İHT Bankası

toplum kuruluşları ve emeklilik yatırımları ile uğraşan sigorta şirketleri dahi olabilir (Anonymous 1998).

Genel olarak bir İHT bankası, belediye ya da ilçe sınırları içerisinde kurulur (Aken vd.

2008). Bölgesel ölçekte programları yerleştirmek için yine de New Jersey’deki gibi, bir İHT bankasına ihtiyaç duyulabilir. Bağımsız bir devlet kurumu olan Pineland imar kredi bankası 60’dan fazla farklı bölgede yürütülen İHT programlarına ilişkin sertifikaları yönetmiştir (Aken vd. 2008).

İHT programlarını geliştirmek için yeterli mali kapasite gerekmektedir (Feiock vd.

2008). İHT hakkı kredilerini satın alma gücüne sahip bu bankaların, devlete veya yerel yönetimlere bağlı bir finans kuruluşu olarak çalışması gerekmektedir. Merkezi ve yerel yönetimlerin yeri geldiğinde bu bankaları fonlamaları gerekebilir (Anonymous 1998).

İHT programlarındaki idari süreçler ve bu programları oluşturan unsurlarından belki de en önemlisi, İHT bankası ve takas odası olarak bilinir. Bu kurumlar, mülkiyet hakları için güvenli bir piyasanın oluşmasında önemli bir rol oynar ve sistemin doğru çalışmasına büyük hizmet eder. Bu kurumlar, mülkiyet sahiplerine sahip oldukları imar haklarını günü geldiğince satabilecekleri veya takas edebilecekleri güvenli bir kapının olduğu ve gerçek değeriyle söz konusu haklarını değerlendirebileceklerine ilişkin önemli bir güvencedir.

İmar haklarının satın alınabilmesi ve gerektiğinde elde tutulabilmesi, İHT uygulamalarını işler hale getirir. İHT bankalarının temel fonksiyonu, İHT uygulamalarını ve imar haklarını aleyhte olabilecek mevzuat değişikleri ve malikler aleyhine yapılabilecek idari düzenlemelerden korumaktır (Yaro vd. 1998).

ABD’de uygulanan birçok İHT programında geçici veya sürekli “sertifika bankaları”

oluşturulmuş ve bunlar bir yandan kaybedilen yapılanma haklarını düzenlerken, diğer yandan da oluşturulmuş sertifikaları satın alarak pazar oluşturmuşlardır (Yamak 2006).

gerekli bilgiler ve imar haklarının muhtemel alıcı ve alıcıların listelerini güvenli bir şekilde tutmak ve saklamak görevini başarıyla yerine getirmiş ve programın sürdürülebilirliğine katkı sağlamıştır (Yaro vd. 1998).

Pinelands İmar Kredi Programı, Pinelands Komisyonu ve PDC Bankası tarafından yürütülmektedir. Komisyonun konuları; kredi değerlendirme ve anlaşmanın yazımıdır.

Banka senet şartlarını belgelendirir, imar kredilerinin alıcı ve satıcılarını karşılaştırır ve PDC’leri son seçenek olarak satın alabilir veya satabilir. PDC Bankasının üç çalışanı vardır. Bunlar; arazi ediniminde deneyimli ve yarı zamanlı çalışan müdür, tam zamanlı çalışan imar yatırımcıları ve gayrimenkul, değerleme ve İHT konusunda bilgili ve deneyimli yarı zamanlı bir asistandan oluşur (Colas 1999).

İHT bankaları, gönderen bölgedeki mülk sahiplerinin kaybolan veya azalan imar haklarını telafisi amacıyla kendilerine verilen İHT hakkı kredilerinin kolayca satılmasını ve güvence altına alınmasını sağlamaktadır (Anonymous 1998). İHT bankası kurulan İHT uygulamalarının, böyle bir banka kurulmamış uygulamalara göre daha başarılı olduğu belirlenmiştir (Janssen-Jansen 2008). İHT bankalarının uygulamalardaki en önemli rolü, imar hakkı piyasasını dengelemesidir. Bu bankalar, imar hakkının muhtemel alıcılarının kayıtlarının tutulduğu takas odasını bünyesinde barındırması ve yerel kredi kuruluşlarına sistemin işlerliği hakkında güven aşılar. Ayrıca bu bankalar, imar haklarının değeri hakkında piyasada güven oluşturur. Toplumun eğitilmesi, bilinçlendirilmesi ve sisteme güvenmesi açısından bu bankalar önemli bir işlev üstlenmektedir. Bu bankalar, imar haklarının değiştirilebileceği ve nakde çevrilebileceği bir takas odası olarak sistemin finansmanına katkı sağlamaktadır. Hakların bir menkul değere dönüştürülmesi ve imar hakkını temsil eden bir sertifikanın piyasaya ihracı da bu bankalar sayesinde olur (Kaplowitz vd. 2008).

Alan bölgede bulunan imar yatırımcılarının İHT kredilerini bu bankalardan daha fazla bir parayla satın almaları gerekir ki, serbest ve açık piyasa işlesin. Aksi takdirde, imar kredilerinin ve bunları temsil eden imar hakkı sertifikalarının serbest piyasada dönmesi ve işlem görmesi mümkün olmaz (Anonymous 1998).

İHT bankaları, mülk sahiplerine imar haklarını satabilecekleri son alıcı olmaları nedeniyle güven verir. Mülk sahipleri satamadıkları imar haklarını bu bankalara getirirler ve nakde çevirebilirler. Böylece hem sisteme güvenleri artar, hem de haklarını ve bunları temsil eden sertifikaları kolayca paraya çevirebilirler (Kaplowitz vd. 2008). Bu bankalar İHT haklarını bünyesinde barındıran adeta bir havuz gibidir (Kaplowitz vd. 2008).

Serbest piyasada doğru bir ekonomik fizibiliteye dayalı analizi yapılan ve değeri belirlenen imar hakları ile söz konusu hakları alarak değerlendirmek isteyen imar yatırımcılarını buluşturan bir “haklar havuzu” olarak görülebilir. Ayrıca bu bankalar, İHT uygulamalarının henüz başında, imar haklarının net olarak piyasa fiyatları belirli olmadığı için, piyasadaki bu belirsizliği ilk fiyatlandırmayı yaparak, bu hakları satmakta tereddüt eden taşınmaz sahiplerinin önünü görmelerini sağlama fonksiyonu da üstlenirler (Kaplowitz vd. 2008).

İHT bankaları, mülk sahipleriyle imar yatırımcıları arasında irtibatı sağlar (Aken vd.

2008) ve böylece imar kredilerinin satışını kolaylaştırır (Anonymous 1998). Bu bankalar çoğunlukla alıcı ve satıcılar arasındaki ilişkiyi kuran bir merkez gibi işlev görmüşlerdir (Yamak 2006).

İmar hakkı kısıtlanmış koruma alanlarının kamulaştırma bedeli veya ödenecek tazminat için gerekli olan mali yükü fonlamada da İHT bankaları kullanılabilir. Bu bankalar, İHT haklarının satın alınması, satılması ve imar yatırımcıları tarafından ilave İHT haklarının satın alınması yoluyla söz konusu kısıtlı koruma alanlarının sorunlarını çözmede önemli fonksiyon üstlenirler (Kaplowitz vd. 2008).

İHT bankaları kalıcı olabileceği gibi, sadece bir İHT uygulamasına özgü geçici nitelikte de kurulabilir (Anonymous 1998). İHT bankalarının serbest piyasada imar kredilerinin veya sertifikalarının olması gerekenden daha düşük veya daha yüksek bir hale gelmeleri durumunda, arzı kontrol altına alarak piyasayı dengeleme görevi vardır (Anonymous

ve yerel idarelerin, söz konusu bankaların kurulması ve işleyişine dair mevzuatı çok iyi hazırlaması gerekmektedir (Anonymous 1998).

İHT bankalarının, İHT programını başarılı kılacak bazı yaklaşımları da bulunmaktadır.

Örneğin, Athens-Clarke İlçesi İHT Programı kapsamında kurulan banka, çok daha değerli olan taşınmazların maliklerinin İHT kredilerini fazla bedelle alarak, çok daha düşük bedelle İHT kredisi almaya çalışan imar yatırımcılarının önünü kesmiştir. Programların daha başarılı olabilmesi için bunun gibi yeni İHT bankası tipi ve uygulamalarını denemek gerekli olabilmektedir (Dorfman vd. 2005).

İHT bankası olmadan İHT yapılamaz, anlayışı da doğru değildir. ABD’de uygulanan birçok İHT uygulamaları, İHT bankası olmadan da başarı ile uygulanmıştır. San Francisco ve Maryland Montgomery’deki uygulamalar bunlara örnektir. Florida’da yapılan 16 İHT uygulamasının sadece 4’ünde (Hillsborough İlçesi, Palm Beach İlçesi, Lake İlçesi ve Largo Kenti gibi) İHT bankası kurulmuştur (Danner 1997). Kaliforniya Eyaleti’nde gerçekleştirilen 3 programın (San Obispo, Monterey ve Morgan Hill) yöneticileri, başarılı bir uygulama için İHT bankasının gerekli olduğunu vurgulamışlardır (Aken vd. 2008). Bir İHT programında bankanın kurulması gerekip gerekmediği, uygulamanın yapıldığı yerdeki piyasanın güvenilir, dengeli, aktif ve işlek olup olmamasına göre değişmektedir (Danner 1997). İHT bankası, bu imkanların olmadığı bir piyasayı oluşturma ve dengeleme rolünü üstlenmektedir.

Yukarıda sayılanlara ilave olarak banka, dolandırıcılığı veya çeşitli spekülasyonları önlemek konusunda hayati nitelikte görevler üstlenebilir. Hakların ve transferlerin kaydedilmesi ve istatistiklendirilmesi, başarılı bir programın yönetilmesi için gerekli bilgilenmenin önemli bir parçasıdır. Son olarak, mülk sahiplerinin programa katılımını teşvik etmek ve potansiyel İHT alıcılarını cezbetmek için eğitim programları da düzenlenebilir. Banka aynı zamanda, ilgili taraflara başarılı bir transfer için gerekli olan formlar ve diğer destek hizmetlerini de sunmaktadır (Dorfman vd. 2005). İnceleme sonuçlarına göre İHT bankasının iyi bir alan kullanım düzenlemesi ve İHT programının başarısındaki temel etken olduğu ve bunun da odağında değeri garanti edilmiş sertifka veya bonoların olduğu ortaya çıkmaktadır.