Kredi Maliyetleri, Piyasaya Giriş ve Kredi Türlerinde Serbesti

Etkin işleyen bir konut finansman sistemi; tüketicilerin, konutun değerinin % 80’ine kadar olan bölümünü borçlanarak satın alabildiği ve kredi verenlerce fon kaynaklarının toplanması (mevduat veya diğer kaynakların maliyeti) ile krediye dönüşmesi

(kredinin maliyeti) arasında 150 baz puan marjın olduğu bir ortamı ifade eder. Pek çok gelişmiş ülke ile birlikte İngiltere’de de durum böyledir. Marj, pek çok ülkede artan rekabetle birlikte 100 baz puana düşebilmektedir (Boleat, 2004).

Belirtilen bu marj, fonların toplama, ipotek kredilerinin yönetilmesi, bankanın kârı ve sermaye maliyetini karşılayabilmelidir. Kredinin maliyeti ile kullandırılması arasındaki bu marj, ipotek kredileri ve diğer kredilerde sırasıyla OECD ülkelerinde % 2, ve % 4, orta gelir seviyesine sahip ülkelerde sırasıyla % 5 ve % 7; Afrika ülkelerinde sırasıyla %10 ve % 13 civarındadır. Ancak daha az gelişmiş piyasalarda konut finansman sistemleri 5–10 yıl vadeli bir kredinin tutar olarak % 80’inden çok daha azını karşılayabilmektedir (Boleat, 2004).

Konut kredileri, kredi veren kurumlar açısından faiz oranı, likidite ve geri ödenmeme riskine maruz bulunmaktadır. Mahiyetleri itibariyle uzun vadeli olduklarından, fonlama kaynağının bağlı olarak yüksek bir faiz oranı riski taşıyabilmektedir. Özellikle kısa vadeli fonlamanın yol açtığı vade uyumsuzluğu, istikrarsız bir ekonomik ortamda yüksek bir faiz oranı riski yaratmakta ve sonuç olarak kreditörler daha yüksek bir fonlama marjı talep edebilmektedirler.

Kredilerin geri ödenmeme riski de maliyetlerle doğrudan ilgili bulunmaktadır. Bu nedenle yukarıdaki bölümde anlatıldığı üzere başta ABD olmak üzere bazı ülkelerde kredilerin geri ödenmemesinin doğuracağı sonuçlara karşı devlet veya devlet destekli garanti programları uygulanmaktadır.

Likidite riskinin yüksekliği de kredi maliyetlerini doğrudan etkilemektedir. Yine başta ABD olmak üzere bazı ülkelerde merkez bankaları veya uzmanlaşmış konut finansman kuruluşları kreditörlere likidite desteği sağlamaktadır.

Ancak faiz oranlarını etkileyen devlet destekleri ve sübvansiyonların bazı olumsuzlukları da bulunmaktadır. Geçmişte pek çok ülkede, konut finansman sisteminde ipotek kredileri konusunda devlet tarafından teşvik edilmiş uzmanlaşmış kurumlar (ipotek bankaları) baskın konumdaydılar. Bu kurumlar, yatırımcıların risk ve getiri tercihlerine bağlı olarak bekledikleri faiz oranlarının altında faiz oranlarıyla ipotek kredisi

menkul kıymetleştirilemiyordu. Hâlbuki menkul kıymetleştirme için, ipotek kredilerinin getirisinin diğer alternatif yatırım araçlarının getirisinden daha az olmaması gerekmektedir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin en enemli yatırımcıları olan bankalar ve kurumsal yatırımcılar için, bu tür araçların beklenen getirisi, aynı vadedeki kamu menkul kıymetlerinin üzerinde bulunmalıdır. Aksi halde, risksiz faiz oranlarını temsil eden kamu menkul kıymetleri yanında, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin içerdiği kredi, likidite ve faiz oranı riski fiyatlanmamış olur (Lea, 2000). Benzer şekilde ipoteğe dayalı menkul kıymetler, dayandığı teminatın gücü itibariyle özel sektör borçlanma araçlarına iyi bir alternatif yaratabilmelidir (Chiquer ve diğerleri, 2004).

Konut finansmanı sisteminin etkinliği açısından piyasaya girişi engelleyici yasal düzenlemeler bulunmaması büyük önem taşımaktadır. Daha fazla rekabet, menkul kıymetleştirmenin gelişimi için daha fazla potansiyel anlamına gelmektedir. Gerekli yasal altyapı ile mevduat bankalarının yanı sıra, özelleşmiş ipotek bankaları ve banka dışı finansman şirketlerinin de birincil piyasada faaliyet gösterebilmesi ve tüketicilere konut kredisi verebilmelerine imkan tanınması rekabetin ve verimliliğin artmasını sağlamaktadır.

Teknolojik gelişmeler ve internet kullanımının yaygınlaşması ile konut finansmanında uzmanlaşmanın artışı da son tahlilde kredi maliyetlerini düşürücü bir etkiye sahip bulunmaktadır.

Diğer taraftan, mevduatları göreli olarak ucuz maliyetle toplama yönünden bir sıkıntısı bulunmayan bankaların bulunduğu Avrupa ülkelerinde, menkul kıymetleştirme ucuz maliyetli ve etkin bir çözüm olmamakta ve ikinci piyasa çok yavaş gelişmektedir.

Kredi türleri arasında tüketiciyi koruma adına bazı yasaklayıcı uygulamalar yeni ipotek ürünlerinin gelişimini engelleyebilmekte ve son noktada sınırlandırılmış ürün yapısı rekabeti etkilemekte ve dolayısıyla maliyetleri artırabilmektedir. Bu nedenle konut finansmanı imkânlarının gelişebilmesi için gerekli olan bir diğer koşul kredi verenler ile kredi kullananlar arasında mümkün olduğu ölçüde sözleşme serbestisi sağlanmasıdır.

Yaklaşık 20 yıldır, daha çok sabit faizli ipotek kredisi ürünlerinin sunulduğu piyasalarda, değişken faizli ipotek kredilerine doğru bir talep artışı olmuş ve her iki tip ipotek kredisinin birleşimi yeni ürünler ortaya konulmuştur. Bu kredi türlerine ilave olarak

pek çok piyasada, anapara ödemesinin ertelendiği (interest only) krediler ile geri ödeme döneminde kredi şartlarının değiştirilebildiği karmaşık ürünler de sunulmaya başlamıştır (BIS, 2006).

Kredilerin türleri ülkelerin kendi piyasalarının şartlarına göre farklılık gösterebilmektedir. Sözgelimi, ABD, Kanada, Almanya, Fransa, Belçika, İsviçre ve Hollanda gibi ülkelerde daha çok sabit faizli ipotek krediler; buna karşılık İngiltere, İspanya, Avustralya, Lüksemburg ve Kore gibi ülkelerde değişken oranlı krediler talep görmektedir (BIS, 2006).

Ancak en iyisi, farklı türde kredilere imkân verecek veya yasaklamayacak bir hukuki ortamın bulunması ve ihtiyaç ve şartlara göre yeterli tüketici bilgilendirmesi ve korumasıyla uygulamanın piyasaya bırakılmasıdır.

Sabit faizli kredilerde de, kredinin erken kapatılabilmesi opsiyonu tüketiciye verilmesi gereken bir hak olmalıdır. Ancak erken ödeme opsiyonunun kullanılması halinde banka belirli bir faiz getirisinden mahrum kalmakta, bazı durumlarlarda da krediyi fonlamak için girdiği yükümlülüğün maliyetinin bir kısmını veya tamamını karşılayamayabilmektedir.

Erken ödeme opsiyonunun kullanım esasları ülkeden ülkeye farklılık göstermektedir. Şöyle ki, ABD’de erken ödeme opsiyonunun kullanıldığı durumda bankaca fonlama maliyetini karşılayacak bir ücret ödenmemektedir. Buna karşılık Almanya’da bankalar erken ödeme nedeniyle vazgeçilen kazanç için bir ücret talep etmektedirler. Aslında çoğu Avrupa ülkesinde oranı kanunla sınırlandırılmış olmakla birlikte, bankanın kaybını tazmine yönelik erken ödeme ücreti uygulaması bulunmaktadır (BIS, 2006).

Konut finansman sistemleri, tüketicilerin ihtiyaç duyacağı vadelerde ipotek kredisi ürünlerini de sunabilmelidir. Ayrıca bu ürünler konut değerinin yüzde 80 ‘ine (loan to value / LTV ) kadar olan bölümünü karşılayabilmelidir.