Alan bölgenin tespiti

katlanmaksızın, mülklerinin imar potansiyeli için tam bir tazminat elde edebilirler (Fulton vd. 2004).

Gönderen bölgedeki temel kullanım ve yoğunluk düzenlemeleri, piyasa talebiyle ilişkili olarak sınırlanmalıdır. Başka bir ifade ile aktarılabilen imar hakları, arazideki eski imar haklarından daha fazla değerdeki imar hakkını yeni bölgede sağlanan sistemdir (Taintor 2001). İdareler genellikle korunacak alanları gönderen bölge olarak tespit etmektedirler.

Örneğin, ABD’nin Florida Eyaleti’nin %80’inden fazlasını kaplayan Collier İlçesinde, sulak alanların, ada kıyılarının ve diğer ekolojik açıdan önemli alanları korunmak için gönderen bölgeler olarak belirlenmiştir (Dorfman vd. 2005).

Alan bölgelenin altyapısının ve diğer kamu hizmetlerinin, artan imar hakkını karşılayacak nitelikte hazırlanması gerekir (Aken vd. 2008).

Bir İHT programında alan bölgenin seçiminin, örneğin kentsel yenileme alanında yapılması durumunda, imar düzenlemeleri çok daha önemli olmaktadır. Alan bölgelerin temel iki tipi bulunmakta olup, bunlar; endüstriyel ve konut yerleşimleridir. Programda konut alanı üretimi amaçlı imar uygulamaları için uygun alan bulunması (Anonymous 1998) yanında altyapı masraflarının da karşılanabilmesi gerekmektedir (Liggett 1998).

Artan konut alanının ihtiyacı olan yeterli yollar, okullar, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon şebekesi, polis ve diğer kentsel hizmetlerin karşılanması, bu alanlarda inşaat işlerinin yapılması ve konutların fiilen iskana açılması aşamasında dikkate alınmaktadır (Pruetz ve Pruetz 2007). Endüstriyel amaçlı imar uygulama alanlarındaki artış ise, konut alanlarına oranla daha düşük altyapı masraflarını getirmektedir (Anonymous 1998).

Birçok programda hem gönderen, hem de alan bölge yanlız bir idarenin sınırları içerisinde kurulmuşken, bazı büyük programlar yönetimler arası anlaşmalar sayesinde birden fazla idare arasındaki ilişkilerle oluşturulmuştur (Aken vd. 2008). İHT program için alan bölgenin tespitinde; (i) büyüyen veya büyümeye açık yerlerden seçilmesi, (ii) mevcut yoğunluktan daha fazlasını talep eden bir piyasanın gerekliliği (Yaro vd. 1998), (iii) transit (geçiş) amaçlı kullanılacak arazilerin tercih edilmesi, (iv trafik yoğunluğu olmayan alanlardan olması, (v) hızlı geçiş alanlarının, alan bölgeye ulaşım koridoru olarak görülmesi, (vi) kamu hizmetlerini karşılayacak mali kaynağın bulunması (Anonymous 2008), (vii) toplumun genel kabulünün sağlanabileceği bir yer olması ve (viii) imarla ilgili yatırım yapanların ilgisini çekebilecek yerlerden seçilmesi (Anonymous 2015c) gibi hususların dikkate alınması gerekli olur.

İHT programlarında alan bölgelerin seçiminde özellikle iki husus çok önemli bulunmaktadır. Bunlar kısaca aşağıdaki gibi özetlenebilir:

İmar kapasitesi: İHT programlarının başarılı olabilmesinin önemli bir unsuru, gönderen bölgeden aktarılan imar haklarının karşılığı imar hakkını karşılayabilecek bir araziye

sahip olmaktır. Kamu altyapı ve hizmetleri ile yüksek yoğunlukta bir imar kurulabilmesi de, eşit öneme sahip bir unsurdur (Taintor 2001).

Altyapı kapasitesi⁵: Atıksu bağlantı ve arıtma sistemi ile ilgili strateji oluşturulamamış ise, imar hakları için alan bölgelerin tanımlanması veya burada yaşam yerlerinin kurulması imkansız olur (Taintor 2001).

İdarelerin alan bölgeyi de dikkate alarak İHT’nin uygulamasında aşağıdaki hususlara özen göstermeleri gerekli olacaktır:

 Hafifletme (mitigation) bankalarının veya İHT bankalarının kurulması gerekmektedir.

 İdare, imar yatırımcılarını bölgeye çekmek için, imar yoğunluğunun nerelerde daha fazla olduğunu ilan etmelidir.

 Bölgenin yeniden imarı ve ilave vergilerin uygulanması durumunda, imar planlama için imar haklarının satın alınması gerekmektedir.

 İmar yatırımcılarının yoğunluğunun olmasını istediklerin yerlerin başında, kırsal ve tarımsal alanlar gelmektedir.

 Gelecekte daha fazla imar yoğunluğuna izin vermek için, alan bölgede altyapı ve yol ihtiyaçlarının karşılanması gibi bazı önlemler almak gerekir.

 İdarenin, imar haklarının satın alınması teşvik edilmelidir.

 İdare, tahvil (bono) ihraç etmek suretiyle imar haklarını ilk satın alan olmalıdır.

 İHT veya hafifletme (mitigation) bankaları, temiz tapu elde edilmesi için yardımcı olmalıdır. Diğer bir ifade ile bankalar, tapu kütüğünün temizlenmesi ve idare adına geçmesi konusunda yardımcı olabilir veya vergi kredileri sağlayarak katkıda bulunabilir.

5 Kentsel altyapı tesisleri birçok yatırımı kapsamakta ve genellikle aşağıdaki gibi sınıflandırılabilmektedir:

Yollar: Bulvarlar, caddeler, sokaklar, meydanlar, köprüler, metrolar, tüneller, teleferik hatları, Su tesisleri: İçme ve kullanma suyu, su depoları, yangın söndürme sistemleri,

Atık tesisleri: Kanalizasyonlar, yağmur suyu kanalları, katı atık toplama istasyonları, baca atıkları tesisleri, Elektrik tesisleri: Elektrifikasyon, aydınlatma, trafik sinyalizasyon, reklam panoları,

 Taşınmazın satın alınması veya kamulaştırıması yerine imar haklarının satılması teşvik edilmeli ve İHT programlarına katılım ve sertifikaların satın alınmasının teşviki, piyasa spekülatörlerinin harekete geçmelerini teşvik eder.

 Özel mülkiyete konu taşınmazların imar haklarının transferini teşvik için vergiler ya tamamen kaldırılmalı ya da azaltılmalıdır (Anonymous 2008).

Alan bölgeler büyüyen nitelikte yerler olmak zorundadır. Aksi takdirde gönderen bölgeden transfer edilen imarın herhangi bir şekilde eritilme veya karşılanma imkanı bulunmamaktadır. Alan bölgenin daha çok büyümesi, başarılı transferler için büyük bir büyüme niteliğinde olacaktır. Eğer yürürlükteki düzenlemeler imara veya piyasanın imar yoğunluk talebinde veya bunun üzerinde bir imara izin vermiyorsa, bir yoğunluk artışı ve dolayısıyla imar haklarının aktarımı talebi de olamayacaktır. Son olarak, yoğunluk artışından dolayı bir değer atışı olması şarttır (Yaro vd. 1998). Aksi takdirde, uygulanan teşvik herhangi bir işe yaramayacaktır.

Koruma ve büyüme alanları dışındaki yoğunluk transferinin amacı, bir dizi programlarda başarılmıştır. Ancak bu programlar, alan bölgedeki imarın karakterine etki etmek için yeterli olamamıştır. Yerel yönetimler, artan imar için bölge tanımlaması yapmak zorunda kalabilir. Ancak bu yoğunluğun kullanımı, kentin mevcut planlaması ile sınırlı değildir.

Bir kentin saçakları veya cepherlerinde yoğun biçimde artırılmış imar hakkının olumsuz sonucu gerekçesi ile imar uygulama işlemlerinin eyalet düzeylerinde toplulaştırılması ve belirli bölgelerde yoğunluğun toplanması yoluna gidilmiştir. Bu imar artışı, alan bölge içinde adeta “yayılma” şeklinde gözlenmektedir (Yaro vd. 1998).

Alan bölgeler, mevcut imara yakın iş yerleri, alış-veriş alanları, okullar, ulaşım, altyapı ve diğer kentsel servisleri oluşturmak için seçilir (Anonymous 1998). Alan bölgeler genellikle, henüz imar uygulaması yapılmamış olan alanlardır. Bu alanlar, gönden bölgeden daha yoğun imar için uygun yerlerdir. Örneğin, ABD’deki uygulamaların belkide en etkilisi olan Maryland Montgomery İlçei uygulamasında imar hakları, kentin kuzeyinde bulunan kırsal alandan kentin güneyinde Washington, DC’ye komşu olan ve yakınında metro istasyonlarının bulunduğu bölgelere aktarılmıştır. Seattle’deki King İlçesi İHT programında ise, kentin batısındaki kırsal alanlardan, Seattle’nin merkezindeki

yoğun komşu bölgeye az miktarda bir imar yoğunluğunun aktarılmasına izin verilmiştir (Yaro vd. 1998).

Yeterli alan bölgeler olmadan İHT programları için hiçbir piyasa oluşamaz ve bir İHT programı başarıya da ulaşamaz. Güçlü bir İHT programının, gönderen bölgenin imar hakkını fazlasıyla karşılayabilecek ve yukarıda belirtilen bütün koşulları sağlayan yeterli alan bölgeye sahip olması gerekmektedir (Aken vd. 2008).