İkinci Sınıf İpotek Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetleştirme ve Sonuçları

İkinci sınıf veya kalitesiz (subprime) ipotek kredileri, kredi değerliliği düşük, dolayısıyla ödeme gücü şüpheli kişilere verilen veya kredi kullanacak kişilerle ilgili bilgileri içeren dokümantasyonun yetersiz olduğu veya hiç bulunmadığı kredileri kapsamaktadır.

ABD’de ikinci sınıf ipotek kredileri 1990’lı yıllarda gelişmeye başlamıştır ve bu gelişmede başlangıçta Fannie Mae ve Freddie Mac adlı ikinci piyasa kuruluşlarının bir katkısı olmamıştır. 2001 yılından itibaren, bu kurumlar kalitesiz kredilere dayanan birinci sınıf (senior) İDMK’ları satın almaya başlamışlardır (BIS, 2006).

Son derece rekabetçi bir yapıdaki bu piyasada kalitesiz ipotek kredilerinin artışı, risklerin artmasına yol açmıştır. Yeni tüketicilerin ipotek kredilerine ulaşımı kısa dönemde konut fiyatlarının artmasına, konut fiyatlarının yükselmesi de tüketicinin kredi sözleşmesindeki teminatının ve dolayısıyla öz kaynağının artmasına ve kredi geri ödemelerinde temerrüt oranlarının düşmesine ve sonucunda da daha fazla kredi verilmesine yol açan bir döngüye ulaşmıştır. İkinci sınıf ipotek kredisi türünde tüketiciler daha çok değişken faizli türlere rağbet göstermişlerdir. Pek çok ülkede finansal kurumların risk modellemeleri faiz oranlarında hızlı bir yükseliş ve konut fiyatlarında sert bir düşüşün etkileri açısından test edilmemiştir (BIS, 2006).

Uzun bir süredir ekonomistler ABD’de gayrimenkul fiyatlarının şişkinliğe ve şişkinliğin patlamayla sona erebileceğine işaret etmişlerdir. Bankaların verdikleri kredilerin konut değerine oranı pek çok kredi türünde % 120 oranına ulaşmıştır. Ancak faiz oranlarının 2004 yılından sonra sürekli artışına paralel olarak, değişken faizli konut

kredilerinin maliyeti artmış ve kredi kullananların ödeme gücünü aşmıştır. Bunun sonucunda da bu kredilere dayalı olarak ihraç edilen bazı İDMK’lar faiz ve anapara ödemelerini yapamaz hale gelmiştir (Davidson, 2008).

İpotek kredilerinin büyümesi bankalar ve bankaların düzenleyici otoriteleri için finansal istikrarın devamı konusunda daha dikkatli olmaya yol açmaktadır. Düşük faiz oranları, bankaların mevduat toplamalarını güçleştirmekte ve mevduat dışı alternatif fon kaynaklarına ihtiyacı artırmaktadır. Bankaların varlıklarının ortalama vadesi ipotek kredileri nedeniyle uzamakta ve vadenin uzaması likidite ve vade riskini ortaya çıkarmaktadır. Küçük bankalar için mevduat dışı kaynaklara ulaşmak daha zor olduğu için fonlama riski büyümektedir. Likidite ve vade riskleri yanında, düzenleyici otoriteler ipotek kredileri nedeniyle kredi riskini daha önemsemeye başlamıştır (Avesani ve diğerleri, 2007).

Ülkelerin konut finansmanı sistemleri arasında farklılıklar olmakla birlikte, hepsinin ortak özelliği, sermaye piyasası gelişmemiş ülkelerde bile ikinci sınıf ipotek kredilerinin fonlama kaynağının menkul kıymetleştirme olmasıdır. İkinci sınıf ipotek kredilerini temin eden kredi kurumları çoğunlukla mevduat toplamayan kurumlardır ve bunların arasında yoğun bir rekabet bulunmaktadır.

ABD’de toplam ikinci sınıf kredilerin % 55’i menkul kıymetleştirilmiştir. Avustralya’da bu tür kredilerin tamamına yakını menkul kıymetleştirilmiştir. İngiltere’de standart olmayan tüm ipotek kredileri menkul kıymetleştirilmiştir ve ikinci sınıf ipotek kredisi veren kurumların tek fon kaynağı sermaye piyasalarıdır.

Bütün bunların sonucu olarak, yatırımcıların ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesine olan güveni azalmıştır. Birinci sınıf ipotek kredilerine dayalı menkul kıymetleştirme hacmi de bu gelişmelerden etkilenerek düşüş göstermiştir. Bu nedenle yatırımcı güveninin tekrar sağlanması için menkul kıymetleştirme sürecinde değişiklikler yapılması tartışılmaya başlanmıştır.

Kurallara uygun olmayan ve düşük standartlarda açılan ipotek kredilerinin, menkul kıymetleştirme sürecini yöneten kurumlar, düzenleyici otoriteler ve yatırımcılar tarafından

dışında aracıların (mortgage broker) fayda gördüğü ve bu aracıların kredi standartlarını çok fazla önemsemediği belirtilmekte ve düşük kredi standartlarının gözden geçirilmesi önerilmektedir. Öncelikle kredi verme aşamasında, kredi kalitesinin artırılması gerektiği belirtilmektedir. Kredilerin vadesi boyunca ekonomik belirsizliklerin yol açtığı riskler yönetilebilmekte, ancak bunların dışında kurallara uygun verilmemiş kredilerin riski ortadan kaldırılamamakta ve bu tür kredilerin tüm riski menkul kıymetleştirme yoluyla yatırımcılara aktarılmaktadır. Hâlbuki bu risklerin kreditörde kalması gerekmektedir (Davidson, 2008).

Menkul kıymetleştirme sürecinde yapılan bazı uygulamalar hatalı sonuçlar doğurabilmektedir. Sözgelimi kredi değerliliğinin artırılması mekanizmaları menkul kıymetleştirme için kurulan yapıları etkinleştirmekle beraber, bu uygulamanın yatırımcılara yeterli ölçüde anlatılmaması risklerin anlaşılamamasına yol açmaktadır. Ayrıca, daha önce ihraç edilmiş olan İTMK’ların, daha karmaşık bir yapı öngören ipotekli teminat yükümlülüklerinin içine alınarak yeniden menkul kıymetleştirilmesi, risklerin ölçülmesini imkânsız hale getirmektedir.

Getirilen önerilerden bir diğeri de menkul kıymetleştirme sürecinde dayanak varlıkların sınıflara ayrılması (kaliteli/kalitesiz veya birinci sınıf/ikinci sınıf şeklinde) uygulamalarının gözden geçirilmesi, basitleştirilmesi ve hatta ortadan kaldırılmasına yöneliktir. İpotek varlıkları özel amaçlı yapılar içinde sınıflara ayrıldığında, kredi değerliliğinin artırılması için üçüncü tarafların garantisini taşımamaktadır. Hâlbuki çeşitlendirilmiş bir kredi havuzu yüksek kredi değerliliğine sahip üçüncü bir tarafın garantisi altında daha güvenli bir yapıya sahip olmaktadır. Diğer taraftan ikinci sınıf varlıkların temsil ettiği menkul kıymetlere, ancak birinci sınıfın menkul kıymetlerine faiz ve anaparaları ödendikten sonra sıra geldiğinden, ikinci sınıfın ödemelerinin erken yapılması için gerçek hayata uymayan çeşitli senaryo yaklaşımlarıyla karmaşık mekanizmalar kurulmaktadır. Bu nedenle de daha az karışık sınıflara ayırma mekanizmalarının geliştirilmesi önerilmektedir (Davidson, 2008).

Geçmiş dönemde yeterli kamuyu aydınlatma yapılmadan çok fazla sayıda ihraç yapılmıştır. Menkul kıymetleştirmenin son aşamasında yatırımcıların kararlarını oluşturduğu tek gösterge derecelendirme notu olmaktadır. Bu araçların ilk ihracının

yanında daha sonra ikincil piyasada verilen alım satım kararlarında daima derecelendirme notu esas alınmaktadır. Bu nedenle üçüncü olarak, yatırımcıların derecelendirme kuruluşlarının verdikleri notlar dışında, kendilerinin analiz kabiliyetlerinin geliştirilmesi önerilmektedir.

Son olarak, menkul kıymetleştirme süreci, içinde çok sayıda taraf, ihraçcı, yapı ve tanım yer aldığından fazla karmaşık bulunmaktadır. Bu karmaşıklık ve standardizasyon eksikliği maliyetleri artırmaktadır. Bu nedenle sürecin içinde yer alan yapılar, kurumlar ve mekanizmaların yarattığı hukuki, operasyonel ve pazarlama maliyetlerinin düşürülmesi önerilmektedir.