Eseri Teslim Borcu

Yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle üstlendiği asli edim; sözleşmeye konu olan binanın bir bütün olarak tamamlanması ve bunu takiben arsa sahibine ait olacağı belirlenen bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilmesidir.149

146 _{BECKER, (I), s. 328; KAPLAN, s. 55; YAKUPPUR, s. 50.}

147

BECKER, (I), s. 328; ERMAN, İnşaat, s. 51-52; YAKUPPUR, s. 50.

148

BECKER, (I), s. 326; KAPLAN, s. 55.

55 Binanın bir bütün olarak tamamlanmasıyla kastedilen, sadece arsa sahibine kalacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin değil, kat maliklerinin ortak kullanımına açık olan yerlerin de tamamlanmış olmasıdır. Yükleniciye kalacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin arsa sahibine kalacak olan bağımsız bölümleri etkileyecek boyutta olması halinde ise ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulama alanı bulacaktır.150

Ancak yüklenicinin kendisine kalacak bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin ana taşınmazın kat mülkiyetine dönüştürülmesine engel olacak nicelikte olmaması gerekmektedir. Nitekim sözleşmeyle amaçlanan husus inşaatın tamamlanmasıyla kat mülkiyetinin kurulması ve tarafların bağımsız bölüm maliki olmasıdır. Yüklenicinin kendisine kalacak olan bölümler bakımından inşaatta bulunan eksiklik, kat mülkiyeti kurulmasına engel olacak nitelikteyse binanın bir bütün olarak tamamlanmadığı, teslim edilmediği ve yüklenicinin eseri teslim borcunu ifa etmediği kabul edilecektir.151

İnşaata dayalı hukuki ilişkilerde eserin arsa üzerinde yapılması işin doğası gereğidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından da eserin arsa üzerinde inşa edilmesinden dolayı inşaatın tamamlandığının yüklenici tarafından arsa sahibine bildirilmesi, “teslim” niteliğindedir. Yüklenicinin yapıyı görülebilir ve üzerinde tasarruf edilebilir bir biçimde tamamlaması, bildirim olarak değerlendirilmekte ve bu şekilde tamamlanan inşaatın bittiğinin arsa sahibine bildirildiği kabul edilmektedir. Diğer bir deyişle söz konusu bildirimin açık veya örtülü olarak yapılması mümkündür. Arsa sahibinin eser üzerinde fiili egemenliğini kullanmaya başlaması suretiyle örtülü olarak ya da açık olarak eseri kabul etmesi mümkündür. 152

150 _{GÜMÜŞ, s. 117; KAPLAN, s. 274.}

151

ERMAN, İnşaat, s. 3: Yükleniciye ait olacak dairelerin iç bölümlerinde kapıların takılmamış olması, mutfak tezgahının bulunmaması ve benzeri eksiklikler ana taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine engel değildir. Dolayısıyla bu tip eksikliklerin bulunması yüklenicinin edimini yerine getirmediği anlamına gelmemelidir.; Karş.: KARTAL, s. 101: “Ayrıca sözleşme ile istenen amaç,

yalnız iş sahibine ait bölümlere ilişkin dairelerin yapılması değil, yüklenicinin ücretine karşılık olarak aldığı arsa paylarına bağlı bölümlerinde tamamlanıp bütünlük taşıyan anayapının ortaya çıkarılmasıdır. (…) Tabii ki, yüklenicinin edimini yerine getirmiş olabilmesi için, bütünlük arz eden inşaatın sözleşme gereğince tamamlanması gerekir. Yoksa sadece iş sahibine verilecek bağımsız bölümlerin yapılması ile yetinilmesi uygun olmadığı gibi, çoğu kez böyle bir durum maddeten imkansız da olabilir.”

152 _{DİRİCAN, s. 10; ERMAN, İnşaat, s. 34; KIRMIZI, s. 651; ŞAHİN, s. 106; YAKUPPUR, s. 65;}

Karş.: BECKER, (II), s. 536: Yazar arsa sahibinin eseri kullanmaya başlamasının teslim anlamına gelmeyeceğini, eserin tamamen arsa sahibinin tasarrufu altına bırakılmasıyla teslimin gerçekleştiğinin kabul edileceğini ifade etmektedir.

56 Arsa sahibinin kendisine ait olacak olan bağımsız bölümlere taşınması veya söz konusu bağımsız bölüme kiracı kabul etmesi gibi bir takım haller, bağımsız bölümün arsa sahibince kullanılmaya başladığını göstermekte ve bu durum da binanın arsa sahibine tesliminin gerçekleştiği kabulünü doğurmaktadır. Bu durum bir nevi karine tesirine sahiptir. Eserin bütün olarak tamamlanmamasına rağmen arsa sahibinin kendisine ait olacak bağımsız bölümü kullanmaya başlaması olasıdır. Böyle bir durumda arsa sahibince eserin kullanılması, karineten yüklenicinin teslim borcunu ifa ettiği anlamına gelecektir. Ancak fiili kullanımın mevcudiyetine rağmen, eserin tamamlanmadığı arsa sahibince ileri sürülebilir ve ispat edilebilir. Söz konusu ispatın arsa sahibince yapılması halinde, fiili kullanıma rağmen eserin teslim edilmediği kabul edilecektir. Bu durumun tam tersinin gerçekleşmesi de mümkün olup, arsa sahibinin bağımsız bölümlerini kullanmasının yüklenici tarafından engellenmesi veya gereken imkanın sağlanmaması, eserin tamamlanmış olmasına rağmen teslim edilmediği kabulünü doğuracaktır. Diğer bir deyişle, yüklenici eseri tamamlamış olmasına rağmen arsa sahibinin kullanımına sunmuyorsa, kullanımı engelliyorsa veya kullanıma engel durumları ortadan kaldırmıyorsa, eserin teslim edildiği kabul edilemeyecektir. 153

Yapının tamamlanması ve bütünlüğü bakımından önemsiz nitelikte olan işlerin eksik kalması ise, eserin tamamlandığının kabul edilmesine engel teşkil etmez.154 Zira, eser tamamlanmış olsa dahi ayıplı olabilir. Bu bakımdan eserin tamamlanmadığı ileri sürülemezken, ayıplı tamamlandığının ileri sürülmesi mümkündür. Misalen, bir elektrik anahtarının takılmamış olması155

veya bütün inşaatın tamamlanmış olmasına rağmen bir dairenin pencerelerinin montajının atlanmış olması gibi ikincil işlerin eksikliği nedeniyle arsa sahibinin eserin tamamlanmadığını ileri sürmesi, hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilecektir.156

153

DİRİCAN, s. 10; ERMAN; İnşaat, s. 34; KIRMIZI, s. 652; YAKUPPUR, s. 65; ŞAHİN, s. 106- 107.

154 _{ŞAHİN, s. 107; ERMAN, İnşaat, s. 34; YAKUPPUR, s. 66}

155

KIRMIZI, s. 652; YAKUPPUR; s. 66.

156

AKYOL, s. 23: Hakkın kötüye kullanılmış sayılması bakımından alınacak ölçü amaca aykırılık ve menfaat yokluğudur. Bu bakımdan söz konusu halin vuku bulması halinde arsa sahibinin eserin

57 Sözleşme ile, teslimin biçimi hakkında bir takım kıstaslar getirilmesi mümkündür. Taraflar sözleşmeye koyacakları maddeyle belli bir şartın gerçekleşmesini, teslim borcunun yerine getirilmesi bakımından şart olarak belirleyebilirler. 157 Bu minvalde uygulamada çok sık görülen bir durum, esere ilişkin iskanın yüklenici tarafından alınması şartına bağlı olarak teslimin gerçekleştiğinin kabul edilmesi ve buna ilişkin bir maddenin sözleşmeye konulmasıdır.158