2.2 Gayrimenkul Piyasasına Dair Kavramlar ve Olgular
2.2.6 Geliştirme Karı
Gayrimenkul geliştirme şirketlerini gayrimenkul yatırımı yapmaya iten başlıca dinamikler, geliştirme kazancı (development gain) ve sermaye birikimidir.(capital growth) Geliştirme kazancı daha kısa dönemli ve yap-sat işlemini, sermaye birikimi ise uzun dönemli ve kira yoluyla birikim sürecini kapsamaktadır (Moricz ve Murphy [32]). Geliştiriciler yeni projelerini inşa etmek veya projelerin alım satımını yapmak için sermayeye ihtiyaç duyarlar. Sermaye borç olarak dışsal kaynaklardan veya öz kaynak olarak daha önce geliştirmiş oldukları projelerden elde edilen artık sermayeden sağlanır. Gayrimenkul geliştirme şirketinin asıl amacı yeni yapılar inşa etmek suretiyle, elindeki sermayeyi yeni alanlarda risk alarak kullanarak geliştirme kazancı elde etmektir. Geliştiricilerin bu davranışı sermaye birikimine olanak sağlar ve gayrimenkul varlıklarının üretiminin temelini oluşturur. Her başarılı proje geliştiricinin farklı lokasyonlardaki daha büyük ölçekli projelerle ilgilenmesine olanak sağlar.
46
Tipik olarak yapsatçı geliştiriciler gayrimenkullerini elinde uzun dönemli tutmak için yeterli sermayeye sahip değillerdir. Projeler tamamlandıktan sonra gayrimenkul kullanıcılarına veya diğer yatırımcılara satılır. Diğer yandan bir holding bünyesinde yer alan gayrimenkul şirketleri daha büyük ölçekli gayrimenkul işlerine girişebilmekte ve geliştirdikleri gayrimenkulün sahipliliği kendinde tutabilmektedir.
Bir gayrimenkulün üretiminde elde edilen getiriler üç ana bileşenden oluşmaktadır. Bu bileşenler gayrimenkulün değerini arttırır veya azaltır.
Geleneksel artı değer; yapının içinde hapsolmuş emek gücüdür. Bu inşaat
faaliyetlerindeki işçiden, mimara, plancı, mühendis, danışma kadar olan diğer profesyonelleri de kapsamaktadır.
Pazarlık kazancı (Negotiation Gain); imar değişikliği, yoğunluk artırımı yoluyla
kamudan pazarlık yolu ile elde edilen kazançlardır.
Piyasa kazançları; yapının, gayrimenkulün zamanla piyasa değerinin artması veya
azalması ile gerçekleşmektedir.
Geliştiricinin her bir geliştirmeden elde ettiği kar yani artık sermaye onun geliştirme ve mevcut gayrimenkulü alıp-satma işlemlerine devam etmesini mümkün kılar. Ayrıca gayrimenkul eğer gelir üreten özelliğini koruyorsa, geliştirici düzenli bir zeminde kira geliri de sağlar. Yeni bir üründe artık değer ve pazarlık kazancı önemli iken, alım satım ve kiralama ile gelir elde edilmesinde piyasa kazançları önemli bir rol oynamaktadır. Diğer yandan alım-satımın (acquisition) farklı bir değer yaratması yani değişim değeri yaratması da mümkündür. Harvey [30], sermayenin bitmiş bir üründe donduğunu zaman meta olarak var olduğu söyler. Fakat sermaye değer yüklü olduğundan, sürekli olarak para sermayeye dönüşmek zorundadır. Farklı noktalardaki ve farklı zamanlardaki piyasa fiyatları arasındaki farklılık değişim değerini yaratır. Bu enflasyon, artan kira gelirleri ve değerleri yolu ile gerçekleşir.
Geliştirme ve alım-satım/biriktirme aslında bir paranın iki yüzüdür. Gayrimenkul şirketleri ikisini de stratejileri bağlamında kullanabilirler. Genel olarak yapı döngüsünde yukarı yönlü harekette geliştiriciler geliştirmeyi, alım-satım-kiralama işlerine tercih ederler. Örneğin ofis piyasasında, ofis mekânı için talep yükseldiğinde boşluk oranları
47
azalmakta ve kira değerleri artmaktadır. Mevcut ofis piyasasında alım-satım oranı daha az gerçekleşir. Esas olarak geliştirme işi yapılır. Piyasa durgunluğa girdiğinde ise geliştirme faaliyetleri azalır ve daha ciddi daralma zamanlarında geliştirme işi tamamen durur. Birçok gayrimenkul geliştirme şirketi ve gayrimenkul sahipleri boşluk oranlarının artması ve kira oranlarının düşmesi nedeniyle finansal sıkıntılarla karşı karşıya gelir.
48
BÖLÜM 3
TÜRKİYE EKONOMİSİNİN YENİDEN DÜZENLENMESİ SÜRECİNDE
GAYRİMENKUL PİYASASINA BAKIŞ (1980-2010)
1980 sonrasında İstanbul metropoliten alanında yeni bir birikim modeli ve gelişme çizgisini yansıtan yapılaşma süreci, Türkiye’nin ekonomi ve sosyal politikalarında radikal dönüşümler ve uygulamalarla birlikte gerçekleşebilmiştir.Bu bölümde ilk olarak bu karşılıklı ilişkiyi anlayabilmek için 1970’li yıllardan başlayarak dışa açılma ve finansal serbestleşme uygulamaları altında Türkiye ekonomisinin geçirdiği evreler anlatılmaktadır. Bu evreler büyüme, kriz ve istikrar salınımlarına göre ayrıştırılmıştır.
İkinci kısımda ise bu süreçte gayrimenkul piyasasında sermaye birikim sürecini kolaylaştıran yasal düzenlemeler ve sonuçları değerlendirilmektedir.
3.1 1980 Sonrası Türkiye Ekonomisinin Yeniden Düzenlenmesi ve Sürecin Dönüm Noktaları
Dünya kapitalizmi 1970’li yıllarla birlikte içine girdiği aşırı birikim krizini neo-liberal politikalarla aşmaya çalışırken, yeniden yapılanma sürecinin yarattığı yeni birikim modeli ve gelişme çizgisi Türkiye’nin de ekonomi politikalarında radikal dönüşümler ve uygulamalarla birlikte gerçekleşmiştir. Bu dönemde toplumsal üretim ve tüketimin tüm alanlarında serbestleşme politika ve uygulamalarıyla değişimler yaşanmıştır. Daha önce içe dönük ithal ikameci birikim modeli yerini dışa açık ihracata yönelik birikim modeline bırakmıştır.
49
Bu sürecin en önemli sonucu, dünya kapitalizmi ile daha hızlı bütünleşme gayretindeki Türkiye ekonomisinin 1990’lardan itibaren şiddeti gittikçe artan istikrarsızlık-yapay büyüme-kriz-istikrarsızlık döngüsü içine girmiş olmasıdır (Yeldan [2], Altıok [56]).
Türkiye’de 1960’lara kadar liberal iktisat politikaları uygulanarak kamu yatırımları altyapıya yöneltilmiş ve özel sektörün gelişmesi için uygun bir ortam yaratılmaya çalışılmıştır. Ekonomik hedeflerin temelinde sanayileşme yer almasına karşın, 1955’lere kadar tarım ekonomide belirleyici olmuştur. Yabancı sermaye teşvik edilmiş özel kesimin dış kaynak ve kredilerden yararlanması sağlanmış ve kurulan sanayi tesislerine özel yatırımın katılımı teşvik edilmiştir. Tarımda Marshall uygulamaları ile makineleşme süreci hızlanmıştır. 1958 yılında uygulamaya konulan istikrar programı ile devalüasyon yapılmış kamunun ürettiği mal ve hizmetlerin fiyatları arttırılmış ve ihracat teşvik edilmiştir (Saygılı vd. [45]).
1960-1980 arası dönemde ithal ikamesine dayalı sanayileşme stratejisine yönelme ile birlikte yoğun biçimde üretim malları üreten ara malı ve tüketim sanayi sektörlerinin ülke içinde ikamesi gündeme gelmiştir. Bu süreçte kamu müdahaleleri önemli rol oynamıştır. Kamu sektörü öncülüğünde hızlı bir yatırım programı devreye sokulmuştur. Ulusal sanayi ithal mallardan kota ve yüksek tarife oranları ile korunarak, ulusal sanayi burjuvazisine bu koruma rantları aktarılmıştır (Yeldan [2]). Tüketim ve ara malların ithalatına getirilen kısıtlarla özel sektör için karlı bir iç pazar oluşturulmaya çalışılmıştır. Bu dönemde Türk Lirasının değeri ve reel ücretler yüksek, reel faizler ise düşük, hatta negatif tutularak sermaye yoğun yatırımlar özendirilmiştir. Uygulanan maliye, gelirler ve para politikalarıyla bir yandan iç pazar ölçeğini büyütmek için iç talebin arttırılması yoluna gidilmiş, diğer yandan tarım sektöründen sanayi sektörüne kaynak aktarılmaya çalışılmıştır. Özel sektör yatırımlarının sübvansiyonu yanında, gerek altyapı gerekse de imalat sanayi yatırımları ile kamu kesimi sermaye birikimi sürecinde önemli rol oynamıştır (Saygılı vd. [45]).
Devletin mal ve işgücü piyasalarına kamu işletmeleri ve yatırım tercihleri yoluyla yoğun müdahalesine dayalı bu birikim modeli, 1977 yılından itibaren ciddi düzeyde döviz finansman krizine sürüklenmiştir.
50
Ekonominin lokomotifi olan sanayide düşen kar oranları kredi genişlemesi, dış borçlanma ve özellikle işçi dövizleriyle sağlanan dış kaynak girişleriyle ithalatın sürdürülmesi sağlanarak önlenmeye çalışılmıştır. Fakat parasal genişleme enflasyonu hızlandırmış, dış kaynak girişlerinin durma noktasına gelmesi ile de döviz darboğazı yaşanmıştır (Altıok [56]).
Kriz 1980 yılında gerçekleştirilen dışa açılma ile sona erdirilmiş ve büyüme stratejisi önemli bir dönüşüm geçirmiştir. İthal ikameci büyüme stratejisi terk edilerek dışa açık büyüme stratejisi uygulamaya konulmuştur. 12 Eylül 1980 askeri darbesi öncesinde açıklanan 24 Ocak Kararları sonrasında Türkiye dışa açık, ihracata dayalı büyüme stratejisini benimsemiştir.
Dönüşümün temelinde üretim sürecindeki çelişkilerin artması sonucu sermayenin yoğunlaşması ve değersizleşmesi; sermaye birikim sürecinin tıkanması yatmaktadır. Bu çerçevede piyasa ekonomisinin kurumsallaşması yönünde adımlar atılmıştır.
1980 sonrası dönemin gelişimini belirleyen üç süreç vardır; ilki finansal serbestleşme çerçevesinde geliştirilen araçların çoğunluğunu kamu kesimi açığının finanse edilmesi için yaratılan menkul değerlerin oluşturmasıdır. İkincisi Türk Lirasının yabancı para birimleri ile ikamesinin doğurduğu tehdit; üçüncüsü ise spekülatif kısa vadeli sermaye hareketlerinin ulusal finans piyasalarında ve giderek reel ekonomide neden olduğu istikrarsızlıktır (Yeldan [2]).
Ekonomistler, 1980 sonrasını ortak özelliklere sahip olsa da politikalar ve uygulanan ekonomik programlar nedeniyle alt bölümlere ayırmaktadır (Altıok [56], Boratav [57]).