GAYRİMENKUL MEVZUATI

(1)

(2)

Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları

GAYRİMENKUL MEVZUATI

Ders Kodu: 1019

Gayrimenkul Değerleme Sınavı

Halil Tektaş

Bu kitabın tüm yayın hakları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’ye aittir. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’nin izni olmadan hiç bir amaçla çoğaltılamaz, kopya

edilemez, dijital ortama (bilgisayar, CD, disket vb) aktarılamaz.

Ekim 2014

(3)

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 2

SINAV ALT KONU BAŞLIKLARI

GAYRİMENKUL MEVZUATI

1. Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ Seri: VIII, No: 35

2. Türk Medeni Kanununun Taşınmaz Mülkiyetine İlişkin Hükümleri (Madde 704-761) 3. İmar Kanunu

4. İskan Kanunu

5. Kat Mülkiyeti Kanunu 6. Belediye Kanunu

7. Büyükşehir Belediyesi Kanunu 8. Kamulaştırma Kanunu

9. Tapu Kanunu 10. Kadastro Kanunu

11. Yapı Denetimi Hakkında Kanun

12. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 13. Taşınmaz Kiralarına İlişkin Mevzuat

14. Emlak Vergisi Kanunu

15. Gayrimenkul Alım-Satım ve İnşa Kazançlarının Vergilendirilmesi

16. Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Kazançların Vergilendirilmesi 17. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü

(4)

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 3 İÇİNDEKİLER

1. BÖLÜM - TÜRK MEDENİ KANUNUNUN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE İLİŞKİN

HÜKÜMLERİ ... 4

2. BÖLÜM - 2644 SAYILI TAPU KANUNU ... 37

3. BÖLÜM - 3402 SAYILI KADASTRO KANUNU ... 46

4. BÖLÜM - 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU ... 62

5. BÖLÜM - İMAR KANUNUN AMACI, KAPSAMI, GENEL ESASLAR, TANIMLAR VE İSTİSNALARI ... 83

6. BÖLÜM - 2942 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNU ... 109

7. BÖLÜM - 5543 SAYILI İSKAN KANUNU ... 126

8. BÖLÜM - 6098 TÜRK BORÇLAR KANUNU (TAŞINMAZ KİRALAMALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİ) ... 137

9. BÖLÜM - 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN ... 151

10. BÖLÜM - 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU ... 161

11. BÖLÜM - 5216 SAYILI BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU ... 179

12. BÖLÜM - 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN... 187

13. BÖLÜM - SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ ... 195

14. BÖLÜM - TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ STATÜSÜ ... 209

15. BÖLÜM - EMLAK VERGİSİ KANUNU ... 224

16. BÖLÜM - GAYRİMENKULLERİN ALIM SATIM VE İNŞA KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİ ... 241

17. BÖLÜM - GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİNDEN ELDE EDİLEN KAZANÇLARIN VERGİLENDİRİLMESİ ... 278

(5)

1. BÖLÜM

TÜRK MEDENİ KANUNUNUN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU

Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilecek taşınmazlar;

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

a. Arazi: Arazinin tanımı Tapu Sicili Tüzüğünün 9’uncu maddesi, araziyi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçası olarak tanımlamaktadır.

Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.

b. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar: Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

Bağımsız ve sürekli hakların Tapu Kütüğüne kaydedilebilmesi için:

1. Bir irtifak hakkı olmalıdır: İrtifak hakları dışındaki sınırlı ayni haklara, müstakil ve daimi bir mahiyet tanınmamaktadır.

2. Süresiz veya en az otuz yıl süreli olacak.

3. Tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız irtifak hakları olacak. Bir irtifak hakkının bağımsız olması, bu hakkın bir taşınmaz veya bir şahıs lehine tesis edilmemiş olması demektir. Bu itibarla şahsi irtifakların (intifa, sükna hakkı) tapu siciline bağımsız bir irtifak olarak kaydı mümkün değildir. Bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakları da, taşınmazdan ayrı olarak devredilemeyeceği için bağımsızlık niteliğini taşımazlar. İrtifak haklarından üst hakkı, kaynak hakkı ile devre mülk hakkı müstakil niteliktedir ve tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kayıt edilebilir.

4. Hak sahibinin yazılı istemi olacak. İrtifak hakkına ilişkin olarak bağımsız bir sayfa açılması, ancak hak sahibinin yazılı talepte bulunması ile mümkündür. Yazılı talep yeterlidir. Hak sahibin rızasına ihtiyaç yoktur.

Bu şartlar gerçekleşir ise bağımsız ve sürekli haklar tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir.

c. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler: Medeni Kanun da, Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tabi olacağı belirtilmiştir. Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedilir.

Buna göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkan vs gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan bağımsız bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıt ile irtifak hakkı taşınmaz niteliğini kazanır.

(6)

Tapu Siciline Kaydedilmeyecek taşınmazlar

Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.

Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

1) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

Taşınmaz mülkiyeti tescil ile veya tescil edilmeden kazanılabilir.

a. Tescil ile kazanma: Mülkiyet hakkının önceki malikten devir ile kazanılmasıdır.

Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için;

1. Tapu kütüğüne tescil şarttır. Tapu kütüğüne tescil olmaz ise mülkiyet kazanılmış olmaz. (Örnek; Gül TEKTAŞ taşınmazını Fatma hanıma satıyorsa, Fatma hanımın taşınmazı kazanması ancak tapu kütüğüne tescil ile mümkündür. ) ( Örneğin kendi aralarında bir sözleşme düzenleyerek satış işlemini yaptılar, Tapu Kütüğüne tescil edilmediği için mülkiyet geçmez.

2. Geçerli bir iktisap sebebi olacak; taşınmazın el değiştirmesi ancak hukuki bir sebeple gerçekleşir. Bu sebep satış, intikal, bağış vs olabilir. Ama geçerli bir hukuki sebep yoksa ve buna rağmen Tapu Kütüğüne tescil edilmiş ise bu yolsuz tescildir. Mülkiyet tescil ile geçmez. ( Örneğin Halil TEKTAŞ taşınmazını Ayşenur’a sattı, ancak tapu kütüğünde Baharnur ve Zehra adlarına tescil yapıldı ise Baharnur ve Zehra tescil ile mülkiyeti kazanmış olmaz, çünkü Baharnur adına yanlışlık ile tescil edilmiştir.

Geçerli bir hukuki sebep bulunmamaktadır.

3. Resmi şekil şartı; Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. Taşınmaz’ın devrine ilişkin resmi senetlerin Tapu Müdürü tarafından yapılması gerekir. Ancak istisnaları bulunmaktadır. Örneğin; Gayrimenkul satış vaadi, Ölünceye Kadar Bakma Akdi Noterler tarafında da yapılabilmektedir. Kanunda bir istisna belirtilmemiş ise kural olarak taşınmazın el değiştirmesine yönelik işlemlerin Tapu Müdürü tarafından yapılması gerekmektedir.

b. Tescilsiz kazanma: Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılması ana kuraldır.

Ancak Medeni Kanunun özel olarak saydığı bazı hallerde taşınmazın mülkiyeti tescil yapılmadan kazanılabilmektedir. Bu özel durumlar, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerdir. Bu durumda mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

(7)

b1. İşgal:

1 Tapu Kütüğünde kayıtlı taşınmaz; Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.

2 Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar; Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

b2. Yeni arazi oluşması:

Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir.

Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.

b3. Kazandırıcı Zamanaşımı:

aa. Olağan zamanaşımı: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Örneğin; Ahmet, yolsuz tescil ile adına tescil edilmiş taşınmazı davasız ve aralıksız olarak on yıl kullanmış ise mülkiyet hakkını kazanır.

bb. Olağanüstü zamanaşımı: olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz iktisabı Medeni Kanun, Kadastro Kanunu gibi kanunlarda düzenlenmiştir. Bu nedenle olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını bu kanunları dikkate alarak inceleyeceğiz.

Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması

Medeni Kanun md. 713’e göre Özel kanunlardaki hükümlere göre

Tapuda kayıtlı olan taşınmazlar

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar

(8)

1.Medeni Kanun’un 713’üncü maddesine göre;

1a. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz;

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Burada iyi niyetin varlığına gerek bulunmamaktadır.

1b. Tapu Kütüğünde kayıtlı olan taşınmazlar:

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

Olağan üstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının şartları;

- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz olacak veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz olacak.

- Davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduracak.

- İyi niyetin varlığına gerek bulunmamaktadır.

- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait taşınmazlar olmayacak.

Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.

Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir. Bu taşınmazların zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.

2. Özel Kanun Hükümleri:

Medeni Kanunun 713’üncü maddesinde olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin özel kanun hükümlerinin saklı olduğu belirtilmiştir.

Örneğin kadastro kanununda olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yönünde hükümler bulunmaktadır. Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde zamanaşımı ile kazanılamayacak bir taşınmaz, Kadastro kanunu uyarınca yapılan çalışmalar neticesinde

(9)

kazanılabilir. Kadastro Kanunu özel bir kanun olduğu için Kadastro Kanununun olağanüstü zamanaşımı hükümleri doğrultusunda, taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması mümkündür. Çünkü iki kanunda zamanaşımı ile edinilebilecek ve edinilemeyecek taşınmazlar farklı düzenlenmiştir.

b4) Arazi kayması ve Heyelân

Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.

Arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Bu yörelerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur. Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.

2) TESCİLİ İSTEME HAKKI

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.

3) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBEDİLMESİ

Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir

a) Taşınmazın tamamen yok olması: Taşınmaz tamamen ortadan kalkabilir. Bu halde mülkiyet hakkı da ortadan kalkar. Tapu Kütüğündeki taşınmaza ilişkin sayfa kapatılır.

Örneğin, deniz kenarındaki bir taşınmazın denizin yükselmesi ile denizin altında kalması.

b) Terk: Malikin mülkiyet hakkını Tapu Kütüğünden terkin ettirmesidir.

c) Kamulaştırma: Kamu yararı nedeni ile yapılan kamulaştırma da özel mülkiyet sona erer.

5) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI

Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet: İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır.

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.

Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plandaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.

Taşınır yapılar:

Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.

(10)

Yapının arzın mülkiyetine dahil olduğu kuralının istisnaları:

Taşkın yapı, üst hakkı, mecra, menkul inşaattır.

Haksız yapı: Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.

Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyi niyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi, Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

a) Taşkın yapılar:

Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

b) Üst hakkı:

Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Örnek; yer altına inşa edilen otopark, benzin istasyonu vs,

Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

c) Mecralar:

Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır. Komşuluk hukukunun gerektirdiği haller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile ayni hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir. İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.

d) Araziye dikilen fidanlar:

Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.

Doğal ürünler:

(11)

İntifa hakkı varsa istisna konusu olur. Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur.

Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukuki ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre adetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.

İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir.

6) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları kanundan doğabileceği gibi, taşınmaz malikinin kendi isteği ile yaptığı hukuki işlemlerle mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri sınırlamasından da doğabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Kanundan doğan kısıtlamalar

Vefa (geri ) alım hakkı

İştira ( alım) hakkı Şufa (önalım)

hakkı Malikin İşlemlerinden (Hukuki

işlemlerden (doğan sınırlamalar

İrtifak hakları sükna, inşaat hakkı vs.

(12)

a) Malikin muamelelerinden doğan kısıtlamalar:

a1) Önalım hakkı ( Şufa hakkı ):

Paylı Mülkiyetten doğan Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

a2) Alım ( iştira) hakkı:

Tapu kütüğüne şerh verilen alım hakkı, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Örneğin, Ali ADAK ile Fatma aralarında, Ali’nin taşınmazını 5 sene içinde Fatma’nın istemesi halinde ona satacağına ilişkin bir alım sözleşmesi yapsalar ve bu hak da tapu kütüğüne tescil edildikten sonra, Ali taşınmazını, Ayşe’ye, Ayşe de Yusuf ‘a satsa bile, Fatma tek taraflı irade beyanı ile tescilin yapılmasını Yusuf’dan talep edebilir.

a3) Geri alım ( vefa ) hakkı: Satıcının alıcı ile yaptığı anlaşmanın şartlarına göre sattığı taşınmazı geri alma hakkıdır. Tapu kütüğüne şerh verilen geri alım hakkı, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

b) Kanuni Kısıtlamalar:

Kanuni kısıtlamaların sayısı ve çeşidi çok fazladır. Bu nedenle aşağıdaki şemada sınıflandırmaya çalışıp örnekler vereceğiz.

(13)

Askeri Yasak Bölgeler Kanunu, Maden Kanunu, Petrol Kanunu vs birçok kanunda kısıtlamalar mevcuttur. Ayrıca Medeni Kanunda geçen kanuni kısıtlamalar da vardır.

b1) Medeni Kanunda geçen kısıtlamalardan bazıları:

1- Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar.

2- Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar

3- Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar. Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır

4- Toprağın iyileştirilmesi: Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.

5- Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır

6- Mecra geçirilmesi 7- Geçit hakları

Kanuni Kısıtlamalar

Medeni Kanundaki hükümler ile

Özel Hukuk tan doğan kısıtlamalar

Özel Kanunlar ile

Kanuni Kısıtlamalar Kamu Hukukundan doğan

kısıtlamalar

Komşuluk Hukukundan doğan kısıtlamalar

Herkesin yararlanabi- leceği özel hukuk kısıtlamaları

(14)

8- Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir ve oralarda yetişen yabani meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel adetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir

9- Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması

10- Kamu hukuku kısıtlamaları: Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir.

11-Kaynak ve yeraltı suları: Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yeraltı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz. Arazi maliklerinin yeraltı sularından yararlanma biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.

b2) Özel Kanunlardan doğan sınırlamalar

Kamu hukukuna ilişkin sınırlamaların bir kısmı özel kanunlarda yer almaktadır. İmar Kanunu, İskan Kanunu, Kamulaştırma Kanunu gibi.

b4) Herkesin yararlanabileceği özel hukuk kısıtlamaları - Düşen şeylerin alınması

- Zor durumda başkasının arazisine girilmesi. Örneğin, köpeklerden korkup kaçarak başkasının arazisine girilmesi.

7) SINIRLI AYNİ HAKLAR

Kanunda düzenlenen sınırlı ayni hakların dışında malik serbest iradesi ile yeni sınırlı haklar yaratamaz. Kanunda düzenlenen sınırlı ayni haklar; irtifak hakları, Gayrimenkul mükellefiyeti ve rehin haklarıdır.

SINIRLI AYNİ HAKLAR

İrtifak hakları Gayrimenkul Mükellefiyeti Rehin hakları

(15)

A) İRTİFAK HAKLARI

İrtifak hakları, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma veya her ikisine birden sahip olma yetkisini veren sınırlı bir ayni haktır.

A1) Ayni İrtifak hakkı (Taşınmaz lehine irtifak hakkı) (Arzi İrtifak hakkı):

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.

Arzî irtifak hakkı, belli bir şahıs lehine değil, belli bir taşınmaz lehine kurulduğu için yararlanan (hakim) taşınmaza sahip olan, irtifak hakkına da sahip olur. Buna karşılık yükümlü taşınmazı sonradan iktisap edenler de bu yükümlülüğe katlanmak zorundadır. Arzî irtifak, lehine kurulduğu taşınmaza bağlanmıştır. Ondan ayrı olarak devredilemez. Taşınmazın devrinde de bu hakkın devrinin istisna (ayrık) tutulması mümkün değildir. Geçit hakkı taşınmaz lehine kurulmuş ise arzi irtifak çeşidi olur.

Malik kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğerinin lehine irtifak hakkı kurabilir.

Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz. İrtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı, yararlanan taşınmaz malikine aittir. Tesisler yüklü taşınmazın malikine de yararlı ise, bunların bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır.

a) Ayni İrtifak hakkının kurulması:

Taşınmaz lehine ayni irtifak hakkı tesisi tescil veya zaman aşımı ile kurulabilir.

1) Tescil İle: Ayni irtifak hakkının kurulması, aynen taşınmaz iktisabında olduğu gibidir.

(geçerli bir hukuki sebep, tescil talebi ve tescil). Taşınmaz lehine ayni irtifak hakkı tesisi için tapu kütüğüne tescil şarttır. Hukuki sebep geçerli değilse yolsuz tescil söz konusu olur. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Senet Tapu müdürü tarafından düzenlenir.

2) Zamanaşımı ile: İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür. Olağan ve olağanüstü zaman aşımı ile irtifak hakkının kazanılması mümkündür,

Olağan zamanaşımı ile: Tapuya yolsuz tescil ile tescil edilen bir ayni irtifak hakkını 10 sene süreyle davasız ve aralıksız iyi niyetle kullanan şahış, 10 sene sonunda bu irtifak hakkına sahip olur.

Ayni İrtifak Hakkının Kurulması

Tescil ile Tescilden Önce Zamanaşımı ile

(16)

Olağanüstü zamanaşımı ile; Tapu sicilinde kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde davasız ve aralıksız irtifak hakkı sahibi sıfatı ile zilyet olmuş kimse irtifak hakkının adına tescilini isteyebilir.

3) Tescilden önce irtifak hakkının kazanılması: taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce iktisap halleri burada da geçerlidir. Mahkeme kararı, kamulaştırma yolu ile de tescilden önce irtifak hakkının kazanılması mümkündür.

b) Ayni İrtifak hakkının sona ermesi:

İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa, bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin edilmedikçe irtifak, aynî hak olarak varlığını sürdürür

Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.

Taşınmazın bölünmesi halinde:

a) Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi halinde; Kural, irtifak hakkının her parsel yararına devam etmesidir. Ancak, durum ve koşullara göre irtifak hakkı yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa, yüklü taşınmazın maliki diğer parseller için irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder.

b) Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi halinde; Kural, irtifak hakkının her parsel üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre de kullanılamayacaksa, bu parsellerin maliklerinden her biri, kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder.

Ayni İrtifakın Sona Ermesi

Terkin ile Mahkeme Taşınmazın yok olması ile

kararı ile

(17)

c) Çeşitleri: Taşınmaz lehine kurulmuş Geçit, Üst (inşaat), kaynak hakkı ve diğer irtifaklardır. Bu hakların hem taşınmaz hem de şahıs lehine kurulabilmesi mümkündür.

Örenğin geçit hakkı bir kişi veya bir taşınmaz lehine kurulabilir. Şahıs lehine kurulurlarsa şahsi irtifak hakları içerisine girerler. Bu nedenle bu irtifak haklarını şahsi irtifak hakları bölümünde inceleyeceğiz.

B) Şahsi İrtifak Hakları:

Mülkiyet hakkına sahip bulunmayan bir kişinin lehine kurulan irtifak haklarıdır. Şahsi irtifak haklarında genelde tek bir taşınmaz vardır. Yani, arzi irtifak haklarında olduğu gibi karşılıklı iki taşınmaz söz konusu değildir. Birden çok taşınmaz bu hakkın konusu olsa dahi bunlar karşılıklı değildir. Bu hak şahıs lehine kurulur. Şahsi irtifak hakkında şahıs, gerçek veya tüzel kişi olabilir.

Çeşitleri:

1) İntifa hakkı,

2) Sükna (oturma) hakkı, 3) Üst (inşaat) hakkı, 4) Kaynak hakkı 5) Diğer irtifaklardır.

Sükna ve intifa hakkı dışındaki irtifak hakları şahıs veya taşınmaz lehine kurulabilir.

Sükna ve intifa hakları sadece şahıs lehine kurulabilir.

İntifa Hakkı, üst hakkı ve kaynak hakkı başkalarına devredilebilir. Sükna hakkı ile diğer irtifak hakları başkalarına devredilemez.

1) İntifa hakkı:

Taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir

İntifa hakkının kurulma yolları:

1- Sözleşme ile kurulabilir. Bu durumda tapu müdürü tarafından resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir.

2- Zamanaşımı yolu ile kazanılabilir. 10 yıllık olağan veya 20 yıllık olağanüstü zamanaşımı ile intifa hakkının kazanılması mümkündür.

3- Mahkeme kararı ile intifa hakkı kazanılır. Bu durumda tescilden önce intifa hakkı kazanılmış olur.

İntifa Hakkının Sona Ermesi:

İntifa hakkının sona ermesi mülkiyet hakkının sona erme sebepleri gibidir.

(18)

1- Hak sahibinin intifa hakkından vazgeçmesi ile, hak sona erer. Terkin talebine istinaden terkin yapılır.

2- Kamulaştırma: kamulaştırma ile intifa hakkı sona erer. Fakat alınan bedel üzerinde intifa hakkı devam eder. Kamulaştırılmanın kaldırılması ile intifa hakkı yeniden kurulmuş olur.

3- Taşınmazın yok olması ile; taşınmaz yok olursa intifa hakkı da sona erer. Örneğin denizin yükselmesi nedeni ile taşınmaz denizin altında kalırsa, o taşınmazın üzerindeki intifa hakkı da sona ermiş olur. Sigortalı bir meyve bahçesi üzerinde intifa hakkı tanınmış ise, meyve bahçesinin yanması üzerine taşınmaz üzerindeki intifa hakkı sona erer. Ancak sigorta bedeli üzerinde intifa hakkı devam eder.

4- Cebri İcra: İntifa hakkından önce rehin tesis edilmiş ise, taşınmaz paraya çevrilirken intifa hakkı terkin edilir.

5- Ölüm ve sürenin dolması; İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir.

6- Tüzel kişilerde ise Tüzel kişiliğin ortadan kalkması veya 100 senenin geçmesi ile intifa hakkı kendiliğinden sona erer.

7- Mahkeme kararı ile; mahkeme kararı ile intifa hakkı son bulur.

İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.

Ormanlar:

Bir orman üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, ondan özel kanun hükümlerine uygun bir işletme plânı çerçevesinde yararlanabilir.

Devir:

Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir.

Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir.

Diğer bütün yükümlülükler malike aittir.

İntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz. İntifa hakkı sahibi, malike önceden haber vermek ve taşınmazın ekonomik özgülenme yönünde önemli değişiklik yapmamak koşuluyla taş, kireç, mermer ve turba ocakları ile benzerlerini açabilir.

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal

(19)

ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir.

Malik, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hale getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder.

İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür. Geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar

Sorumluluk: İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur. İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı halde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür.

İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir.

2) Oturma hakkı (Sükna hakkı) :

Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Şahsi irtifak haklarındandır.

3) Üst hakkı:

Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Üst hakkının sona ermesi ile yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.

30 yıldan daha az süre söz konusu ise veya bağımsız nitelikte değilse üst hakkı tesisi mümkün bulunmaktadır. Bu durumda irtifak hakkı tesis edilecek ve tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa kaydedilmesi gerekecektir.

Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır. Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı

(20)

derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.

Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk haline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.

4) Kaynak hakkı:

Başkasının arazisinde bulunan su kaynağından su almak, kendi arazisine akıtmak hususunda bir irtifak hakkıdır. Kaynak hakkı, arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

5) Diğer irtifak hakları:

Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır.

B) TAŞINMAZ YÜKÜ (GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİ)

Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir.

Örneğin kilitli kaldırım taşı fabrikası olan Saydam DEMİREL, kilitli kaldırım taşı yapımı için gerekli olan toprağı elde etmek için Gülşen hanımla bir anlaşma yaparak, Gülşen hanımdan belli aralıklarla toprak vermesi üzerine onunla anlaşabilir.

Kurulması:

Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir.

Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır.

Aksine hüküm yoksa, kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir. Kanunun alacaklıya yalnızca taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisini

(21)

tanıdığı hâllerde taşınmaz yükü ancak tescille doğar. Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.

Sona Ermesi:

Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir.

Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:

1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;

2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;

3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.

Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:

1. Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;

2. Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise.

Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır.

İrtifak taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuşsa, yüklü taşınmazın bu yükten kurtarılması istenemez.

Yükten kurtarma bedeli: Gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla, yükten kurtarma, taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir.

Taşınmaz yükü zamanaşımına tabi değildir. Muaccel olan edimler, borçlunun kişisel borcu haline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tabi olur. Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç haline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar. Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur. Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.

C) TAŞINMAZ REHNİ

Rehin hakkı, hak sahibine bir alacak yerine getirilmediği taktirde rehnedilen taşınmazı paraya çevirterek bundan alacağını tahsil etmek yetkisini veren ve herkese karşı ileri sürülebilen bir ayni haktır.

(22)

Taşınmaz rehni türlerini incelemeye başlamadan önce taşınmaz rehni ile genel bilgiler vereceğiz.

a) Rehnin Kapsamı;

a1. Ana para: Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.

Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.

Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait bir derecenin boşalması halinde, yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehne ait derecenin boşalması halinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir.

Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Bakanlar Kurulunca belirlenir.

a2. Faiz : Sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabilirler.

b ) Birden çok taşınmaz rehni:

Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır. Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır. Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Taşınmaz Rehni Türleri

İpotek İpotekli Borç Senedi İrad Senedi

(23)

c) Birden çok kişiye ait taşınmazlar:

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler.

Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz, ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir.

d) Rehnin sona ermesi:

Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

e) Rehnin başka taşınmaz üzerine geçmesi:

Yetkili kamu kurum veya kuruluşu tarafından gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi ve dağıtımı işlemi sonucunda birleştirilen parsel üzerindeki rehinler, sıralarını koruyarak o parselin yerine verilen taşınmaz üzerine geçer. Birleştirme sonucunda meydana gelen taşınmaz, değişik alacaklar için rehinli veya bazıları rehinsiz birden çok parselin yerini alırsa;

bu taşınmaz üzerine geçen rehin hakları, taşınmazı bütün olarak kapsar ve olanak ölçüsünde sıralarını korurlar.

f) Borçlunun taşınmazı rehinden kurtarması:

Birleştirilen taşınmazlardan biri ile güvence altına alınmış olan alacağın borçlusu, üç ay önce bildirmek koşuluyla birleştirme sırasında karşılığını ödeyerek taşınmazı rehinden kurtarabilir.

g) Bedel olarak ödenen para:

Rehinli bir taşınmaz için bedel olarak ödenen para, alacaklılar arasında sıralarına göre, aynı sırada iseler alacaklarının miktarlarıyla orantılı olarak bölüştürülür. Bu bedel, rehinle güvenceye bağlanmış olan alacak miktarının yirmide birinden fazla olduğu veya yeni taşınmaz, alacak için yeterli güvence oluşturmadığı takdirde, alacaklının rızası olmadan borçluya ödenemez.

h) Rehnin kapsamı:

Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır.

ı) Kira bedelleri:

Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflasının ilanından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer. Rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebri icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflas kararının ilanından sonra ileri sürülebilir.

(24)

i) Zamanaşımı:

Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.

k) Koruma önlemleri:

Alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir ve bu alacakları için taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur.

l) Güvence, eski hale getirme, kısmi ödeme isteme:

Rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmişse alacaklı, alacağı için başka güvence göstermesini veya rehinli taşınmazın eski hale getirilmesini borçludan isteyebilir.

Yeterli güvence hakim tarafından belirlenen süre içinde verilmediği takdirde alacaklı, güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesini isteyebilir.

m) Rehinli taşınmazın kısmen devri:

Malik, rehinli taşınmazın güvence altına aldığı alacağın yirmide birinden az değeri olan bir parçasını başkasına devrederse; alacaklı, kendisine bu parça ile orantılı bir ödeme yapıldığı veya taşınmazın geri kalan kısmı yeterli güvence oluşturduğu takdirde, devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz.

n)Rehinden sonra kurulan aynî haklar

Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı ayni haklar kurmayacağını taahhüt etmesi geçerli değildir. Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir.

Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir.

Önceki rehinli alacaklının istemiyle irtifak hakları veya taşınmaz yükleri terkin edilen kimselerin, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesinde, hakları sonradan tescil edilenlere karşı, satış bedelinden haklarının değerini karşılayan miktarı almak hususunda öncelikleri vardır.

o)Rehin derecesi:

Rehin haklarının öncelik durumu tapu siciline kaydedildikleri derecelere göre belirlenir.

Rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir.

Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir. Sonraki sırada yer alan rehinli alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekilde yapılmalarına; ayni etki sağlamaları, tapu kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır.

(25)

ö) Rehnin paraya çevrilmesi:

Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir. Rehinli taşınmazın satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır.

p) Güvencenin kapsamı:

Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına aşağıdakiler girer.

1. Ana para,

2. Takip giderleri ve gecikme faizi,

3. İflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz. Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz.

4. Zorunlu masrafların güvencesi: Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır.

5. Sigorta primleri: Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır.

r) Arazinin iyileştirilmesi halinde rehin hakkı: Bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değerinde bir artma meydana gelirse malik, iyileştirme giderlerinden payına düşeni karşılamak üzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil suretiyle rehin hakkı kurabilir. Kurulan rehin, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir. İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, malik taşınmazı üzerinde en çok masrafların üçte ikisi için rehin kurabilir. İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, rehinli alacağın en çok beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenmesi gerekir. Alacağın veya yıllık taksitlerin muaccel olmasından beş yıl sonra rehin hakkı sona erer ve sonraki alacaklılar sıralarına göre ilerlerler.

s) Sigorta tazminatı üzerinde hak: Muaccel olan sigorta tazminatı, malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir. Sigorta tazminatı taşınmazın eski hale getirilmesi için harcanacaksa, malik tarafından yeterli bir güvence gösterilmesi koşuluyla kendisine ödenir.

C1) İPOTEK

Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklar da, belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer.

(26)

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak, borcu ödeyen malike geçer.

Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir.

İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.

İpotekten kurtarma bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması halinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hallerde açık artırma giderleri malike, aksi halde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur.

a) Taşınmazın devri: İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.

b) Taşınmazın bölünmesi: İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir.

Taşınmazın yeni maliki borcu yüklenirse, tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir.

Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar.

c) Alacağın devri: İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir.

d) Kanuni ipotek: Kanuni ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir. Aşağıdaki alacaklılar, kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,

2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,

3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar.