İHT Uygulamalarındaki Yasal Sorunlar ve Bazı Yargı Kararları

Yerel yönetimler tarafından İHT programlarının uygulanması, tarım, çevre ve tarihi amaçlarla korunması gereken alanların koruma altına alınması için gerçekleştirilmektedir. İHT; korunacak alanların maliyetlerini imar yatırımcılarına, diğer yatırımcılar ile imar hakkı alıcılarına dağıtmaktadır. Bu nedenle yerel yönetimler, kentsel dönüşümde mali sıkıntı ile karşı karşıya geldiklerinde, koruma amaçlarını sürdürmek için İHT programlarını benimseme ve uygulama olasılığı daha da artacaktır (Tavares 2003).

Şirket tarafından terminalin üstüne elli katı geçen bir ofis binası inşaatını yapma izni için komisyona iki kez başvurulmuş ve bu talepler reddedilmiştir. Şirket, komisyon kararlarının kanuni incelemesini benimsememiş, ancak tescile ilişkin düzenleme ile mücadele etmiş ve bir alım işlemi olarak görülen ofis inşaatına izin verilmemesine ilişkin komisyon kararının iptali için dava açma yoluna gitmiştir.

Mahkeme tarafından bu şartlarda alımın olmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Kararda; her şeyden önce, “tarihi özelliği, arkeolojik ve kültürel önemi olan alan ve yapıların korunması tamamıyla devletin amaçlarındandır” denilmiştir. İkinci olarak, şirket mülkün ekonomik olarak geçerli kullanımını kabul etmiştir. Mahkeme, tarihi binanın kiralık ticari alana sahip bir tren istasyonu olarak yeniden şekillendirilmesinin (veya işlev değişikliğinin) ekonomik olduğuna ve ayrıca cadde üzerinde ofis kulesi inşaa etmek için şirketin başvurusunun reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir (Pruetz ve Pruetz 2007).

Her ne kadar mahkeme, İHT kavramını doğrudan ifade etmese de; özgürlüğün temelinde zorla alımın bulunmadığını belirttikten sonra aşağıdaki hususlar vurgulanmıştır:

“... Önceden var olan bu hava haklarının kullanımının reddedildiğini söylemek tam anlamıyla doğru değildir. Hava haklarını kullanabilme yetkisi iptal edilmemiştir. Bu demiryolu terminali binası üzerinde bulunan hava hakkı, bir ya da iki yeni ofis binasının inşaatı için uygun bulunan ve yapı civarında bulunan en az sekiz parsele devredilebilir hale getirilmiştir” (Pruetz ve Pruetz 2007).

New York Mahkemesi, en azından terminal davasında, bu sefer destekleyici karar vermiştir. Bu kararla izin verilen bu haklar çok değerlidir. Bu hakkın tanınması henüz

“adil ve tam bir tazminat’’ anlamına gelmese de, imar hakkı kısıtlanan tarihi binadan dolayı oluşan mülk sahiplerinin zararını hafifletmeye imkan vermektedir. Bu nedenle, New York Mahkemesinin vermiş olduğu bu karar çok önemlidir (Meck 2002).

değerlendirilmesinin mümkün olmadığını belirtmiştir (Renard 2007). Ancak aynı Yargıtay, bu karardan bir yıl önce karara bağladığı Fred F. Şirketi’nin New York Belediyesine karşı açtığı davada; Manhattan’ın merkezinde bir sitede çok katlı konuttaki imar hakkının aktarılmasına izin vermemişti. Buna rağmen aynı mahkeme yaklaşık bir yıl sonra Penn Central Binası Davasını görmüş, mahkeme gönderen alanın imar edilme hakkının değerinin eşitlenmemesine rağmen, New York kentinin tarihi koruma alanları kanunlarına göre aktarılan imar haklarına makul bir tazminat ödenmesine karar vermiştir (Penn Central Transp. Co. v. New York City, 438 US104 (1978)) (Meck 2002).

 Suitum Davası: Tahoe Bölgesel Planlama Kurumu, Nevada-Kaliforniya sınırında ekolojik olarak hassas Tahoe Gölü bölgesi’ndeki arazinin imarını düzenlemekle görevli bir kurumdur. Kurumun yetkisinde bulunan yerler hassas olduğu için, Kurum imarla ilgili düzenlemeleri çok katı olarak düzenlemiştir. Kurum tarafından Tahoe kenti ve etrafında bulunan diğer yerleşim yerlerinin temiz su ihtiyacını karşıladıkları Tahoe Gölü Havzasını korumak için “Kişisel Parsel Değerleme Sistemi (Individual Parcel Evaluation System - IPES)” geliştirilmiştir. Bu sistemde, malik sahibi taşınmazının imar hakkı için başvuru yaptığı zamanda; sistemde belirtilen şartları taşıması koşulu getirilmiş ve göl havzasındaki parsellere imar izni verilmemiştir. Ancak, bu sistem kapsamında olan ve imar hakkı kısıtlanan parsellerin imar haklarının, havza sınırı dışında bulunan parsellere aktarılmasına izin verilmiştir.

Uygulama alanında imar izni verilmeyen parsellerden birinin sahibi olan Bayan Suitum, idarenin uyguladığı İHT programı ile bir miktar ilave imar hakkıyla birlikte, alan bölgede yeni bir yapılaşma hakkı kazanmıştır. Ancak, Bayan Suitum tarafından bu hakkını alan bölgedeki parselde kullanmak yerine, taşınmazın tam mülkiyetinin değeri olan bir tazminat talebiyle dava açılmıştır (Meck 2002). İHT fikrinin ilk defa federal yüksek mahkemesine kadar gitmesi açısından Suitim kararı çok önemli bulunmaktadır (Renard 2007).

Temyiz Mahkemesi tarafından transfer edilen imar haklarının alınıp satılabileceği hususu uzunca bir süre tartışıldıktan sonra karar verilmiş (Yaro vd. 1998) olup, kararda; “davacı

bulunmadığı, gönderen parseldeki imar haklarının başka bir parselde kullanılmasının şimdilik mümkün gözükmediği, ancak malikin bu imar haklarını parselden ayrı olarak hakkı değerlendirebileceğini ve satabileceğini, böylece mevcut ve ilave imar hakkının transferi anlamına gelen İHT’nin parsel maliki davacıya ödenecek tazminat için bir araç olduğunu” açıkça vurgulamıştır (Pruetz ve Pruetz 2007).Sonuç olarak İHT programları ile ilgili olarak mahkeme tarafından “borçların ödenmesi amacıyla ödenecek sınırlı bir tazminat” değerlendirilmesi yapılmıştır (Meck 2002).

ABD Yargıtayı; bina yapma hakkının, mülkiyet hakkının ayrılmaz bir parçası olduğunu ve bu hakkın başka bir alana aktarılamayacağını belirtmiştir (Renard 2007).

Florida Eyaleti’nde uygulanan Alachua İHT programına karşı açılan bir davada istinaf mahkemesi, tarihi veya ekolojik öneme sahip taşınmazların imar açısından kısıtlanmasının hukuken doğru olduğunu, İHT uygulanmak suretiyle imar hakkının başka bir parselde kullanılması veya satılmak suretiyle nakite çevrilebilmesinin bu kısıtlamaları makul hale getireceğini belirtmiştir (Pruetz ve Pruetz 2007).

Hollywood Belediyesi’nin İHT programına süreç boyunca direnen taşınmaz sahibi bir anonim şirkete karşı açtığı davada; kıyı kesimine yakınında olduğu için 79 adet konut yapılabilecek parsel sahibine, başka bir parselde 368 adet konut inşaa etme hakkının verilmesini ve bu suretle kıyının kamusal kullanıma açılmasını mahkeme haklı bulmuştur.

Pinelands İHT Programı ile ilgili olarak açılan bir davada New Jersey Temyiz Mahkemesi, Pinelands alanından başka yere aktarılan kullanılabilir hakları için gönderilen bölgedeki tarım arazisinin imarının kısıtlanmasını doğru bularak İHT işlemini onaylamıştır (Pruetz ve Pruetz 2007).

planlarını düzenleyen imar mevzuatına aykırı bulunmuştur. İHT programını mümkün kılan imar düzenlemeleri gerçekleştirilmiş (Meck 2002) ve bu yolla programı ile buna izin veren mevzuat hukuken geçerli hale gelmiştir (Meck 2002).

Kaliforniya Yargıtayı, Santa Cruz kentinde Aptos Seascape Şirketine karşı açılan davada;

“İHT’nin bir taşınmaz mülkiyeti alımı olup olmadığının analiz edilmesi gerektiğini”

tartışmış ve “yasaya aykırı bir alım olduğuna ilişkin kararların doğru olmadığı”

değerlendirmesini yapmıştır (Pruetz ve Pruetz 2007).

Arizona Mahkemesi, Scottsdale Belediyesi’ne karşı açılan Corrigan davasında; bir İHT Yönetmeliğini iptal etmiştir. Anılan Yönetmelik; Arizona Anayasasının, kullanılmayan bir taşınmaz için adil bir tazminatın ancak “nakit” olarak belirlenebileceğine ilişkin hükmüne dayanmıştır. Mahkeme bu iptal kararı ile İHT programının da etkili bir tazmin aracı olarak kullanılabileceğine karar vermiştir. Mahkeme tarafından alımın olup olmadığının incelenmesinde; “İHT alım iddialarının olumsuz karşılanabilir bulunmasına ragmen, İHT programlarının diğer alımlarla ilintili problemleri olabilir” denilmiştir.

Mahkemeler bazı kararlarında; İHT programında tespit edilen alan bölgenin, ekonomik olarak uygun imara sahip olması gerektiğine işaret etmektedir (Meck 2002). İHT programlarının başarısı için iyi bir mevzuatın hazırlanması çok önemli görülmektedir (Kaplowitz vd. 2008). Bazı yerel yönetimlerin, kendi yerel mevzuatında açık hüküm ve yetki olmadan İHT programlarını uygulamaya geçirmeleri mahkemeler tarafından doğru bulunmamıştır (Meck 2002).

Taşınmaz alım-satım işlemleri ve mülkiyetin idare tarafından diğer yollarla (örneğin kamulaştırma veya tam tazminatın ödenmesi yoluyla) kazanımı, ABD Federal Anayasası’nın olduğu kadar, Eyalet Anayasalarının da en önemli konuları arasında yer almaktadır. Bu nedenle, mülkiyet hakkını ve onun kullanımını yakından ilgilendiren ve etkileyen İHT programları, ulusal ve yerel hukuk düzenlemelerinde yer bulmuştur. Yerel mahkemeler, İHT programlarına karşı açılan dava sayısının çokluğu nedeniyle oldukça fazla deneyim kazanmışlardır (Meck 2002).

ABD Eyaletlerinde hazırlanan İHT ile ilgili yasal düzenlemeler, yeni yapılan bazı yasal düzenlemeler ile farklı kesimler tarafından yapılan yorumlara rağmen hala yürürlükte bulunmaktadır (Meck 2002).

İHT fikrinin gelişmesine yönelik ABD’nin birçok eyaletinde yapılan yasal düzenlemelerde, İngiltere örneğinden de esinlenilmiştir. 1947 İngiliz Kent ve Ülke Kanunun “Edinim (Kazanım) Mevzuatı” başlıklı imar hakkı bölümünde yer aldığı üzere;

taşınmaz mülkiyeti içeriğinden kullanım haklarının ayrılması fikri İngiliz kaynaklı olduğu görülmektedir. İmara açılamamış taşınmazları elde edebilmek için, bedelini (tazminatını) ödeyerek kamulaştırma yerine geçecek nitelikte, mülkiyet hakkının ayrılarak kullanma ve bundan istifade edebilme imkanı getirilmiş olmaktadır (Danner 1997).

Bazı eyaletlerde, yerel yönetimler sadece eyalet yasaları ile kendilerine verilen yetkileri çerçevesinde İHT uygulaması için mevzuat hazırlayarak uygulama yapmaktadırlar.

Örneğin, “American Farmland Trust” programına ait kitapta, yapılacak bir İHT ile ilgili yerel yönetimlerin mutlaka yönetmelik veya kanun düzeyinde bir mevzuat hazırlamaları gerektiği belirtilmektedir. Çünkü İHT programları, tapu kaydı, gerçek ve kişisel mülkiyet hakkını vergilendirme, mülkiyetin sağladığı fayda, irtifak hakkı ve rehin hakları gibi maliki ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen birçok düzenlemeleri doğrudan veya dolaylı olarak etkilemektedir (Colas 1999).

ABD’de bazı hukukçular; İHT programlarının küçük belediyelerde uygulanmasının zor olduğu, buna karşın büyük ilçelerde ise mevzuat hazırlığı yapılarak kontrolün kolay olmasından da yararlanılarak daha rahat uygulamanın yapılabileceği yönünden görüş beyan ettikleri ileri sürülmektedir (Colas 1999).

New Jersey’deki dört adet İHT program; Eyalet İHT Kanununa göre belediyeler

“9-401 İmar haklarının aktarımı

……….

2. Yerel bir idare, aşağıdaki amaçlar için bir yerde bulunan imar haklarının başka bir yere aktarılmasına karar verebilir:

 İmar haklarının aktarılması programı aşağıda belirtilen amaçlar ve usullerde yapılabilir:

 Boş arazi, manzaralar, kritik ve hassas alanlar ile tehlike altındaki doğal alanları korumak,

 Tarım ve ormancılığa ayrılmış arazileri korumak,

 Tarihi, mimari, estetik değeri olan yapıları ve alanları korumak,

 Diğer amaçlar,

 Korunan arazilerin sahibinin, mülkü kullanmak için aktarılan haklarını diğer mülklerde de kullanabilmesini sağlamak,

 İmar haklarının aktarılabilmesine imkan sağlayan bir mekanizma kurmak,

 Aktarılan imar haklarını ve ilave yapılan imar yoğunluğunu karşılayacak ulaşım ve diğer kamu tesislerine sahip bölge ya da alanları hazırlamak,

 Aktarılan bölgede verilen imar hakları karşılığında gönderen bölgedeki mülkün imar hakkının kontrol edilmesi ve imar hakları piyasasının dengelenmesi için yerel hükümet tarafından bir İHT bankasının kurulmasına yetki vermek (Meck 2002).

3. Yerel idare, imar haklarının aktarımı programını bu konuyla ilgili mevzuatın ve yerel imar düzenlemelerin öngördüğü şekilde yaparlar. Bu çerçevede;

a)

1. Kapsamlı yerel planın (master planın) hazırlanması,

2. Kritik ve hassas alanları ilgilendiren imar haklarının aktarımı programı için hassas alanlarla ilgili mevzuatın öngördüğü kriterlerlerin bulunması,

3. Tehlike altındaki doğal alanları ilgilendiren imar haklarının aktarımı programı için tehlike altındaki alanların korunması ile ilgili mevzuatın öngördüğü kriterlerlerin tespiti, 4. Tarım, orman, manzara koruma ve tarımsal faaliyetleri ilgilendiren imar haklarının aktarımı için ilgili mevzuatın öngördüğü kriterlerlerin bulunması,

5. Tarihi korumayı ilgilendiren imar haklarının aktarımı için, tarihi koruma unsurunun gerçekleştiğine ilişkin ilgili mevzuatın öngördüğü kriterlerlerin bulunması, gerekli olmaktadır.

b) Alan ve gönderen bölgelerin teklifinin idare tarafından bütün mülk sahiplerine yazılı olarak tebliği edilmesi ve kamuoyuna ilan edilmesi,

c) İmar haklarının aktarımı yönetmeliğinin hazırlanması ve yürürlüğe konulması, d) Arazi imar düzenlemelerinin ilgili mevzuata göre belirlenmesi,

e) Yapılan bu düzenlemelerin kapsamlı plan ile uyumlu olması,

f) İdare tarafından hazırlanacak bir bölgeleme haritasında alan ve gönderen bölgelerin ayrıntılı olarak tanımlanması ve gösterilmesi,

g) İmar haklarının ve transfer edilebilecek imar haklarınının tanımı, yapıların yükseklik, imar yoğunluğu, kat alanı katsayısı (TAKS), inşaat alanı katsayısı (KAKS), çekme mesafeleri, alan ve diğer ölçü birim ve standartların belirlenmesi,

h) Gönderen bölge parsel mülkiyetinin, aktarım işlemlerinin, oluşturulacak koruma irtifakı belgesinin, gönderen bölgedeki imar hakkının kaldırılmasının, bu hakka karşılık verilecek sertifikanın ve diğer bütün bilgi ve belgelerin idare tarafından kayıt defterine (tapu siciline) kaydedilmesi gerekir (Meck 2002).

Herhangi bir imar hakkı aktarımından önce, yerel planlama dairesinin imar haklarının aktarımını onaylaması gerekli olacaktır. Gönderen bölgedeki bir parselin imar haklarının aktarımı teklifi reddedilirse, idarenin söz konusu parseli kamulaştırması ve taşınmazın tam bedelini (piyasa değerini) ödemesi gerekli görülmektedir. Eğer idarenin yürürlükteki mevzuat çerçevesinde kamulaştırmaya ya da bir koruma irtifak hakkı vermeye yetkisi yoksa, bu durumda taşınmazın tam değerine karşılık gelecek bir tazminat ödemesi zorunlu bulunmaktadır.

İHT bankası, idarenin yetkili organlarının onayı ile sahip olduğu herhangi bir imar hakkını satma ya da devretme yetkisine sahiptir. İHT bankası korumak veya diğer nedenlerle sahip olduğu bir imar hakkını sınırsız olarak elinde tutabilir. İHT bankası, idarenin yetkili organlarının onayı ile herhangi bir kişi veya organizasyondan gizli veya açık bir şekilde bağışlar alabilir. İHT bankası finans kaynakları; (i) genel ya da diğer yerel

Yerel idare bünyesinde, İHT bankası için ayrı bir bütçe hesabı tesis edilir ve İHT bankası için ayrılan bu ödenek kapsamında imar hakları alınabilir, satılabilir, kamulaştırılabilir ve programın yürütülmesi için gerekli bütün giderler söz konusu hesaptan karşılanabilir.

Birden fazla idare, ilgili mevzuat çerçevesinde bir anlaşma yaparak, İHT uygulamasını birlikte yapabilirler. Bu uygulama kapsamında gönderen bölge ve alan bölgedeki parsellerin farklı idarelerin sınırları içinde olabilmesi mümkündür. Diğer bir ifade ile bir yerel alandan başka bir yerel alana aktarım yapılabilmekte ve bölgeler arasında da imar haklarının transfer edilmesi mümkün görülmektedir. İHT uygulamasına yönelik olarak açıklanan bütün hükümlerin, yönetmelik kapsamında açıkça düzenlenmiş olması gerekir.

Uygulama alanındaki bütün yerel yönetimlerin anlaşmaya taraf olması ve bütün taraflarca ortak olarak kabul edilecek kararname ile anlaşmanın yapılması zorunlu görülmektedir (Meck 2002).