Tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi ifade eder (02 sayılı TKHK m.3/1-k) Tüketici İşlemi; taraflardan biris

tüketici, karşı tarafı satıcı, sağlayıcı, yüklenici, banka, bayi ve benzeri olan her türlü hukuki işlem tüketici işlem sayılır (6502 TKHK m.3/1-l).

ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler...” kuralı uygula-

ma alanı bulacaktır. Bu gibi durumlarda, yükleniciden alacağın temliki hükümlerine göre hakkı devir almış olan üçüncü kişilerin, arsa sahiple- rine karşı kazanılmış hakkından söz edilemez. Sözleşmenin arsa sahibi tarafından “geriye etkili fesih” edilmesi durumunda, asıl sözleşme iliş- kisi sona erdiğinden, tüketici alacağın temliki sözleşmesine dayanarak herhangi bir talepte bulunamaz. Sözleşmenin geriye etkili olarak fes- hedilmesi durumunda daha önce tapu devri yapılmış olsa bile, yapılan devirler avans hükmünde olduğundan, arsa sahibi devredilen tapuların iptali için dava açabilir66_.

5.Sözleşmenin Sona Erme Nedenleri

Eser sözleşmesi ve eser sözleşmesinin özel bir çeşidi olan kat kar-

şılığı inşaat sözleşmesi, olağan şekilde her iki tarafın borçlarını sözleş- meye uygun biçimde ve gereği gibi yerine getirmeleri durumunda sona erer. Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicinin inşaatı

tamamlaması, arsa sahibinin de yükleniciye hak ettiği arsa paylarını

veya bağımsız bölümleri devretmesi ile sözleşme usulüne uygun şekil- de ifa edilmek suretiyle sona ermiş olur67_.

Taraflar arasında kurulan kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya eser sözleşmesinde, eserin tümü ile yok olması nedeni ile sözleşme konu-

su edimin yerine getirilmesinin imkânsız hale gelmesi durumunda,

sözleşme kendiliğinden sona erer68_{. Taraflar arasında kurulan sözleşme-} nin, yüklenicinin özel bir becerisini gerektirmesi halinde, yüklenicinin ölümü ya da kusuru olmadan işi yapamayacak duruma gelmesi halinde yine sözleşme kendiliğinden sona erer (TBK m.486/1,2). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ortaya çıkan beklenmedik nedenlerle işin yapıl- masının olanaksız hale gelmesi durumunda sözleşme sona erer (TBK m.485). Ancak, ifa imkânsızlığının ortaya çıkmasında iş sahibi veya arsa sahibinin kusuru varsa, yüklenici yapmış olduğu imalat bedeli dı- şında aynı zamanda tazminat talep edebilir.

Eser sözleşmesinde iş sahibi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinde

arsa sahibi, yapılan iş bitmeden önce, yapılan bölümün bedelini ve yük- lenicinin tüm zarar ve giderlerini ödeyerek sözleşmeyi feshedebilir69_. Bu şekilde yapılan tek taraflı fesihle sözleşme sona erer (TBK m.484). 66 KARATAŞ (Satış Vaadi), s. 228 vd.

67 KARATAŞ, s. 333 vd.; AYDOĞDU, s. 773; TANDOĞAN, s. 316; EREN, s. 685; ARAL/AYRANCI, s. 423.

68 KARATAŞ, s. 346 vd.; AYDOĞDU, s. 773; TANDOĞAN, s. 316; EREN, s. 689; ARAL/AYRANCI, s. 427.

69 KARATAŞ, s. 353 vd.; AYDOĞDU, s. 773; TANDOĞAN, s. 342; EREN, s. 682; ARAL/AYRANCI, s. 424.

Ayrıca genel olarak eser sözleşmelerinde bedelin yaklaşık olarak be- lirlendiği hallerde, bedel keşif sonunda belirlenen miktarı, iş sahibinin kusuru olmaksızın, aşırı biçimde aşarsa o zaman iş sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşme- lerinde bedel genellikle arsa payı olarak ödendiğinden, böyle bir sona erme nedeni ile karşılaşmak mümkün değildir.

Yüklenicinin haksız olarak işe geç başlaması ya da işi olağan seyrin- de yürütmemesi halinde iş sahibi, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir. Yüklenicinin veya arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kendilerine düşen edim yükümlülüklerini yerine getir- mekte temerrüde düşmeleri halinde (TBK m.123,124,125), karşı taraf sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir.

6.Sözleşmenin İleriye veya Geriye Etkili Feshedilmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, özellikle yüklenicinin sözleş- mede kararlaştırılan şekilde edim yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshedilmesine yö- nelik açılan dava sayısı oldukça fazladır. Yapılan bu fesih işleminin hü- küm ve sonuçları birbirinden farklıdır. Sözleşmenin ileri etkili feshi

dayanağını YİBK’nın 25.01.1984, 1984/3 E, 1984/1 K, sayılı kara- rından almaktadır.

Genel kural sözleşmenin geriye etkili feshi olmakla birlikte, bazı durumlarda bu kuralın mutlak şekilde uygulanması arsa sahibine nor- malde kazanamadığı imkânları sağlayabilmekte ve arsa sahibinin yük- lenicinin temerrüdünden aşırı şekilde yararlanabilmesine sebebiyet vermektedir70_{. Bu dengesizliği ortadan kaldırmak için MK m.2 hük-} münün olayın somut özellikleri dikkate alınarak uygulanması gerektiği YİBK’da benimsenmiştir.

Sözleşmenin ileriye etkili fesih edilebilmesi için yapılan inşaa- tın ulaştığı seviye önem taşımaktadır. Gerek HGK ve gerekse Yar-

gıtay özel dairesi tarafından kabul edilen; inşaat seviyesinin % 90 ve

üzerinde bulunması gerektiği yönündedir. Bu gibi durumlarda, arsa

sahibinin sözleşme ile yükleniciye bıraktığı bağımsız bölümlere iliş- kin hakları varlığını sürdürecektir. Sözleşmenin ileriye etkili feshi du- rumunda, inşaatın bulunduğu seviye dikkate alınarak yüklenicinin hak edeceği arsa paylarının korunması gerekecektir71_.

Sözleşmenin ileri etkili fesih edilmesi durumunda, bu durum

daha da önem kazanmaktadır. Zira arsa sahibi işin eksik kalmış kısmını 70 KARATAŞ, s. 373.

tamamlamak için TBK. m.113 hükmünde öngörülen “...alacaklı, mas- rafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim hakkı saklıdır...” hükmü uyarınca “Nama İfa” talep edebilecektir. Bu gibi durumlarda NAMA İFA talep eden arsa sahibi, yüklenicinin üçüncü kişilere temlik ettiği bağımsız bölümlerden birinin satışından, bu bedelin karşılanması için mahkemeden talepte bulunabilecektir. Bu gibi hallerde, hangi ba- ğımsız bölüm veya bölümlerden bu bedelin karşılanacağı önem kazan- maktadır.

Bu konuyla ilgili olarak üzerinde durulması gereken bir diğer hu- sus, yüklenicinin hakkını birden çok kişiye satması halidir. Bu gibi durumlarda yapılan işlemin şeklinin herhangi bir önemi yoktur. Yani, bu devir işlemi ister tapuda devir şeklinde, ister noterde düzenlenen ta- şınmaz satış vaadi şeklinde, isterse adi yazılı alacağın temliki şeklinde yapılsın, şeklin bir önemi yoktur, işlemin yapıldığı tarih esas alınır. Başka bir anlatımla, hak sahibi, doğru temele dayanan eski tarihli de-

vir işleminin yapıldığı tarihteki üçüncü kişi olacaktır. Bu konu ile

ilgili olarak muvazaa iddiasında bulunulduğu takdirde, kuşkusuz bu id- dianın araştırılması gerekecektir72_.

Özellikle, birden çok yapının yapılmasına ilişkin sözleşmelerde, bu tür yarım kalmış inşaatların devir alan üçüncü kişiler tarafından ta-

mamlandığı ve içinde oturulduğu görülmektedir. Bu gibi durumlar-

da, arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshi talep edildiğinde, üçüncü kişilerin durumunun ne olacağı önem kazanmaktadır.

Bilindiği üzere, yükleniciden devir yolu ile hak elde eden üçüncü ki- şiler ile arsa sahibi arasında doğrudan herhangi bir hukuki ilişki mevcut değildir. Dolayısıyla, sözleşmeden doğan edimler yönünden arsa sahi- binin muhatabı yüklenicidir. Ancak, yüklenici işi terk edip bıraktığın- dan üçüncü kişiler tarafından yapılan imalatların kime ait olacağı önem kazanmaktadır. Yapılan imalatlar, hakkı devralan üçüncü kişi tarafından yapılmış bulunduğundan, sözleşmenin feshi halinde, yapılan imalat be- delinin üçüncü kişilere ait olması gerekmektedir. Bu gibi durumlarda,

arsa sahibi üçüncü kişinin yaptığı imalat bedelini ödemek zorunda- dır. Yapılan bu gibi imalatlar, yüklenicinin hesabına dâhil olacak şekil-

de değerlendirilemez.

6.1. Sözleşmenin Geriye Etkili Feshedilmesinin Sonuçları

Sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin istenmesi durumunda, daha önce verilmiş bulunan tapuların da iptali ile arsa sahipleri adına tescili gerekir. Yargıtay yerleşik uygulamasına göre, yükleniciden, inşaat halindeki binadan bağımsız bölüme ilişkin arsa payı satın alanlar, satın aldıkları bu bağımsız bölümlerin tapularına veya arsa paylarına,

ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde hak kazanabilirler73_{. Yüklenici hak kazanmış-} sa, ondan satın alanlar da hak kazanırlar. Yargıtay 15. HD. 24.6.1998, 1998/2147 E, 1998/2779 K, sayılı kararında bu hususu açıkça ifade et- miştir.

Aynı ilke, resmi şekilde düzenlenen taşınmaz vaadi devrine ilişkin sözleşmeler ile alacağın temlikine ilişkin sözleşmelerde de uygulama alanı bulacaktır. Bu gibi durumlarda, üçüncü kişiler arsa sahiplerine karşı iyi niyet iddiasında bulunamazlar.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih edilmesi du- rumunda, yüklenicinin iade etmesi gereken şey, arsa sahibinin avans olarak önceden verdiği arsa paylarının tekrar arsa sahibine devredil- mesi konusudur. Sözleşme kurulurken sözleşmenin ifa ile sonuçlana- cağına güvenerek sözleşmeye dayalı yapılan arsa payı devir işlemleri, sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi ile birlikte ortadan kalkar74_{. Bu} nedenle sözleşmenin geriye etkili fesih edilmesi durumunda, yükle- niciye devredilen veya yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre üçüncü kişilere devrettiği arsa payları ya da bağımsız bölüm tapularının tekrar arsa sahibine iade edilmesi gerekir. Bu yöndeki

uygulama, sözleşme ilişkisine ve sözleşmenin fesih ile sona ermesine ilişkin hükümlere uygundur75_.

Yargıtay, hayatın olağan akışı içinde yükleniciden hak devralan üçüncü kişilerin bu tür sözleşmelerin sonuçlarını bilmeleri gerekeceği noktasından hareketle, iyi niyet iddiasını kabul etmemekte ve bu tür iş- lemler yapılırken bu riskin göz önüne alınmış olduğunu kabul etmekte- dir. Yargıtay 14. HD. 26.06.2008, 2008/7519 E, 2008/8519 K, sayılı ka- rarında bu hususu açıkça ifade etmiştir76_{. Geçersiz sözleşmenin feshi} talep edilemez. Ancak, geçersizliğinin tespiti talep edilebilir. Geçersiz

sözleşmeye dayalı olarak menfi zararın istenmesi olanaklı değildir. Bu- nun istisnaları kuşkusuz mevcuttur. Bunun yanında, geçersiz sözleşme- ye dayalı olarak, kural olarak, uğranılan olumlu zararların istenebilmesi 73 KARATAŞ, s. 373 vd.

74 KARATAŞ, s. 376.

75 KARATAŞ (Satış Vaadi), s. 236 vd.