İ s t a n b u l ş e h r i n i n d ü z e l t i l m e s i m e s e l e l e r i
D r . İng. M a r t i n VVagner
Şehircilikte sermayenin yanlış kullanılması namı altın-daki yazıda halk gelirine nazaran arsa flatlarımn İstanbulda çok yüksek olduğunu isbat ve bunun şehrin yenilenmesine mühim mâniler olduğu zikredilmişti. İşte bu sebepten şehir inşacısı ve belediyeci arsa fiatlarını kanuni tedbirlerle indir-meğe uğraşmalıdır.
Bu şekildeki tedbirler tesirlerini göstermekte gecikmez-ler. Arsalar üzerindeki inşaatı saha, ve irtifa itibarile iyice tahdit eden bir kanun yapılırsa arsa fiatlarını sür'atle aşağı Fakat şehirci bilmelidir ki, şimdiki fiatlara dokunan bu çareler arazi sahiplerine büyük sermaye zararları getirdik-leri gibi, memleket iktisadiyatı noktai nazarından da şehir ve hükümete, arsa ve bina vergisi şeklinde, altın yumurtalar veren tavuğu öldürmek olur. Bundan dolayı hükümetin, vergi alâkası, arsa ve ev kıymetlerinin yükselmesile mütenasiptir. Bu şekilde, bir taraftan vergi hazineleri olmak, diğer taraf-tan halkın umumî menfaatlerinin müdafii olmak sıfatlarını taşıyan hükümetin muhtelif vazifeleri birbirile çatışıyor. Bu münazaadan garbi Avrupa hükümetleri de hiç bir zaman ta-mamile kurtulamamışlardır. Filhakika bunlar da yukarıda söylenildiği gibi arazi politikası tedbirlerini bir türlü tama-mile bırakamadılar. Fakat zaman . faktörü onların lehlerine idi. Bu sayede arazi fiatlarını indiren tedbirleri uzun seneler üzerine taksim ediyorlardı. Bundan dolayı şehirci, arazi politikası tedbirlerini de ihmal etmiyerek eski bir şehir bün-yesinin ıslahı işinde yüksek arazi fiatlarını muzır olmıya-cak bir hale koyan diğer çareler aramalıdır.
İstanbulun bariz bir imar mes'elesini ele alarak oku-yuculara bu hususta yürünecek yolları daha kolay izah ede-biliriz. Meselâ yeni sebze hali ile, Haliç, Galata köprüsü ve Eyüp caddesi arasındaki şehir kısmını ele alalım. Bunun ıslah ve imar imkânlarını gözden geçirelim.
Burada yakından tetkik edeceğimiz bu şehir kısmı tak-riben 46 000 metre murabbaında olup umumî sahanın % 54 ü, yani 25 000 metre murabbaı bir ilâ dört katlı, fakat umumiyetle eskimiş ve köhne binalarla doludur.
Bu kısmın en karakteristik vasfı, burada çok kuvvetli bir mal ve para mübadelesi olması, dükkân kiralarının vasati olarak İstanbulun e n yüksek derecesini bulması, buna rağ-men yeni inşaat itibarile şehrin diğer kısımlarından daha geride kalmasıdır. Bu hal yüksek arazi flatlarımn teknik ve inşai ilerlemeyi güçleştirmesine ve bir mıntakanın ıslah ve imarına sed çekmesine en karakteristik bir misaldir. Bu mıntakalarda satılan gıda maddeleri fiatları istenildiği gibi pahalılaştırılamıyacağı için, yüksek arsa fiatları ve bundan doğan yüksek dükkân kiraları yeni inşaat için sarfolunacak sermayenin faizini, amortismanı ve yenilenmesini kapata-mazlar.
Böyle bir şehir kısmı nasıl ıslah edilebilir? Eğer bir arsa sahibi harap evinin yerine burada modern
yeni bir bina yaptırmak istese ve bunun için sermayesi de olsa kendi başına buna muvaffak olamaz. Çünkü bu kısım-larda arsalar o kadar dar ve küçüktür ki bunların üzerine modern binalar, ticarethaneler inşasına imkân yoktur. Buna rağmen, inşa edecek olursa, yeni bir inşaatın faizini ödemeğe mecbur olmıyan, yanındaki eski binaların şiddetli rekabetine, zamanla mukavemet edemiyerek, inşaat için sarfolunacak sermayenin bir kısmını kaybetmek mecburiyetinde kalır.
Bundan dolayı bu kısım kollektif imarın klâsik bir mi-salidir. Ve yalnız bütün bir birlik olarak ıslah olunabilir.
Fakat nasıl? Belediyenin bütün bu kısmı satın alarak veya istimlâk ederek sonradan tekrar yeniden inşa etmesile mi? Böyle bir metod için belediye çok fakirdir. Garbi Avrupa şehirlerinin yaptıkları tecrübeler öğretiyorlar ki, bu metod belediyeler için ancak büyük zararlarla kabili icradır. Çünkü belediye satın alır veya istimlâk ederken en yüksek fiatları tediyeye mecburdur. Bundan başka belediyenin diğer vezaifi yanında, yalnız arsa fiatları 2 milyon lirayı aşan bu kısmın imarı onun malî kudretini çok fazla tecavüz eder. Diğer zen-gin şehirlerin yaptıkları tecrübelerden görülüyor ki bir şehir kısmını yıkmak çok kolay, fakat bozulmuş bir ticaret hayatını tekrar yeniden orada canlandırmak ve yeni yapılan binaları eski maksatlarına hizmet edecek bir şekle koymak fevkalâde müşküldür. Zararı fazlasile tazmin edilmiş olan arsa sahibi kendisine tediye edilen sermayeyi şehrin başka bir tarafında işletir bir veya üç senelik inşaat esnasında tabiatile işleri sekteye uğrıyacak olan eski kiracılarını ve ticarethaneleri beraber oraya sürükler. İstanbulun midesi mevkiinde bulu-n a bulu-n ve iktisadi cihettebulu-n bu kadar ehemmiyeti haiz olabulu-n bir şehir kısmının eski misallere tebean imarının muvaffak ol-ması için bu ve diğer bir çok şekillerin halledilmesi lâzımdır.
Bu müşkülâtı izale etmek için başka çareler ve yollar olup olmadığını mütalea edelim:
Ben böyle bir yolu atideki tarzda görüyorum: 1— Bu şehir kısmının teknik, ekonomi ve şehircilik
nok-tai nazarlarından hatasız bir plânının tanzimi. 2— Bu hususî gaye için ıslah işini finanse edecek yeni
organizasyon kurulması. Evvelâ plân tanzimini ele alalım.
Yeni plân bugün % 54 olan inşa edilmiş arazi nisbetini takriben % 62 ye çıkarabilir. Buna rağmen çok dar olan so-kaklar kaldırılarak bütün sirkülâsyon isteklerine yarıyabi-lecek caddeler yapılabilir. Küçük birliklerin kaldırılmasile inşaat sahası, duvar kalınlıklarından, küçük mahallerden ve saireden kurtularak bunların yerine yapılan modern binalarla bugünkü takriben 30 000 metremurabbaı sahasında bulunan kabili istifade saha 50 000 metremurabbama çıkarılabilir.
telefon, posta ve müşteriye seri mal tevzii için lazım gelen tesisat ve saire kâfi miktarda bulunmalıdır. Otomobil durak yerleri, benzin istasyonları ve modern rıhtımlar da bu plân-da nazarı itibare alınmış olmalıdırlar. Bu ve diğer teplân-dabir sayesinde bugün şehrin bu kısmında toplanmış olan kıymetler yalnız muhafaza edilmiş değil, hattâ oldukça ehemmiyetli bir surette yükseltilmiş olur.
İkinci umumî tedbire girişmeden evvel şurasını tekrar hatırlatalım: Şehrin bu kısmında toprağın safi fiatı beher metromurabbaı inşaat arsası başına takriben 75 lira olarak tahmin edilebilir. Halbuki saf inşaat kıymetleri sıfırdır ve hattâ yıkma masraflarını bile korumaz. Bu yüksek değerdeki arazide yapılacak yeni binalar, vasati 2 ilâ 4 katlı, yani satış holleri ikişer kat ve dükkânlarla yazıhaneler dörder kat olmak üzere, beher metromurabbaı inşaat arsası başına 35 lirayı herhalde geçmiyecektir. İşte plânlayışta ve ıslah işinin icrasında, yeni inşa kıymetlerinin faizlerini, amortismanını ve yenilenmesini kurtarmak gayesi güdülmelidir. Şu halde, ıslah işi, bugünkü arsa Hatlarına dokunmadan iktisadi ciro-nun kıymetini % 45 derecesinde çoğaltmâlidır. Krokimsi bir plânlayış ve hesaplayış neticesinde gördük ki, bu hedefe eriş-. mek; inşaat arazisinden daha rasyonel surette istifade edil-mekten hasıl olacak daha yüksek kıymetli sahalar elde et-mek şartile kabildir. Bu hale göre, eğer tanzim edilen fi-nansman hesabi, gösterdiği miktardan daha az ihtiyatlar ihtiva etse bile, ıslah işinin ekonomik bakımdan tatbiki müm-kün bulunduğundan şüphe edilemez. Ancak, şehir idaresi, ıslah işinin kollektif surette yüklenilmesi hususunda icap eden kanuni ahkâmı vazetmedıkce bütün bu nazariyelerin tatbiki kabil olamıyacaktır.
Maksadımızı izah edelim:
Yeni bir düzeltme kanunu yapılır. Bu kanun ile gerek hususî şâhıslara, gerekse resmi idarelere ait arsaların hali-hazırdaki gelire nazaran malik oldukları yeni kıymetler tah-min yollle tesbit edilir. Bu işte uydurma kira mukaveleleri, kanuna veya adaba mugayir işler, şahsi mahiyetteki kıymet âmilleri hiç nazarı itibare alınmaz. Bu suretle tesbit edilecek kıymetlere şunların da ilâvesi lâzımdır: Vaktinden evvel tahliyeden veya kira mukaveleleri henüz bitmemiş olan ti-carethanelerin naklinden mütevellit tazminat. - Tesbit edilen kıymetlerden tenzili icap eden şeyler ise şunlardır:
Dürüst bir tüccar zihniyeti ile düşünülünce, binaların değerinden amortisman ve tamirat mukabili tenzili icap eden miktarlar.
Bu işler yapıldıktan sonra, alâkadar arsa sahipleri bir (düzeltme birliği) halinde, yani kanunu medeninin ahkâmı dairesinde teşekkül edecek bir cemiyet (veya şirket) olarak bir araya getirilir ve bu cemiyetin salâhiyetleri kanunda ayrıca tasrih olunur. Bu cemiyetin sermayesi de şu suretledir:
Bittabi belediye de dahil olmak üzere her arsa sahibi kendisine ait arsa ye bina kıymetlerini ayniyat olarak ce-miyete getirir, yani koyar ve mukabilinde cemiyetten (şir-ketten) bu kıymete muadil değerde bir hisse varakası veya obligasyon alır. Hisseler veya obligasyonlar satılabilir. Bil-hassa cemiyet bu hisselerin mübayaa hakkı şef'asına, yani satışa arzı halinde diğer alıcılara tercihi mecburî alıcı sıfa-tına malik olur. Tasarruf senetleri cemiyete (şirkete) teslim edildiğinden itibaren hisselere mahallen mutat olan nisbette bir faiz yürütülür. Arsa ve binalara ipotek koydurmak gibi istifadelenmek hakları artık şirkete geçmiştir. Şirket mevcut eski ipotekleri kurtarmak, düzeltme işi menfaatine yeni ipotekler koydurmak hakkına malik olur.
Yeni düzeltici şirket plânlama ve düzeltme işlerini
ya-parken ileride bazı arsa ve binaları, onlara ait hisse varaka-larının hakkını vermek şartile yine hususî şahıslara devret-mek hakkına malik olabilirse de buna mecbur tutulmama-lıdır. Bu suretle arsa ve binaların tekrar hususî ellere geçi-rilmesine şirketi mutlaka mecbur tutmak doğru olmaz. Bu-nun bir sebebi de yeni düzeltme plânının bugünkü kadar küçük parçalara ayrılmış arazi vaziyetine göre iş görmesi-nin imkânı olmadığındandır.
Yeni şirket daha tesis edilirken, itina ile tanzim edilmiş bir keşifname ve finans plânı ile birlikte tam ve mükemmel olarak «düzeltme plânı» hazırlanmış bulunmalıdır. Bunlar arsa ve bina sahiplerine gösterilir ve onlar da, düzeltme kanunu mucibince h a l l o l a c a k l a r ı plâna karşı itiraz hakkını kullanabilirler. Bu itirazlar, bakanlıkça teşkil edilecek bir mahkeme- tarafından tetkik, edilir ve varit görülmediği tak-dirde artık «düzeltme plânı» kat'î şeklini almış olur.
Bu organizasyon plânı yapıldıktan sonra, artık düzeltme işine finaıısal bakımdan-tatbiki temin edilmiş demektir ve belediye tarafından istimlâk ve yeni inşaat için milyonlarca lira sarfedilmeşîne lüzum kalmaz. Şirket ilk önce, arazi ve bina sahiplerinin mevcut sermayelerile, yani bu araziyi ipotek ettirmek. suretile çalışır ve bu meyaııda mal sahiplerinin his-seleri de o suretle kayıt yapılmıyörak emniyet altında bulun-durulur. Bittabi mal sahiplerinin, şirket tarafından- satın alınmak suretile elden çıkmamış olmak şartile, hisse vara-kalarını devlet bankalarına satmak veya ödünç verip para almak hakkına malik olmaları lâzımdır ve kanun buıııı te-min etmelidir. Tapu defterinde birinci sütun serbest bırakı-larak buraya şirket tarafından işlerin ilerlemesi ile yeni in-şaat için alıp sarfedilen setmaye miktarı. kaydedilir, ki böy-lelikle her türlü zarardan vikaye edilmiş olur.
Şimdi okuyucularımız soracaklardır: Peki, bu işin ris-kini veya düzeltmeden hasıl olabilecek zararını kim yüklene-cek? Plânlayış ve tatbik ediş büyük bir itina ile yapılırsa, zarara meydan verilmez. Fakat olduğu takdirde bunun yol-lar ve arsayol-lar dolayısile en büyük mal sahibi sıfatile yüzde yirmisini belediye yüklenmeli ve kanuna böyle bir kayıt koy-malıdır. Esasen umumî menfaatin vekili sıfatile düzeltme işinde en çok alâkadar olan da belediyedir. Zararın bundan aşkın kısmını hissedarlar hisseleri nisbetinde yüklenirler. Zarar olmaz da kâr olursa yine böyle yapılır. Düzeltme işinde kâr edilirse, bunun paylâşılmasında da yine belediye en önde gelir.
Bu düzeltme işi hiç şüphe yok ki bu sahada tecrübesi olan kimselere yaptırılmalıdır. İşte sevk ve idare böyle ellere verilirse hiç zarar edilmemesi lâzımgelir. Çünkü şehrin bu kısmında şimdi işliyen ticaret ve san'at müesseselerine m a h -sus dükkânların, mağazaların, yazıhanelerin kiraya verilmesi hakkı münhasıran belediyenin veya «düzeltme şirketi» nin olacaktır. Böyle bir inhisar vaziyeti yapmak zaruridir, çünkü aksi takdirde bu müesseseler şehrin başka kısımlarına taşımr ve o kısımların düzeltme işi belediye için daha güç ve daha pahalı olur. İstanbulda, orta çağdan kalma, bazı esnafın topluluk vaziyeti ve yer inhisarı, şehrin düzeltilmesi husu-sunda belediyenin işine çok yarıyacak ve düzeltme işini ehem-miyetli derecede ucuzlatacaktır.
