A CHAF-RN, fundada em 15 de agosto de 1993 e sediada em Natal, foi a primeira cooperativa habitacional autofinanciada a ser criada no Rio Grande do Norte. Nesse mesmo ano lança seu primeiro empreendimento, o Torre do Sul, localizado na rua Valter Pereira Duarte, no bairro de Capim Macio. Esse empreendimento tem 24 unidades distribuídas em dois blocos de dois andares com apartamentos no térreo (FIGURA 3).
A Ata de fundação da cooperativa registra como sócio-fundadores o corpo técnico- administrativo do INOCOOP-RN, que após a extinção do BNH passou de sociedade civil sem fins lucrativos para empresa privada, mas sem perder sua finalidade. No entanto, em sua nova fase funcionou, na prática, como órgão assessor apenas dos empreendimentos construídos
através da CHAF-RN, mesmo que mantenha oficialmente o seu papel de assessoria junto às demais cooperativas habitacionais. Essa vinculação da CHAF-RN com o INOCOOP-RN, a ponto da mesma ser confundida com o órgão assessor, é explicada pela origem e criação da CHAF-RN.
A fundação da CHAF-RN está relacionada ao encaminhamento do Encontro Nacional da ABICOOP92 no sentido de criar cooperativas habitacionais autofinanciáveis, em função da falta de financiamento estatal para a produção da moradia, decorrente da extinção de BNH. O INOCOOP-RN era filiado à ABICOOP e de acordo com Elieser Camilo de Gouveia (2003), presidente da CHAF-RN,
[...] depois que os financiamentos foram suspensos, então realmente esta iniciativa da ABICOOP foi assumida, [...] o modelo de estatuto veio de lá [...] a gente mantinha contatos coma a ABICOOP e foi com esse sentido que passamos a trabalhar com cooperativa habitacional autofinanciável [...] Nós temos tudo com esse movimento nacional em função da falta de financiamento" (GOUVEIA, 2003).93
A superintendente do INOCOOP-RN, Maria do Rosário Porpino Dias (2003), colocou que a primeira cooperativa autofinanciável a surgir a partir de INOCOOPs foi a Cooperativa Autofinanciável do Espírito Santo (CHAF-ES), ainda hoje em atividade. Acrescentou que essa experiência foi recomendada para os demais INOCOOPs do Brasil94 pela ABICOOP. No caso específico da CHAF-RN, o pessoal da CHAF-ES veio a Natal, apresentou a proposta, que foi encampada, dando origem a CHAF-RN, inclusive adotando-se o modelo de estatuto de lá.95
Assim, foi que a CHAF-RN beneficiou-se da estrutura física, da equipe técnica, da credibilidade e do conhecimento acumulado pelo INOCOOP-RN. Isto fez com que a CHAF- RN obtivesse uma boa receptividade por parte do público. Aliás, sobre essa receptividade Gouveia (2003) diz: "[...] Hoje está zero, mas sempre foi excelente. Sempre foi excelente, pela história mesmo do INOCOOP-RN, de tudo que a gente construiu nesta cidade. Sempre foi excelente."96
92De acordo com Dias (2003), o INOCCOP-RN não teve representação no encontro da ABICOOP, em função da
crise que atravessava à época.
93 Entrevista concedida à autora da dissertação (20 de novembro de 2003).
94 Além da CHAF-ES, as primeiras cooperativas autofinanciáveis criadas através dos INOCOOPs, foram as
CHAFs do Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e Rio Grande do Norte.
95 Entrevista concedida à autora da dissertação (20 de novembro de 2003). 96 Entrevista concedida à autora da dissertação ( 20 de novembro de 2003).
Atualmente não há nenhuma relação entre o INOCOOP-RN97 e a CHAF-RN. De acordo com Dias (2003), há três anos, 2001, a CHAF-RN deixou de pagar ao INOCOOP-RN os serviços pela assessoria. O pagamento mensal era por empreendimento e equivalia a 4% do valor do mesmo. Acrescentou que a suspensão do pagamento mensal coincidiu com o fato da diretoria da CHAF-RN não mais solicitar assessoria ao INOCOOP-RN (DIAS, 2003).98
Em relação ao funcionamento e características da CHAF-RN foram identificados - levantamento de dados (APÊNDICE A), entrevista (APÊNDICE B) e Estatuto (APÊNDICE BF) - aspectos a serem apresentados na sequência e que propiciam o entendimento sobre a produção cooperada de moradia através do autofinanciamento. Trata-se de: programa habitacional: plano de autofinanciamento; comprovação e comprometimento da renda; público alvo; escolha do terreno; padrão dos empreendimentos; regime ou processo de construção do empreendimento; comercialização, serviço de corretagem; entrega de unidades; questão tributária; vantagens, desvantagens e problemas (APÊNDICES A, B, BB e BF).
a) Programa habitacional: plano de autofinanciamento. A única fonte de recursos da CHAF-RN para a execução dos empreendimentos são as parcelas dos cooperados. O Estatuto da CHAF-RN define autofinanciamento como "[...] um sistema solidário de cobertura gradual do custo, com entrega parcelada das unidades" (art. 6º). Os cooperados que tem saldo no FGTS não podem aplicá-lo para financiar o imóvel, pois na produção cooperada por autofinanciamento o imóvel só pode ser escriturado depois do empreendimento acabado. Ela trabalha com entrada, balões e parcelas. A entrada depende do cronograma de entrega da obra (evolução da obra) e da opção para diminuir o preço das parcelas. Os balões também têm o objetivo de diminuir o valor das parcelas, sendo uma opção alternativa ao alongamento de prazo de pagamento (aumento do número de parcelas). No caso da inadimplência levar à demissão ou eliminação do cooperado será deduzido, enquanto, de Taxa de Administração (TA), 10% (dez por cento) do valor atualizado das contribuições que este deveria ter integralizado até a data da ocorrência (art. 32) (APÊNDICE BF).
O número de parcelas e a utilização de balões varia de acordo com o empreendimento. O número de parcelas utilizadas são: 24, 30, 40, 42, 45, 50 e, no máximo, 60 (dependendo do andamento da obra).
97 O INOCOOP-RN encontra-se parado, sem fonte de recursos para se manter, pois não assessora qualquer
cooperativa. A única que assessorava era a CHAF-RN.
Como a CHAF-RN trabalha com custo estimado (custo aberto) pode haver resíduos, a exceção é mínima, a serem pagos geralmente no final ou próximo do término da obra. A correção do valor da unidade e consequentemente das parcelas, balões e resíduos, se for o caso, é feita através de reajuste anual pelo INCC (variação acumulada). O mês base de reajuste varia de acordo com o mês de lançamento de cada empreendimento.
b) Comprovação e comprometimento da renda. Não há exigência sobre a comprovação oficial de renda do cooperado. O que se intenta saber, mesmo que informalmente, é quanto o cooperado ganha e se na realidade ele pode ter a prestação encaixada no orçamento mensal. É saber a capacidade de renda para poder arcar com as parcelas.
c) Público alvo. Em relação ao público alvo99, a CHAF-RN adotou as faixas de renda que o INOCOOP-RN atuou, inclusive também aumentando de faixa ao longo dos anos, o que é demonstrado pela melhoria do padrão dos empreendimentos lançados. O presidente da CHAF-RN, Elieser Camilo de Gouveia (2003) colocou que INOCOOP-RN tradicionalmente sempre atendeu uma população com renda média. O mercado, de certa forma, conduzia para isto. Então o INOCOOP-RN
[...] trabalhou aqui, do lado de cá do rio, com conjuntos populares mas não tão populares como o pouco que a gente fez do outro lado do rio. Foi a Cidade Satélite, Neópolis, Candelária, alguns apartamentos aqui mais no centro. Nós sempre nos dirigíamos a um público de renda média, conjunto Ponta Negra, Conjunto dos Professores, edifício Esmeralda e o autofinanciamento também não tencionou mudar a direção desse trabalho. Foi uma sequência daquilo que a gente já vinha fazendo no INOCOOP-RN (GOUVEIA, 2003).100
Em tese, a CHAF-RN foi criada para atuar em todas as faixas de renda. Assim, o fato de que a grande maioria dos empreendimentos ser destinada à faixas de maior poder aquisitivo é contingência da realidade sócioeconômica, ou seja: há demanda para habitação de menor padrão mais, o segmento não tem como pagar o imóvel. Já ocorreu que empreendimento na Zona Norte - Jardim Petrópolis -, programado para ter um determinado número de unidades, teve redução por inadimplência e desistênc ia. O mesmo ocorreu com o Conjunto Candeias I, localizado em Parnamirim (bairro Rosa dos Ventos) que também não foi viabilizada a proposta inicial. Foram entregues 120 unidades e, em consequência, cancelada a implantação do Conjunto Candeias II, sendo os lotes negociados.
99 Como a CHAF-RN e as demais cooperativas consideradas (COOPHAB-RN, MULTHCOOP e CNH) não
atuam exigindo comprovação de rendimentos ou limitando o acesso através de estipulação de faixas de renda, quando se mencionar nesta dissertação termos como renda alta, renda média -alta, renda média, renda média- baixa , renda baixa, a referência são as informações fornecidas pelas cooperativas.
De acordo com Rosicleide França de Medeiros101, ex-funcionária da CHAF-RN, desde o início da sua criação, o público alvo, enquanto proposta, da CHAF foi a classe média e média alta. A CHAF-RN até tentou trabalhar com uma faixa popular mas desistiu, em função das experiências citadas acima.
d) Escolha do terreno. Quanto aos critérios utilizados para a escolha de terrenos, em relação à localização, a CHAF-RN adotou a mesma orientação que o INOCOOP-RN utilizou nos empreendimentos à época do BNH: direção sul da cidade com poucas exceções (GOUVEIA, 2003). Assim, a CHAF-RN também continuou adotando esta mesma direção, com a maioria dos empreendimentos localizada na Zona Sul. Sempre foi assim. Mesmo os localizados em Parnamirim, pois Gouveia (2003) considera Parnamirm como zona sul de Natal; "Zona de expansão da cidade de Natal" (GOUVEIA, 2003). 102
e) Padrão dos empreendimentos. Pela faixa de renda que atende, a CHAF-RN trabalha com empreendimentos de padrão superior aos da COOPHAB-RN. Atestam isto: área útil da unidade; tipologias adotadas; os projetos, de autoria de conceituados arquitetos e escritórios de arquitetura; materiais utilizados e nível de acabamento interno e externo e localização. À exceção dos empreendimentos das tipologias conjunto habitacional e blocos de apartamentos em "condomínio", sem pilotis e elevador, os demais têm revestimento cerâmico externo. Internamente, o Residencial Jardins de Aruanda é o único empreendimento em que as paredes dos ambientes úmidos e molhados - cozinha, sanitário e área de serviço - não tem revestimento cerâmico de piso a teto, é opcional (APÊNDICES H, I, J, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, X, Z, AA, AB, AC, AD, AE e BB).
f) Construção do empreendimento. O regime adotado pela CHAF-RN para a construção de seus empreendimentos foi, inicialmente através de construtoras. Depois, a partir do Residencial Neópolis - 1994, o regime adotado foi a construção direta pela cooperativa com técnicos de seus quadros e mão-de-obra contratada. No entanto, nos dois regimes o material de construção era comprado pela cooperativa e os empregados eram contratados e registrados pela cooperativa. Assim, mesmo quando do período em que havia participação de construtora, a sua atribuição era de administrar a obra. Segundo a ex-funcionária Rosicleide França de Medeiros (2003), no começo se trabalhou com construtora, depois, a partir do Residencial Neópolis, a própria CHAF-RN assumiu a construção dos empreendimentos sob a alegação de que diminuiria o seu custo. Rosicleide contesta esta justificativa, dando como exemplo o fato 101 Informação obtida em conversa da autora com a ex-funcionária ( 7 de maio de 2003).
de que o Serra do Cabugi I foi feito pela Construtora Araújo Pereira (CAP) e não teve resíduo.103
g) Comercialização, preços e serviço de corretagem. Na venda das unidades habitacionais a CHAF-RN sempre adotou os serviços de corretagem. O percentual pago por esse serviço é em torno de 2% do valor da unidade, em função de que a CHAF-RN sempre se encarregou do pagamento da mídia, do pagamento de toda a produção de material de propaganda. Tudo é pago pela CHAF-RN. Excepcionalmente, o percentual pago é 5% quando alguma corretora assumiu essa tarefa.
Para a divulgação dos empreendimentos a CHAF-RN sempre trabalhou com várias empresas do setor, não dando exclusividade a nenhuma. A preocupação era divulgar o empreendimento.
Em função da crise da CHAF-RN, inclusive com ação judicial, a cooperativa está com a comercialização dos empreendimentos parada, portanto com tabelas de preços desatualizadas. Quanto ao preço da unidade habitacional comparado com outras formas tradicionais de produção de moradia do mercado imobiliário habitacional, em média, uma vez que pode variar em função do padrão do empreendimento, segundo Gouveia (2003) o preço seria em torno de 30% mais baixo do valor. Em termos de participação da produção no mercado imobiliário, acredita que as cooperativas habitacionais que atuam através do autofinanciamento detenham cerca de 30% das unidades lançadas no mercado (GOUVEIA, 2003).104
Para se iniciar a construção de um empreendimento, a CHAF-RN define como percentual mínimo de vendas entre 50% e 70% para garantir uma margem boa de segurança
h) Entrega de unidades. Sobre a entrega da unidade habitacional ao cooperado, em que uma das características da produção cooperada de moradia através do autofinanciamento, é que isto só ocorra após a quitação do imóvel, considerando que o andamento da obra depende dos recursos dos cooperados, a CHAF-RN inicialmente adotou este procedimento. No entanto, Gouveia (2003) coloca que, posteriormente, por conta da adoção do caixa único a entrega começou a ser efetuada antes da conclusão dos pagamentos. Avalia, todavia, que o primeiro procedimento é que deve ser, pois se cada programa vive só de seu recurso,
103 Informação concedida à autora da dissertação (8 de maio de 2003). 104 Entrevista concedida à autora da dissertação (20 de novembro de 2003).
efetivamente a obra só vai terminar quando todo mundo pagar [...] e conclui: "Talvez este tenha sido um dos nossos grandes pecados" (GOUVEIA, 2003).105
i) Questão tributária. A cooperativa por não ter fins lucrativos é isenta de pagamento de Imposto de Renda (IR), apenas declara, não emitindo Nota Fiscal. Tem isenção de impostos da construção civil. Paga ISS e ICMS. Na compra de material de construção não paga Imposto de Renda, mas paga a alíquota do estado. Se a compra for feita em outro estado da federação que tenha alíquota inferior a do estado do Rio Grande do Norte, a diferença tem que ser paga para a mercadoria poder entrar no estado. Para Gouveia (2003) "[...] é um deus nos acuda".106
Em relação aos funcionários da cooperativa, estes são regidos pela consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), incidindo todas as obrigações trabalhistas e sociais. Em todos os serviços prestados por terceiros (pessoa jurídica ou física) incide Imposto de Renda, declarado e a ser pago pelo prestador. Indiretamente essas despesas são repassadas para os custos do empreendimento.
j) Vantagens, desvantagens e problemas. Os pontos apresentados na sequência sobre o que se considera como vantagem e desvantagem do sistema cooperativo de habitação, bem como o(s) problema(s), retratam o pensamento de diretores e funcionários. Não foi feita pesquisa nesse sentido com cooperados, pois não se constituía objetivo do presente trabalho.
Em relação às vantagens e desvantagens, o presidente da CHAF- RN, Elieser Camilo de Gouveia (2003) falou:
Eu acho que a grande vantagem é essa proximidade que deve haver entre as pessoas que vão morar. É você saber exatamente como vai ser sua unidade. Pelo menos, nós sempre trabalhamos assim, com muita flexibilidade. Na fase do acabamento a gente chamava a pessoa. Você vai querer isto? Você não quer, então você vai pagar uma diferença x ou você vai deixar de botar este material e a gente vai descontar na sua prestação. Sempre houve essa comunicação com as pessoas. E o fato de você receber o imóvel, realmente a preço de custo. Isto, para mim é a grande vantagem.
Quanto a existência de desvantagens afirmou que:
[...] a grande desvantagem é quando acontece um problema como este que nós estamos vivenciando. Por quê? No duro, no duro não existe por trás um empresário responsável. Alguém que tenha os recursos e que banca. Isto aqui tem que ser uma coisa rateada entre os próprios associados. Essa consciência precisa existir. Em qualquer negócio que você entra existe sempre algum risco. Não estou querendo justificar que as pessoas correm um risco maior ou menor. Mas sempre correm algum risco. Que na verdade essa consciência
105 Ibid. 106 Ibid.
precisa existir. Então, se resultou em um resíduo que é 10% do valor da obra, nós pagávamos os 10%, se é 30% vamos pagar os 30%. Afinal de contas está no custo da própria unidade aquilo ali. No caso do Chacon, o resíduo por mais alto que seja, ele não chega nem perto do valor de mercado daquelas unidades. Acho que quem pagou acima de R$100.000,00 já não teve resíduo. Agora, quem pagou abaixo sim. Há resíduos que é preciso pagar e as pessoas não se conformam (GOUVEIA, 2003).107
Acrescentou, ainda como outra desvantagem a demora na entrega das unidades, uma das características do autofinanciamento (GOUVEIA, 2003).108
O grande problema foi a adoção de caixa único e não por empreendimento. Isto não funciona, pois tem empreendimentos bons, outros não são tão bons ou ruins. O sistema de sobras para aplicar em outros empreendimentos não revolve, bem como repassar dinheiro destinado a um empreendimento bem sucedido para outro sem retorno evidente, não funciona. Outra questão é o fato da CHAF-RN ter assumido a construção ao invés de contratar construtoras, e esta não foi a forma de atuar do INOCOOP-RN;
Outro problema apresentado é a falta de participação dos cooperados no cotidiano e Assembléias da CHAF-RN - as Assembléias só eram concorridas quando havia sorteio de unidades. Rosicleide França de Medeiros avalia que esta falta de participação era decorrência da confiança que o cooperado tinha em relação à CHAF-RN em função da credibilidade que o INOCOOP-RN dava a mesma. Acrescenta que essa situação na participação dos cooperados inverteu-se a partir de 2001 quando o problemas se avolumaram e começou a ter reflexo no andamento das obras.