İTMK Piyasası ve İkinci Piyasa Kurumları

ABD’de İDMK piyasasında devlet destekli ikinci piyasa kuruluşlarının (Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac) ihraç ettikleri veya garanti verdikleri (agency) ve bunların dışında ihraç edilenler (non-agency veya private label) olmak üzere iki grup İTMK bulunmaktadır.

İkinci piyasa kurumları kendi belirledikleri şartlara uyan ipotek kredilerini, krediyi veren kurumlardan satın almaktadırlar. Daha sonra bu kurumlar ödeme aktarmalı veya teminatlı ipotek yükümlülükleri yoluyla menkul kıymetleştirme işlemi yürütmektedirler.

— İpotek kredilerinin müstakil veya dört konuta kadar olan yapılarda bulunan konutlara verilmesi,

— İpotek kredilerinin tamamı itfa edilen ve 15–30 yıl vadeli krediler olması (ancak değişken faizliler de satın alınabilmektedir),

— İpotek kredilerinin taksitlerinin aylık olması,

—İpotek kredilerinin erken ödenmesi halinde, kredi sözleşmelerinde erken ödeme ücretinin yer almaması,

— İpotek kredisinin konut satın almak için alınması,

— İpotek kredisi tutarının belirlenen limitler içinde olması (2006 yılı için 417.000 ABD Doları),

— Kredi verilirken hazırlanan sözleşme, kredi tipleri, konut özellikleri ve diğer özelliklerin belirlenen kriter ve standartlara uygun olması (Kothari, 2006).

Devlet destekli ikinci piyasa kurumlarından en büyüğü olan Fannie Mae ipotek kredisi veren kuruluşlardan, yukarıda belirtilen özelliklere sahip kredileri satın almakta, devraldığı ipotek kredilerini kendi portföyünde tutabilmekte ya da birleştirerek kredi havuzları oluşturabilmekte, bu ipotek kredisi havuzlarına dayalı menkul kıymet ihraç ederek topladığı fonlarla yeni ipotek kredileri devralabilmektedir. Fannie Mae ipotek kredilerini satın aldığında kredi riskini de üzerine almakta, ancak bu riski ihraç ettiği menkul kıymetlere aktarmamaktadır. Diğer bir deyişle krediyi ilk veren kuruluşun geri ödemeleri garanti etmemesine karşın, Fannie Mae ihraç ettiği kıymetlerin anapara ve faiz ödemelerini yapmayı garanti etmektedir. Bu garanti karşılığında Fannie Mae belirli oranda bir garanti ücreti almaktadır. Krediyi ilk veren kuruluşlar ise, kredinin açılması, geri ödemelerin müşterilerden alınarak Fannie Mae’ye aktarılması ve benzeri konulardaki hizmetleri karşılığında bir servis ücreti elde etmektedirler. Böylece ihraç edilen menkul kıymetler için yatırımcılara ödenen faiz oranına, Fannie Mae’nin aldığı garanti ücreti ve kredi veren birincil kuruluşun aldığı servis ücreti eklenerek, krediyi kullanan tüketicinin ödemesi gereken faiz oranına ulaşılmaktadır (Teker ve diğerleri, 2004).

Fannie Mae tarafından çoğunlukla ihraç edilen menkul kıymetler, yukarıda belirtildiği üzere tüketicilerin faiz ödemelerinin, yapılan kesintiler sonrasında yatırımcılara aktarıldığı ödeme aktarmalı menkul kıymetlerdir. Söz konusu kıymetlerin ödeme aktarmalı olmasının bir diğer sonucu ise, erken kapatılan kredilerin karşılığında ihraç edilen menkul kıymetlerin de erken itfa edilmesidir.Fannie Mae’nin kredi devralma ve menkul kıymet ihracı süreci aşağıdaki şemada özetlenmiştir (Teker ve diğerleri, 2004).

Şekil 4. Fannie Mae Menkul Kıymet İhraç Süreci

Yukarıda yer alan şemada Fannie Mae devraldığı ipotek kredileri karşılığında yatırımcılara ipoteğe dayalı menkul kıymet satışı gerçekleştirmektedir. Buna alternatif olarak aşağıdaki şemada verildiği üzere; Fannie Mae’nin kredi veren kuruluşlara nakit aktarmak yerine bu kuruluşlara devraldığı krediler karşılığında çıkardığı menkul kıymetleri vermesi ve ilgili kıymetlerin kredi veren kuruluşlarca yatırımcılara arz edilmesi de mümkündür (Teker ve diğerleri, 2004).

Şekil 5. Fannie Mae Garanti Süreci

Fannie Mae’nin ihraç ettiği kıymetler malvarlığı havuzu/fon yapısını içermekte, Fannie Mae tarafından oluşturulan fonlar, yine Fannie Mae’nin garantisi altında menkul kıymet ihracını gerçekleştirmektedir. Böylece Fannie Mae’nin iflası gibi bir durumda kredi alacakları fona devredilmiş olduğundan yatırımcıların zarar görmesi önlenecektir. Diğer yandan ilgili kredi alacaklarının ödenmemesi gibi bir durumda, Fannie Mae gerekli ödemeyi yatırımcılara yapacaktır. Aşağıdaki şemada sistemin işleyişi özetlenmektedir (Teker ve diğerleri, 2004).

Fannie Mae tarafından ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler ikincil piyasalarda işlem görmekte ve bu şekilde yatırımcılara likidite imkanı sağlanabilmektedir. Söz konusu kıymetlerin geri ödemeleri devlet güvencesi altında bulunmamaktadır. Ancak ihraç ettiği ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ikincil piyasalarda işlem görmesi, Fannie Mae’nin ilgili kıymetlerin geri ödemelerini garanti etmesi ve Fannie Mae’nin geri ödemeleri gerçekleştirememesi ihtimali karşılığında söz konusu ipoteklerin teminat unsuru oluşturması, Fannie Mae’nin düşük maliyetli fon toplayabilmesine ve kredi veren kuruluşlara ve dolayısıyla kredi kullanıcılarına düşük maliyetli kaynak aktarmasına imkân tanımaktadır (Teker ve diğerleri, 2004).

Fannie Mae faaliyet alanında tekel olmayıp, Freddie Mac ve bu alanda faaliyet gösteren tüm özel sektör kuruluşları ile rekabet halindedir. Freddie Mac, Fannie Mae’ye benzer şekilde yasal düzenleme ile kurulan, sosyal bir misyonu ve bazı imtiyazları olan, sermayesinin tamamı özel sektöre ait olan, Fannie Mae ile aynı yasal düzenlemeye ve denetime tabi olan, aynı alanda faaliyet gösteren ve Fannie Mae ile rekabet eden bir şirkettir.

Ginnie Mae ise ABD Konut ve Kentsel Gelişim Kurumu (Department of Housing and Urban Development) bünyesinde faaliyet gösteren bir kamu kuruluşu olup, herhangi bir ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmemekte; FHA ve VA tarafından sigortalanan kredilere dayalı olarak ihraç edilen menkul kıymetlerin anapara ve faiz ödemelerini garanti etmektedir. ABD’de sadece Ginnie Mae’nin garanti ettiği ipoteğe dayalı menkul kıymetler ABD hazinesinin garantisini taşımaktadır.

İkinci piyasa kurumlarının satın almadığı ipotek kredilerine dayanılarak ihraç edilmiş özel menkul kıymetlere “private label” denilmektedir.

İkinci piyasa kurumları dışında ihraç edilen İDMK’ların dayandığı ipotek kredileri birinci sınıf veya kaliteli krediler (prime), Alt A (Alternatif A) krediler ve ikinci sınıf veya kalitesiz (subprime) krediler olmak üzere üç gruba ayrılmaktadır.

Birinci sınıf (prime) krediler, kredi değerliliğine ve gerekli dokümantasyona sahip olmakla birlikte, ikinci piyasa kurumlarının diğer şartlarına uygun değildir. Bu krediler

büyük tutarlı (jumbo) karakterde veya değişken faizlidir ve “jumbo” ve değişken faizli krediler ikinci piyasa kurumlarının standartlarına uygun değildir.

Alt-A kategorisi ise, tüketicilerin gerekli bilgileri temin etmediği ve dolayısıyla dokümantasyonu eksik olan kredilerden oluşmaktadır. Diğer taraftan bu krediler, kredi/konut değeri oranı % 80’i aşmakla birlikte sigortalanmamış ve sahibi tarafından iskân edilmemiş konutlara verilmiş kredi gruplarından oluşmaktadır.

İkinci sınıf (subprime) kredilerde ise, tüketicinin ya kredi değerliliği çok düşüktür veya tüketicinin kredi kullanımı ile ilgili geçmiş hiçbir kaydı bulunmamaktadır (Kothari, 2006).

Konutla ilgili kredi imkânlarının artırılması ve ipotek piyasasına fon aktarılması amacıyla ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası merkezi hükümet tarafından da teşvik edilmiştir. Piyasada çalışan 3 kamu destekli kuruluş, ikinci el ipotek piyasasına istikrar, güven ve yüksek işlem hacmi sağlamış sonuçta yatırımcıların bu piyasaya ilgisi artmıştır (Alp, 2000).

Yatırım risklerini azaltmak isteyen yatırımcılar, tek bir ipoteğe yatırım yapmak yerine, İDMK satın alarak, ipotek kredilerinden oluşturulan grupların bir bölümüne yatırım yapmayı tercih ederler. Bu durum yatırımcıların tek bir hisse senedine yatırım yapmak yerine portföy çeşitlendirmesi yapmalarına benzemektedir. Tek bir ipoteğe yatırım yapmak yatırımcıyı sistematik ve sistematik olmayan riskle karşı karşıya bırakır. Bu durumdaki riskler, kredi alan kişilerin ipotek kredisini beklenmedik bir zamanda geri ödemesi riski ve kredi alan kişinin almış olduğu krediyi geri ödeyememesi riskidir (Alp, 2000).

Kurum (agency) menkul kıymetleştirme türünde, devlet destekli bu kurumlar aynı zamanda ödeme aktarmalı ipotek teminatlı menkul kıymetlerin en büyük yatırımcısıdır. Bu kurumların kendi ipotek portföylerini büyütmeye yönelik resmi hedefleri bulunmaktadır. Bankalar da ipotekli konut kredilerinin toptan satışı yanında ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin en büyük yatırımcısıdır (Kothari, 2006). Diğer taraftan bankaların yanında portföy yöneticileri de büyük yatırımcılar arasındadır. Sözgelimi bankalar 30 yıl vadeli ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin belirgin yatırımcısı olarak, bu menkul kıymetleri fiyat

marjları ve likiditelerinden yararlanmak için erken ödeme riskine rağmen almaktadırlar (Kothari, 2006) .

Diğer yatırımcılar ise sigorta şirketleri ile emeklilik fonlarıdır. Yatırımcıları daha ziyade kurumsal büyük yatırımcı olmasına rağmen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin piyasası son derece likittir. ABD’de ortalama bir işlem gününde bu menkul kıymetlerin işlem hacmi 100 milyar ABD Doları seviyesindedir (Kothari, 2006).

2.1.4.8. İkinci Sınıf İpotek Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetleştirme