Konut Finansmanı ve Konut Finansmanı Kurumları

Kanunda öncelikle konut finansmanının tanımı yapılmıştır. Bu tanıma göre, aşağıdaki işlemler konut finansmanı kapsamındadır:

Uzun Vadeli Konut Finansmanı Sistemi

K O N U T A L I C I S I KONUT FİNANSMANI KURULUŞU -Banka -Katılım Bankası -Tüketici Finansman Şirketleri -Finansal Kiralama Şirketleri İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞU (5) KREDİ KREDİ SATIŞI Menkul kıymet ihracı (Bilanço içi)

İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler (Banka/ Katılım Bankası) (3) KLASİK FON KAYNAKLARI -Mevduat -Krediler -Sermaye YENİ FON KAYNAKLARI -Kredi Satışı -Menkul Kıymet Satışı KAYNAK AKTARIMI MENKUL KIYMETLER Bilanço içi Bilanço dışı KONUT -Bitmiş -Proje -Konut Teminatlı Kredi -Yeniden Finansman -Eski Kredi KURUMSAL VE BİREYSEL YATIRIMCILAR Menkul kıymetleştirme (Bilanço dışı)

Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler(4) Konut Finansmanı Fonu (1) Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Varlık Finansmanı Fonu (2)

Tamamlanmış Konutlar İçin Verilen Krediler: Yapı kullanma izni olan konutları satın almaları için ipotek karşılığında tüketicilere verilen kredileri kapsamaktadır. Satın alınan konutun yeni veya eski (kullanılmış) olması önemli değildir, yapı kullanma izni olması yeterlidir.

Tamamlanmış Konutların Finansal Kiralanması: Yapı kullanma izni olan konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması da konut finansmanı tanımına dahil edilmiştir. Bu durumda kira ödemeleri tamamlanana kadar evin mülkiyeti kiralayan kuruluşta kalmakta, tüm taksitler ödendiğinde mülkiyet tüketiciye geçirilmektedir.

Proje Kredileri: Konut finansmanı tanımı henüz proje veya inşaat halindeki konutların alınması için verilen kredileri de kapsamaktadır. Bu tür kredilerin de sisteme alınması yeni konut üretimini de teşvik ederek konut arzının artmasında önemli bir rol oynayacaktır.

Konut Teminatlı Krediler: Mevcut durumda konut sahibi olan ancak krediye ihtiyaç duyan kişilerin konutlarını ipotek vererek kullandıkları krediler de tanım kapsamında dahil edilmiştir. Böylece hâlihazırda konut sahibi olan kişiler konutlarını yenilemek ve güçlendirmek için ihtiyaç duydukları kaynağı da bu yolla sağlayabileceklerdir.

Yeniden Finansman Kredileri: Özellikle faiz oranlarının azalmakta olduğu piyasalarda mevcut bir krediyi ödemekte olan tüketiciler, daha düşük faizle yeni bir kredi alıp, mevcut kredilerini kapatabilmekte, böylece daha az faiz öder duruma gelebilmektedir. Bu durum konut finansmanı kapsamındaki krediler için de geçerli olup, kapsam dahilindeki kredilerin yeniden finansmanı için alınan krediler de yine kapsama alınmıştır (Dönmez, 2005).

Yukarıda sayılan kredileri verecek kurumlar da Kanunda düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu tanım doğrudan tüketiciyle işlem yapan mali kuruluşların kimler olabileceğini belirlemektedir. Kanunda bu kuruluşlar bankalar (katılım bankaları dahil) ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri olarak belirtilmiştir. Bu düzenleme ile bankalar yanında konut finansmanında uzmanlaşmış ve

ile rekabetin artırılması hedeflenmektedir. Pek çok ülkede mevduat toplamayan finansal kurumlar ipotek piyasasında faaliyet göstermektedir. Ayrıca finansal kiralama yoluyla konut edinimi de uygulanan bir yöntemdir ve finansal kiralama alacaklarına dayalı menkul kıymetleştirme de önemli bir araç olmaya başlamıştır.

İpotek kredileri piyasasında gerek tüketiciler gerek kredi verenler açısından her finansal ihtiyaca uygun ürünün yeralması, en azından yasal altyapının bulunması gerekmektedir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar hukuki düzenlemelerimiz değişken faizli kredi vermeye imkân tanımamaktaydı. Değişken faizli ipotek kredileri istikrarsız ekonomik ortamlarda tüketici aleyhine olabilmekte, faiz değişimleri önceden belirlenmiş bir endekse bağlanmadığı takdirde de tüketicinin maruz kalacağı riski tahmin etmesi mümkün olmamaktadır. Ancak tüketicilerin gelecekteki faiz oranlarına ilişkin öngörüleri farklılık gösterebilmekte ve düşük faiz oranı öngören tüketiciler için değişken faiz oranlı ipotek kredisi cazip olmaktadır. Üstelik yeni geliştirilen ipotek kredisi türlerinde sabit ve değişken faiz unsurları bir arada bulunabilmektedir. Ayrıca, değişken faizli kredilerde sözleşmenin başında belirlenen faiz oranları, aynı vadedeki sabit faizli kredilere göre düşük olmaktadır.

Kanunda getirilen diğer bir düzenleme de ipotek kredilerinin erken itfa edilmesi halinde erken ödeme ücretinin tüketicilerce ödenmesidir. Düzenleme ile konut finansman kurumları tarafından sabit faiz oranı içeren kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinde kalan anaparanın %2’sine kadar erken ödeme ücreti alınmasına imkân tanınmaktadır. Dolayısıyla konut finansman kurumları borcun erken ödenmesi durumunda, gerekli faiz ve komisyonun indirilerek erken ödeme tarihinde ödenmesi gereken anapara tutarını hesaplayarak, bu tutarın % 2’sine kadar erken ödeme ücreti tahsil edebileceklerdir. Bu değişiklikle, sabit faiz oranı içeren sözleşmelerde, tüketicilerin piyasada faiz oranlarının düşmesi sonucunda sözleşmelerini sona erdirip yeni bir sözleşme yapmak suretiyle elde edecekleri kar ile konut finansmanı kuruluşunun bu işlemden göreceği zararın dengelenmesi amaçlanmıştır. Değişken faiz oranı içeren kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinde ise erken ödeme ücreti uygulanması mümkün değildir.

Erken ödeme ücreti uygulanamaması faiz oranları düştüğünde kullanıcıların her hangi bir yaptırımla karşılaşmaksızın daha düşük faiz oranında kredi kullanarak önceki

kredilerini kapatabilmelerine imkân tanımaktadır. Ancak buna karşın faiz oranları yükseldiğinde kredi verenlerin sözleşmedeki faiz oranını artırma imkânı bulunmamaktadır. Bankaların mevduatlarının ortalama vadesinin birkaç ay olması ve sabit faiz zorunluluğu konut kredilerinin vadelerini sınırlamaktadır. Ayrıca bu durum esas itibariyle konut finansman kurumlarının erken ödeme ve faiz oranlarının düşmesi riskini, daha sözleşmenin başında teklif ettikleri faiz oranına yansıtmalarına ve konut kredisi faiz oranlarının yüksek düzeylere ulaşmasına yol açmaktadır.

3.1.2. Gayrimenkul Değerlemesi

Çalışmanın ilk bölümünde konut finansmanında gayrimenkul değerlemesine üç farklı aşamada ihtiyaç duyulduğu belirtilmişti. Bu doğrultuda Kanunda kredi açılması ve finansal kiralama sözleşmelerinin imzalanması aşamasında konut değerlemesinin bu alanda yetkili kişi ve kuruluşlar tarafından yapılmasının Sermaye Piyasası Kurulu tarafından zorunlu tutulabileceği öngörülmüştür. Söz konusu kişi ve kurumlara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan kişi ve kurumları listeler halinde ilan etme yetkisi Sermaye Piyasası Kuruluna verilmektedir.

Gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulan ikinci süreç ise takip aşamasıdır. Ödenmeyen ve takibe geçilen bir kredide ilgili gayrimenkulün satışı için ihaleye çıkılması öncesinde kıymet takdiri yapılmakta ve bu değerin doğru belirlenmesi ihale ve satış sürecinde büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkulün tespit edilen değeri İcra ve İflas Kanunu uyarınca satışta ulaşılması gereken asgari tutarı belirlemekte, ayrıca bu değerin doğru belirlenmemesine karşı borçluya tanınan şikâyet hakkı yeniden değerleme yapılmasına yol açarak süreci uzatabilmektedir. Kanunda, kıymet takdirlerinin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış şirketler veya Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine göre lisans almış kişiler tarafından yapılması öngörülmüştür. Böylece verilen hizmetin kalitesi artacak, kıymet takdirine itirazlar azalacak, takip süreci kısalacak ve konut finansman sistemine olan güven artacaktır (Dönmez, 2005).

Gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulan üçüncü süreç ise, ipotek kredilerinin konut finansman fonu portföyüne alınması ya da ipotek teminatlı menkul kıymetlere dayanak oluşturan teminat havuzuna dahil edilmesi veya fon portföyüne alınan ya da teminat havuzuna dahil edilen alacakların yeniden değerlenmesi aşamalarındadır. Özellikle

İDMK ihracından önce kredilerin teminatı olan konut ipoteklerinin, uluslar arası değerleme standartlarına uygun değerleme yapan, sorumlulukları ve davranış kuralları bu standartlara uygun; bilgi ve tecrübelerini sınav ve sertifikasyonla ispatlamış kişi ve kurumlarca yapılması, uygun derecelendirme notu alınmasında önemli bir konu olarak ortaya çıkmaktadır.

Bu sebeplerle Kanunda değerleme uzmanlığı faaliyetinin yaygınlaşabileceği öngörülerek, mesleki gelişmenin sağlanabilmesi, değerleme ilke ve kurallarının belirlenmesi, standartların oluşturulması ve lisanslamaya ilişkin faaliyetlerin tamamının veya bir kısmının yürütülebilmesi amacıyla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği düzenlenmiş ve gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanların bu birliğe üye olmaları zorunlu tutulmuştur.

Diğer taraftan bu çalışmanın yapıldığı tarih itibariyle SPK tarafından listeye alınmış 40 gayrimenkul değerleme şirketi bulunmaktadır. SPK ayrıca uluslar arası standartlara uygun gayrimenkul değerleme standartlarını da yayımlamış bulunmaktadır.