Mülkiyet ve Yaşam Kalitesi 75 

Görüşülen sakinlerin % 53’ü apartman dairelerinde, % 47’si da müstakil evlerde yaşamaktadır. Sakinlerin önemli bir bölümünün yaşadıkları evde uzun bir geçmişlerinin olduğu gözlenmektedir: Sakinlerin ortalama olarak bulundukları evde kalış süreleri 18.7 yıldır. Bu değer evsahipleri için 22.8, kiracılar için ise 14.9 yıldır.

Görüşülen sakinlerin yaklaşık dörtte biri (% 23) de doğduklarından beri aynı evde yaşamaktadırlar. Özellikle kiracılar ve ücretsiz kullanıcılar arasında bu oranın yüksekliği oldukça dikkat çekicidir. Kiracıların yaklaşık beşte biri (%16.7) doğduklarından beri aynı evde oturmakta olduğunu dile getirmektedir (evsahipleri için bu oran % 27.1). Özellikle Neslişah Mahallesi’nde kiracılar ve ücretsiz kullanıcılar ile evsahiplerinin doğduklarından beri aynı evi kullanma oranları eşdeğer düzeydedir (yaklaşık % 30). Evsahibi olmayan sakinlerin dahi aynı evde ortalama olarak 15 yıl gibi oldukça uzun bir süredir yaşıyor olmaları ve önemli bir kısmının doğduklarından beri aynı evi kullanıyor olmaları, bir anlamda yenileme alanındaki evlerin kullanım değerinin, değişim değerinin üzerinde seyrettiğini göstermektedir.

Evsahipliği – Kiracılık

Görüşülen sakinlerin yaklaşık yarısı (% 48,5) ev sahiplerinden oluşmaktadır. Bu oran 2000 nüfus sayım sonuçlarına göre İstanbul geneli ortalaması olan % 57,9’un biraz altında olsa da, Sulukule gibi oldukça bakımsız ve uzun yıllar yatırım görmemiş bir bölge için yine de yüksek olarak kabul edilebilir. Sakinlerin % 42,5’si kiracılardan ve % 9’u da ücretsiz kullanıcılardan oluşmaktadır: her iki oran da İstanbul ortalamasının üzerindedir (2000 sayımına göre İstanbul’da yaşayan kiracıların oranı % 35, ücretsiz kullanıcıların –“ev sahibi değil ama kira ödemeyen”- oranı % 5.2’dir).

Şekil 5.7 Mülkiyet Durumu

Şekil 5.8 Mal-Mülk Durumu

Anketin metodoloji bölümünde değinildiği gibi, anketlerin avlulu evleri metodolojik nedenlerden ötürü dışarıda bırakmasından ötürü anket sonuçlarında gözüken evsahipliği ve kiracılık oranlarına temkinli yaklaşmak gerekir. Avlulu evlerin de örnekleme katılması durumunda alandaki kiracılık oranlarının, anket sonuçlarındaki oranların daha üzerinde olacağı varsayılabilir. Bu noktada bize yardımcı olabilecek bir başka veri yenileme alanının Neslişah Mahallesi’ne giren bölümünde belediyenin talebiyle 2006 Mayıs ayında gerçekleştirilen anket çalışmasıdır (2006 SHA). Bu anketin sonuçları da, 2007 SHA sonuçlarını doğrular niteliktedir: avlulu evlerin en yoğun olduğu Neslişah mahallesinde görüşülen sakinlerin % 52’si evsahiplerinden, % 39’u kiracılardan ve % 9’u da ücretsiz kullanıcılardan oluşmaktadır. 9% 42% 49% 9% 41% 50% 9% 45% 46% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Ücretsiz kullanıcı Kiracı Evsahibi Neslişah Hatice Sultan Tümü 88% 12%

Hiç mal mülk yok Araba ev ya da arsa var

Hisseli Yapı

Yenileme alanında yaşayan nüfusun mahalleleri ile bir hayli uzun bir geçmişi vardır (ortalama kalış süreleri 30 yıl). Sakinlerin önemli bir bölümünün birkaç kuşaktır aynı bölgede konumlanmış olmaları ister istemez bu evlerin hisseli bir yapıya sahip olmalarına neden olmuştur. Görüşülen evsahiplerinin yaklaşık yarısı için durum böyledir (% 49). Hisseli evlerin yaklaşık yarısı (% 48) iki hisseli, diğer yarısı da iki ya da daha çok hisseli evlerden oluşmaktadır.

Kira

Anket sonuçlarına göre mahalledeki kira ortalamaları 187,5 TL’dir. Bu rakam örneğin 2006 yılı (anketin yapıldığı tarihten bir sene önceki) için İstanbul’daki ortalama kira bedelinin (457 TL) neredeyse üçte biri kadardır33. Sakinlerin % 97’si 400 TL’nin altında, % 86’sı 300 TL’nin altında, % 63’ü 200 TL’nin altında, % 40’ı ise 100 TL’nin altında kira bedelleri ödemektedir. Dolayısıyla Sulukule’deki kiracı sakinlerin neredeyse tamamına yakınının ödedikleri kira bedelleri kent ortalamasının altında seyretmektedir. Sakinlerin ödedikleri kira bedelleri gelir seviyeleri hakkında da fikir vermektedir. Bu durum, mevcut sakinlerin şu an yaşadıkları bölgeyi terk etmeleri durumunda, aylık giderlerinde mevcut giderlerine göre oransal olarak ciddi artışlar olacağını göstermektedir34.

33 _{İstanbul genelindeki ortalama kira değerleri 2006 Aralık ayı itibari ile 457.15 YTL’dir (Radikal, 1 Ocak 2007:} “Kira artışı enflasyonu ikiye katladı”: http://213.243.28.21/haber.php?haberno=209378 – erişim: 3 Mayıs 2007). 34 _{Örneğin 100 TL kira ödeyen bir sakinin, 500 TL kira ödemeye başlaması, mevcut duruma göre 5 kat daha} fazla kira ödemesi anlamına gelmektedir.

51% 23% 26% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% tek hisseli iki hisseli ikiden çok hisseli

tek hisseli iki hisseli ikiden çok hisseli

Şekil 5.10 Aylık Kira Bedelleri Yaşam Kalitesi

Mahallede geçirilen süre içerisinde, yenileme alanı sınırları içinde, özellikle alanın güneyinde Neslişah Mahallesi sınırları dâhilinde, yaşam standartlarının oldukça düşük olduğu hanelere rastlanmıştır. Yukarıdaki değinilen bazı başlıklar (gelir seviyesi, kira bedelleri, ailede çalışan kişi sayısı, dışarıdan yardım alma) alandaki yaşam kalitesinin düzeyine ilişkin bir miktar fikir vermektedir. Aşağıda yaşam kalitesi hakkında daha ayrıntılı bilgi sahibi olmamıza olanak sağlayacak bir dizi yeni değişkeni incelenecektir. Bu değişkenler sırasıyla oda sayısı, kişi başına düşen oda sayısı, ev toplam m²’si, kişi başına düşen m², evde telefon olma durumu, evde suların akma durumudur.

Şekil 5.11 Oda Sayısı

Aylık gelirleri ve ödedikleri kira bedelleri düşünüldüğünde, alanda yaşayanların oldukça küçük metrekareli mekânlarda ve kalabalık aileler halinde yaşadıkları düşünülebilir. Ne var

40% 23% 23% 11% 3% <=100TL 101-200 201-300 301-400 401-500 2,74 0,92 2,91 0,86 2,84 0,91 Oda sayısı Kişi başı düşen oda sayısı Neslişah Hatice Sultan Tümü

ki, anket sonuçları bu öngörüleri doğrular nitelikte değildir.

Anket sonuçlarına göre görüşülen sakinlerin yaşadıkları evlerde bulunan oda sayılarının ortalama değeri 2.8’dir. Bu rakam hanehalkı büyüklüğü ile beraber değerlendirildiğinde, kişi başına düşen oda sayısının yaklaşık 1 olduğu görülmektedir. Bu rakam öngörülerin bir hayli üzerindedir. Görüşülen sakinlerin oturdukları evlerin ortalama olarak 83 m² olduğu görülmektedir. Bu değer, önceki göstergeler (gelir düzeyi, kira bedeli gibi) dikkate alındığında bir hayli şaşırtıcıdır. Zira hanehalkı büyüklüğü ile birlikte düşünüldüğünde konutlarda kişi başına düşen m² değerlerin, sosyal konutlar için kabul edilen kişi başı 25 m² değerinin altında kalmadığı görülmektedir. Yine ilginç bir sonuç, yaşam kalitesinin düşüklüğü dışarıdan gözlenen Neslişah mahallesinde kişi başına düşen m² değerlerin (30 m²), Hatice Sultan’daki değerlerin üzerinde olmasıdır. Kişi başına düşen m²’lerin ve oda sayılarının beklentilerden farklı çıkmasının bir nedeni, mahalledeki ortalama hanehalkı büyüklüğünün 4 gibi görece düşük bir değer olmasıdır.

Yenileme alanında yaşayanların yaşam koşulları hakkında fikir sahibi olabilmek için sakinlere evlerinde telefon olup olmadığını ve anketin yapıldığı tarihte sularının kesik olup olmadığı sorulmuştur. Bu iki değişken yenileme alanı bütünündeki yaşam koşullarını anlamamıza yardımcı olurken aynı zamanda iki mahalle arasındaki sosyo-ekonomik farklılıkları da gözler önüne sermektedir.

Görüşülen sakinlerin yaklaşık yarısının evinde telefon yoktur (% 46). Telefon sahipliği konusunda iki mahalle arasında ciddi bir fark olduğu gözlenmektedir: telefon sahipliği Hatice

85 30 39 76 78 25 73 93 83 28 54 84 Ev toplam ort.  m² Kişi başı düşen  m² Telefon var  (%) Sular akıyor  (%) Neslişah Hatice Sultan Tümü Şekil 5.12 Yaşam Standardı

Sultan Mahallesi’nde (% 73), Neslişah Mahallesi’ne oranla (% 39) yaklaşık iki kat daha fazladır. Alandaki yaşam kalitesi hakkında fikir verebilecek belki en önemli değişken ev içinde akar durumda şebeke suyunun bulunup bulunmama durumudur.

Görüşülen 99 sakinden 16’sı (% 16) görüştüğümüz tarihte evlerinde suların kesik olduğu bildirmiştir. Bu kişiler su ihtiyaçları mahalle içindeki çeşmelerden gün aşırı bidonlarla ya da hortumla su taşıyarak karşılamaktadır. Evlerinde su olmamasının nedeni geçmişte ödenmeyen su faturalarıdır. Ekonomik koşulların getirdiği kısıtlar yanında, yenileme projesinin yarattığı belirsizlik ortamı, onları bu borçlarını kapatıp sularını yeniden açtırmaktan alıkoymaktadır. Evlerinde su olmayan sakinlerin oranı Neslişah Mahallesi’nde, Hatice Sultan Mahallesi’ne göre üç kat daha fazladır. Sakinlerin yaklaşık dörtte biri evlerinde suların akmadığını belirtmişlerdir (% 24). Evde telefon bulunması ve suların akıyor olması, gerek yenileme alanı bütünü ile kentin geri kalanı arasındaki, gerekse Neslisah ve Hatice Sultan mahalleleri arasındaki ayrışmayı açık bir şekilde gözler önüne sermektedir. Bu değişkenler aynı zamanda mahallelerdeki gelir seviyeleri hakkında da fikir vermektedir.