İpotek Finansman Kuruluşu

Konut finansman kurumları, kimi zaman kredi portföylerinin düşük hacmi nedeniyle menkul kıymetleştirme maliyetlerini karşılayacak ölçek ekonomilerine sahip bulunmamaktadır. Ayrıca bu maliyetler karşılansa bile çıkarılacak menkul kıymetin toplam tutarı piyasa beklentilerinin altında kalabilmektedir. Son olarak da kredi veren kurum menkul kıymetleştirme için yeterli tecrübe ve bilgi birikimine sahip olmayabilmektedir. Bu nedenlerle krediler oluştuğu konut finansman kurumunun aktifinden çıkarak, menkul kıymetleştirme işini yürütecek başka bir kuruma devredilmektedir. Devir, bazı durumlarda menkul kıymetleştirme amacı taşımamakta, krediyi oluşturan kuruma kredi teminatları karşılığında likidite desteği sağlanması ve belirlenen vade sonunda kredilerin oluştuğu kuruma iade edilmesi veya kredilerin satın alınarak likidite sağlanması amaçlarından birine yönelik de olabilmektedir.

Menkul kıymetleştirme yoluyla İDMK ihracı dışında, ipotek teminatlı menkul kıymet ihracında, teminat varlıkların kalitesi ve kredi değerliliği yanında, ihraçcı kuruluşun tüm faaliyetlerinden kaynaklanan riskler de dereceleme faaliyeti için önemli olduğundan, daha düşük bir derece notuna sahip kredi veren, alacaklarını daha yüksek derece notuna sahip bir ihraçcıya devrederek kendisini fonlama imkânına sahip bulunmaktadır.

Bu ihtiyaçlara yönelik olarak bu çalışmanın birinci ve ikinci bölümünde bahsedildiği üzere bazı ülkelerde ipotek piyasasında ikinci piyasa kurumları oluşturulmuş bulunmaktadır. Bu kurumlar ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi için kanal (conduit) fonksiyonu görmenin yanında, devralacakları kredilerin şartlarını belirleyerek konut finansman sisteminin standardizasyonunu da sağlamaktadır.

Tüm bunların yanında, ABD gibi bazı ülkelerde varolan devlet destekli ikinci piyasa kurumları kendi ihraç ettikleri menkul kıymetlere çeşitli garantilerle destek verebilmekte, bu kurumların ihraç ettiği menkul kıymetler en yüksek derece notuna sahip olabilmektedir.

Kanun, yukarıda ifade edilen ve piyasa gelişmeleri çerçevesinde duyulacak ihtiyacın hukuki altyapısını oluşturmak maksadıyla ikinci piyasa kurumu olarak ipotek finansman kuruluşlarını tanımlamış bulunmaktadır. İpotek finansman kuruluşları, ipotek kredilerilerinin devralınması, devredilmesi, yönetilmesi ve bu kredilere dayanılarak veya teminat gösterilerek İDMK ve İTMK ihracı yapmaya yetkili bulunmaktadır. İpotek finansman kuruluşlarının, mevduat toplamayan bir finansal kurum olarak örgütlenmesi amaçlanmıştır. Nitekim bu kurumların sermayelerinin Bankalar Kanununda kalkınma ve yatırım bankaları için belirlenmiş sermayeden az olmaması gerekmektedir. Ancak ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve faaliyetlerinde, devletin açık veya örtülü herhangi bir desteği veya garantisi verilmemiş bulunmaktadır.

Ekonomik ve toplumsal maliyetleri ile kaynak tahsisine etkisi ayrıca incelemeye değer bulunmakla beraber, ABD’deki sisteme benzer şekilde bu kurumların faaliyetlerine açık veya örtük devlet desteği veya garantisi verilmesi halinde, gayrimenkul sektörü hızla büyümekte, kredi hacmi artmakta ve menkul kıymetleştirme yolunda önemli bir mesafe katedilmiş olmaktadır. Bu tür kurumlar devralacakları kredilerin standartlarını belirleyerek

konut finansman sistemine disiplin getirmektedir. Çalışmanın ilk bölümünde verilen Güney Kore, Meksika, Malezya ve Kolombiya örneklerinde de ikinci piyasa kurumları konut finansman sisteminin geliştirilmesinde önemli bir rol oynamışlardır.

Hukuki altyapısı kurulmuş olmakla birlikte, ipotek finansman kurumlarına ihtiyaç duyulup duyulmayacağı ve ihtiyaç halinde faaliyetlerinin boyutu konusunda bu aşamada bir tahmin yürütülmesi mümkün bulunmamaktadır. Kanun uyarınca, bankalar dâhil konut finansman kurumları ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı için konut finansman fonu kurabilmekte ve bankalar da ipotek teminatlı menkul kıymet ihracında bulunabilmektedir. Bu durumda, ipotek kredisi portföy hacimleri menkul kıymetleştirme veya İTMK ihracının maliyetlerini karşılayamayacak ölçüde düşük olan ve mevduat dışında yeni kaynak arayan konut finansman kurumlarının ipotek finansman kuruluşlarına ihtiyacı bulunacaktır. Ayrıca konut finansmanı konusunda yetkilendirilmiş tüketici finansman şirketlerinin, mevduat toplama imkânları bulunmadığından yeni kaynaklara ulaşmak için kredi portföylerini devredecekleri kurumlar gerekebilecektir. Diğer taraftan ipotek kredisi hacmi yüksek olmakla birlikte, faaliyetlerini sadece kredi verme işlemlerine odaklamak isteyen ve mevduat, İDMK veya İTMK yoluyla kaynak sağlamayı ve bunların yönetimini maliyetli bulacak konut finansman kurumlarının da ipotek finansman kuruluşlarına ihtiyacı olabilecektir.

Diğer taraftan, çoğunlukla sosyal amaçlarla imal ettiği konutları taksitle satmakta olan Toplu Konut İdaresinin (TOKİ) bir menkul kıymetleştirme kanalı olarak bu kurumlara ihtiyacı olabilecektir. TOKİ taksitle konut satmakta, bu taksitlerden kaynaklanan nakit akışlarını, kendisi bir finansal kurum olmadığından yeni fon kaynakları yaratmak üzere menkul kıymetleştirilememektedir. Bu alacak havuzlarının yurt içinde ve yurt dışında menkul kıymetleştirilmek üzere bir finansal kuruma devredilmesi sözkonusu olduğunda, ipotek finansman kuruluşları uygun bir çözüm olarak ortaya çıkmaktadır.

Devletin ipotek finansmanı kuruluşuna ve bu kuruluşun ihraç edeceği menkul kıymetlere açık veya örtük desteği ve garantisi bulunmadığından, ipotek finansman kuruluşunun kurucu ve ortaklarının güçlü ve muteber finansal kurumlardan teşekkül etmesi ve risk yönetimi dâhil yönetim sistemlerinin yüksek kalitede olması gerekmektedir. Sadece menkul kıymetleştirme işlemi yapacak ipotek finansmanı kuruluşunun yüksek bir

özsermayeye ihtiyacı bulunmamaktadır. Ancak İTMK’ların faiz ve anapara ödemeleri ihraçcının genel yükümlülüğünde olduğundan, İTMK ihraç edecek ipotek finansmanı kuruluşunun, iyi bir derece notu için yüksek özsermayeye sahip olması gerekebilecektir. Bu durumda ipotek finansmanı kuruluşuna ortak olacak finansal kurumlar, tahsis edecekleri sermayenin maliyeti ile menkul kıymetleştirme veya İTMK ihraçları için kendilerinin katlanacakları maliyetleri mukayese edecekler ve bunun sonucunda ipotek finansman kuruluşuna ortak olma kararına ulaşacaklardır.