İnşaatın Sözleşmeye Uygun Yapılması Borcu

Yüklenicinin inşaatı ayıpsız, sözleşme ve teknik şartnamede öngörülen biçimde, plan ve projelere sadık kalarak, öngörülen zamanda ve eksiksiz yapması esastır.141

Bu borç bahsedildiği üzere özen borcunun da kapsamında kabul edilebilmektedir. Nitekim özen borcuna ilişkin TBK’nun 471/I maddesi hükmü ile getirilen basiretli bir yüklenici gibi davranma kıstasının gereği de inşaatın öngörülen biçime uygun yapılmasıdır. Yüklenicinin söz konusu bu borca aykırı davranması halinde arsa sahibinin yapabilecekleri inşaatın yapımı aşamasında ve inşaat tamamlandıktan sonra olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Arsa sahibinin yüklenicinin ayıbına karşı inşaatın tamamlanması ve eserin teslim edilmesinden sonra başvurabileceği hukuki müessese ayıp sebebiyle sorumluluk müessesesidir.142

Bunun için eserin teslim alınması anından itibaren makul bir süre içinde ayıpların giderilmesi gerektiği yükleniciye bildirilmelidir. Yapılan bu bildirime rağmen yüklenicinin ayıpları gidermemesi halinde kanun koyucu arsa sahibine bir takım seçimlik haklar tanımıştır. Arsa sahibinin TBK’nun 475. maddesiyle düzenlenen seçimlik hakları; eserin kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabule zorlanılamayacak ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması halinde sözleşmeden dönme, binanın arsa sahibince alıkonulması suretiyle ayıp oranında bedelden indirim isteme ve bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını istemedir. Bu seçimlik hakların yanı sıra arsa sahibinin, uğradığı zararları genel hükümlere isteme hakkı da mevcuttur.143

öncelikle yapılması gereken işlemlerin yapılmaması durumunda ise davanın reddine karar vermekten ibaret olmalıdır. (…)”

141 _{KAPLAN, s. 54-55; YAKUPPUR, s. 25-45.}

142

KAPLAN, s. 55.

143 _{Konuya ilişkin bir Yargıtay kararı şu şekildedir: Y14HD, E. 2014/1382, K. 2014/2566, T.}

26.2.2014, www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 17.01.2015: “(…)Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri

taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri ( binayı ) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına

53 Aynı maddenin son bendi arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapılan eserin sökülüp kaldırılmasında aşırı zararın doğacak olması halinde sözleşmeden dönme seçimlik hakkının kullanılamayacağını düzenlemektedir. Kanunda eser sözleşmesi kapsamında düzenlenen bu hükmü, kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından değerlendirmek gerekirse; sözleşmenin niteliği gereği kat karşılığı inşaat ilişkisinde eserin arsa sahibinin arazisi üzerine yapıldığı ve dolayısıyla çok istisnai haller haricinde sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar doğuracağı gayet açıktır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinde arsa sahibinin eseri teslim aldıktan sonra ayıp sebebiyle çok istisnai haller haricinde sözleşmeden dönemeyeceğini kabul etmek gerekir.

Kanun koyucu yüklenicinin ayıplı imalatı karşısında arsa sahibine ayıba karşı tekeffül hükümlerinin haricinde TBK’nun 473/II maddesi144

ile bir ihtimal daha tanımıştır. Arsa sahibinin, henüz inşaat aşaması devam ederken binanın kusurlu veya sözleşmeye aykırı olduğunu fark etmesi halinde belirli şartların mevcut olması koşuluyla inşaat işini üçüncü bir kişiye devretmesi mümkün kılınmıştır.145

Bu durumun söz konusu düzenlemeyle bağlandığı şartlar mevcuttur. Öncelikle ayıbın imalatın devam ettiği esnada arsa sahibince öğrenilmesi gerekmektedir. Ancak bu durum arsa sahibinin inşaatın gidişatından çıkaracağı bir tahmin anlamında değildir. Diğer bir deyişle, inşaatın sona erdiğinde ayıplı olacağının arsa sahibince tahmin edilmesi, TBK’nun 473/II maddesinin uygulanmasına mahal vermez. Sözleşme konusu eserin inşa edilmesi esnasında kesin olarak yapının ayıplı olacağının arsa sahibince anlaşılması gerekmektedir. Bu bakımdan imalat esnasında özensiz davranan yüklenicinin eseri ayıplı şekilde imal ediyor olması karşısında arsa sahibi yükleniciye bir ihtar çekerek uygun bir süre uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin cezai şart alacağıyla sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.(…)”

144 _{TBK md. 473/II: “Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya}

sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.”

145

BECKER, (I), s. 326; ŞAHİN, s. 110-111; ERMAN, İnşaat, s. 50; KAPLAN, s. 50; KIRMIZI, s. 659; YAKUPPUR, s. 46-50 arası.

54 vermek ve bu süre içerisinde imalatın sözleşmeye uygun bir biçime getirilmemesi halinde işin başka bir üçüncü kişiye devredileceğini bildirmek durumundadır.146

Bu noktada meydana gelen hasarlar ve buna ilişkin masrafların yüklenici tarafından karşılanması gerekmektedir. Söz konusu uygun süre, işin niteliği ve ayıbın giderilmesi için gereken makul bir süre olarak görülmelidir. Verilen sürenin dolması ve yüklenici tarafından gerekli önlemlerin alınarak inşaatın imalatının ayıpsız veya sözleşmeye uygun bir hale getirilmemesi halinde, arsa sahibi işi üçüncü bir kişiye devredebilecektir. Yüklenicinin söz konusu ayıpları gidermeyeceğini açıkça belirtmesi halinde ise, arsa sahibinin makul bir süre vermesine gerek yoktur.147

Eserin sözleşmeye uygun imal edilmesi bakımından diğer bir husus ise sözleşmeyle üstlenilen işe zamanında başlanılmaması ve işin açıkça gecikeceğinin anlaşılabilmesi halidir. Bu bakımdan TBK’nun 473/1. maddesi ile yüklenicinin işe geç başlaması veya kendi kusuruyla işi geciktirmesi ve kendi kusuru olmasa dahi vuku bulan bir sebepten işin zamanında bitmeyeceğinin açıkça görülmesi halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönebileceği ve bu şekilde yükleniciyi temerrüde düşürebileceği düzenlenmiştir.

Eserin zamanında teslim edilememesi hali ise imalatın sözleşmeye aykırı veya ayıplı ifa edilmesinden farklı bir durum olup, şartlarının oluşması halinde borçlunun temerrüdü hükümlerinin uygulanması söz konusu olacaktır.148