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As diretrizes estabelecidas pelas leis urbanísticas são fundamentais para o controle das atividades e das formas de ocupação da cidade. É esse importante instrumento de regulação urbana que fornece possibilidades e limites às ações dos munícipes como formadores do meio citadino. Após os estudos da evolução das leis que regeram o espaço urbano belorizontino e de se reconhecer os avanços da implementação da Lei de Uso e Ocupação do Solo de 1976 (LUOS/76) e de 1985 (LUOS/85), mais abrangentes no trato com as questões urbanísticas, buscar-se-á perceber se a Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo elaborada em 1996 (LPOUS/96), complementada pela lei de 2000 (LPOUS/00), realmente conseguiu corrigir as imperfeições das legislações anteriores e direcionar o desenvolvimento urbano em favor da construção de uma cidade mais democrática, com maior distribuição de bens e serviços pelo meio citadino e, assim, de oportunidades de acesso ao modo de vida urbano à população.

Para que as análises pudessem ser iniciadas, partiu-se do questionamento de qual seria o significado das novas imposições inerentes aos artigos trazidos pela LPOUS/96, visto que a LUOS/85 havia traçado suas delimitações no espaço por mais de dez anos. A questão principal levantada foi como as imposições da Lei n.º 7.166/96 e da Lei n.º 8.137/00 repercutiram em cada zoneamento descrito na Lei n.º 4.034/85. Antes da comparação entre as duas bases legais, entretanto, propõe-se uma recapitulação dos parâmetros estabelecidos por cada qual. Alguns deles foram apontados no capítulo anterior e serão ressaltados a fim de se introduzir maiores detalhes e conceitos.

Da comparação dos textos e da malha urbana diagramada nos anexos das duas publicações em questão, pode-se inferir que a LPOUS/96 propõe um zoneamento que se refere muito mais ao parcelamento e ocupação do solo do município do que à distribuição dos usos pela cidade. Os usos passaram, nessa lei, a serem admitidos ou não de acordo com a hierarquia atribuída às vias, diferentemente do sistema de classificação encontrado na LUOS/85.

Na lei de 1985, o tipo de zoneamento de uma área, significava, além de sua forma de parcelamento e ocupação, a permissividade que um local teria quanto à instalação de usos não residenciais. Os parâmetros construtivos de cada zona eram definidos por cruzamentos de informações decorrentes do tipo de uso e do modelo de assentamento de cada área, registrados no Anexo I dessa legislação.

Os modelos de assentamento referiam-se aos requisitos construtivos exigidos para a implantação de um edifício no terreno e dependiam da localização deste na cidade. A cada modelo de assentamento corresponderiam parâmetros a serem obedecidos para a implantação de uma edificação. Os parâmetros construtivos estabelecidos pelos modelos de assentamento, de modo geral, eram resultados de índices, denominados coeficientes de aproveitamento (CA), que multiplicados pelas dimensões do lote, forneciam o potencial construtivo do mesmo. Dependendo do tipo de uso, o modelo de assentamento a ser adotado poderia ser diferente para um mesmo terreno e o mesmo modelo de assentamento poderia ser usado em várias das quinze zonas que essa lei determinava.

O zoneamento da LUOS/85 utilizava o cruzamento de categorias de uso e dos modelos de assentamento para definir os parâmetros de uso e ocupação das oito zonas denominadas residenciais, das seis zonas comerciais e da zona industrial. Essas zonas variavam em grau de permissividade quanto aos tipos de usos admitidos, à forma de implantação e ao gabarito das edificações.

A LPOUS/96 estabeleceu critérios diferentes como diretrizes de assentamento dos edifícios no macrozoneamento que propôs para a cidade. Cada uma das quatorze zonas constituídas por essa lei, possui parâmetros de ocupação do solo específicos, baseados em coeficientes de aproveitamento do terreno, alguns dos quais já eram definidos pelos modelos de assentamentos contidos na LUOS/85.

A definição do zoneamento na legislação urbanística promulgada em 1996 define zonas de preservação ambiental (ZPAM), de proteção (ZP), de adensamento restrito (ZAR), de adensamento preferencial (ZAP), central (ZC), adensada (ZA), de especial interesse social (ZEIS) e zonas de grandes equipamentos (ZE). Algumas dessas zonas encontram-se subdivididas, como por exemplo, a ZAR, que possui duas formas, a ZAR-1 e a ZAR-2, com

diferentes parâmetros de ocupação. As classificações das porções do espaço urbano na LPOUS/96 foram feitas de acordo com a definição do potencial de adensamento, dado pela disponibilidade de infra-estrutura instalada e pela qualidade do sistema de circulação viária, e das demandas de preservação ambiental, histórica, cultural, arqueológica ou paisagística de cada área.

A possibilidade de instalação de equipamentos de uso não-residencial passou a depender da hierarquia e da largura da via na qual se pretende implantá-los. Quanto à largura, as vias foram agrupadas em três categorias: vias de até 10 metros, de 10 a 15 metros e maiores que 15 metros. A classificação funcional varia entre via de ligação regional, arterial, coletora ou local. O cruzamento desses critérios e a possibilidade de instalação de usos estão dispostos no Anexo XI da LPOUS/96. Antes, porém, de apresentar o quadro contido nesse anexo, o qual é de fundamental importância para as conclusões que serão apresentadas, é necessário que se façam algumas colocações sobre a forma de classificação das categorias de uso nas duas legislações a serem comparadas.

A LUOS/85 classifica os usos não residenciais nos artigos 29 a 32 e os detalha no Anexo VI de sua publicação. O artigo 29 se refere ao uso comercial e nele há definições do que seria considerado comércio local, de bairro, principal, atacadista de pequeno porte, atacadista de médio porte e atacadista de grande porte. No artigo seguinte, estão classificados os serviços que variavam entre serviço local, serviço de bairro, serviço principal, serviço especial 1 e serviço especial 2. Os artigos 31 e 32 tratam, respectivamente, do uso industrial e dos serviços de uso coletivo.

Os artigos acima citados determinavam a área máxima que as edificações deveriam obedecer e o tipo de atividade que poderia ser realizada nos estabelecimentos para estarem dentro de cada uma das classificações contidas na lei. O Anexo VI da LUOS/85 detalha as categorias de usos não residenciais em tabelas que definem os tipos de estabelecimentos e a classificação que os mesmos recebem segundo a natureza de sua atividade, que deve ser conjugada com a área construída de cada qual para se saber em quais das zonas residenciais ou comerciais poderia vir a se instalar.

A legislação urbanística de 1996 trouxe inovações na forma de classificação dos usos não residenciais separando-os em três grandes grupos.

Essa separação foi elaborada conforme a possível repercussão produzida pela atividade no ambiente urbano. A classificação dos usos está disposta no Anexo X da Lei n.º 7.166/96.

A revisão da LPOUS/96, feita no ano 2000, determinou os usos pertencentes a cada grupo de forma mais abrangente no Anexo V da Lei n.º 8.137. Esse anexo, que substituiu o Anexo X da lei de 1996, manteve os três grupos instituídos no Artigo 65 da LPOUS/96 ao classificar os tipos de usos, mas inseriu mudanças de categoria e/ou área para alguns ramos de atividades. O primeiro grupo, Grupo I, corresponde a uma gama de serviços e comércio bastante variada e à indústria não poluente. Estabelecimentos desse tipo podem ser instalados em qualquer tipo de via, por serem considerados não impactantes. Eles devem, entretanto, ter porte limitado a uma área de 100 a 150 metros quadrados dependendo do tipo de uso que contém.

O segundo grupo, Grupo II, refere-se aos usos não residenciais que podem causar certo impacto na vizinhança. Por esse motivo, os tipos de usos nele descritos não são admitidos em nenhuma via que possua menos de 10 metros de largura. Nas vias mais largas, independentemente da classificação das mesmas, esses tipos de usos são admitidos sob condições e possuem limitação de área em 300 metros quadrados.

Classificados como usos do Grupo III estão os equipamentos de grande porte que, pelas suas atividades, podem gerar acúmulo de tráfego, ruído, poluição e outros impactos que tragam conflitos à região onde forem implantados. Nesse grupo não há restrição de área tanto para equipamentos públicos como privados, a não ser aquelas determinadas pelo coeficiente de aproveitamento de cada local. Estão incluídos nesse grupo usos como hotéis, buffets, casas de recepção, lojas de recondicionamento de motores, reparação e conservação de máquinas, aparelhos e equipamentos de grande porte, serviços funerários, autopistas para diversão, casas de show, jardins botânicos, hipódromos, praças de esportes, entre outros. Usos abrangidos por esse grupo não podem, em nenhuma hipótese, ser implantado em vias locais e nem em qualquer outra via, independentemente de sua classificação, que possua menos de 10 metros de largura. Nas vias coletoras, arteriais e de ligação regional que possuam largura superior a 10 metros, usos desse tipo são admitidos sob condições.

QUADRO 07

Localização dos usos - Anexo XI

USO NÃO RESIDENCIAL