C. Üçüncü Kişinin Yükleniciyle Taşınmaz Satış Vaad
2. Yükleniciyle Üçüncü Kişi Arasında Taşınmaz Satış Vaad
Konumuz bakımından; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yükleniciden bağımsız bölüm iktisap etmek isteyen üçüncü kişilerle yüklenicinin arasındaki taşınmaz satış vaadi ilişkisi, Yargıtay’ın uygulaması bağlamında incelenecek ve ardından uygulamaya ilişkin görüşlerimiz belirtilecektir.
Nitekim; Yargıtay, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ilişkisinin alacağın temliki niteliğinde olduğunu ifade etmektedir. Bu durum, yükleniciden taşınmaz satış sözleşmesi aracılığıyla hak iktisap eden üçüncü kişilerin hukuki durumunu etkilemekte ve çoğu zaman alacağın temliki hükümlerinin Yargıtay içtihadı sebebiyle uygulama alanı bulmasıyla taraflar arasındaki ilişkinin taşınmazın satışının vaad edilmesinden ziyade yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağının üçüncü kişiye devrolduğunun kabulünü gerektirmektedir. Üçüncü kişinin yüklenici ile arasındaki ilişkisine taşınmaz satış vaadinden doğan hak ve buna yönelik hükümlerin uygulanmayıp, alacağın temliki hükümlerinin uygulanması
328 Y14HD, E. 2009/995, K, 2009/2658, T. 04.03.2009; www.turkhukuksitesi.com, Erişim Tarihi:
14.11.2014; Aynı yönde: Y14HD, E. 2010/4527, K. 2010/6501, T. 03.06.2010, www.turkhukuksitesi.com, Erişim Tarihi: 14.11.2014
329 Bu durum Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun bir kararında açıkça
belirtilmiştir: YİBBGK, E. 1978/3, K. 1978/4, T. 24.04.1978, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 26.02.2015: “(…) 4 - Satış vaadi konusu bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi
görüşünden yararlanmak yoluyla belirlenmesi her zaman mümkün bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranının satış vaadi sözleşmesinde belirlenmemiş olması da sözleşmenin geçerliliğine engel değildir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu`nun 3 üncü maddesinin 2 nci bendi gereğince arsa payı kat mülkiyetine konu olan ana yapının değerinin bağımsız bölümün değerine olan oranıyla belli edilmek gerekir. O nedenle bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi, başlangıçta arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız olarak, eş deyişle arsa payı gösterilerek veya gösterilmeksizin de yapılabilir. (…)”
124 sebebiyle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişinin hukuki durumuna etkisini Yargıtay uygulaması kapsamında ele almakta fayda vardır.
a. Yargıtay Uygulaması ve Değerlendirme
Evvelce de değinildiği üzere,330
İçtihadı Birleştirme Kararı’na uygun olarak, gayrimenkul satış vaadinin kanun hükmüne aykırı olarak adi şekilde yapılması halinde alacağın temliki hükümlerine tabi olacağı yönündeki görüş Yargıtay’ın yerleşik içtihadı haline gelmiş ve geçerli şekilde kurulan yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki taşınmaz satış vaadi ilişkisine de alacağın temliki hükümlerinin uygulanması söz konusu olmuştur.
Bu noktada, şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olması gereken ve gayrimenkul satışını konu alan adi yazılı sözleşmeler bakımından alacağın temliki hükümlerine uygulama alanı tanınması diğer koşulların da oluşmasıyla üçüncü kişinin arsa sahibinden tescil talebinde bulunabilmesine yol açmıştır. Diğer bir deyişle, Yargıtay şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olan harici satış sözleşmelerini alacağın temliki hükümlerini işleterek geçerli kılmış ve bu suretle üçüncü kişilerin arsa sahibine yönelebilmesini sağlamış, uygulamada birliğin sağlanması ve üçüncü kişiler arasında adaletsiz sonuçlar çıkmasını engellemek adına geçerli bir şekilde kurulan satış vaadi sözleşmelerine de alacağın temliki hükümlerini işleterek üçüncü kişilerin arsa sahibine başvurabilmesinin önünü açmıştır.331
Yargıtay kararlarıyla açık bir şekilde yüklenici ile üçüncü kişi arasında adi yazılı şekilde akdedilen taşınmaz satış sözleşmesi ile noterde düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacağın temliki niteliğinde olduğu, diğer
330Bkz: İkinci Bölüm, I, B, başlığı. 331
Yargıtay’ın konuya ilişkin bakış açısı bir kararındaki şu ifadelerden anlaşılabilmektedir: Y14HD, E. 2013/1026, K. 2013/2617, T. 22.02.2013, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 01.03.2015: “(…)Bir
tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.(…)”
125 bir deyişle aslında bu sözleşmelerin alacağın temliki sözleşmesi olduğu ifade edilmektedir.
Bu durumun yarattığı en büyük sorun, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın da arsa sahibine karşı ileri sürülebilecek olmasıdır. Mahiyeti gereği yüklenici ile üçüncü kişi arasında olan ve şekil şartına uygun şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın da arsa sahibine karşı ileri sürülebilmesi, alacağın temliki ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi arasındaki iktisap edilen hakkın talep edilebileceği kişi açısından farkı ortadan kaldırmakta ve sözleşme ister adi yazılı satış sözleşmesi olsun, ister taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olsun alacağın temliki hükümlerinin uygulama alanı bulmasına yol açmaktadır.332
332 ÇENBERCİ, s. 33: Yazar, Yargıtay’ın söz konusu içtihadıyla istikrar kazandırdığı uygulamanın
aksine, taşınmaz satış vaadinden doğan kişisel hakkın vaad eden dışında bir kişiye karşı kullanılamayacağını şu sözlerle haklı olarak ifade etmektedir: “O halde gayrimenkul satış vaadinden
doğan hak, kişisel bir hak olup sahibi tarafından bu akdin tarafı olmayan kişilere karşı ileri sürülemez. Bunun dava hakkı çerçevesinde ameli sonucu, vaad edilenin vaad eden dışında başka bir kişi aleyhinde davasını yöneltemeyeceğidir. Zira, vaad eden, satış vaadi sözleşmesinden doğan edimlerin yerine getirilmesini hedef tutan davasında hasım olarak salt sözleşmenin yanı olan vaad edileni göstermek yetkisini haizdir; üçüncü kişiye ise, teknik bir deyimle sıfat yoksunluğundan ötürü, husumet düşmez.”; Nitekim Yargıtay’ın konuya ilişkin örnek bir kararında yüklenici ile taşınmaz satış
vaadi sözleşmesi ilişkisine giren üçüncü kişinin arsa sahibinden aynen ifayı talep edebileceği ve kabul edilmemesi halinde hükmen tescil talebiyle dava açabileceği şu şekilde ifade edilmiştir:
Y14HD, E.2013/2924, K. 2013/4841, T. 29.03.2013, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 17.12.2014: “(…)Davacı, davalı yüklenici ile arsa malikleri arasında düzenlenen 01.10.2009 tarihli arsa payı
karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarıca 6028 ada 13 parsel sayılı taşınmaza inşa edilen binadan yükleniciye bırakılan 4 numaralı bağımsız bölümü 16.08.2010 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca temlik aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.” Belirtilen bu ilke, TMK.nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddesinde de "bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Çünkü, Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür. Davalı arsa malikleri 01.10.2009 tarihli sözleşmenin tarafı olup dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığını bilmektedirler. Bu nedenle TMK.nun 1023 maddesinden yararlanma olanakları yoktur. Kaldı ki, davalı arsa malikleri dava konusu bağımsız bölümü satın almamışlar, kendilerine ait olan taşınmazda 21.03.2011 tarihinde kat irtifakı kurmuşlardır. Hal böyle olunca mahkemece yapılması gereken iş yukarıda açıklanan ilkeler
126 Üçüncü kişinin resmi şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle şahsi hak iktisap etmesi halinde alacağı temlik aldığının kabul edildiği ve yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde tescil talebinde bulunabileceği, aksi halde yükleniciden genel hükümlere göre tazminat talep edebileceği Yargıtay’ın konuya ilişkin birçok kararında ifade edilmiştir.333
çerçevesinde yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğini araştırıp hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır. (…)”
333 Y14HD, E.2010/5042, K. 2010/6029, T. 27.05.2010, www.kazanci.com, Erişim Tarihi:
17.12.2014: “(…)Davacı, davalı yüklenici S... İnşaat Ticaret Ltd. Şti. ile davalı arsa maliki Enis
arasında Ankara 32. Noterliği'nde düzenlenen 24.05.1995 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 10 numaralı bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi ile satışının vaat edildiğini, yükleniciye taşınmaz bedeli olan 38.000 Alman Markı'nı 07.07.1995 tarihinde ödediğini, tüm edimlerini yerine getirdiği halde tapunun devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini veya davalı yükleniciye ödediği 38.000Alman Markı'nın ödeme tarihindeki TL karşılığının 07.07.1995 tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalılardan alınmasını istemiştir. Davalı arsa maliki, davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden davanın reddini savunmuş, davalı yüklenici ise davaya yanıt vermemiştir. (…) Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali tescil, ikinci kademedeki istek ise, yükleniciye satış vaadi sözleşmesi uyarınca yapılan ödeme ile ödemenin faizi ile birlikte tahsili istemlerine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin ( somut olayda olduğu gibi ) resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Davadaki istemin dayanağı biçimine uygun düzenlenen 07.06.1996 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle davalılardan yüklenici arsa sahibi ile olan 24.05.1995 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince kendisine bırakılması kararlaştırılan 10 numaralı bağımsız bölümdeki şahsi hakkını davacıya temlik etmiştir. Anılan temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması kuşkusuz davalılar arasındaki 24.05.1995 günlü sözleşmenin ifa ile sonuçlanmasına bağlıdır. Çünkü temlik edilen gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Ancak somut olayda, davalılar arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca inşaatı tamamlamakla yükümlü olan yüklenicinin eseri %44 seviyesinde terk ettiği, Gölbaşı Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1997/68-36 sayılı değişik iş dosyasında belirlenmiştir. Görülüyor ki; davalılardan yüklenici edimini yerine getirmediğinden yüklenicinin temliki hüküm ve sonuç meydana getirmeyeceği, sadece bir taahhüt işlemi olarak yükleniciyi borçlandıracağı açıktır. Dolayısıyla davacı, arsa sahiplerinden yüklenicinin temlikine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz. Sadece akidi olan yükleniciden Borçlar Kanununun 96. maddesine dayanarak ve o maddedeki koşullar yerine gelmişse adem-i ifa sebebiyle tazminat isteyebilir.(…)”
Yargıtay’ın konuya ilişkin yerleşik içtihadını gösteren ve üçüncü kişinin davacı olduğu bir diğer karar ise şu şekildedir: Y14HD, E.2008/518, K. 2008/1796, T. 18.02.2008, KOSTAKOĞLU, s. 1144 vd.: “(…)Dava, yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan mülkiyet aktarımı istemine ilişkindir. (…)
Eldeki davanın özelliği gereği üzerinde öncelikle durulması gereken sorun yüklenicinin yaptığı temlik işleminin geçerli olup olmadığıdır. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162-181. maddelerinde düzenlenmiştir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde
127 O halde Yargıtay’ın yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki hukuki ilişkiyi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak nitelendirmesiyle, Yargıtay içtihadı uyarınca üçüncü kişinin yükleniciden edindiği kişisel hakkı arsa sahibine karşı da ileri sürebilmesi mümkün kabul edilmekte ve üçüncü kişinin edindiği hakkın alacağın temliki hükümlerine göre değerlendirildiği anlaşılmaktadır.
Yargıtay, vaad alacaklısı olan üçüncü kişinin bağımsız bölümün mülkiyetini alamaması halinde, TBK’nun 112. maddesine göre vaad veren yükleniciden taahhüdün ihlal edilmesi sebebiyle müspet zararının tazminini talep edebileceğini kabul etmektedir. İfanın imkansızlaşması halinde de yüklenicinin kendi kusuruyla ifanın imkansızlaşmasına yol açtığı hallerde TBK’nun 112. maddesi uyarınca zarar
bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir; Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi ( rızai ) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı ( yüklenici )ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını, örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüd eder.
Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır. Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 162/1'deki "Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir" hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu ( BK. m.364 ) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını ( bağımsız bölüm tapusunun devrini ) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla ( BK. m.163 ) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir. Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; çekişmenin esasının incelenerek bir hüküm kurmak olmalıdır. Değinilen yönler bir yana bırakılmak suretiyle davacıya teslim yapılmadığından, sözleşmede bundan ötürü geçersiz olduğundan söz edilerek istemin yazılı olduğu şekilde reddi doğru değildir.(…)”
128 tazmin edilebilecektir. Yüklenicinin kusursuzluğunu ispat etmesiyle sorumluluktan kurtulması mümkündür.334
Kusursuz imkansızlık neticesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle üstlenilen edimlerin ifasının imkansızlaşması halinde, üçüncü kişinin zararının vaad veren tarafından sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tazmin edilmesi gerekecektir.335
Yüklenicinin bir bağımsız bölümün satışını, birden fazla kişiye vaad etmiş olması halinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacağın temliki niteliğinde sayılmasıyla ilk yapılan temlik işleminin geçerli olacağı Yargıtay tarafından ifade edilmektedir.336
334 Yargıtay’ın konuya ilişkin bir kararındaki ifadeler şu şekildedir: Y14HD, E.2010/5042, K.
2010/6029, T. 27.05.2010, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 17.12.2014: “(…)Borcun ifa edilmemesi
borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir, ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde, haklı bir sebep bulunmaksızın, ifadan tüm olarak kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır, ayıplıdır, ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu “kusurlu” kabul edilir. Borçlar Kanunun 96-100. maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu, vaat alacaklısı, alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolaysıyla ademi ifa nedeniyle zarara uğrar. Borçlar Kanununun 96. maddesi “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği taktirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmü uyarınca da alacaklı zararının tazmini gerekir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayanır. Onun için buna ( akdi tazminat ), borçlunun sorumluluğuna da ( akdi sorumluluk ) denilmektedir.
Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır: Geçerli bir borç ilişkisinin varlığı; Bu borcun ya hiç ifa edilmemiş, ya da kısmen ifa edilmiş bulunması; Borçlunun ademi ifasından alacaklının bir zarar görmesi; Zarar ile borcun ifa edilmemesi arasında bir illiyet bağı olması; Borçlunun ifa etmemede kusurlu olması.
Bu hukuki açıklamalar dikkate alınmak suretiyle adem-i ifa nedeniyle 07.06.1996 günlü sözleşmenin akidi olan yükleniciden davacı zararının tahsiline karar verilmesi gerekir. (…)”
335 COŞKUN, s. 107
336
YHGK, E. 2001/14-18, K. 2001/98, T. 07.02.2001, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 20.01.2015: “(…)Bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaad olunması halinde geçersiz olmadıkça veya
münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması Medeni Kanunun 919/2 maddesi gereğince sadece taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir. Davacı Taliye'ye yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarihi 22.5.1996 dır. Davalılardan Şakir Engin Baysal'a yapılan satış vaadi sözleşmesi ise 29.1.1997 tarihlidir. Her iki sözleşmede de satışa konu bağımsız bölümün alıcılara teslim edilmediği açıktır. Satış vaadi sözleşmesi düzenlenirken, satış vaadinde bulunan kimsenin sözleşme yapıldığı tarihte taşınmazın kayden maliki olması zorunluluğu yoktur. Eldeki davada da, satış vaadinde bulunan dava dışı yüklenicidir ve yine dava dışı arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat
129 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilebilmesi, üçüncü