New Jersey Eyaleti

New Jersey Eyaleti’nde yapılan İHT programları genel olarak değerlendirilmiş ve bu örneklerden çıkan sonuçlar vurgulanmıştır.

Hillsborough: İlçenin nüfusu yaklaşık 38.000 kişi olup, İlçe’nin 40 mil güneybatısında New York ve New Jersey Somerset İlçesi yer almaktadır. 1970’li yıllarda, Hillsborough İlçesi okulları ve parklarının yanı sıra tarım işletmeleri için çevreye duyarlı alanları ve verimli arazi varlığını korumak için çözüm yolları aranmıştır. Sonuç olarak, 1975 yılında İlçe, kendi imar kararnamesini revize ederek periferinde düşük yoğunluklu imar oluşturmuştur. İmar yoğunluk sınırları ile kısıtlı bir parsel sahibi, aynı imar hakkına sahip olunan bir başka parsele, mevcut imar haklarını aktarmak üzere bir teklifin onaylanması için dava açmıştır. Buna karşılık, İlçe hemen bu süreçte Kasabaship tapulu olan koruma parsellerinin mülkiyeti ile ilgili yasal ve lojistik konuları hakkında endişe duyduğunu belirtmiştir. 1975 yılında yürürlüğe giren imar hakkı kararnamesi ile transfer yapılması

kabul edilmiştir. Yönetmelik ve İHT Kararnamesi, 1976 – 1981 döneminde tadil edilmiş ve 2001 yılında yeninden düzenlenerek uygulamaya konulmuştur (Anonymous 2015a).

Highlands: Bergen, Hunterdon, Morris, Passaic, Somerset Sussex ve Warren New Jersey Highlands bölgesi, 88 belediye ve yedi ilçe alanını içeren kuzeybatı New Jersey sınırları içindeki 859.358 dönüm araziyi kapsamaktadır. Bu bölgede doğal güzellikler (peyzaj) ile önemli çevresel kaynakların zenginliği ve New Jersey sakinlerinin yarısının gereksinimlerini kapsayan içme suyunun en önemli kaynakları bulunmaktadır.

Su Koruma ve Planlama Kanunu, Devlet İHT Kanunu ile uyumlu bir program olarak bilinmektedir. New Jersey Pinelands İHT programı aksine; devletin diğer bölgesel İHT programlarınca, Highlands İHT programı kapsamında, belediyeler tarafından tamamen gönüllülük esasına göre İHT hakkı üretilmesine ya da üretilmemesine karar verilmektedir. Highlands Bölge Pinelands biraz daha küçük olsa bile, 53 belediye ve çok daha fazla bölgeden oluşmaktadır. Highlands içinde 88 belediyeye ek olarak, bölgenin dışından gönüllü ek 130 belediye ve 218 belediye bir İHT programı için potansiyel yaratmaktadır (Anonymous 2015a).

West Windsor: Nüfusu yaklaşık 27.000 kişi olup, Trenton ve New Brunswick arasında, merkezi bir yerde New Jersey’de yer almaktadır. 1990 yılında, Batı Windsor’da özel bir golf sahası satılmış ve yeni sahibi 100 konutluk bir alan içinde araziyi dönüştürmek istemiştir. İlçe halkı golf sahasını kurtarmak istemiştir. İmar Hakkı Kararnamesi, bu dönüşüm için özel olarak geliştirilmiştir. Bu golf sahasındaki imar hakkında degişiklik yapmaya sahibi izin vermiştir. Şehrin ek olarak 100 evi daha kaldırma kapasitesi bulunmadığı için yönetmeliği belirleyen mekanizma birimlerine, belirlenmiş ticari bölgeler içinde kullanılmak üzere ofis ve dönüşüme eşdeğer miktarda yapı alanında izin verilmiştir. Bu Yönetmelik, 1990 yılında kabul edilmiş ve 1991 yılında sadece bir kez değiştirilmiştir (Anonymous 2015a).

binlerce dönüm arazi üzerindeki karma kullanımlı projelerin geliştirilmesini teşvik etmek için tasarlanmış bir İHT programı başlatılmıştır. Woolwich çalışması ilk demonstrasyon projesi olarak tamamlanmış ve New Jersey Eyaleti tarafından da onaylanmıştır (Anonymous 2015a).

New York Eyaleti’nde ilk kırsal programlarından biri, kasabanın yakındaki bufalo geliştirme sıkıntısından zengin tarım arazilerini korumak için Erie İlçesinin Eden Kasabası’nda yapılmıştır. Eyalette İHT programı ile 37 dönüm arazinin korunması mümkün kılınmıştır. New York Eyaleti’nde mevzuata göre İHT Yönetmelikleri yapılarak kesin biçimde şehir, kasaba ve köylerin yasalara uygun alan kullanımlarının yapılması sağlanmıştır. New York Eyalet sınırları içindeki belediyelerin birçoğunda, Hudson Vadisi’de dahil olmak üzere, İHT programları hayata geçirilmiştir (Anonymous 2015a).

Eden Town: Nüfusu yaklaşık 8.000 kişi olup, 20 mil güneyinde Buffalo, batı New York Eyaleti’nde yer almaktadır. Eden; geliştirilen alanları ile kamu hizmetleri ve verimli açık alanlarda dengenin sağlanması için bir arazi kullanım deseni oluşturmak isteyen tarımsal yerleşim olarak bilinmektedir. Yerleşim yerinde gayrimenkul malikleri, kendi arazilerinin potansiyel imar haklarının transefer edilmesi ve potansiyel hak kayıplarının telafi edilmesini talep etmişlerdir. 1977 yılında, belediye kırsal arazi kullanımlarını korumak ve sıçrama büyümesini azaltmak için tasarlanmış üç imar bölgesi (koruma, tarım ve tarımsal koruma alanı) içeren bir imar kanununu kabul etmiştir. Bu üç bölge, kasabanın içinde kalan arazinin toplam yüzölçümünün neredeyse yarısını temsil etmekte ve İHT programı için sevk alanı olarak görev yapmaktadır. Mülk sahipleri için üç yerleşim bölgesinde bulunan gönderme alanlarında (kırsal yerleşim, konut ve mezra konut alanları) karadan imar hakkı transferi olabilmektedir. Bu üç imar alanındaki arazi toplam alanın yaklaşık yarısını oluşturmaktadır.

1990 yılında, Eden daha proaktif olmuş ve imar kanununa zorunlu İHT programı uygulaması eklenmiştir. Bu program ile üç konut hakkı verilen imarlı sahadaki malikler, İHT programı için alıcı alanlarda her konut için transfer edilen imar hakkını kabul etmek zorunda kalmıştır. Bu değişiklikle birlikte, İHT kredilerini almadan mülk sahipleri için İHT kredileri oluşmakta, özellikle yasal işleme yol açabilecek bir durumda herhangi bir

birimi elde etmek mümkün olmamaktadır. Buna ek olarak, geliştiriciler, İHT kredileri alabilmekte ve İHT bankası da yerel pazarın alıcıları için alternatif oluşturmaktadır. Bu nedenlerden dolayı ilçede 1995 yılında zorunlu koda karşılık çıkarılmış ve başlangıçtaki gönüllü kavramına dönülmüştür (Anonymous 2015a).

Southold Kasabası: Nüfusu yaklaşık 6.000 kişi olup, Long Island’ın doğu ucunda yer almaktadır. Suffolk İlçesi, açık alan korunmasında bir lider olmuş ve son zamanlarda

“Yeşil Miras: Gelecek Nesillere Bırakmaya Değer Kalan Topluluklar” adlı kitabındaki koruma başarıları için kullanılan 42 topluluktan biri olmuştur. 1974 yılında Suffolk İlçesi ülkenin ilk tarım arazisi imar hakları satın alma programını kabul etmiştir. Bu program 2006 yılı itibariyle yaklaşık 30.000 dönümlük korunan tarım arazisi onaylı bir satış vergisi ile finanse edilmiştir. 2007 yılında seçmenlerin koruma fonundan 600 milyon dolar daha kazanacağı tahmin edilen bu verginin uzatılması onaylanmıştır (Anonymous 2015a).

Suffolk County: Sıhhi Kanun ile Long Island Pine Barrens bölgesine bitişik, Southold programı alanında imar hakları aktarılmıştır. Southold programı koruma hedeflerini arazinin yanı sıra uygun fiyatlı konut üretme ve edinme hedeflerini de teşvik etmek için kullanılmıştır (Anonymous 2015a).

Warwick: Nüfusu yaklaşık 30.000 kişi olan kasaba, New York’un yaklaşık 55 mil kuzeybatısında New Jersey sınırında, Güney Orange County sınırında bulunmaktadır. Üç köy ve beş adet mezra 105 mil karelik şehir içinde yer almaktadır. Belediye, kırsal yerleşimlerin niteliğini koruyarak, tarımsal turizmi teşvik etmiş ve kırsal yerleşimlerdeki maliklerin Applefes’te konut sahibi olmasını sağlayarak tarımsal üretimin korunmasına destek vermiştir. 1999 yılında kasaba, ek imar hakkını desteklemek için gerekli altyapıya sahip olan Warwick Köyü’ne doğru büyümeyi yönlendirmek için bir imar yoğunluk transferi programı oluşturulması için kapsamlı bir plan kabul etmiştir. Kapsamlı planın

yapılmıştır. Warwick’in İHT programının amacının aktif tarım arazileri ve açık alan gibi önemli yerel kaynakların korunması olduğu açıklanmıştır (Anonymous 2015a).

Pittsford Town: Nüfusu yaklaşık 30.000 kişi olup, on mil güneydoğusunda Rochester ve Monroe İlçesi yer almaktadır. 1996 yılında, Belediye tarafından kapsamlı imar planının uygulanması için bir program tamamlanmıştır. Greenprint olarak adlandırılan bu program, şehrin doğal varlıklarını değerlendirmiş ve bölge halkında olan 2.000 dönümlük en iyi tarım, ekolojik, doğal ve açık alan kaynaklarının kalıcı korunması için çağrıda bulunmuştur. 2004 yılında oluşturulan bir Greenprint Analizi Haritası’na göre öncelikle 1.439 dönümlük alan imar haklarının satın alınması programı ile korunmuştur. Greenprint 800 dönümlük koruma amaçlı bir imar alanında yoğunluğun 0.50 olarak belirlenmesini ve düşük yoğunluklu imar uygulaması ile alanın korunması gerektiği öngörülmüştür.

Düşük yoğunluklu imar hakkının teşvik edilmesi seçeneği ve İHT programı dahil olmak üzere sunulan çeşitli alternatiflerden maliklere seçim yapma hakkı verilmiş (Anonymous 2015a) ve katılımcı bir yaklaşım ile arazi koruma programı geliştirme ve etkin uygulama yapma yoluna gidilmiştir.

Southampton: Nüfusu yaklaşık 55.000 kişi olup, New York’un 80 mil doğusunda yer almaktadır. Şehrin iç kısmında yer alan üretken tarım arazileri ve gelişmemiş bir bölge olan Pine Barrens gibi çevresel açıdan önemli alanlar bulunmaktadır.

Brookhaven Town: Nüfusu yaklaşık 480.000 kişi olup, Long Island’ın güney tarafında Suffolk İlçesinde yer almaktadır. Şehir, Bellport Körfezi ve yakın Fire Island Ulual Kıyı Bölgesi dahil olmak üzere birçok eğlence olanaklarına sahip bulunmaktadır. Ayrıca Brookhaven Ulusal Laboratuvarı yanı sıra Stony Brook Üniversitesi ve Sağlık Bilimleri Merkezi dahil olmak üzere birçok önemli kurumlara ev sahipliği yapmaktadır. New York’a olan yakınlığı göz önüne alındığında, aynı zamanda aşırı büyüme basıncına maruz kalmaktadır. 2005 yılında, Brookhaven imar ve çevre kısıtlamalarının bir sonucu olarak ekonomik sıkıntı yaşamayan arazi maliklerinde doğal kaynakları, açık alanlara, tarihi özellikleri ve tarım arazisi olarak elde edilen imar haklarını korumak için tasarlanmış bir İHT programını kabul etmiştir (Anonymous 2015a).

Clifton Park: Nüfusu yaklaşık 37.000 kişi olan ilçenin beş mil doğusunda Schenectady ve on mil kuzeyinde Albany, New York Saratoga İlçeleri yer almaktadır. Hudson River Valley Albany ve diğer şehirlere ulaşımın yanı sıra New York’a kolay erişim sunmaktadır (Anonymous 2015a).