Genel Olarak Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, niteliğine göre taraflardan birine ya da her ikisine sözleşmeye konu olan taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir.321

Taşınmaz satış vaadinin bir çeşit ön sözleşme olduğunu ileri süren söz konusu bu tanıma karşı olarak bazı yazarlar sözleşmenin asıl satış sözleşmesinden farklı olmadığını ve mahiyeti itibariyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de satış sözleşmesi hükmünde olduğu kanaatindedirler. Ancak sözleşmenin bir ön sözleşme olduğu ve asıl satış sözleşmesinden farklı bir mahiyette olduğu hususu doktrindeki baskın görüşü oluşturmaktadır ve uygulama da bu yöndedir.322

Taşınmaz satış vaadi, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayan sözleşmelerdendir. Bu hususun hukuki dayanakları TBK’nun 237. maddesi ile TMK’nun 706. maddeleridir. Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddelerinin elvermesi sebebiyle, tapu sicil memur ve muhafızlarının yanı sıra noterler de taşınmaz satış

321 _{AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 300; ÇENBERCİ, Mustafa, Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara, 1973,}

s. 10; EREN, Özel, s. 220; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları No:185, İstanbul, 1959, s. 71: “(…) gayrimenkul satış vaadinin, iltizami ve muteberiyeti tescile bağlı tasarrufi muameleleri bir

araya toplayan satış akdi karşısında, sırf iltizami muamele sıfatı ile hususi mahiyette bir ön akit (B. K. 22) vasfını haiz olduğunu tesbit etmiş bulunuyoruz.”; TEKİNAY, Selahattin Sulhi, Eşya Hukuku,

İstanbul, 1981, s. 476; YAVUZ, s. 246; ZEVKLİLER / GÖKYAYLA, s. 67

322

EREN, Özel, s. 220: “Doktrinde savunulan bir görüşe göre noterler tarafından yapılan taşınmaz

satış vaadi sözleşmesi, bir önsözleşme değil, asıl satış sözleşmesidir. Ancak, bizzat kanunlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmesine yer verilmiş olması, hiç olmazsa Türk pozitif hukuku yönünden bu görüşe katılmamızı önlemektedir.” YAVUZ 247-248; Yargıtay; sözleşmeyi bir ön sözleşme olarak

nitelendirmesine rağmen, vaad verenin tapu sicilinde asıl sözleşmenin yapılması suretiyle tescil yapılmasına yanaşmaması üzerine açılan davalar bakımından mahkemenin vereceği kararla mülkiyetin vaad alacaklısına geçeceğini ifade etmektedir. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bir ön sözleşme olarak kabul edilmesi; vaad verenin asıl sözleşmeyi yapmaktan kaçınması üzerine vaad alacaklısının açacağı davada vaad verenin asıl sözleşmenin yapılması yönündeki irade beyanı bakımından hüküm kurulmasını gerekli kılmaktadır. Diğer bir deyişle, vaad verenin asıl sözleşme yapılmasına yanaşmaması üzerine açılacak dava, vaad verenin irade beyanına ilişkin hüküm kurulmasını gerekli kılacak, mahkemece kurulacak hüküm üzerine vaad veren yine de tescile yanaşmaz ise, bu sefer vaad alacaklısı tarafın açacağı ikinci bir dava tescile yönelik karar verilmesine ilişkin olacaktır. Sözleşmenin ön sözleşme olarak nitelendirilmesi, işleyişin bu şekilde olmasını gerektirirken, Yargıtay sözleşmeyi hem ön sözleşme olarak nitelendirmekte hem de asıl sözleşme yapmaya yanaşılmaması üzerine açılan davada tescile ilişkin karar verilebileceğini kabul ederek çelişkiye düşmektedir.; Gayrimenkul satış vaadinin hukuki niteliğine ilişkin doktrinde ve mukayeseli hukukta yer alan diğer görüşler için bkz: KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, s. 37 vd.

121 vaadi sözleşmesi düzenlemeye yetkilidirler.323

Ancak konumuz bakımından geçerli şekil şartına uygun düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin Yargıtay tarafından alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde görüldüğünü eklemek gerekir. Alacağın temliki sözleşmeleri bakımından resmi şekil şartı aranmaması sebebiyle, üçüncü kişiyle yüklenici arasında resmi şekil şartına uyulmadan yapılacak olan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini de Yargıtay alacağın temliki sözleşmesi olarak geçerli saymaktadır.324

323 _{AYBAY / HATEMİ, s. 168; AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 301; ÇENBERCİ, s. 112 vd.; EREN,}

Özel, s. 222-223; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, s. 115-117; TEKİNAY, s. 476-477; YAVUZ, s. 247; ZEVKLİLER / GÖKYAYLA,, s. 67; Yargıtay’ın da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini ön sözleşme niteliğinde gördüğünü ve resmi şekil şartı aradığını gösteren bir kararındaki ifadeler şu şekildedir: YHGK, E. 2011/14-408, K. 2011/402, T. 08.06.2011, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 24.01.2015: “(…)Bu hükme göre, bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteber olduğundan,

eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa ( taşınmaz satışını ), maddenin 2. fıkrasında ifade edildiği üzere ön sözleşmenin ( taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ) de şekle uyularak yapılması zorunludur. Diğer taraftan 1512 Sayılı Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60.maddesinin 3.fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin "düzenleme şekilde yapılmasını" zorunlu kılan 89.maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir. 7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere resmi şekilden maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda ( noterde ) beyan etmeleridir. Öyle ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kanunun aradığı resmi şekle uygun yapılması geçerlilik koşuludur. (…)”

324 _{Bu duruma ilişkin görüşlerimiz, üçüncü kişi ile yüklenici arasındaki taşınmaz satış vaadi}

sözleşmesi ilişkisi bölümünde ifade edilmektedir. Konuya ilişkin olarak bkz: İkinci Bölüm, I, C, başlığı; Yargıtay yüklenici ile üçüncü kişiler özelinde yapılan ve şekil şartını sağlamayan sözleşmelerin alacağın temliki niteliğinde olduğunu ve bu suretle geçerli sayılması gerektiğini ifade etmektedir: Y23HD, E. 2013/5212, K. 2013/7076, T. 13.11.2013, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 25.01.2015: “(…)davacı ile davalı şirket arasında yapılan 04.01.2010 tarihinde adi yazılı şekilde

yapılan satış vaadi sözleşmesine göre C3 Blok 6 no'lu bağımsız bölümün anahtar teslimi olarak 31.05.2010 tarihine kadar tamamlanarak davacıya tesliminin kararlaştırıldığı, satış bedeli olan 250.000,00 TL'nin tamamının dava tarihi itibari ile ödenmediği, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı ve edimlerin yerine getirilmediği gözetildiğinde sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü gerektiği, sözleşmenin, alacağın temliki niteliğinde olması nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğunun kabulünün mümkün bulunmadığı çünkü satışın gayrimenkul mülkiyetinin devir borcunu içerdiği, bu durumda, davalı şirketin, geçersiz sözleşme sebebi ile davacıdan aldığı 230.000,00 TL 'yi iade etmesi gerektiği, birleşen dosya davalısı ve tapu maliki olan kooperatif ile davacı arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığı gerekçesiyle, asıl davanın alacak istemi yönünden kabulü ile 230.000,00 TL 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiştir. (…) Davacı ile davalılardan yüklenici şirket arasında yapılan 04.01.2010 tarihli hukuki işlem, alacağın temliki hükmündedir ( BK. m. 161., TBK m. 183. ). Zira yüklenici, arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca kazanacağı şahsi hakkını davacıya temlik etmiş bulunmaktadır. Bu nitelikteki bir temlikin geçerli olabilmesi için ise BK'nın 163. ( TBK. m. 184. ) uyarınca yazılı şekil şartı yeterli bulunmaktadır. Bu itibarla, davalılar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğundan bahsedilebilmesi mümkün değildir. Davacının öncelikli talebi tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Hal böyleyken, mahkemece, sözleşmenin tapu devri yükümünü de içerdiğinin kabulü ile resmi şekil şartına uyulmadığı gerekçesiyle tescil isteminin reddi ile sonuca gidilmesi yerinde olmamıştır. Mahkemece, davacı ile davalı yüklenici arasındaki alacağın temliki işleminin yasal şekil şartını taşıdığı kabul edilerek, buna uygun şekilde iddia, savunma ve delillerin tartışılması sonucunda bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

122 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle tarafların edindiği hak kişisel bir haktır. Bu bağlamda vaad alacaklısı ve vaad borçlusundan oluşan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarının sözleşmeyle edindiği hakkın, asıl satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı olduğunu söylemek mümkündür.325

Sözleşmenin ayni hak iktisabına imkan veren bir sözleşme olmaması nedeniyle tarafların kazandığı kişisel hakkın sözleşmeye taraf olmayan kişilere karşı ileri sürülebilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak sözleşmenin TMK’nun 1009. maddesi uyarınca tapuya şerh edilebilmesi mümkündür ve tapuya şerh edilmesi halinde tarafların sözleşmeyle edindikleri kişisel hak, sözleşmeye taraf olmayan kişilere karşı da ileri sürülebilecek etkisi kuvvetlenmiş bir hak niteliğine bürünür.326

Kural olarak taşınmaz maliki şerh talebinde bulunabilmektedir. Ancak Tapu Kanunu’nun 26. maddesiyle getirilen istisna; Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca noter tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, vaad veren veya vaad alacaklısının tek başına şerh talep etmesinin mümkün olmasıdır. Buna göre, tarafların şerh konusunda anlaşmasına gerek yoktur.327

Ancak söz konusu düzenleme taraflardan birinin malik olduğu hallere ilişkindir. Taşınmaza malik olmayan yüklenici ve üçüncü kişi arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadinin ise tapuya şerh edilebilmesi için Yargıtay

325

AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 301; ÇENBERCİ, s. 30 vd.; EREN, Özel, s. 222; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, s. 144; TEKİNAY, s. 477; YAVUZ, s. 249; ZEVKLİLER / GÖKYAYLA, s. 68.

326 _{AKINTÜRK, Eşya, s. 317 vd.; AYBAY / HATEMİ, s. 103 vd.; ERTAŞ, Eşya, s. 170; OĞUZMAN}

/ SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s. 247 vd.; SİRMEN, s. 240 vd.; Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapuya şerh edilmek suretiyle etkisi kuvvetlendirilmiş şahsi hak gücü kazanmasına ilişkin bir Yargıtay kararındaki ifade şu şekildedir: Y14HD, E. 2005/7767, K. 2005/12507, T. 29.12.2005, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 25.01.2015: “(…)Yapılan yargılamaya,

toplanan delillere dosya içeriğine ve özellikle yargılamada ileri sürülmeyen hususlar temyiz incelemesi sırasında gözetilmeyeceğine, taşınmaz kaydı üzerindeki şerhlerin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılıp, tapuya 20.1.2000 tarihinde şerh edilmesinden sonra konulmuş olmasına, böylelikle sözleşme tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere de ileri sürülebilir kuvvetlendirilmiş şahsi hak gücünü kazandığına göre,(…)”

327 _{AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 301; ÇENBERCİ, s. 37; EREN, Özel, s. 225;}

KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, s. 193 vd.; TEKİNAY, S. 479; ZEVKLİLER / GÖKYAYLA, S. 68-69; Taraflardan birinin talebinin tapu kaydına şerh konulması için yeterli olduğuna ilişkin Yargıtay’ın ifadesi de şu şekildedir: Y14HD, E. 2006/10592, K. 2006/9953, T. 28.09.2006, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 25.01.2015: “(…)Gerçekten 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi hükmünce

biçimine uygun düzenlenmiş sözleşmede aksine hüküm yoksa taşınmaz mal satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan birinin talebiyle tapuya şerh edilmesi olanağı bulunmaktadır. Bu tür sözleşmeler tapuya şerh edilmekle ilgilisine ayni hak sağlamaz. Ancak, lehine şerh konulan kişiye şerhten sonra taşınmaza malik olanlara karşı satış sözleşmesini ileri sürme olanağı tanır. (…)”

123 uygulaması, arsa sahibinin şerhe onay vermesi ya da arsa sahibinin hasım gösterilmesi suretiyle bir mahkeme kararı alınmasına bağlıdır.328

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle vaad veren yüklenici, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış dahi olsa, ileride oluşacak olan bağımsız bölümlerin devrini taahhüt etmektedir. Kat irtifakı kurulmamış olan bir taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlere ilişkin satış vaadinde bulunulması, bağımsız bölümlere isabet edecek olan arsa paylarının bilirkişilerce tespit edilebilmesi sebebiyle geçerlidir.329

2. Yükleniciyle Üçüncü Kişi Arasında Taşınmaz Satış Vaadi