İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler

Kanunda ipotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetlere göre daha ayrıntılı düzenlenmiştir. İDMK’lar tüm uluslar arası uygulamalarda çok daha esnek

ve çeşitli ihtiyaçlara uygun alternatif yapılar içinde ihraç edildiğinden, Kanunla verilen yetki çerçevesinde düzenlemelerinin ayrıntılarının SPK tarafından belirlenmesi öngörülmüştür. Buna karşılık tüm kıta Avrupasında “covered bond” markasıyla tanındığından ve düzenlemelerinin de büyük ölçüde harmonizasyonu yoluna gidildiğinden, İTMK’lar Kanun metnine ayrıntılı olarak taşınmıştır. Diğer taraftan SPK, 4.9.2007 tarihli ve 26603 sayılı Resmi Gazetede İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Tebliğini de yayımlayarak konuyla ilgili düzenlemeleri tamamlamıştır. AB düzeyinde İTMK’lar önemli ölçüde yaygınlık gösterdiğinden, düzenlemeleri sürekli geliştirilmekte ve ülkeler bu düzenlemeleri kendi iç hukuklarına büyük bir hızla uyarlamaktadırlar. Düzenlemelerin yakın zamanda tamamlanması, konuyla ilgili tüm gelişmelerin ve tartışmaların mevzuata yansıtılması avantajını sağladığından, ülkemiz İTMK yapısı Avrupada en iyi standartlardan birini oluşturmaktadır. Aşağıda düzenlenen yapı ana hatlarıyla verilmektedir.

—İTMK’ nın niteliği: İTMK, ihraçcının genel yükümlülüğünde bulunan ve teminat varlıklar karşılık gösterilerek, sabit veya değişken faizli, iskontolu veya primli olarak ihraç edilebilen bir menkul kıymet olarak tanımlanmaktadır.

—İhraçcıların nitelikleri: İpotek kredisi veren veya başka bankalardan ipotek kredilerini devralan bankalar ile banka ve finansman şirketi dahil tüm ipotek kredisi verenlerden bunları devralan ikinci piyasa kuruluşları olan ipotek finansman kuruluşları İTMK ihraç edebilmektedir.

—İhraçcının iflas riskinden korunma: İTMK ihracında, ipotek kredileri ihraçcının aktifinde kalmaktadır. Bununla birlikte düzenlemelerimiz uyarınca, İTMK’ların ihracından itfa edildiği ana kadar teminat gösterilen konut kredileri ve diğer teminat varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilememekte, rehnedilememekte, teminat gösterilememekte, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilememekte, iflas masasına dâhil edilememekte, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilememektedir. Ayrıca teminat varlıklarla ilgili her türlü nakit akışı için bir banka nezdinde ihraççının diğer hesaplarından ayrı olarak bir hesap açılması zorunlu bulunmaktadır. Dolayısıyla varlıklar ihraçcının aktifinde kalmakla beraber, yasal olarak İTMK sahiplerinin lehine tam bir koruma sağlanmış olmaktadır.

—Teminat varlıkların niteliği: Teminat varlıklardan konut kredilerinin anapara ve faiz geri ödemelerinin ihraççı tarafından ipotekle teminat altına alınması, konutun piyasa değerinin hesaplanmış olması, değerlemesinin SPK tarafından lisanslanmış değerleme uzmanlarınca yapılmış olması, ipotek edilen konutun deprem ve diğer doğal afetlere karşı sigorta edilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca kamu borçlanma araçlarıyla nakit de ikame varlık olarak teminata dâhil edilebilmekte ve teminat varlıkların döviz ve faiz kuru riskine karşı türev araçları da bulundurabilmektedir. Kredi değerliliğinin artırılması amacıyla ipotekli ticari krediler de teminat varlıklar arasına alınabilmekte, ancak bu kredilerin gayrimenkul değerine olan oranının en fazla % 50 si teminat olarak hesaplanmaktadır.

Benzer şekilde, ipotekli kredilerin konut değerine oranının % 75’ine kadar bölümü teminat kabul edilerek, ipotek değerindeki değişmelere karşı korunma sağlanmış olmaktadır.

İpotekli ticari kredilerle diğer ikame varlıkların fon portföyüne oranı % 15 ile sınırlandırılmış bulunmaktadır.

—Uyum ilkeleri: Uyum ilkeleri, İTMK sahiplerine yapılacak faiz ve anapara ödemeleriyle, teminat varlıklarının değeri arasında karşılaştırma yapmak amacını taşımaktadır. Bu ilkelerden birincisi, teminat varlıkların nominal değeri ile İTMK ların toplam nominal değerlerini karşılaştırmakta ve sonucunda teminat varlıkların nominal değerinin fazla olması amaçlanmaktadır. İkinci ilke, teminat varlıklardan elde edilecek faiz gelirinin İTMK sahiplerine ödenecek faizleri karşılaştırmakta, faiz gelirlerinin ödeneceklerden fazla olmasını zorunlu tutmaktadır. Nihayet üçüncü ilke de, teminat varlıklardan elde edilecek faizlerin vadeleriyle, İTMK’lara ödenecek faizlerin dönemleri arasında fark bulunacağından, her iki grubun net bugünkü değerinin hesaplanmasını ve faiz gelirlerinin net bugünkü değerinin ödeneceklerden % 2 daha fazla olmasını gerektirmektedir.

Teminat varlıkların net bugünkü değerlerinin hesaplanmasında, bu varlıklardan beklenen nakit akımlarının, kamu borçlanma araçlarının getirilerinden hesaplanan getiri eğrileri (yield curve) dikkate alınarak iskonto edilmesi gerekmektedir. Ancak 5 yıldan daha

uzun vadeli ipotek kredilerine uygun hâlihazırda bir getiri eğrisi bulunmadığından, bu vadelerde İTMK ihracında problem yaşanabilecektir.

Diğer taraftan ipotek kredilerinin net bugünkü değer hesaplamalarında, kredilerin erken ödenme oranlarının tahmin edilerek, beklenen faiz kaybına varsa erken ödeme ücretinin eklenmesi gerekmektedir. Aksi halde teminat varlıklarla yükümlülükler arasında uyumsuzluk doğabilecektir. Bununla birlikte İTMK sahiplerine yapılacak faiz ve anapara ödemeleri, teminatların varlığından bağımsız olarak aynı zamanda ihraçcının genel yükümlülüğü olduğundan, erken ödeme veya temerrüt/kredi riski yatırımcı açısından sorun yaratmayacaktır.

—Teminat sorumlusu: İTMK ihracıyla ilgili kural ve esaslara uygunluğun gözetiminin, ihraçcı dışında yeterli bilgi ve tecrübeye sahip üçüncü bir kişi tarafından yapılması tüm İTMK düzenlemelerinde genel bir prensip olarak yer almaktadır. Bu kapsamda düzenlerimizde de teminat sorumlusu yeralmakta ve teminat sorumlusunun bağımsız denetim kuruluşları arasından seçilmesi gerekmektedir. Teminat sorumlusu, teminat varlıklarının mevcudiyetini, varlıkların aranan şartları taşıdığını incelemekle ve teminat uyum ilkelerinin uygunluğunu denetlemekle sorumlu bulunmaktadır.