Özel İnşaatlarda Ticari Kazancın Tespiti

Özel inşaatlar kişi yada kurumların kullanmak yada satmak üzere kendi adlarına yaptıkları inşaat işleridir. Yapanın kendi adına inşaat işini yapması esastır.

Kendi nam ve hesabına apartman inşa edip daire, kat ve dükkan halinde satanlar, bu inşaata kendi arsaları üzerine yapabilecekleri gibi, kat karşılığında belirli sayıda daire, kat veya dükkan vermek kaydıyla da başkalarına ait arsa üzerine de yapabilirler110_{.1999 yılından önce kendi arsasına bina inşa edenlerin kazanları ticari}

kazanç sayılmazken bu tarihten sonra inşa edilen dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda diğer kazanç ve iratlar olarak vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Bu kişilerin vergi dairesine kayıt olmayacakları ve dolayısıyla gelir vergisi beyanı vermemeleri söz konusu iken, çalışan işçileri için sosyal güvenlik kaydı dosyası açtırılması ve asgari işçiliği bildirmeleri yeterli görülmüştür. Ancak belirtildiği üzere 5 yıldan önce satılması durumunda diğer kazanç ve iratlar olarak beyan edilmesi gerekmektedir111_.

Özel inşaat işletmeleri aynı zamanda, kanunlara uygun bir şekilde kendi nam ve hesaplarına mesken veya işyeri olarak kullanıma mahsus yapılar inşa eden ve bunları ticari bir organizasyonla satan işletmelerdir. Esas itibariyle bu işletmeleri inşaat taahhüt işi yapan işletmelerden ayıran en önemli özellik, yapıları kendi nam ve hesaplarına yapmalarıdır. Özel inşaat işletmeleri inşa ettikleri konut veya işyerleri olarak pazarlamak suretiyle satarlar ve bu satıştan elde ettikleri kar işletmenin ticari kazancını oluşturmaktadır112. Özel inşaatların herhangi bir kıymet imali ve satışından farklı bulunmadığından,kazancın yıllık olarak maliyetle satış bedelinin karşılaştırılması suretiyle tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir Bu durum, söz konusu işletmelerin yapının inşası için gerekli temel girdi olan arsanın tedarik edilmesini zorunlu kılmaktadır. Ülkemizde yoğun olan ve genelde müteahhitlerin arsa payı karşılığı daire ve dükkan verdiği aralarında noter aracılığı ile yaptıkları bir

110 _{Yahya ARIKAN, “İnşaat ve Kooperatif İşletmelerine Vergi Ve Muhasebe Uygulamaları”} http://malicozum@iSMMMo.org.tr, (Erişim:05.12.2008).

111 _{Kazım GÜZELLER,“Özel İnşaatlarda Gelir Vergisi”, http://www.muhasebenet.net,} (Erişim:07.03.2009).

112 _{Özlem MUZAFFER, “Özel İnşaat İşletmelerinin Özellikleri”,Maliye Postası, S:652, Yıl:29, 2007,} s.74.

72

sözleşmeye dayanır. Daire ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan bu inşaatlarda kazanç bunların teslim ve satışı halinde kar ve zarar hesaplanarak vergilendirilir113_.

Özel inşaat işleri GVK. md. 42 kapsamına girmediğinden bu işletmeler kar veya zararın tespitinden işin bitimini beklemeksizin yıllık esasta vergilendirilirler. Müteahhit inşaat devam ederken yaptığı satışlar için fatura kesmişse vergiyi doğuran olay meydana gelmiş olur ve ticari kazanç sayılarak ilgili yılda beyan edilir. Özel inşaat işinde sağlanan gelirin dairelerin ve dükkanların satıldığı yılda beyan edilmesi gerekir. Bu satış gerçekleşmediği sürece de kar ve zarardan söz edilemez. Yapılan daire ve dükkanların tümü aynı yıl içinde satılmışsa kar veya zarar toplam satış bedeli ile toplam maliyet karşılaştırılarak, aynı yılda satılmamışsa satılan kısım ile ilgili satışın yapıldığı yılda yine satış ile maliyet karşılaştırılarak veya inşa edildiği yılda satılmamışsa stok olarak maliyet bedeli ile değerlendirilmesi gerekmektedir. Özel inşaat işletmeleri her yıl verecekleri beyannamelerde o dönem yapılan satışlardan elde edilen geliri ile aynı dönemin gider ve satış maliyetlerini karşılaştırarak tespit ettikleri kar veya zararlarını beyan ederler. İnşaat taahhüt işletmeleri ile nam ve hesabına yapı inşa edilen işveren arasında istisna akdi hükümleri geçerli iken, özel inşaat işletmelerinde böyle bir akit bulunmaz; bu işletmelerde işletme ile müşteri arasında düzenlenebilen satış akdi hükümleri uygulanır114_.

Özel inşaat işlerinde kazancın tespitinde özellik taşıyan istisnai durumlardan biri,gayrimenkulün satılmayıp elde kalması halinde kazancın tespitine ilişkindir. İkinci istisnai durum, inşaatla ilgili defter ve belgelerin tutulmadığı yada gerçeği yansıtmadığı durumlarda inşaatın safi kazancının tespitine ilişkin durumdur.

2.1.2.1.1. Elde Kalan İnşaatların Ticari Kazancının Tespiti

Müteahhitler inşa ettikleri ancak bittiği yılda satamamış oldukları özel inşaatlarının nasıl değerlemeye tabi tutulacağı hususunda metrekare maliyet bedeli ile stoktaki kalan inşaatların hisse sayısını çarpmak suretiyle stok değerlemesi yapmak mümkündür. Örneğin, toplam metrekaresi 10.000 olan bir apartmanda stokta kalan daire ve dükkanların hisse adedi 2000/10.000, metrekare maliyet bedeli

113 _{Dn. Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu 08.04.1998 tarih ve Esas no:1987/35, Karar no:1988/25,} 01.04.2005 tarih ve Esas no:2004/229, Karar no:2005/55, (MUZAFFER,a.g.m.,s.75).

73

ise 600.- TL. olsun. Stok maliyeti bu iki rakamın çarpımı suretiyle bulunur. Bu da, (2000 / 10.000) x 600.- = 120.-TL.

Daire ve dükkanların bulunduğu konum farklılığı göz önüne alınmadıkça, maliyetin tespiti yapıldığında, sakıncalar doğabilecektir; yüzölçümleri aynı olan daireler, değer yönünden farklılık arz edebileceği halde maliyeti eşit çıkabilecektir. Örneğin, dairenin manzarası, katı, satış sırasında dairenin değerini farklılaştırabilecektir. Bu durumda defter kayıtlarından çıkarılacak defter maliyetini stoktaki dairelere ve dükkanlara uygulamak, gerek gelir vergisi gerek VUK hükümleri yönünden en doğru yol olarak görülmektedir.Kanuni kayıtların mevcut olduğu durumlarda bunlara uyulmasının zorunlu olduğu bilinmektedir.

2.1.2.1.2. İnşaat Maliyetinin Tespitine Olanak Bulunmayan Hallerde Ticari Kazancın Tespiti

Defter ve belgelerin tutulmadığı ve elde edilen gelirin beyan olmadığı, dolayısıyla inşaat maliyetinin tespitine olanak bulunmadığı hallerde safi kazancın tespiti şu şekilde yapılmaktadır. İnşaat incelenerek arsanın yeri, büyüklüğü, malzeme ve işçilik masrafı, kat ve daire sayısı, maliyeti etkileyen diğer faktörler de göz önüne alınarak maliyetin tespitinden sonra doğacak sonuca göre bir karar verilmesi mümkün değil ise, ve ya mükellefin yurt dışında olması nedeniyle bilirkişi incelemesine gerek duyulan proje ve plan sağlanamaması hallerinde ticari kazancın tespiti, satış bedeli üzerinden piyasa cari kar haddi uygulanması yoluna gidilecektir. Bu durumda piyasa cari kar oranı olarak yüzde 20 esas alınacaktır 115 _.