Maryland Eyaleti

Maryland Eyaleti’nde dikkate çeken İHT programları uygulamalarının kapsamı ve temel özellikleri bu bölümde ele alınmıştır.

Queen Anne: Birçok cazip kıyı alanına ve aynı zamanda önemli miktarda tarım alanına sahip Queen Anne İlçesi, Maryland’ın doğu kıyısında, merkezden uzakta yer almaktadır.

İlçede tarım arazilerini korumak için geleneksel İHT programına odaklanılmıştır (Anonymous 2015a). Bu önemli İHT program ile geniş tarım arazilerinin etkili biçimde korunmasına katkı yapılmıştır.

St. Mary: Kırsal bir İlçe olan St. Mary bütün sorunları bir arada yaşamış olup İHT programı ile korunmaktadır. Yerleşim imarı, gönderilen alanlar için her üç dönüm başına bir birim ve her beş dönüm başına bir birim yoğunlukta olacak şekilde düzenlenmiştir.

Aktarım oranı bire bir oranında olmaktadır. İmar hakkı; kırsal köy merkezine, kırsal kent merkezine, düşük yoğunluklu ve yüksek yoğunluklu yerleşimin kısıtlı olduğu planlı imar birimlerine transfer edilebilmektedir. Program başarısı için İlçede en az iki aşamalı personel planı tanımlanmıştır. Bunlardan ilki olan birebir aktarım oranı, arazi sahiplerinin aynı yoğunlukta alınan araziye transfer yapabileceği ya da siteyi geliştirebileceği anlamına gelmektedir. Diğeri ise gönderme alanlarındaki siteler için temel yoğunlukların Planlı Kalkınma Birimi (PUD) statüsü başvurusunda basitçe artılmış olmasıdır.

St. Mary sınırları, Calvert gibi nispeten kırsal olup Washinton’un dışında yer almayan bir

transfere izin verilmiş ve program ilan edildikten sonra gönderen alanlarda imar uygulaması yapılmamıştır. Calvert’in aksine St. Mary’de İHT programı inaktif olmuştur.

1990 ve 2002 yılları arasında sadece 9 İHT satılmış ve bu süre içinde, geliştiricilerce inşaatı yapılması planlanan birim imar (PUD) ile su ve kanalizasyon bağlantısı kurulmuş kümeleme ve bazı tasarım geliştirmeleri benimsenerek İHT kredileri vermeden ilave yoğunluk alınabilinmiştir. Bu durum, programın başarısız olmasının ana nedeni olarak görülmektedir. Bu “serbest yoğunluk” seçeneklerin çoğu 2002 yılında düşmüş ve o zamandan beri, İHT etkinliği seçmiştir. İHT programı ile St. Mary’de 1.000 dönümün üzerinde arazi korunmuştur. Halen İlçede herbir parsel üzerinde tek konutun inşa edilmesi veya İHT programına katılım da dahil olmak üzere alan koruma programı uygulamasının bazı önemli değişikliklerle sürdürüldüğü gözlenmektedir.

St. Mary ilçe programı 1990’da başlamıştır. Calvert gibi St. Mary de imar hakkının kırsal yerleşimlerden başka kırsal yerlere transferine izin vermektedir. İlçede mevcut olan kırsal koruma bölgesinde imar izni verilmediğinden, daha fazla imar hakkı satın almak amacıyla maliklerin taşınmazlarının satışını yapmalarına izin verilmiştir. Maliklerin imar hakkı olmayan parselleri yerine satın aldıkları araziler, aynı zamanda ilçenin imar alanlarının sınırları içinde belirlenmiştir. St. Mary’de arazinin sadece yaklaşık 1.000 dönümü İHT ile korunmakta olup, neredeyse satışların tümünün 2002 yılında gerçekleşmiş olduğu saptanmıştır. 2002 yılından önce imar idareleri İHT’den daha fazla yoğunluk artışına ulaşmış ve bu yoğunluk kırsal koruma alanlarında transfer aracı ile ortadan kaldırılmıştır.

Bu başarılı uygulama sonrası ilçe yönetimi, İHT program uygulamalarının artırılması ve daha fazla tarım arazisinin bu yolla korunması hedefine odaklanmıştır.

St. Mary İlçesi yaklaşık 105.000 nüfuslu olup, Potomac Nehri güney Maryland Chesapeake Körfezi’ne uzanan araziden oluşmaktadır. İlçe’nin güney tarafında, tarım alanlarının büyük yolları ile birlikte yaklaşık 43.000 dönüm birincil dağınık arazi bulunmaktadır. İlçe, Washington’un sadece 40 mil güneyinde olmasına rağmen birincil kırsal alan olarak kalmıştır. İlçeye komşu olan Charles ve Calvert gibi St. Mary de bölge yönetmeliğinde 1990’da esnekliği sağlamak ve korunan alanların kaynağını korumak yerine imar alanı transferi yer almaktadır. Bu hükümler Kasım 2011 yılından itibaren yürürlükte olan Mary İlçesi Kapsamlı İmar Yönetmeliği’nin 26. bölümü kapsamında

kontrol programı oluşturmak üzere 2002 yılında bir kez tadil edilmiştir (Anonymous 2015a).

Caroline: Yaklaşık 33.000 nüfusu bulunan İlçe, Washington’un 70 mil batısında ve Wilmington’un 50 mil güneyinde ve Maryland’ın doğusunda yer almaktadır. Kırsal özellikte olan İlçe, çiftlikler, orman ve sulak arazilerden oluşmaktadır. Diğer hedeflerine ek olarak ilçe; çevresel değerleri ve verimli tarım arazileri de dahil olmak üzere doğal kaynakları korumak istemektedir. 1989 yılında İlçenin tarım ve kırsal imar bölgelerinde mevcut verimli tarım arazisi varlığını korumak için tasarlanmış olan program ile imar parsellerinin inşai haklarının transfer edilmesine imkan verilmiştir.

Gayrimenkul geliştirme kurumları, kırsal alanda izin verilen imar yoğunluğundan genel olarak memnun olmuşlardır. Sonuç olarak geliştiriciler ilave imar yoğunluğu (bonus) elde etmek için ek haklar satın almak zorunda kalmışlardır. Taşınmaz piyasasında kısa bir süre sonra keskin bir düşüş olmuş ve bu nedenle İHT hükümlerini uygulamanın erken olduğu değerlendirilmiştir (Anonymous 2015a).

Cecil: Nüfusu yaklaşık 100.000 kişi olup, Maryland’ın kuzeydoğu köşesinde, Philadelphia’nın 40 mil güneybatısında yer almaktadır. İlçenin kapsamlı planında tarım arazileri koruma hedeflerini uygulamak için 2002 yılında vatandaşlardan oluşan bir komite görevlendirmiştir. Bu girişim, 2006 yılında bir kararnamede İHT programının kabulü ile sonuçlanmıştır. Yönetmelik; arazi geliştirilmesi için daha yaratıcı bir yaklaşım ile doğal kaynakların korunmasını teşvik etmeyi ve düzenli büyümeyi kolaylaştırmayı amaçlamaktadır. İHT programının amacı; doğal kaynakların korunmasını teşvik etmek ve İlçe’de düzenli büyümeyi kolaylaştırmak ve daha cazip bir yaşam ortamının sağlanmasını teşvik etmektir (Anonymous 2015a).

Charles: Nüfusu yaklaşık 245.000 kişi olup, Virginia Potomac Nehri’nin, 25 mil

dönümlük arazi başına bir İHT oranında imar hakkı fırsatı aktarmak için arazi sahiplerine alan seçebilme hakkı tanınmıştır (Anonymous 2015a).

Harford: Nüfusu yaklaşık 95.000 olan yerleşim yeri, güney Pensilvanya sınırının 15 mil kuzeydoğusunda Baltimore’da yer almaktadır. İlçe aktif isteğe bağlı tarım koruma programlarını teşvik etmektedir. Harford İlçe Tarım Koruma Programı uygulaması yoluyla 2004 yılında 37.000 dönüm arazi koruma altına alınmış ve İlçe’de mevcut İHT programı ile etkin arazi koruma – kullanma hedefine olumlu katkı yapılmış olduğu bildirilmektedir (Anonymous 2015a).

Wicomico: 2010 yılı verilerine göre nüfusu 34.399 olan İlçe Chesapeake Körfezi’nin doğu kıyısında, 80 mil güneydoğusunda Washington DC’de yer almaktadır. Eylül 2004 ile Aralık 2011 döneminde İlçe İmar Kanununun 225-58 maddelerine göre hazırlanan imar hakkı kararnamesi ile önemli alanlarda İHT yapılması kabul görmüştür. İHT Yönetmeliği ile Wicomico İlçesi’nin Tarım-Kırsal Bölgesi ve Maryland Tarım Arazileri Koruma Kanunu kapsamında da verimli tarım arazisi varlığının korunmasına önemli ölçüde katkı yapılması mümkün olmuştur (Anonymous 2015a).

Town of Hatfield: Tarım arazileri ve açık alanı korumak, değerlerini koruyarak mülk sahiplerine adil bir ekonomik getiri sağlamak, kamu hizmetleri ve altyapı ile hizmet alanlarında kompakt imarı teşvik etmek ve kırsal alanlar ve tarihi mekanları korumak için bir İHT programı geliştirilmiştir. Bu yolla uygun yerlerde yeni ticari alanların oluşturulması yoluna gidilerek ekonomik gelişme sürecinin söz konusu alanlara yönlendirilme ile bölgenin tarımsal özelliklerinin korunmasına katkı yapılması mümkün kılınmıştır (Anonymous 2015a).