Tüketicilerin kentsel dönüşüm hakkındaki bilgileri ve konut tercihleri

TÜKETİCİLERİN KENTSEL DÖNÜŞÜM HAKKINDAKİ BİLGİLERİ VE KONUT TERCİHLERİ

SELÇUK GÜL

YÜKSEK LİSANS TEZİ

AİLE EKONOMİSİ VE BESLENME EĞİTİMİ ANABİLİM DALI

GAZİ ÜNİVERSİTESİ

EĞİTİM BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

ANKARA OCAK-2015

i

TELİF HAKKI ve TEZ FOTOKOPİ İZİN FORMU

Bu tezin tüm hakları saklıdır. Kaynak göstermek koşuluyla tezin teslim tarihinden itibaren 24 (yirmi dört) ay sonra tezden fotokopi çekilebilir.

YAZARIN

Adı : Selçuk Soyadı : GÜL

Bölümü : Aile Ekonomisi ve Beslenme Anabilim Dalı İmza :

Teslim tarihi :

TEZİN

Türkçe Adı : Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Hakkındaki Bilgileri ve Konut Tercihleri

İngilizce Adı : Consumer Informatıon About Urban Regeneration and Housıng Preferences

iv

TEŞEKKÜR

Kentleşmeyle beraber kentsel mekânlarda yaşanan sosyo-ekonomik değişimler ve dönüşümler Avrupa’da olduğu kadar Türkiye’nin de gündemindedir. Kentlerde yaşanan bu dönüşümü gerçekleştirebilecek önemli araçlardan biri de kentsel dönüşüm projeleridir. Kentsel dönüşümle yapılan konutların insan ihtiyaçlarına göre tasarlanması ve orada yaşayacak olan tüketicilerin talepleri doğrultusunda dizayn edilmesi gerekmektedir. Dönüşüm çalışmalarına halkın katılımı sağlanmadığı takdirde yapılacak konutlarda yaşayacak olan ailelerin sağlıklı, mutlu ve başarılı olmaları mümkün olmayacaktır.

Bu çalışma tüketicilerin kentsel dönüşüm hakkındaki bilgilerini ve konut tercihlerini belirlemek amacıyla yapılmıştır.

Bu çalışmanın konusunun belirlenmesinde ve çalışmalarım sırasında bilgi ve yardımlarını esirgemeyen danışmanım Sayın Yard. Doç. Dr. Şadan TOKYÜREK’e ve çalışmamın başından sonuna kadar en sıkıntılı zamanlarımda benden yardım ve desteğini esirgemeyen sevgili eşim Çilem GÜL’e sonsuz teşekkürlerimi sunarım.

Selçuk GÜL OCAK-2015

v

TÜKETİCİLERİN KENTSEL DÖNÜŞÜM HAKKINDAKİ

BİLGİLERİ VE KONUT TERCİHLERİ

(Yüksek Lisans Tezi)

Selçuk GÜL

GAZİ ÜNİVERSİTESİ

EĞİTİM BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

Ocak-2015

ÖZET

Bu araştırma; Sivas il merkezinde kentsel dönüşüm çalışmalarının başladığı ve kentsel dönüşüm çalışmalarının başlayacağı mahallelerde (Dedebalı, Kılavuz, Ferhatbostan, Demircilerardı mahalleleri) ikamet eden tüketicilerin kentsel dönüşüm hakkındaki bilgilerini ve dönüşüm sonrasındaki konut tercihlerini belirlemek amacıyla planlanmış ve yürütülmüştür. Araştırmaya; mahallelerde halen ikamet etmekte olan ve ulaşılabilen farklı eğitim ve gelir düzeyine sahip ve kentsel dönüşüm kapsamında evi yenilenecek olan 178 tüketici katılmıştır. Verilerin elde edilmesinde tüketicilere konut tercihi ölçeği, kentsel dönüşüm bilgilerini ve demografik bilgilerini kapsayan anket formu uygulanmıştır. Araştırmanın sonucunda tüketicilerin kentsel dönüşüm ile ilgili bir takım bilgilerinin olduğu fakat; dönüşüm sonrasında yapılacak olan konutların tipi, genişliği, maliyeti ve ödeme koşulları hakkında tereddütleri olduğu görülmüştür. Aylık geliri düşük olan tüketicilerin genellikle kentsel dönüşüm sonrasında müstakil, 90-119 m2 _{genişliğindeki,} salon+3 odalı konutları tercih ettikleri; gelir durumu yüksek olan tüketicilerin ise genellikle site içerisindeki dubleks tripleks 120 m2 ve üzerindeki salon+4 odalı konutları tercih ettikleri görülmüştür. Lise ve üniversite mezunu olan tüketicilerin dönüşüm sonrası dubleks tripleks ve salon+4 odalı konutları tercih ettikleri, okur yazar olmayan ve ilköğretim mezunu olan tüketicilerin salon+3 odalı konutları tercih ettikleri saptanmıştır. Lise ve üniversite mezunu olan tüketicilerin konutun balkonlu (p=0,029) olmasını daha önemli buldukları, okuryazar olmayan ve ilköğretim mezunu olan tüketicilerin ise yaşanılacak konutun müstakil (p=0,030) olmasını önemli buldukları görülmüştür.

Bilim Kodu :

Anahtar Kelimeler : Kentsel dönüşüm, konut tercihi, tüketici. Sayfa Adedi : 83

vi

CONSUMER INFORMATION ABOUT URBAN

REGENERATİON

AND HOUSING PREFERENCES

(M.S Thesis)

GÜL, Selçuk

GAZI UNIVERSITY

GRADUATE SCHOOL OF EDUCATIONAL SCIENCES

January-2015

ABSTRACT

This research; Sivas in urban regeneration work began and in the neighborhood to begin the urban transformation studies (Dedebalı Kılavuz Ferhatbostan Demircilerardı neighborhoods) Information about the urban regeneration of consumers residing and planned to determine the preferences of housing after the regeneration was carried out. The people who residens currently at there neighbourhoods and the people that can be reached who has different educatıon and income level, and 178 consumers whose houses that can be reneved participated to this research. During the procens of data obtaining, a survey information which includes the house preferences scale, urban regeneration information and demographıc information form was applied to the consumers. According to the result of this research, it was seen that consumers have some opinions abouth urban regeneration but they have some hesitation about the type of hause, width of hause, the cost and the conditions of payment after the urban regeneration. ıt was seen that after urban regeneration the consumers whose monthly income is lowe usually prefers detached houses 90 119 m2 _{width ,living room+3 roomed houses”the consumers whose monthly in} come is high prepers duplex-tripleks 120 m2 _{and above,living room and 4 roomed houses.} High school and college graduates with consumers after conversion and living room + 4 bedroom duplex, triplex housing they prefer, illiterate and living room + 3 bedroom residential consumers who have graduated from primary school were determined their choice. High school and college graduates with consumers regard the balcony (p=0,029) they find the important that, illiterate and primary education, housing to live if consumers detached (p = 0,030) was observed they find important to have.

Science Code :

Key Words : The urban regeneration, housing preferences, consumer. Page Number : 83

vii

İÇİNDEKİLER LİSTESİ

2.3. Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Süreci ……..………..11

2.4.Ülkemizde Kentsel Dönüşüm İle İlgili Yasalar..………14

2.5. Kentsel Dönüşümün Uygulanma Yöntemleri………...……….17

2.6. Kentsel Dönüşümde Sağlıklı Konut …………...…...……...……….19

2.7.Konut Sektöründe Tüketicilerin Tercihlerini Etkileyen Faktörler.……….24

2.7.1. Demografik Faktörler…………...………...…...…26

2.7.2. Nüfus Artışı ve Nüfusun Değişkenliği ………...……26

2.7.3. Gelir Seviyesi-Tüketicilerin Konut Satın Alma veya Kiralama Davranışları………...………...……..….27

viii

2.7.5. Kentleşme…..….……….………..………28

2.8. Kentsel Dönüşümde Tüketici Beklentileri……..…..……….………28

BÖLÜM III………...………..33

KONU İLE İLGİLİ ARAŞTIRMALAR……..…………...………..….…………..33

BÖLÜM IV………...………..37

YÖNTEM……….………...……….……….…37

4.1 Araştırma Modeli ………….………37

4.2. Evren ve Örneklem……….….………...……….…37

4.3. Verileri Toplama Teknikleri…….…...………...38

4.4. Verilerin Analizi……….….……….39

BÖLÜM V…..……….41

BULGULAR ve YORUM………...………41

5.1. Tüketicilerin Demografik Bilgileri……….……….41

5.2.Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Hakkındaki Bilgileri……...…………..…..43

5.3. Tüketicilerin Oturdukları Konutların Özellikleri……….52

5.4. Tüketicilerin Kentsel Dönüşümden Sonra Oturmak İstedikleri Konutlarla İlgili Tercihleri………...……...…………56 BÖLÜM VI..………...………...………….67 SONUÇ ve ÖNERİLER………..……….………..67 6.1. Sonuçlar……….67 6.2.Öneriler………...………...………70 KAYNAKLAR………..…..……….73 EKLER………...……….79 Ek-1.Anket Formu……...………79

ix

TABLOLAR LİSTESİ

Tablo 1. Tüketicilerin Demografik Özellikleri……….41 Tablo 2. Tüketicilerin Yaş ve Gelir Durumları Ortalamaları………..….…43

Tablo 3. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Alanında Bulunma Durumlarına İlişkin

Bilgilerinin Dağılımı ………...………44 Tablo 4. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Alanında Yaşadıklarını Öğrendikleri Kaynakların Dağılımı……..………..…...……….……45 Tablo 5. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Projelerini Uygulamak İçin Uygun Bulduğu Kişi ve Kurumların Dağılımı………...…46 Tablo 6. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm İle İlgili Bilgilerinin Dağılımı……….…………47 Tablo 7. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Hakkındaki Bilgileri İle Eğitim Durumları

Arasındaki İlişki …………...………...…50 Tablo 8. Tüketicilerin Ailelerinin ve İkamet Ettikleri Konutların Özellikleri……….…....52 Tablo 9. Tüketicilerin Yaşadıkları Konutlarından ve Çevrelerinden Memnun Olma

Durumları………..………...53 Tablo 10. Tüketicilerin Yaşadığı Konuttan Memnun Olmama Nedenlerinin Dağılımı…...54 Tablo 11. Tüketicilerin İkamet Ettikleri Konut Özellikleri İle Gelir Durumları Arasındaki İlişki ……….55 Tablo 12. Tüketicilerin Kentsel Dönüşümde Konutlarının Yenilenmesini İsteyip-İstememe Durumu ve istememe Nedenlerinin Dağılımı………...………...57 Tablo 13. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Sonrasında Oturmak İstedikleri Konut

Özelliklerinin Dağılımı. ……….…………..58 Tablo 14. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Çalışmalarının Bittiği Bir Bölgeden Konut Satın Almayı İsteyip- İstememe Durumu ………..………...……...….59 Tablo 15. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Uygulamalarından Sonra Konutun Bulunduğu Çevrede Aradıkları Özellikler ………..…...…60 Tablo 16. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Sonrasında İstedikleri Konut Özellikleri İle Gelir Durumları Arasındaki İlişki…….……….60 Tablo 17. Tüketicilerin Kentsel Dönüşüm Sonrasında İstedikleri Konut Özellikleri İle Eğitim Durumları Arasındaki İlişki...………...…..………..63 Tablo 18. Tüketicilerin Konut Tercihlerine Etki Eden Faktörler İle Eğitim Durumları Arasındaki İlişki………...…64

x

ŞEKİLLER LİSTESİ

Şekil.1. Konut Seçiminde Etkili Olan Unsurlar………...……25 Şekil 2. Kentsel Dönüşüm Beklentileri………..………..30

xi

KISALTMALAR LİSTESİ

RG Resmi Gazete

SPO Şehir Plancıları Odası TDK Türk Dil Kurumu

TMMOB Türkiye Mimarlar ve Mühendisler Odası Birliği TOKİ Toplu Konut İdaresi

1

BÖLÜM I

GİRİŞ

Dinamik bir yapıya sahip olan kentlerde dönüşüm süreçleri farklı zaman dilimlerinde farklı müdahale biçimleriyle ortaya çıkmaktadır. Tüm bu müdahalelerin temelinde de kentlerde ortaya çıkan bozulmanın giderilmesi yatmaktadır (Uzun, 2006, s. 49).

Kentsel dönüşüm olgusu ilk kez gelişmiş Batı ülkelerinin kentlerinde sosyal ve ekonomik açıdan çöküntü alanlarının yeniden canlandırılmasına yönelik müdahaleler yapılmasıyla başlamıştır. Genelde kentin, nüfusunu kaybetmiş ya da düşük gelir gruplarının kötü ekonomik ve fiziksel şartlarda yaşadıkları ve sosyal dayanışmanın kaybolduğu konut alanlarında, eski boş liman ve sanayi alanlarında kentin ekonomik gelişimine katkıda bulunacak projelerin uygulanması biçiminde olmuştur. Batı kentlerinin mekânsal biçimlenmesine müdahale yöntemleri, yapılan hatalardan alınan derslerle zaman içerisinde o toplumlara özgü kurumsal yapıların varlığına ve toplumsal dinamiklerine göre geliştirilmeye başlanmıştır. Kentsel dönüşüm Türk planlama sisteminde bir strateji olarak uygulanmamış, Türkiye’nin bağlamsal ve uygulama dinamiklerine göre gerçekleşmiştir (Ataöv ve Osmay, 2007, s. 50).

Günümüzde çöküntü süreci içine girmiş kent mekânlarının yaşam standartlarının yükseltilmesi amacıyla bir planlama aracı olarak kullanılan kentsel dönüşüm, sadece fiziksel boyutuyla değil, ekonomik, sosyal ve çevresel boyutlarıyla da anlaşılması ve uygulanması gereken kapsamlı bir konudur. Türkiye’nin birçok büyük kentinde kentsel dönüşüm adı altında gerçekleşen projeler, uygulama biçimleri açısından çeşitlik göstermektedir. Ne var ki merkezi ve yerel yönetimlerin, kent mekânlarında yaşanan fiziksel, ekonomik, sosyal ve çevresel sorunlara yönelik uyguladıkları bu projeleri, sadece fiziksel yenileme bağlamında ele aldıkları görülmektedir. Kenti bir bütün olarak ele

2

almayan yaklaşımlarla uygulanan bu projeler, çöküntü sürecindeki kent mekânlarına kalıcı çözüm getirmekten uzaktır (Gümüşboğa, 2009, s. 1).

Kentlerin ve kentleşme adına yürütülen politikaların bugün üzerinde en çok durduğu konulardan biri de kaçınılmaz bir şekilde “konut ve konut politikaları” olmuştur.

Barınmanın temel bir ihtiyaç olmasından ötürü konut, eski çağlarda mağara yaşantısından günümüze, doğa koşulları, siyasi yapı, gelişmişlik, sanayileşme, yaygın iş kolu, nüfus hareketleri gibi etkenler altında değişerek, gelişerek gelmiştir. Ve artık bireyin barınmasını sağlayacak bir kapalı alandan öte, kaliteli bir yaşam imkânını sunan, doğal afetlere dayanıklı yapıları ifade etmektedir. Ülkenin gelişmişliği, gelir düzeyi, toplumsal yapısı, sanayileşme düzeyine kadar birçok alanın yansıması olmasından dolayı esasında “konut kimliktir” denilebilir (Çetin, 2012, s. 294-295).

1970’li yıllardan itibaren kentin anlamı ve küresel düzlemde sahip olduğu rolü değişmeye başlamıştır. “Küreselleşme – yerelleşme süreçlerinin etkileşimiyle kentlerin, uluslararası düzlemdeki konumları ve fonksiyonları kadar kentsel mekânda da dönüşüm sürecine tanık olunmaktadır. Kentsel yapıda bireylerin birbirleriyle ilişkileri, kent mekânının biçimlenişi, mimari yapılanma, yaşam bölgelerinin ortaya çıkması, vb. bu dönüşümün birer örneğidir. Bu süreçte kişilerin yaşamlarının önemli bir bölümünü geçirdikleri “konutun” işlevleri ve sahip olduğu fonksiyonlarda da bir dönüşüm yaşanmaktadır. Konutun sahip olduğu işlevlerdeki değişime paralel olarak bireylerin konut tercihleri de değişmeye başlamıştır (Karakurt ve Fırat, 2012, s. 174).

Konut, insanların en temel ihtiyaçlarından biridir. Bu ihtiyaç, sadece bir barınma sorunu değil, çok yönlü bir sorundur. Konut tek başına ele alındığında, barınak olması, dayanıklı tüketim malı olması, üretilen bir meta olması, toplumda kişilerin ve ailelerin gelecekleri için büyük güvence olması, sosyal ilişkilerin yeniden üretilmesinin aracı olması, emeğin yeniden üretildiği yer olması ve emeğin yeniden üretim fiyatının belirlenmesi, yatırım aracı olması, yaşam çevresinin ve kalitesinin oluşturulmasında yapı taşı olması gibi sıralanabilecek pek çok işleve sahiptir (Tekeli, 2003, s. 3).

Bir ülkede, bölgede veya kentte gelir düzeyi rakamlarından öte, kültürel, sosyal, ekonomik birçok alanda beklenen ve gereken düzeye ulaşma anlamına gelen kalkınma açısından kentlerin durumu son derece önemli bir unsurdur. Konut ihtiyacının en aşağı düzeyde olması veya hiç olmaması, istihdam olanaklarının artması, sağlık, eğitim, barınma olanaklarının üst düzeyde olması, kentlerin gelişmişliklerini göstermektedir.

3

Küreselleşme ile beraber kentler yerel olduğu kadar sınırların ötesinde de bir varlık halini almışlardır. Kentlerdeki üretim, tüketim, talep koşulları, başka şehirleri de etkileyebilmektedir. Kent içi, kentler arası gelir düzeyi eşitsizlikleri, doğal kaynakların yetersizliği, teknolojik açıdan bölünmeler, kamu hizmetlerine erişim açısından yaşanan farklar, ulaşım güçlükleri kentlerin günümüzde yaşadığı en büyük sorunlardandır. Başta sanayileşme, sanayileşmenin beraberinde getirdiği artan nüfus ve son olarak konut ihtiyacı ve konut politikaları kentlerin yapısal değişimine, kent dışı yerleşim alanlarında ise yeni ve bozuk kentleşmelere neden olmuştur. Üretim ve tüketimin en büyük payına sahip olan kentler, ülkelerin gelişmişliklerinde de en büyük paya sahip olduklarından buradaki eşitsizlikler, çarpıklıklar, geri kalmışlık hızla ülkeyi etkileyecek boyuta ulaşabilmektedir (Çetin, 2012, s. 294).

Günümüz şehircilik anlayışında, tarihi mekânların tekrardan kazandırılması, o bölgedeki sosyal ve kültürel dokunun zedelenmemesi ve kentsel dönüşüm projelerinin başarıya ulaşması için dünyanın her yerinde olduğu gibi “katılım” kavramı esas alınmalıdır. Katılım kavramı; öncelikle dönüşümün planlandığı bölge halkının sürece aktif katılımının sağlanması ile birlikte merkezi hükümetin, yerel yönetimlerin, sivil toplum kuruluşlarının ve bilim adamlarının katılımının sağlanması gerektiğini savunan bir süreçtir. Dünyada son dönemlerde, her dönüşüm uygulama projelerinde katılım kavramı fiziki planlamadan önce ele alınan bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak, ülkemizdeki kentsel dönüşüm uygulamalarına baktığımızda dönüşümün en önemli esasını teşkil eden bu kavramın eksikliği görülmektedir (Ertürk, 2009, s. 2).

Kentsel dönüşüm projelerinde, oluşacak değerin adil paylaşımını sağlamak, alanda yasayanların haklarını koruma altına almak, yapılacak çalışmada halkın geniş bir şekilde katılımını sağlayacaktır. Alanda yaşayan halkın katılımı hem projenin gerçekleşmesine, hem de projedeki kullanıcıların gerçek ihtiyaçlarına yapılacak çözüm önerilerinin başarılı olmasına neden olacaktır. Değişik aktörlerin katılımı ile proje çalışmasının amaçları gerçekleştirilerek maksimum fayda alınması mümkün olacaktır. Çok paydaşlı ve geniş katılımlı bir dönüşüm ile arzulanan çerçevede bir çalışmanın yapılması ve hakkaniyet ölçüleri çerçevesinde, kısa sürede gerçekleştirilmesi sağlanmış olacaktır (Ilıca Erzene, 2013, s. 124).

4 1.1.Problem Durumu

Kentlerin dokusunu bozan sorunların giderilmesi olarak bilinen kentsel dönüşüm çalışmaları, son yıllarda yaygın bir uygulama alanı bulmuş, dünyada ve ülkemizde kentsel dönüşüme yönelik çalışmalar başlamıştır; fakat dönüşüm kapsamına alınan yerlerde yaşayan tüketiciler kentsel dönüşümün ne olduğunu ve kentsel dönüşüm sürecinin nasıl gerçekleşeceğini, yapılacak olan çalışmaların neleri kapsadığını, çalışmaların onları nasıl etkileyeceğini bilmemektedirler.

Konut sakinleri tarafından daha önceleri reddedilen bu dönüşüm projesi çalışmaları yerel yönetimlerin değişimi ile tekrar gündeme getirilmiş ve konut kullanıcılarına sorulmadan proje uygulanmıştır. Yani kamusal alanların gerçek sahipleri, üretilmiş olan bu projenin hiçbir aşamasında görüş bildirememişlerdir (Aykal, Murt, Korkmaz ve Acar, 2007, s. 97). İçinde yaşadığımız son yıllarda bireyler, toplumlar, ülkeler, pazarlar, rekabet şartları, rekabetin sınırları, teknoloji ve teknolojinin sağladığı iletişim kolaylığı nedeni ile çevre ve dünya değişim içerisine girmiştir. Dünyada yaşanan bu değişim ve gelişmelere paralel olarak, müşterilerin ihtiyaç ve beklentileri, yaşama bakış açıları, yaşam tarzları ve yaşam standartları da değişmiştir. Bahsedilen bu değişim ve gelişmeler, insanların toplum halinde yaşamasını gerektiren her ortamda da köklü değişim ihtiyacını beraberinde getirmiştir. Bu kapsamda her alanda olduğu gibi konut kullanıcı kitlesinin de kalite beklentileri artmış, istek, ihtiyaç ve tercihleri de farklılaşmıştır. Bu çerçevede değişen müşteri profilleri, insanların değişen yaşam tarzları ve artan yaşam standartları, pazarlama alanında kullanılan teknolojilerin yaygınlaşması, ürün odaklı pazarlama anlayışından, müşteri odaklı pazarlama anlayışına geçilmesi, konut pazarlaması alanında da müşteri odaklı pazarlama kültürünün yaygınlaşmasına neden olmuştur (Yıldız, 2006, s. 1).

Kentsel dönüşüm sürecinde tüketicilerin nasıl bir konutta yaşamak istedikleri tüketici memnuniyeti açısından göz ardı edilmemesi gereken bir durumdur. Ayrıca dönüşüm kapsamında yapılan konutların tek düze yapılması da tüketiciler açısından düşündürücüdür. Kentsel dönüşüm kapsamındaki bölgelerde yaşayan insanların gelir düzeylerine, kültürel alt yapılarına ve eğitim düzeylerine göre tercih ettikleri konut özelliklerini bilmek, kentsel dönüşüm hakkındaki bilgilerinin ne olduğunu saptamaya yönelik araştırmalar yapmak tüketicilerin gerçekten ihtiyaç duydukları konutlara sahip olmaları açısından önem taşımaktadır.

5 1.2. Araştırmanın Amacı

Bu çalışma tüketicilerin kentsel dönüşüm hakkındaki bilgilerini ve konut tercihlerini saptamak amacıyla planlanıp yürütülmüştür.

Bu genel amacı gerçekleştirmek için planlanan alt amaçlar ise şunlardır;  Tüketicilerin kentsel dönüşüm hakkındaki bilgilerini,  Tüketicilerin oturdukları konutların özelliklerini,  Tüketicilerin konut tercihlerini,

 Eğitim düzeylerinin konut tercihlerini etkileme durumunu

 Gelir düzeylerinin konut tercihlerini etkileme durumunu saptamak amacıyla yapılmıştır.

1.3. Araştırmanın Önemi

Kentsel dönüşümde en önemli unsurlardan biri de tüketicilerde kentlilik bilincinin var olmasıdır. Kentle ilgili verilecek her türlü karara o kentte yaşayanların katılımının sağlanması gerekir. Kentlerin planlanma, biçimlenme, yeniden oluşturulma süreçlerine tüketicilerin aktif katılımı sağlandığında kentsel yaşam çevresinin daha iyi düzenlenebileceği kesinlikle göz ardı edilmemelidir. Bireyin, biçimlenmeye ilişkin kararları etkileyebildiği ve denetleyebildiği bir fiziksel çevrede kendini daha rahat hissedeceği de unutulmamalıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinin içine yerel halkın aktif katılımı sağlanarak, karar alma süreçlerinde hep birlikte hareket edilmesi büyük önem taşımaktadır. Halk katılımı dikkatli bir biçimde düşünülmesi gereken bir husustur. Katılımlı kentsel dönüşüm planlama süreci önceden tasarlanmalı, bağlamsal ihtiyaçlara, mevcut halkın kapasitesine, yurttaşlık bilincineve dönüşüm projesinin yapısına göre uygun yöntem ve tekniklerkullanılmalıdır. Kentleri yeniden oluşturmaya yönelik yapılan bu çalışmaların tüketicileri doğrudan etkilediği göz önünde bulundurulduğunda onların nasıl bir konutta yaşamak istediklerinin bilinmesi ve bu süreç hakkındaki bilgilerinin ne olduğunun saptanması önemli bir husustur. Bu bağlamda kentsel dönüşüm çalışmaları hakkında, tüketicilerin bilgilerinin saptanması ve nasıl bir konutta yaşamak istediklerini ortaya çıkarmak açısından ayrıca daha öncesinde böyle bir çalışmanın ele alınmamış olmasından dolayı bu çalışma büyük önem arz etmektedir.

6 1.4. Varsayımlar

Bu çalışmada aşağıdaki varsayımlardan yararlanılmıştır.

 Tüketicilerin kentsel dönüşüm hakkında bir takım bilgileri vardır.  Tüketicilerin eğitim düzeyi ve gelir durumu konut tercihlerini etkiler.

 Çalışma kapsamında araştırmaya katılan tüketicilerin tamamının anket sorularını özgür iradeleriyle, hiçbir baskı altında kalmadan, içten ve doğru olarak yanıtladıkları varsayılmıştır.

1.5. Araştırmanın Sınırlılıkları

Bu araştırma; Sivas ilinde kentsel dönüşümün başladığı Demircilerardı (Eski Sanayi Bölgesi), Kılavuz mahallelerinde ve dönüşümün çalışmalarının başlayacağı Dedebalı, Ferhatbostan mahallerinde yaşayan tüketiciler ile sınırlıdır. Çalışmada zaman ve maliyet güçlüğü de göz önünde bulundurulmuştur.

7

BÖLÜM II

KAVRAMSAL ÇERÇEVE

Çalışmanın bu bölümünde araştırma konusu ile ilgili kaynaklar taranmış ve elde edilen bilgiler bir araya getirilerek kavramsal çerçeve oluşturulmuştur.

2.1. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; ingilizce “Regeneration” kavramının Türkçe karşılığı; “var olan bir şeyin olduğundan başka bir biçime girmesi ya da başka bir durum alması” dır. Kentsel dönüşüm, ekonomik, sosyal ve fiziksel açıdan kullanıcıların ihtiyaçlarına cevap vermemeye başlayan, sağlıksız bölgelerin yeniden yapılanmasının sağlanıp kente yeniden kazandırılması olarak uygulanan bir kavramdır (Öztaş, 2005, s. 4). Daha geniş bir ifade ile tanımlanacak olursa; kent merkezlerini, günümüz modern yaşamına entegre olabilecek niteliğe ulaştırmayı amaçlayan; bunu yaparken, halk ve kamu/özel sektör katılımını destekleyen, çöküntü bölgelerinin ıslahına ve yapı-çevre-donatı üçlüsünün iyileştirilmesine çalışan, kişilerin yaşam mekânlarının yanında ticaret ve sanayi sayesinde ekonominin de ilerlemesini hedefleyen geliştirilmiş bir planlama çalışması olarak tanımlanabilmektedir (Öner, 2007, s. 8).

Kentsel dönüşüm; bir yerleşim alanının ekonomik, sosyal ve fiziksel yönden iyileştirilmesine yönelik yeniden üretim süreci olarak tanımlanabilir. Kentsel dönüşümle kentleri daha iyi yaşanabilir alanlar haline getirmek amaçlanmaktadır. Yine fiziksel iyileşmeye paralel olarak kentte ekonomik canlılık yaratmayı da hedeflemektedir. Bu anlamda kentsel dönüşüm ile kent hem nitelik hem de yapısal değişime uğramaktadır (Tekeli, 2003, s. 3-7).

Kentsel dönüşümü en genel anlamda tanımlayacak olursak, bu olguyu ‘değişime uğrayan kentsel bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel sorunlarına kalıcı bir çözüm

8

sağlamaya çalışan kapsamlı bir bakış (vizyon) ve eylem’ olarak özetlememiz mümkündür (Yıldırım, 2006, s. 8). Kentsel dönüşümün üç ayırt edici özelliğini belirlemek tanımı daha

kapsamlı hale getirebilir. Birincisi; bir mekânın doğasını değiştirmek için, o mekânda yaşayan halk ile o yerin geleceğinde söz sahibi olacak olanları bu sürece dahil eder. İkincisi; dönüştürülecek bölgenin özelliklerine bağlı olarak, devletin işlevleriyle kesişerek çok çeşitli hedefleri içerir. Üçüncüsü; yapısı zaman zaman değişse de ortaklar arasında işleyen bir yapıya sahiptir (Turok, 2004, s. 57-62).

Kentsel dönüşüm; kentsel gelişmenin, toplumsal, ekonomik ve mekânsal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır. Özetle kentsel dönüşüm bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi olarak da tanımlanmaktadır (Aydemir, 2008, s. 1).

2.2. Kentsel Dönüşümün Amaçları

Kentsel Dönüşüm; bir kentin hem ekonomik hem de fiziksel çöküntüye uğramış bölgelerinde iyileşme sağlayan, depreme dayanıklı konutlar üreten, aynı zamanda yaşam kalitesini artırmayı sağlayan projeler bütünüdür. Kentsel dönüşümde amaç kentin ekonomisinin güçlendirilmesini hedeflerken, yaşayan halkı mağdur etmeyip tam aksine onları planlama ve uygulama sürecine katan, tasarım ve uygulama kriterlerine sahip, yerel kalkınmayı da sağlayan nitelikte olmalıdır.

Kentsel yenileme projeleri kentsel yerleşim alanı içerisinde yenileştirme, koruma, sağlamlaştırma ve sağlıklaştırma amaçları ile belli bir müdahale programı çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanları kapsayan, temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanların kente tekrar kazandırılmasını hedefleyen projelerdir.

Dönüşüm projeleriyle sadece yenilenmiş konut alanları yaratılmamakta; büyük rekreasyon alanları, kent parkları, kent meydanları, ticaret merkezleri de kente kazandırılmaktadır. Bu tür dönüşüm projeleri tasarlanırken, kamuya fazla yük getirmeyecek modellerin uygulanması ve bu kapsamda gelişmiş, yaşanabilir ve güvenilir yaşama mekânlarının oluşturulması, sosyolojik uyum çalışmalarının yapılması ve finansman modellerinin geliştirilmesi gereklidir (Bayraktar, 2006, s. 54).

9

Kentsel dönüşümde esas olarak aşağıdaki ihtiyaçların karşılanıp karşılanmadığı konuları önem kazanmaktadır (Turok, 2004, s. 57-62):

 Kişilerin; sosyal ve ekonomik yönden rahat edebilecekleri ve daha rahat yaşayabilecekleri alanlara kavuşmalarını sağlamak ve bunlardan faydalanmalarına yardımcı olmak,

 Daha fazla iş olanakları ve daha yüksek gelir elde edebilecek yeni istihdam olanakları yaratmak,

 Yerleşecekleri yer konusunda seçme hakkı bulunan kişi ve firmaları çekmek ve korumak için alanın genel cazibesini artırmaktır.

“Eğer bir alanın fiziki çevresi, orada yasayanların talepleri ve iş gücü ortamlarının aksi yönünde geliştirilmeye başlanırsa, ortaya zararlı etkiler çıkabilmektedir. Dönüşümde asıl olan, mekân-insan-iş üçlüsünün arasında tutarlı bir planlama çalışmasına gitmenin gerekliliğidir”(Ertürk, 2009, s. 4).

Yapılacak çalışmalarda, alt ve orta gelir grubunun yaşadığı mahallede mevcut yaşam standartlarının iyi analiz edilip, bu standardı yükseltmeye yönelik fiziksel ve sosyal kararların öncelikle verilmesi gerekmektedir. Ancak yapılacak müdahalelerde de alanda yaşayanların beklentilerinin dikkate alındığı projelerin ortaya konulması gerekmektedir. Kentin, fiziksel koşulları ile toplumsal sorunları arasında doğrudan bir ilişki vardır. Kentlerde, fiziksel çöküntünün kaynağı, toplumda yaşanan bozulmadır. Kentsel dönüşüm uygulamaları da bu bozulmanın nedenini araştırır, önerilerde bulunur. Kentsel dönüşümün amaçlarından biri budur. Kentsel dönüşümün amaçlarından ikincisi; kentsel alanların geliştirilmesi ya da üretilmesi sürecinde tercih edilecek kentsel politikaların ne olacağının belirlenmesidir. Üçüncüsü; hem fiziksel hem de toplumsal açıdan çöküntü alanı haline gelmiş, kent parçalarında, ekonomik canlılığı sağlayacak stratejiler geliştirerek, orada yaşayan insanların yaşam kalitesini arttırmaktır. Amaçlardan dördüncüsü de; şehirlerin kültürel, tarihi kimliklerinin korunması, canlandırılması, doğal yapısının korunması ve gelecek nesillere aktarılmasıdır (Akkar, 2006, s. 30).

Kentsel dönüşümün amaçlarına ulaşılabilmesi için bazı prensiplerin varlığı gerekmektedir. Bu prensiplerden hareketle kentsel dönüşüm, hem kentsel alanların ekonomiye olumlu katkı sağlamasını hem de sosyal, çevresel amaçlara erişilmesini hedefler. Bu prensiplere göre kentsel dönüşüm;

10

 Kentsel alanın durumunun detaylı analizine dayanmalıdır.

 Bir kent alanının fiziksel dokusunun, sosyal yapısının, ekonomik temelinin ve çevresel koşullarının eş zamanlı adaptasyonu (uyumu) hedeflenmelidir.  Bunu başarmak için, problemlerin dengeli, sıralı ve olumlu bir şekilde çözülmesine yönelik açıkça ortaya konmuş bir vizyonun, kapsamlı ve bütünleşik bir stratejiyle uygulanmasına çalışmalıdır.

 Stratejinin ve sonucunda oluşan programların, sürdürülebilir kalkınma içerisinde geliştirilmesini sağlamalıdır. Mümkün olduğunca ölçülebilir, işlevsel hedefler koymalıdır.

 Doğal, ekonomik, insan ve diğer kaynakları mümkün olan en iyi şekilde kullanıyor olmalıdır; bunlara alan ve halihazırda kurulu olan çevrenin özellikleri de dahildir.

 Mümkün olan en geniş kapsamlı katılım ve işbirliği çerçevesinde görüş birliği (konsensus) sağlamaya çalışmalıdır.

 Kentsel alanda etkili olan iç ve dış güçlerin değişen doğalarını ve etkilerini izleme ve hedeflere ulaşma yolunda stratejinin gelişimini ölçmelidir (Roberts’dan aktaran Gümüşboğa, 2009, s.15-16).

Kentsel dönüşümle ilgili yapılacak olan çalışmalar “Dönüşüm” adı altında yapıların yıkılıp tekrardan yapılması değil de bölgede yaşayanların beklentilerinin dikkate alındığı, fiziksel yapı kadar sosyal yapıyı da dikkate alan, yaşam kalitesinin iyileştirildiği, yaşayanların memnuniyetlerinin, aidiyet duygusunun sağlandığı bir süreç olmalıdır (Kurt, 2012, s.1). Kentsel dönüşüm projelerinin temel amacı yaşanabilir sağlıklı kentlerin kurulmasıdır. Bu doğrultuda; kaçak yapılaşmış alanların, doğal afetlerle doğrudan etkilenecek olan sakıncalı alanlardaki konutların, kent içinde kalan kullanımı sakıncalı çalışma alanlarının, yaşanabilir kent standartları dışında kalan alanların, işlevini yitirmiş tarihi mekanların çağdaş hale getirilmesini hedeflemektedir. Yine kentsel dönüşümün yerel hizmetlerin daha kaliteli ve etkin bir şekilde sunulmasına da imkân verdiği belirtilmektedir (Acar, 2008, s. 12).

Özetle, kentsel dönüşümde amaç daha çok mevcut gecekondu nüfusunun problemlerine çözüm üretmekken, neticesinde orta ve üst-gelir grubuna yönelik konut alanları üretilmiş ve cazibe merkezleri olan ticaret, eğlence projeleri eklenmiştir. Bu durum gecekondu dönüşümünün daha yüksek arazi getirilerinin olduğu mahallelerde daha hızlı olarak

11

gerçekleşmesi sonucunu doğurmuştur. Buna karşılık olarak da düşük arazi getirilerinin olduğu yerlerde dönüşümün daha yavaş olması olağan görülmüştür(Yılmazöz, 2010, s. 69-70).

2.3. Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Süreci

Türkiye, geçmişten günümüze çeşitli medeniyetlerin bir arada, üst üste ve iç içe yer aldığı bir kültürel yoğunluk merkezidir. Gerek sosyo-kültürel ve gerekse ekonomik faktörlerin etkisiyle, genelde fizik mekân ve özelde kent dokusu, zaman zaman kendini yenilemekte ya da yenilenmektedir. Bu yenileme-yenilenme süreci ülkemizde, birçok ülkeye nazaran daha karmaşık şartlar altında devam etmektedir. Bu durumun nedenini, ülkemizin sosyo-kültürel, ekonomik ve yasal yönetsel kimliklerinde aramak doğru olacaktır. Özellikle büyük şehirlerde ve metropollerde şiddetle hissedilen kentsel çöküntüler, ekonomik ya da fiziksel boyutlu olabildiği gibi, sosyal boyutlu da olabilmektedir (Özden ve Kubat, 2003, s. 77).

Barınak sorununu yasal çerçevede çözemeyen insanların, başlangıçta “geçici barınak” olarak düşündükleri gecekondu, süreç içinde sistemin genelindeki çarpıklıkların artmasıyla, mekânsal yayılmasına paralel, sosyo-kültürel ve siyasal içeriğiyle de kentlerimizin göz ardı edilemeyecek parçaları durumuna gelmişlerdir (Çamur, 1996, s. 15). Gecekondulaşma, toplumsal çözülme ve sosyal kopma, üretim biçiminin yaratmış olduğu kendine özgü yerleşim dokuları ve buna bağlı olarak gelişen kent ve kentli tipi şehirsel dönüşümün temelini de oluşturmuştur. Bu dönüşüm süreci içinde kentlerin yalnızca üretimle ilişkili olan fiziksel dokusu değil, kentsel yaşam ya da kent kültürü denilen kavramın tüm öğeleri de farklılaşarak yeni bir kentli tipi, davranış biçimleri ve kentlilik bilincinin de ortaya çıkmasına neden olmuştur (Oğuz, 2006, s. 13).

Türk kentlerindeki değişim ve dönüşüme bakıldığında 1950 yıllarında başlayan hızlı bir kentleşme sürecinin ardından Avrupa ve Amerika kentlerinde gözlenen değişimlerin gerçekleştiği görülmektedir. Ancak Türkiye’de farklı süreçler eş zamanlı olarak da ortaya çıkabilmektedir. 1950’li yıllarda sanayileşme ile birlikte hızlanan kentleşme süreci beraberinde özellikle yoğun göç alan Ankara, İstanbul, İzmir gibi kentlerin kontrolsüz bir biçimde büyümesini getirmiştir. Kentlerimizdeki kontrolsüz gelişimin önemli etkenlerinden biri de hızlı kentleşmeye cevap verecek yeterli konut sunumunun olmaması nedeni ile gelişen gecekondu alanları olmuştur. 1970’lerde büyük Türk kentlerinde bir

12

taraftan kentleşme devamederken bir taraftan da uydu kentler oluşmayabaşlamıştır (Uzun, 2006, s. 50).

1970’lere kadar tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de gecekondular kentteki tüm olumsuzlukların kaynağı olarak görülmekte yıkım ve sonrasında gelen kamu konut uygulamaları tek çözüm olarak öne sürülmektedir. Ancak bu bakış açısı 1970’lerle birlikte değişme göstermiştir. Böylece artık yıkım yerine “rehabilite etme”, sağlıklaştırma benimsenmeye başlanmıştır. 1980’lere gelindiğinde ise sosyal kaygılar yerini ekonomik kaygılara bırakmaya başlamış, kentlerin dönüşüm projeleri ile yenilenerek yeni bir yüzyıla hazırlanması, sosyal problemlerin önüne geçmiştir (Kayasü, Işık, ve Kamacı, 2009, s. 182). 1970’li yıllar göçün ve kaçak yapılaşmanın en üst düzeye ulaştığı dönem olmuştur. 1983 ve 1985 tarihli imar affı yasaları ve yasaya daha sonra eklenen “ıslah imar planı” kavramı yeni bir kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcını oluşturmuştur. Bu dönemde bir önceki dönemde olduğu gibi kaçak yapıların sadece affedilmesi ile yetinilmemiş, bir yapıya dört kata kadar ilave yapı yapılması hakkı verilmiştir. Bunun dışında imar planlarında ön koşul olan kentsel donatı alanları standartlarının bu planlarda aranmaması hükmü bu bölgelerin tümüyle dört kata kadar yükselmesi ve yol dışında hiçbir donatıya yer verilmemesi şeklinde algılanmıştır. Bu kapsamda çevre düzeni planlarına uygunlukları aranmaksızın onaylanarak yürürlüğe giren ıslah imar planları ile kentlerin kaçak gelişmiş bölgelerinde uzun süreli ve giderek yapısal hale gelecek olan bir dönüşüm süreci başlamıştır (Görgülü, 2005, s. 772).

“1980’lere gelindiğinde ise, kentleşme hızı azalırken kent merkezlerinin ve gecekondu alanlarının dönüşümü, sanayi alanlarının kent dışına çıkması gibi oluşumlar kentlerimizde gözlemlenmeye başlamıştır” (Uzun, 2006, s. 50). Ayrıca bu yıllarda kamu ve özel sektörlerin büyük oranda taraf oldukları durumdan giderek ‘ortaklık’ duruma geçtikleri yıllardır. ABD’de son derece önem kazanmış olan yeni ortaklık tabanlı yaklaşımlardan etkilenerek sağlıksız konut alanlarının yeniden yapılandırılması yerine, ağırlıkla otel, alışveriş yerleri ve lüks konut alanlarından oluşan prestij projelerine ağırlık verilmiştir (Kocabaş, 2006, s. 4).

1980’li yıllardan önceki dönemlerde çıkarılan yasalar ile gecekonduların meşrulaşmaya başlaması, bu dönem içinde gecekonduların seri bir şekilde üretilmesi altyapısını hazırlamış; gecekondu üretimlerinde kiracı ve mülk sahipliği artmıştır. Bununla birlikte, tek katlı gecekondular yerini dört ve beş katlı apartmanlara bırakmaya başlamıştır. Ayrıca,

13

1980’li yıllarda farklı toplu konut uygulamaları yaygınlaşmıştır (Ataöv ve Osmay, 2007, s. 65).

Yerel yönetimler ve özel sektör tarafından, 1980’li döneme kadar ülkemizdeki planlama sorunları, şehre yeni göç edenlerin kurduğu yoksul mahalleler üzerinde düşünülmekte iken, bu düşünce 1980 sonrasında şehir merkezlerindeki rantlardan sağlanan kazancın büyümesi ile değişmiştir. Merkezi iş alanlarının şehirde yer değiştirmesi, yeni sektörlerin şehirlerde yer edinmeye başlaması ile kentsel dönüşüm projeleri artmaya başlamıştır (Ertürk, 2009, s. 13).

Bu dönemde kentsel dönüşüm ile ilgili üç önemli yasal düzenleme yapılmıştır. Birinci olarak, 1984 tarihli ‘3030 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’, ikincisi 1985 tarihinde yürürlüğe konan ‘3194 sayılı imar Kanunu’dur. Bu kanunlar ile bazı yetkiler yerel yönetimlere devredilmiş ve belediyelerin kaynakları arttırılmıştır. Üçüncü yasal düzenleme ise kamulaştırma uygulamaları ile ilgilidir. Fakat kentsel dönüşüm uygulamalarında idari ve mali kısıtlamalar bulunmaktadır (Özden, 2002, s. 186).

1990’lı yıllarda ise kentsel dönüşüm devam etse de yerel yönetimlere ayrılan kaynakların ve imkanların yetersizliği ve mülkiyet sorunları dolayısıyla yerel yönetimler kentsel dönüşüm faaliyetlerini gerçekleştirmede başarılı olamamışlardır. Gecekondu alanlarında uygulanan imar aflarıyla mülkiyet sorunu içinden çıkılmaz bir hale sokulurken, merkezi yönetimlerden yerel yönetimlere aktarılan kaynaklar değil bir kentsel dönüşüm uygulamasını ancak olağan hizmetleri yerine getirmeye yeter hale gelmiştir. Fakat önemli olan nokta kentsel dönüşümün -içeriği her ne olursa olsun- gerekliliğinin artık tüm kesimlerce üzerinde uzlaşılan bir nokta olması ve kentsel dönüşüm kavramının belediyelerce kullanılmasıdır. Bir yandan ağırlıklı olarak piyasa merkezli bir gelişme stratejisi doğrultusunda onaylı üst ölçekli planın dışına çıkan gelişmeler ve parçacı plan değişiklikler yaygınlaşmaya başlarken, bir yandan da gecekondu afları ve ıslah imar planları yoluyla Ankara’daki gecekondu alanları, ayrıcalıklı imar hakları ve plan değişiklikleri yoluyla dönüşümün gerçekleşmesine zemin hazırlamıştır (Şahin, 2006, s. 113).

2000’li yıllar dönemdeki en önemli gelişme kentsel dönüşümün yasalarda yer almasıdır. Buna paralel olarak daha önce yerel girişimlerle uygulanmaya başlanan katılımcı yaklaşım ve katılım araçları kentsel planlama gündeminde tartışılmaya başlanmıştır. Stratejik planlama yaklaşımı, katılımcı koruma politikaları, bununla birlikte çok aktörlü karar alma

14

süreçleri, sivil güçlenme gibi çabalar yaygınlaşmaya başlamıştır. Kentsel planlama gündemindeki ve dolayısıyla kentsel dönüşüm uygulamalarına yansıyacak olan katılımcı yaklaşımı küresel ve ulusal etkenler tetiklemiştir. Kente göç eden nüfus sayısı bu dönemde de hızlı artış göstermektedir. İstanbul, 2003’de ülke düzeyinde kentlere göç eden nüfus arasında en yüksek göç eden kişi sayısına sahip kenttir. Ancak, 1980 öncesi dönemden farklı ve 1980’lerden sonraki eğilimle tutarlı olarak İstanbul’da toplam doğurganlık oranı 1.83 ile en düşük düzeyde kalmıştır. Bu iki erişkine bir çocuk düştüğü anlamına gelmektedir. Bu kentsel dönüşüm uygulamalarında erişkinlerin hizmet talebinin artması açısından önemlidir(Ataöv ve Osmay, 2007, s. 69).

Bu dönemde konut talebinin çok üstünde konut üretimi gerçekleşmiştir. Resmi konut sunum fazlası rakamlarına kayıt dışı konut üretimi de eklendiğinde bu oranın gerçekleşen üretimin %30 - 50 üstünde olduğu anlaşılmaktadır. 2000’lerde illere göre farklılaşmayla birlikte tüm konut sunum biçimlerinde bir artış olduğunu söylemek mümkündür. Bu öncelikle, belediyelerin oluşturdukları toplu konut kooperatiflerinin sayısındaki artışta görülmektedir. Bunun yanı sıra deprem riski olan alanlarda devlet kredisi ile afet konutları ve yeni konutlar da üretilmiştir. Düşük nitelikli apartmanlarda daire sahipliği veya kiracılık yaygınlaşırken, özel sektör eliyle kent dışında lüks konut sitelerinin yapımı artmıştır. Kent merkezlerinde ise tarihi konut stoku yeni konut veya işyeri olarak kullanıma açılmaya devam etmiştir (Ataöv ve Osmay, 2007, s. 69).

Günümüze gelindiğinde ise gecekondular tarafından kapatılmış olan araziler değer kazanmasıyla birlikte eski gecekondu arazilere kimi zaman üst gelir grubuna hitap eden “siteler” kurulmuş, kimi zaman da alt- orta gelir grubu için küçük çaplı konut üreticileri tarafından apartmanlar inşa edilmiş olduğu görülmektedir. Gecekondulardan bu apartmanlara taşınmak da artık yaygınlaşmıştır (Yılmazöz, 2010, s. 70).

2.4. Ülkemizde Kentsel Dönüşüm İle İlgili Yasalar

Türkiye’de kentsel dönüşüm denince akla gelen kuşkusuz gecekondu alanları olmaktadır. Bu durumu kentsel dönüşüm uygulamalarının çoğunlukla bu alanlarda, gerçekleştirilmesi de ortaya koymaktadır.

2000’li yıllarda yapılan kamu yönetimi reformlarında kentsel dönüşüm konusunu içeren yasal düzenlemeler yapılmıştır. Bunlardan öne çıkan bazıları şunlardır;

15

a) 2981 Sayılı imar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı işlemler ve 6785 Sayılı imar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun” (Bu kanunla gecekondu alanları için imar ıslah planı yapma imkanı ortaya çıkmış ve dolaylı olarak kentsel dönüşüm projelerinin yapılmasına olanak sağlanmıştır) (RG.8.3.1984). b) 5216 sayılı Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkındaki Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkındaki Kanun (RG 10.7.2004).

c) 5393 sayılı Belediye kanunu (RG 3.7.2005).

d) 5273 sayılı Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda ve Genel Kadro ve Usulü Hakkındaki Kanunun eki Cetvellerin Toplu Konut idaresi Başkanlığına Ait Bölümünde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (RG 12.5.2004).

e) 5226 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (RG 27.7.2004).

f) 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun (RG. 5.7.2005).

g) 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu(RG.12.3.2004). 5393 Sayılı Belediye Kanunu ile ilk kez belediyelere kentsel dönüşüm konusunda görevler verilmiştir. Kanunun “Arsa Ve Konut Üretimi” başlıklı 69. maddesinde, “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir” denilmektedir (Genç, 2008, s. 119). Yine aynı kanunun “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. maddesinde Kentsel Dönüşüm ile ilgili ifadelere yer verilmiştir. Belediyelere, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karsı tedbirler almak veya kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilme yetkisi verilmiştir. Ancak bu yetki sadece belediye alanları ile sınırlandırılmıştır. Kanuna göre;

16

• Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şartı konulmuştur.

• Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esas alınmıştır (Ertürk, 2009, s. 18).

1 Mart 2005’de Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanun Tasarısı salt sit alanları ile sınırlı tutularak 5366 sayılı “Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun” olarak çıkartılmıştır. Genel gerekçesi ve amaç maddesi, “....şehrin yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen kent bölgeleri ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, kentin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, kentin tarihi ve kültürel dokusunun yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasıdır” olarak belirlenmiştir (Ataöv ve Osmay, 2007, s.70).

27 Temmuz 2004 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 5226 sayılı Kanun, 2863 sayılı “Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu” ve korumayla ilgili diğer bazı yasalarda çok önemli değişiklikler getirmiştir. Yasa, kültür ve tabiat varlıkların sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacı ile korunacak alanın çok boyutlu araştırılmasını, stratejik ilkelerinin saptanmasını ve koruma kararlarının uygulanmasını ve katılımcı alan yönetim şekillerini dikkate almasını öngörür. Bu yasayla ilgili 2005 tarihli ‘26006 Sayılı Alan Yönetimi ile Anıt Eser Kurulunun Kuruluş ve Görevleri ile Yönetim Alanlarının Belirlenmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’ katılım ve katılımcıları tanımlayan planlama ve uygulama süreçleri için katılımcı bir yönetim planı çerçevesi kurmaktadır (Ertürk, 2009, s. 14-15).

Konu ile ilgili olarak ortaya konulan düzenlemelerden biri de, “Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı” dır. Tasarının genel gerekçesinde 1950’lerden bu yana süregelen hızlı ve sağlıksız kentleşme eğilimi, bölgeler arası gelişme farkları, orman, kıyı ve tarım alanları, su havzalarının yerleşime açılması gibi sağlıksız kentleşme özelliklerinden, bu sorunlara çözüm olarak geçmişte geliştirilmiş olan öneriler ve bunların yetersizliklerinden (gecekonduları yıkma, yerine yenisini yaptırmama, dar gelirlilerin arsa edinmelerini sağlamak vb.) söz edilmektedir.

17

Bu durum saptamasının ardından genel gerekçede “fiziki mekânın güvenli, nitelikli, yaşanabilir kılınması için afet riski taşıyan alanların, fiziki, sosyal ve ekonomik

köhneleme alanlarının, korunması gerekli doğal, tarihi ve kültürel çevre alanlarının toplum yararı esas alınarak dönüşüm plan ve projeleri kapsamında tasfiye, yenileme, iyileştirmeye tabi tutulması gerektiği” belirtilmektedir (Genç, 2008, s. 120).

2.5.Kentsel Dönüşümün Uygulanma Yöntemleri

Kentsel dönüşüm ile belirlenen hedeflere ulaşabilmek için kullanılan en önemli araç kentsel dönüşüm projeleridir. Kentsel dönüşüm projeleri, sahip oldukları ölçeklere göre büyük, orta ve küçük olarak sınıflandırılabilirler. Büyük ölçekli projeler, çoğunlukla kent çevrelerinde uygulanmaktadırlar. Bu projeler; geleceğe yönelik sosyal-ekonomik ve kültürel hedefler taşımalı, kentin diğer bölgelerinde uygulanan projelerle uyumlu olmalı ve bu projeler çevrelerine güçlendirici ve itici bir güç vermelidirler. Orta ölçekli projeler ise mevcut altyapıyı güçlendirme ve çevresel kaliteyi yükseltme yoluyla kentin gelişme stratejileri ile doğrudan bağlantı kurmadan, kentte yeni merkezi alanlar yaratılabilmesi için kullanılmaktadırlar. Bu projeler; hem fiziksel hem de kent imajı, servisler ve donatılar bakımından yüksek kalite sağlamalı, bunun yanı sıra projenin gerektirdiği sosyal kullanımları, kamusal ve özel fonları harekete geçirecek kapasiteye sahip olmalıdırlar. Küçük ölçekli projeler ise özellikle kentsel alanlarda bulunan ve çeşitli özellikleri olan yapıların restore edilmesi, onlara yeni fonksiyonlar verilmesi gibi amaçlar içermektedir. Bu projeler, uygulandıkları mekânların değerini ve çevresel kaliteyi arttırmaktadırlar (Castells ve Borja’dan aktaran Özgür, 2009).

Kentsel dönüşüm alanlarında fiziksel çevrenin değişimi yanında, farklı ekonomik sektörlerin ve istihdamın yaratılması, toplumsal hayatın geliştirilmesi, hayat standardının arttırılması, kollektif faaliyetlerin ve buna imkan verecek mekânların oluşturulması ihtiyacı vardır (Balamir, 2004, s. 26). Batı’da ve Türkiye’de kentsel dönüşümün tarihsel gelişimine ve kentlerdeki oluşumuna bakıldığı zaman, kentsel dönüşümün mevcut fiziksel çevrenin başka bir fiziksel çevreye dönüştürülmesinden daha geniş kapsamlı olduğu görülmektedir. Bu yüzden, kentsel çevrenin dönüşümü sosyal gelişim, ekonomik kalkınma, çevre koruma ve demokratik örgütlenme ile birlikte bütüncül bir yaklaşımla düşünülmesi gerekliliği genel kabüldür (Ataöv ve Osmay, 2007, s. 73).

18

Kentsel dönüşüm projeleri, 1990’lı yıllara kadar genel olarak devlet eliyle yürütülmüşlerdir. Fakat 1990’lı yılların başlarından itibaren kentsel dönüşüm projelerinin yürütülmesine yerel ve özel kuruluşların da katılmaya başladığı ve bu amaçla merkezi hükümet ile çeşitli ortaklıklar kurdukları görülmektedir. Kentsel dönüşüm yöntemleri ise ulaşılmak istenen amaca, dönüşümün gerçekleştirileceği alanın büyüklüğüne ve farklı gereksinimlere göre çeşitlilik arz etmektedir. Bu yöntemler şunlardır;

Rehabilitasyon: Planlı olarak gelişmiş ancak zamanla yıpranmış, yoğunluğu artmış ve işlevlerini yerine getiremeyen bölgeleri tekrar değerli hale getirme yöntemidir. Mevcut bölgenin yapısının korunarak, koruma, tamir ve restore edilmesi temeline dayanmaktadır. Rehabilitasyonun bütün aşamalarından halkın katılımı gerekmektedir. Bu yöntemin sosyal yapıya etkisi ise iki farklı yönde gelişmektedir. Birincisi soylulaştırma; yani bölge halkının uzaklaştırıp yerine üst ve orta sınıf alıcıların yerleşmesidir. İkincisi zorunlu iyileştirme bölge halkının aynı yerde ikamet etmeye devam etmesidir (Karadağ, 2008, s. 1).

Yenileme: Yapıların iyileştirilmesi, daha iyi barınma koşulları, ticaret ve sanayi olanakları, kamu yapıları sağlanması amacıyla kentlerin ve kent merkezlerinin tümünü ya da bir bölümünü günün değişen koşullarına daha iyi yanıt verebilecek bir duruma getirme yöntemidir (Göz, 2013, s. 1).

Koruma: Toplumun geçmişteki sosyal, ekonomik koşullarını, kültür değerlerini yansıtan fiziksel yapının günümüzün değişen sosyo-ekonomik koşulları altında yok olmasına engel olma ve bu yapının çağdaş gelişmelerle bütünleştirilerek yaşamasını sağlama yöntemidir (Göz, 2013, s. 1). Yeniden Canlandırma: Sosyo-kültürel, ekonomik ya da fiziksel açılardan bir çöküntü süreci yaşamakta olan kentsel alan parçalarının, çöküntüye neden olan faktörlerin ortadan kaldırılması ya da değiştirilmesi sonucu tekrar hayata döndürülmesi canlandırılması yöntemidir (Göz, 2013, s. 1).

Yeniden Geliştirme: Ekonomik ve yapısal özelliklerinin iyileştirilmesi mümkün olmayan ve özellikle maddi geliri düşük grupların yaşadığı konutların yıkılması ve bunların oluşturduğu kent bölümlerinin yeni bir tasarlama düzeni içinde barındırılması yöntemidir (Keleş, 1980, s. 163).

Yerel yönetimler için bu yaklaşım, arazinin maksimum kullanımı, daha yüksek zemin alanı ve şehir merkezine daha yüksek gelir grupları ve bunların aktivitelerinin gelmesi ile avantajlı görünmektedir. Yeniden geliştirme yaklaşımı, genellikle orijinal kent nüfusunun

19

kentin başka bir kısmına yerleştirilmesini öngörmektedir. Bu da ağır sosyal ve çevresel maliyetler taşımaktadır. Kiracılar, mal sahipleri ve iş sahipleri için mahallenin yıkımı, sosyal ve psikolojik kayıplara neden olurken, sadece eski binaları değil, işlevsel bir sosyal sistem de harap edilmektedir. Gelişmiş ülkelerin büyük bir çoğunluğunun artık kullanmadığı bu yöntem, gecekondu mahallelerinin kentin başka bir yerde yeniden oluşmasını engelleyememektedir. Bununla birlikte birçok gelişmekte olan ülkede, konut koşullarını iyileştirmek ve şehir merkezi alanlarını modernize etmek için tek uygun yol

olarak kabul edilmektedir (Karadağ, 2008, s. 1). Entegrasyon: Bu yöntemle, kent kimliği korunurken, mevcut binaların yanına yeni

binaların katılımıyla zengin bir çevre yaratılmaktadır. Alanın asıl sakinleri, bölgeden ayrılmayarak dönüşüme katkıda bulunmaktadır. Mevcut yapıların yanına konumlandırılacak yeni yapılarda çağdaş mimarlık örnekleri de ortaya konabilmektedir. Pek çok girişimci ve yerel yönetime göre, entegrasyon yöntemi ile konut üretimi daha az karlı ve zaman kaybettirici bir yöntemdir (Karadağ, 2008, s. 1).

Riskli evini getir, yeni evini al: Yeni proje kapsamında riskli evini belediyeye veren mülk sahibi, karşılığında yeni evi %15-20 m2 _{eksiği ile almakta ya da yeni ev ile riskli ev} arasındaki farkı ödemektedir (Gümüşboğa, 2009, s. 19).

Kalitenin yükseltilmesi: “Uygulama alanında yaşayanların sosyo-ekonomik açıdan statü ve yaşam kalitelerinde önemli ölçüde değişiklik yaşanmadan; fiziksel çevrenin iyileştirilmesi” olarak ifade edilmektedir (Ertaş, 2011, s. 5).

2.6. Kentsel Dönüşümde Sağlıklı Konut

Kent; sağlık, güvence, eğitim, ulaşım, dinlenme, tüketim ve ticaret, toplumsal ilişkiler ve hizmetlere olan gereksinimi sağlayan bir bütün olarak ele alınmaktadır. Aslında kentin planlanmasında bütün bu öğelerin etkileşiminin tam olarak değerlendirilebildiğini söylemek zordur. Kentte bazı bağlantılar daha sonra yapılan rehabilitasyon müdahaleleri ile sağlanabilmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde uygulanması tam olarak başarılamamış tek plan kent planıdır. Kent ortamı bireyi algılama, bilinç ve davranış özellikleri açısından önemli boyutlarda etkilemektedir. Kent ve konut ortak bir çağrışımdır, bu nedenle konut ve sağlık ya da kent ve sağlık kavramları işlenirken bazı öğelerin birlikte işlenmesi zorunlu olmaktadır (Güler ve Çobanoğlu, 1994, s. 12).

20

İnsanlığın ilk dönemlerinden beri insanoğlu, kendisini dış dünyadan gelecek olumsuzluklara karşı korumak amacıyla barınma ihtiyaçlarını gerçekleştirilebilecekleri mekânlara gereksinim duymuştur. Bu gereksinimi doğal sığınaklarla karşılayan insanlar, daha sonraları kendi elleriyle birtakım konutlar inşa etmişlerdir. İnşa edilen bu konutlar, şartların değişmesi ve toplumun teknik ve kültürel yönlerden gelişmesine paralel olarak zamanla değişime uğramış, bugünkü şekillerini almışlardır (Yıldız, 2006, s. 6).

Konut; “bir ya da birkaç ev halkının yaşaması için yapılmış insan yaşamının gerekli kıldığı uyuma, yemek pişirme, soğuktan ve sıcaktan korunma, yıkanma ve tuvalet gibi temel gereksinim konularında kolaylık sağlayacak barınak” olarak tanımlanmıştır(Keleş, 1980, s. 79). Konutun sadece fiziksel boyutuyla ele alındığı bir başka tanıma göre ise konut; “bireylerin yaşamlarını sürdürebilmeleri için barınmalarını sağlayan, gereksinim, girişim, projelendirme, inşaat, kullanım aşamalarından geçerek, bekâr, evli, tek veya çok çocuklu, yaşlı, özürlü, özel konumlu (göçmenler, afetzedeler, vb.) bireylerin yaşam biçimine uygun olarak, kullanım kolaylıkları sağlayacak şekilde, kentlerde veya kırsal alanda inşa edilen yapılar” dır (Karakurt ve Fırat, 2012, s. 176).

Konut, insanların temel fizyolojik ihtiyaçlarını karşıladığı, barındığı ve yaşamını sürdürdüğü bir mekândır. Bu mekânın büyüklüğü, açıklığı, kapalılığı, uzaklığı, ışığı, yönü gibi fiziksel özelliği gerçekte insanın barınma ihtiyacını karşılamanın ötesine geçen, insanın yaşam ile ilgili değerlerini çevresi ile ilişkilerini ortaya koyan bir nesnedir (Karaaslan ve Abar, 2013, s. 323).

Konutlar doğal güçlere karşı barınak sağlama ve aile yaşamının odak noktası gibi temel amaçların ötesinde, fiziksel ve sosyal çevreden kaynaklanan sağlık tehlikelerine karşı da korunma sağlar. Sağlıklı olmak fiziksel, zihinsel ve toplumsal varlık olarak en iyi koşullarda yaşamak demektir. Bireyin ruhsal ve bedensel olarak sağlıklı olmasında tüm çevre etkin rol oynamaktadır. Konutta bu çevrenin bir parçasıdır ve bireyin sağlığını, yaşam kalitesini ve mutluluğunu etkiler (Ersoy ve Arpacı, 2003, s. 3).

Konut kentlerin temel taşlarıdır. Bu bağlamda kentin öznesi olan insanın, toplumların ekonomik, kültürel, tarihi, sosyal kimliklerinin ve gelişme süreçlerinin bir aynasıdır. Bundan dolayı konut anlayışının; zaman içinde apartman dairelerinden bahçeli evlere, apart dairelerden site yerleşimlerine, lüks villalardan akıllı evlere kadar değişmiş ve gelişmiş olması bu süreç içinde anlaşılabilir. Günümüzde konutlar; sağlam, kaliteli,

21

fonksiyonel, pratik ve her türlü altyapı imkânlarına sahip olmalarıyla değer taşımakta ve bu nitelikler mutlu, huzurlu ve güvenli bir yaşamı işaret etmektedir (Bayraktar, 2006, s. 14). Konut tipleri insan psikolojisini ve toplumsal yaşamı şekillendirmede önemli rol oynamaktadır. Evlerin güneş ışığını uygun şekilde almaları, insan sağlığına uygun bir ısınma sistemi, ferahlık, evi farklı bölmelere ayıran ve girişi kontrol eden kapılar gibi unsurlar insan hayatına şekil veren önemli faktörlerdir. Bununla birlikte, birçok sosyal bilimciye göre yaşanılan yerin insan hayatındaki asıl belirleyiciliği, kişilerin konut seçerken gelir seviyeleri ve sosyal statülerine göre farklı muhitlere dağılmalarıdır. Sosyo-ekonomik açıdan daha donanımlı olan; şehir hayatında geçerli bir mesleği, yeterli eğitimi, gerekli bilgi ve becerisi olan profesyoneller daha bakımlı ve şehir planlaması az ya da çok oturmuş mahallelere yerleşirken yeterli donanımı olmayan kişiler ancak maddi güçlerinin elverdiği konutlarda yaşayabilmektedir. Geçimini daha ziyade enformel ve sosyal güvencesi olmayan işlerde ya da ekonomik getirisi daha düşük mesleklerde çalışarak kazanan kişiler, kiraları veya fiyatları daha ucuz evlere, dolayısıyla diğerlerinden daha farklı mahallelere yönelmektedir. Bu durum ise farklı sosyo-ekonomik imkânların sınırlarını çizdiği farklı mahalleler yani farklı şehir katmanları oluşturmaktadır (Aydemir, 2008, s. 1).

Bütün bu yaşananlar karşısında konut sorunu; sadece bir barınma sorunu olmaktan çıkmakta, kentle bütünleşme, kentsel rantın kamuya geri kazandırılması, hukuksuz yapıların meşruiyeti, tarihi, kültürel ve doğal değerlerin korunması vb. sorunları içeren çok yönlü ve karmaşık bir hal almaktadır. Üstelik ülkemizde konut sadece bir barınak değil, aynı zamanda, sosyal bir güvence, ekonomik krizler karsısında bir sığınak, bir yatırım ve rant elde etme aracı, toplumsal statü göstergesi olarak kabul edilmektedir. Bu durum, konut sorununun önemini daha da artırmaktadır (Karasu, 2005, s. 58).

“Konutun insan ihtiyaçlarına göre tasarlanması gerektiği herkes tarafından bilinmekle birlikte, içinde yaşanılan konutlar her zaman birey ve aileye uygun olmayabilir”(Ersoy ve Arpacı, 2003, s. 5). Kötü ev koşulları kişinin fiziksel ve ruhsal sağlığını olumsuz etkilemektedir. Bu etki çok bileşenlidir. Birçok hastalıkla bağlantısının kurulması kolaydır. Bu nedenle kişilerin fiziksel ve ruhsal sağlığına yönelik halk sağlığı çalışmalarında ev koşullarının düzeltilmesi önemli yer tutmaktadır. Kötü ev koşulları genellikle yoksulluk ve sosyoekonomik düzeyle bağlantılı görüldüğünden, bunun kaçınılmaz olduğu kanısı yaygındır (Güler ve Çobanoğlu, 1994, s. 15).

22

Konut ailelerin günlük faaliyetlerinin gerçekleştiği yer olması nedeni ile aile bireylerinin yaşamlarını etkilemenin yanı sıra, aile ilişkilerini de etkiler. Bu nedenle aile ilişkilerini sağlam tutacak, aileyi bütünüyle tatmin ve mutlu edecek bir yer olmalıdır. Ayrıca konut; aile bireylerine yetecek genişlikte olmalı, mahremiyet, rahat ve konfor koşullarını sağlamalı ve temel sağlık gereksinimlerini de karşılamalıdır (Telsiz 1978; Baran, 2007 s. 5).

Bir konutun taşıması gereken özellikler dört başlık altında toplanabilir. 1. Temel fizyolojik gereksinimlerin sağlanması

2. Temel psikolojik gereksinimlerin sağlanması 3. Bulaşıcı hastalıklara karşı korunma

4. Kazaların önlenmesi.

Sağlıklı konutun özellikleri ise şu şekilde sıralanabilir;

1. Konutta ilk bulunan kişi için 14 m2 _{döşeme alanı gerekmektedir. Daha sonraki her üye} için 9,3 m2 _{eklenmelidir. İçinde yaşanılan her oda için en azından 2 m'lik bir yükseklik} gerekir. Tek mutfaklı bir konutun birden fazla aile tarafından kullanılması mümkün değildir.

2. Konutların çöplük, bataklık, vb. gibi yerlerin yakınına yapılmaması gerekir.

3.Duvar, döşeme, pencere ve çatı yapısal olarak nitelikli olmak zorundadır. Döşeme yeterli ağırlık çekebilmelidir. Beş veya daha fazla basamaklı her merdivenin mutlaka trabzanının olması gerekir.

4. Yangında kurtulmayı sağlayabilmek için en azından iki çıkış olmalıdır.

5. Evde gıdaların saklanmasını ve işlenmesinin sağlayacak araç ve gerecin bulunması zorunludur. Bunun için ocak, baca, buzdolabı konacak yer, fırın konacak yer bulunmak zorundadır. Tuvalet olmalı, sifon bulunmalı, lavabo yerleştirilmelidir. Banyo odası olmalıdır. Tuvalet ve banyo gizliliği sağlayabilecek özellikte olmalıdır.

6. Aydınlatmaya yeterli pencerelerin olması, merdivenlerin aydınlatılması gerekmektedir. Konut minimum termal standartları sağlamalıdır.