• Sonuç bulunamadı

Konut Sektöründe Tüketicilerin Tercihlerini Etkileyen Faktörler

Günümüzde genellikle herhangi bir konutun kiralanması ya da satın alınması aileler için bir dizi özveri anlamına gelmektedir. Aileler kimi zaman seçtikleri konutların bütün özelliklerini beğenmemekte ya da ekonomik güçlerinin satın almalarına yeterli olmadığı konutlarda yaşamak zorunda kalmaktadırlar. Bazen ailelerin yaşamak istedikleri fiziksel konfor koşulları ile mevcut ekonomik olanakları örtüşmemektedir. Bu durumda aileler mevcut olanaklarının sınırlarını banka kredileri, borç alma gibi yollarla genişletmeye çalışarak her zaman istedikleri koşullarda olmasa bile buna en yakın olan konutları satın almaya karar vermektedirler (Baran, 2007, s. 6).

Konut sahibi olmaya karar vermek diğer kararlardan daha farklı ve karmaşık bir süreçtir. Konut öncelikle aile yaşamı için gerekli olan fiziksel çevreyi sağlamaktadır. Uzun bir süre yaşanılacak olan bu yerden ailenin paylaştığı bütün aktiviteler aynı oranda etkilenir. Çünkü bir tüketim ürünü olarak konut satın alınırken yapılan seçimin geriye dönüşü güçtür, yani bir anlamda bir kez seçim yapılabilir ve maliyet yüksektir. Bu nedenle pek çok aile için yaşanılabilir konut en büyük ve tek bir kez yapılan yatırım anlamına gelmektedir (Yiğit, 2000; Baran, 2007, s. 5-6).

Konut satın almaya karar verme sürecinde ailelerin ihtiyaçları, yaşam biçimi ve ekonomik yapısı dikkate alınması gereken özelliklerdir ve bunlar alan, oda sayısı gibi konutun fiziksel özelliklerini belirler. Oturulacak / yaşanılacak konutun yerinin seçiminde iş yerine, hizmet ve alışveriş merkezlerine yakın olması, yani konutun kolay ulaşılabilir bir yerde olması gibi çevre faktörleri de etkili olmaktadır. Konutun akraba, hemşeri ve yakınların oturduğu yerleşim yerlerine yakın olması da önemlidir (Anonim, 1993, s. 389).

Konutun kalitesi ve tasarımı, konforlu ve uygun olması, mahremiyet sağlaması, sağlıklı ve güvenli olması, ailenin gelirine ve yaşam biçimine uygun olması, satın alma kararını etkileyen önemli unsurlardır. Konutun özellikleri arasında satın alma kararını etkileyen en önemli faktör konutun büyüklüğüdür. Yapılan araştırmalarda konut büyüklüğü ve oda sayısı gibi konut özelliklerinin konuttan memnuniyeti etkilediği ve tersine durumlarda ailelerin yeni bir konuta taşınmayı istediklerini göstermektedir (Dönmez, 1997; Baran, 2007, s. 7).

Konuya konut pazarlaması açısından bakıldığında ise tüketicilerin tatmin derecesi, tüm pazarlama politikalarına yön verebilmekte, tüketicinin tatmini ya da tatminsizliği bir sonraki satın alma davranışını etkilemektedir. Bu kapsamda konutların kullanıcıyı tatmin

25

etmeyen özelliklerinin saptanması, daha fazla tatmin yaratacak konutların üretilmesine ve pazarlamasına olanak verecektir. Tüketici memnuniyeti ise, “tüketicilerin satın alma veya kiralama öncesi beklentileri ile, satın alma veya kiralama sonrası değerlendirmeler arasında ki uyum” olarak tanımlanabilmektedir (Şenyurt, 2001, s. 8).

Kişilerin (hane halkının) konut ihtiyaçlarını gidermek amacıyla, belli bir konutun fiyatını ya da kirasını ödemeye istekli ve ödeme gücünde olmaları konut talebi olarak adlandırılmaktadır. Bu yönüyle konut talebi ekonomik nitelikli bir kavramdır. Konut talebini belirleyen başlıca faktörler, gelir ve talep esnekliği, konut fiyatları, kullanıcı zevk ve tercihleri, konut üretimi, konut üretim teknolojisi, konut pazarının örgütlenmesi olarak sıralanabilir.

Konut talebini belirleyen diğer faktörler aşağıdaki gibi sıralanmaktadır.  Nüfus artışı,

 Aile yapısında meydana gelen değişiklikler,

 Kentleşme,

 Sosyal ve kültürel gelişmeler,

 Gelir seviyesi – barınma maliyeti ilişkisi,  Sosyal talep,

 Yenileme ve ıslah ihtiyacıdır(Yıldız, 2006, s. 13).

Şekil 1. Konut seçiminde etkili olan unsurlar (Karakurt ve Fırat, 2012, s. 178).

KONUT TİPİ Yaşı Büyüklüğü Tipi (apartman, müstakil) SOSYAL SINIF Eğitim Gelir Meslek KONUT DEĞERİ Ekonomik Değeri Aile Tipi Bireysel Amaçlı Konut Sosyal Konut Yaşam Tarzı KONUT NORMLARI Mekân Mimari Özellikleri Konut Kalitesi Lokasyon / Komşu Bölge Harcamalar (konuta ilişkin harcamalar, aidat, ısınma, vs.) Mülkiyet / Zilyetlik Konut Tercihi

26 2.7.1. Demografik Faktörler

Konut sektörü, ekonomik, sosyal, kültürel özelliklerden çabuk etkilenen bir özellik taşımaktadır. Bununla birlikte konut satın alma sürecinde demografik faktörler, cinsiyet, yaş, medeni durum, etnik grup, eğitim ve gelir seviyesi, kişinin işi, aile büyüklüğü, statüsü, ailedeki çocuk sayısı, varsa bunların yaşları, dini inanışları, yaşama alışkanlıkları, ev sahibi olup olmadıkları, gibi faktörler üzerine odaklanmaktadır. Yüksek gelir seviyesine sahip ailelerle, düşük gelir seviyesine sahip ailelerin ya da çocuklu ailelerle çocuğu olmayan yeni evli çiftlerin, dini inanışları birbirlerinden farklı olan ailelerin v.b. konut tercihleri ve konut satın alma davranışı birbirlerinden farklıdır. Konut kullanıcılarının yaşanacak konut tercihlerinde, aşağıda çeşitli başlıklar altında ele alınan sınıflandırmalar, konut sektöründe ki satın alma davranışında etkili olmaktadır (Yıldız, 2006, s. 14).

2.7.2. Nüfus Artışı ve Nüfusun Değişkenliği

Bir ülkedeki nüfus artışı dolaylı olarak ihtiyaç duyulan konutun da artmasına neden olmaktadır. Fakat burada doğrudan nüfus artışı değil, hane halkı kavramı dikkate alınmaktadır. Hane halkı kavramı, bir çatı altında hep beraber yaşayan bütün insanları kapsamaktadır. Bir ülkedeki nüfus artışı kadar ülkedeki nüfusun yaş ortalaması, cinsiyet oranı, evlenme oranları, hane halkı büyüklüğü ve aile tipi, vb. konut tercihlerini etkilemektedir. Örneğin geniş – çekirdek ailelerin, çocuklu – çocuksuz ailelerin, genç – orta – yaşlı kişilerin konut tercihleri birbirlerinden farklılık gösterebilir. Buna göre çocuklu aileler banliyölerde güvenlikli, bahçeli, geniş ve prestijli konutları tercih ederken; çocuksuz ve/veya genç ailelerde ise ulaşılabilirlilik (yaya – toplu taşıma araçları vasıtasıyla), sosyo– kültürel aktivitelere yakınlık unsuru ön plana çıkmaktadır (Karakurt ve Fırat, 2012, s. 179- 180). Hane halkının eğitim düzeyi de konut talebini pozitif yönde etkilemektedir. Bireylerin eğitim seviyesinin artması konut talebine olumlu etki yapmaktadır. Söz konusu durumlar talep edilen konutun niteliklerinin de artmasına neden olmaktadır. Ayrıca eğitim faktörü, konut talebini eğitim amaçlı göçlere bağlı olarak da etkilemektedir (Durkaya ve Yamak, 2004, s. 4-79-80).

Bununla birlikte, hane halkı artış oranı, ortalama evlilik yaşından önemli derecede etkilenmektedir. Son yıllarda evlilik yaşı dünya genelinde düşüş gösterirken, ülkemizde artış eğilimindedir. Hane halkının sayısı ve büyüklükleri, toplum içinde bekar yaşayan

27

bayan ve erkeklerin yüzdesinden de etkilenmektedir. 1980’li yıllardan sonra evlilik yaşında ki artışa paralel olarak, bekar insanların sayısında da artma olmuş, bununla birlikte hane halkı kuruluşu oranında da kayda değer bir yavaşlama söz konusu olmuştur. Ayrıca son yıllarda doğum oranında ki düşüşe paralel olarak, nüfus artışında da düşüş olduğu göze çarpmaktadır (Yıldız, 2006, s. 49).

2.7.3. Gelir Seviyesi -Tüketicilerin Konut Satın Alma veya Kiralama Davranışları

Konut talebini etkileyen en önemli faktörlerden biri hane halkının gelir seviyesidir. Hane halkı bütçesinde, kira ödeme veya konut satın alma harcamaları en büyük paya sahiptir. Bundan dolayı gelir ve konut talebi arasında güçlü bir ilişki mevcuttur (Güneş, 2009, s. 6- 7).

Konut politikaları yürütülürken üzerinde durulması gereken husus, konut arzının dar ve alt gelir gruplarını kapsayacak şekilde yeniden düzenlenmesi olmalıdır. Coğrafik, sektörel, fonksiyonel ve bireysel olarak çeşitlilik gösteren gelir dağılımı da konut talebi kararlarında etkilidir. Gelirlerde oluşacak büyük farklılıklar konut talebini etkileyerek yüksek gelir gruplarıyla düşük gelir gruplarına yönelik konut arzını da değiştirecektir. Ödeme gücü olmayan hane halkı kiracı olarak konut talep ederken yüksek gelire sahip hane halkı ise satın almak amacıyla konut talep edecektir (Durkaya ve Yamak, 2004, s. 77).

2.7.4. Yaş Dağılımı ve Aile

Konut sektöründeki talebin saptanabilmesi için toplam nüfusun hesaplanmasından daha da önemlisi, nüfusun değişen niteliklerinin saptanmasıdır. Geçmişteki göstergelerin en çok ev satın alan grup olarak gösterdiği 25-34 ve 35-44 yaş grupları arasındaki iki nüfus grubu, konut sektörü için önem arz etmektedir. Ülkemizde 25-34 yaşları arasındaki bireylerden üçte ikisi yani toplam nüfusun % 75-80’i çok katlı binalardaki apartman dairelerinde ve/veya site şeklindeki apartman komplekslerinde yaşamaktadırlar. Önümüzdeki 2000’li yıllarda hane halkının tek başına ya da kompleks halinde, inşa edilmiş (dubleks/tripleks) aile evlerinde yaşamayı tercih edecekleri yönündeki beklentiler 1999 depreminden sonra yeniden yapılanma sürecine girmiş olan yerleşim merkezlerinde şimdiden kendini göstermeye başlamıştır (Yıldız, 2006, s. 49-50).

28 2.7.5. Kentleşme

Nüfustaki büyüme ve hane halkı bireylerinin yaş dağılımlarının yanı sıra yaşamak isteyecekleri coğrafik yer de oldukça önemlidir. Kişilerin hangi kentte yaşamak istedikleri, yaşamak istenilen bölgenin iklim yapısı; kent merkezinde veya kentin dışında, deniz – göl kenarı, kırsal alan, vb. mekânlarda yaşama tercihi yaşanılacak konutun mimarisini ve özelliklerini doğrudan etkilemektedir. Buna göre kişilerin konut tercihleri coğrafi koşullar, iklimsel durum, farklı kültürel inanışların etkisiyle bölgeden bölgeye veya ülkeye göre değişiklik gösterebilmektedir (Karakurt ve Fırat, 2012, s. 180).

Kentleşme ile birlikte nüfusun yoğunlaştığı gelişmiş ve gelişmekte olan bölgelerde, arazi fiyatlarında da büyük artış gerçekleşmesi beklenmektedir. Bununla birlikte genel olarak, şehir içindeki kent yaşantısı apartmanda yaşamayı gerektirir (Yıldız, 2006, s. 51).