Arizona Eyaleti

Arizona’nın yürürlükteki İmar Kanunu (ARS §9-462.01), İHT kullanımına izin veren bir

tanımaktadır. Kanun aynı zamanda bütün İHT işlemlerini açık, şeffaf ve kamuoyu önünde, hem alan, hem de gönderen bölgedeki parsel maliklerinin İHT için rızasını alarak gerçekleşmesi gerektiğini ifade etmektedir (Meck 2002). Arizona İmar Kanunu’nda İHT için yapılacak imar düzenlemelerinin kamuoyuna duyurusunun mutlaka yapılması gerektiği hükmü yer almaktadır (9-462.01). Kanunun A bendinde her belediyenin veya ilçenin karar organı veya meclisi; kamu sağlığı, güvenliği ve genel refahın korunması ve desteklenmesi için alınması gereken kararlar arasında İHT programları ile ilgili;

“... Kendi mevzuatında imar hakkı transferi standart, metod ve prosedürlerini belirleyebilmek, gönderen bölgeden alan bölgeye yapılması tavsiye edilen İHT hakkında gerekli tebligat ve duyuruları kanuna göre yapmak, İHT işleminin, hem gönderen, hem de alan bölge sahiplerinin onay ve oluruna tabi olması gerektiği” maddeleri yer almaktadır” (Md.12). Ayrıca herhangi bir İHT yapılmadan önce, belediyelerin aşağıdaki düzenlemeleri uygulaması gerektiği hüküm altına alınmıştır:

(a) İmar haklarının gönderilen bölgeden ayrılarak alan bölgeye bağlanması için gerekli olan unsurların ilanı ve kayda alınması gerekir. Bu unsurlar, etkilenen mülk sahipleri ve ipotek sahipleri tarafından uygulanmalıdır.

(b) Gönderen bölgenin özelliklerinin korunması ve bu mülkün imar ve kullanımına ilişkin yasakların mülk sahibini ve sonradan bu mülkte yatırım yapan kişileri bağlayacağına ilişkin garanti verilmelidir.

(c) Gönderen bölgeden aktarılabilen imar haklarının ayrılması ve alan bölgeye imar haklarının aktarımı geciktirilmelidir.

(d) İmar haklarının alan bölgeye bağlanmadan önce aktarılabilen imar haklarının satın alınması, satılması, takası ya da başka şekillerde devredilebilmesi gerçekleşmelidir.

(e) Aktarılabilen imar haklarının bölünmesi, mülkiyeti, tahsis edilmesi ve devredilmesinin izlenmesine ilişkin bir sistem oluşturulmalıdır.

(f) Bir belediyenin imar haklarını satın alma ve daha sonra satmak üzere elinde tutma hakkı bulunmalıdır.

(g) Bir belediyenin bir başka belediye veya ilçe ile idareler ve bölgelerarası, mevzuatları kapsamında imar hakları transferleri için anlaşma yapma hakkı bulunmalıdır.

Kanunda yer alan bu bölümün amaçları çerçevesinde aşağıda sıralanan kavramların tanımlaması yapılmıştır:

“1. İmar Hakları: Herhangi genel veya özel plan ve bu Kanunda belirtilen şekilde, bir belediyenin güncel mevzuatı uygulamaya başladığı tarihteki yerel imar uygulaması ve planlama düzenlemeleri uyarınca, gönderilen bölgede izin verilecek en yüksek imar hakkı anlamına gelmektedir.

2. Alan Bölge: İmar haklarının transferine yönelik imar hakları artırımının yapıldığı bir ada ya da parsel anlamına gelmektedir. Alan bölge, imara uygun ve elverişli olmalı ve gönderen bölgenin aktarılabilen imar haklarını taşıyabilecek nitelikte olmalı, aynı zamanda, alan bölge ya da komşu bölgeye kötü çevresel, ekonomik ya da sosyal etkide bulunmamalıdır.

3. Gönderen Bölge: Özel nitelikleri olan bir ada ya da parsel anlamına gelmektedir. Tarım alanları, orman arazisi, çöl alanları, dağlık araziler, sel alanları, doğal yaşam alanları, golf alanları gibi rekreasyon ya da park alanları ya da kendine özgü estetik, mimari ya da tarihi değeri olan ve belediyelerin gelecekteki imar hareketlerinden korumak isteyeceği alanlar, gönderen bölge alanlarına örnek olarak sayılabilecektir.

4. İmar Haklarının Transferi: İmar haklarının gönderen bölgeden bir veya daha fazla alan bölgeye aktarıldığı süreç anlamına gelmektedir”.

Arizona Eyaleti Pima ve Scottsdale İlçeleri’nde gerçekleştirilen İHT programları, eyaletin dikkat çeken iki uygulaması olarak kabul edilmektedir. Arizona Eyaleti’nin Pima İlçesi;

ABD - Meksika sınırında bulunan ve yaklaşık 1.100.000 nüfusa sahip bir yerleşim yeri olup, 42 ilçe arasında, açık alan ve doğal yaşamın korunmasında liderlik fonksiyonu görmektedir. Pima aynı zamanda 2001 yılında tümüyle doğal sistemin korunması ve özel

milyon $’dan daha fazla bir bütçeye izin vermiş ve bu işlemler için İHT Yönetmeliği yürürlüğe konulmuştur. Söz konusu uygulamada planlanan İHT sisteminde gönderen bölgeler üç kategori altında toplanmıştır:

i. Doğal yaşam alanları, çok önemli delta arazileri, biyolojik çeşitliliği olan araziler, özel türler ve kritik önemdeki manzaralı alan ve yerler,

ii. Askeri havaalanının yakınındaki yüksek ses (gürültü) veya kaza ihtimali bulunan alanlar,

iii. Sel tehlikesi altında bulunan yerler, jeolojik özellikleri olan yerler, rekreasyon alanları veya estetik, mimari veya tarihi niteliği olan yerler.

Gönderen bölgelerin muhtemel sahipleri tarafından, transfer için uygun olan imar haklarının sayısının ve değerinin belirlenmesi için İlçe yönetimine başvuru yapılmakta, İlçe yönetimi, en çok sayıda İHT programı gerçekleştiren hesaplama yöntemini tercih edebilme serbestisine sahip olmaktadır. Bu hesaplama aynı zamanda, bölgedeki alan planlaması, kapsamlı plan düzenlemesi ve özel yoğunluk izni planları dikkate alınarak gerçekleştirilebilmektedir.

Bir İHT programı, gönderen bölgede bulunan ve herhangi bir kısıtlama olmaksızın kullanılmaya müsait olan bağımsız bir konut birimine (daireye) karşılık gelmektedir.

Ancak İHT kredileri, imara açık olmayan, özel plan, bölgeme ve şartlar gereğince yerleşime açık olmayan yerler dikkate alınarak hesaplanamayacaktır. Gönderen bölge malikleri, uygun imar haklarının sadece bir bölümünü transfer edebilmektedir. Ancak, gönderen bölgenin bu bölümünün, transfer parçası (hissesi) olarak tanımlanmak suretiyle korunma zorunluluğu bulunmaktadır. İHT kredilerini oluşturabilmek için gönderen bölgenin bütün malikleri ile taşınmazlar üzerindeki rehin ve irtifak hakkı sahipleri tarafından sürekli, vazgeçilmez ve sınırlı bir anlaşmanın imzalanması gerekmektedir. Bu anlaşma, transfer edilen imar haklarının sayısını belirlemekte ve mülk sahiplerini gönderen bölgenin karakteristik özelliklerini yansıtan bir yerde yaşamalarına imkan sağlamaktadır. Bu anlaşmanın yapılması için kamusal bir izin gerekmemekle birlikte, kamu adına bu işlemleri inceleyenlerin bazı sınırlandırmalarına veya müdahalelerine izin vermekte, her bir ayrılmış imar hakkı için sertifika düzenlenmektedir.

İmar haklarının aktarıldığı projeler, yeniden bir planlama sürecinden geçirilme ihtiyacı duymasa da, en azından eski parsel veya imar planlarında mevcut olan altyapı ve kamu hizmetlerini karşılayacak düzeyde bir planlama yapılmasını gerektirmektedir (Anonymous 2015b).

Arizona’da bulunan ve İHT uygulamasıyla dikkat çeken bir diğer ilçe Scottsdale olup, ilçede McDowell Dağları’nın korunması için 1970’li yıllardan itibaren çalışma sürdürülmektedir. Öncelikle 1977 yılında Dağ Eteği Planlama Bölgesi’ni belirleyerek söz konusu alan imara kapatılmış ve 1991 yılında Çevresel Duyarlı Alanlar Yönetmeliği yürürlüğe konulmuştur. Alanda transfer edilen yoğunluğu yerleştirmek için başvuru sahiplerine, miktarı azaltılmış parsel ve ilan edilen bir kamu işlemi yoluyla ilave yoğunluk veya çekme mesafeleriyle ilgili düzenleme yapılarak yapılaşma hakkı verilmektedir. Alan bölgede izin verilecek ilave imar için ise önceden belirlenmiş bir sınır bulunmamaktadır. Kent yönetimi, söz konusu sınırı çevresel şartlar ve genel plan amaçlarına dayalı olarak belirlemektedir. Scottsdale, açık alanların korunması için sadece İHT programı geliştirme ve planlama çalışması yapmamaktadır. Kentte yaşayanların arazi satın almaları için uygulanan vergide % 0,2 oranında vergi indirimine gidilmiştir.

Kent yönetiminin 1997 ve 1998 yıllarında önemli parselleri elde etmek için 97 milyon $ gelir bonosu (tahvili) ihraç ettiği, sonraki yıllardaki benzer uygulamalar sonucunda ise McDowell dağının eteklerinde bulunan 11.023 hektar alanın koruma altına alındığı tespit edilmiştir (Anonymous 2015b).