Gayrimenkul Piyasasında Sermayenin Artan Yoğunluğu

1991-2000 arası dönemde merkezi hükümet koalisyonlarla yönetilmiştir. Bu hükümetler yeniden yapılanma sürecinin taşıyıcısı olmaya devam etmiştir. Ülkenin finans piyasaları uluslararası kısa vadeli sıcak paranın spekülasyonuna açılmıştır. Büyümenin kaynakları önceki döneme kıyasla daha yüksek oranda faiz getirisi ile cezp edilen kısa vadeli yabancı sermaye girişlerine bağlanmıştır. Bankacılık sektörü çok hızlı ve sağlıksız bir biçimde büyümüş, ulusal tasarruf eğilimi düşerek tüketim ve ithalat hacmi genişlemiştir.

Türkiye en önemli krizlerinden 1994 mali krizini yaşamıştır. Enflasyon, döviz ve faizdeki artışlar sonrasında Türk Lirası en büyük değer kayıplarından birini yaşamıştır. Ülke sermayesi TÜSİAD çevresi de dahil olmak üzere esas faaliyet karından çok faiz ve repo gelirleri ile büyümüştür. Kaynaklarını farklı alanlara dağıtmış olan holdingler sanayiden, turizme, konuta ve finansmana; iç pazardan ihracata yatırımdan ticarete yönelmişlerdir.

1990-2000 arası dönem, 1980’lerde temeli atılan sermaye birikim sürecinin toplumsal yaşamda ve mekanda belirginleştiği bir dönem olmuştur. İstanbul tüm bu gelişmelerin merkezinde yer alan kent olarak bir dizi yeni düzenlemeye maruz kalmıştır.

Gayrimenkul sektöründe yoğunlaşan sermaye büyümeye ve örgütlenmeye başlamıştır. 1990'lı yılların sonunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) kuruluşlarının hukuki altyapısı oluşturulmuş ve GYO'lar borsada işlem görmeye başlamıştır. Böylece sektöre önemli bir finansman kaynağı yaratılmıştır. Yatırımcılara büyük gayrimenkul projelerine

106

katılabilme olanağı sağladığı, sektörün kurumsallaşması ve şeffaflaşması açısından önemi vurguları ile sürekli desteklenmiştir. Bununla birlikte şirketlerin ve bankaların mevcut mülklerini vergi avantajı ve diğer istisnalar ile değerlendirdikleri zayıf hacimli halka açık şirketler olmuştur. GYO şirketleri zaman içinde daha çok gayrimenkul geliştiriciliğine yönelmiş, giderek artan bir şekilde konut ve alışveriş merkezi yatırımlarına da yönelmeye başlamışlardır.

1980-1990 döneminde kamu desteğiyle oluşmaya başlayan piyasa, 1990-2000 döneminde özel sektörün etkinleşmesiyle gelişmeye başlamıştır. 1980’lerde gayrimenkul sektöründe kurumsallaşmış bir yapıdan söz etmek mümkün değilken, 1990’ların ikinci yarısından itibaren GYO’ların kurulması ile birlikte kurumsallaşma yönünde ilk adımlar atılmıştır.

Kentte bu dönemde hızlı bir şekilde yeni kapalı yerleşim alanları, ofis blokları, alışveriş merkezleri, beş yıldızlı oteller inşa edilmiştir. Bu dönemde müteahhitlik şirketleri gayrimenkul geliştirme şirketlerini kurarak gayrimenkul piyasasında aktif hale gelmiştir. Bir önceki dönemde müteahhit olan ve toplu konut siteleri inşa eden firmalar konsepte sahip ‘gayrimenkul projeleri’ üretmeye başlamıştır. Bu süreçte müteahhitlik şirketlerinin oluşturduğu geliştirici grubun kentsel mekanın üretimi yoluyla oluşan artı değeri keşfetmesi etkili olmuştur. Toplu konut projeleri ile deneyim kazanan firmalar, orta üst ve üst gelir gruplarının yaşam ve eğlence mekanlarını belirleme yeteneği göstermişlerdir. (Çizelge 6.3, Şekil 6.4)

107

Çizelge 6. 3 1991-2000 yılları arasında gerçekleşen gayrimenkul projeleri

Projenin Türü Projenin Adı

Devlet destekli toplu

konut projeleri Ataşehir, Soyak Yenişehir, Bahçeşehir

Özel konut siteleri

Marmara Evleri, Güzel Şehir, Aqua City, Park Maya, My City, Bağlarbaşı Evleri

Özel villa siteleri

Kemer Country, Alkent 2000, Kasaba, Atlantis Konutları, Beykoz Konakları, Marmara Villaları, Optimum Evleri, Ardıçlı Evleri, Demirciköy Dört Mevsim Evleri

Residence Polat Tower

Alışveriş merkezleri Tepe Naitulus, Kartal M1 Real AVM

Çok katlı ofis yapıları

İş Kuleleri, Tekfen Tower, Tatlıcı Kuleleri, İhlas Plaza, Koza İş Kuleleri, Nida Kule, Acarlar Kavacık İş Merkezi, Nurol Maslak Plaza, Maya Meridien, Park Towers, Giz 2000, Spring Giz, Beybi Giz

Karma kullanımlı yapılar Akmerkez, Metrocity, Mayadrom, Akaret Sıraevler

108

Projeler kent merkezi ile yakın çevrisinde yığılmış ya da aradaki gecekondu, sanayi ve kentsel kullanım alanlarını atlayarak orman ve tarım alanlarına doğru yayılmıştır.

Kentin ilk ve yüksek katlı ofis binaları inşa edilmeye başlanmıştır. Büyükdere aksında yer alan boş alanlar ve sanayi alanlarından boşalan alanlar üzerinde geliştirme faaliyetleri yoğunlaşmıştır. Taksim-levent metro hattının devreye girmesi gelişmenin yönlenmesinde etkili olmuştur. Büyükdere aksı Maslak’a uzanacak şekilde ofis ve karma projeler ile birlikte dolmaya başlamıştır.

Ulaşım altyapısının köprüler ve bağlantı yolları ile geliştirilmesi gayrimenkul projelerinin yayılmasına olanak sağlamıştır. 1980 öncesinde kentsel nüfus Avrupa Yakası’nda yoğunlaşırken, köprülerin kullanıma girmesiyle birlikte nüfus yoğunluğu kıtalar arasında Anadolu lehine değişmeye başlamıştır. Avrupa ve Anadolu Yakası’nın kıyı şeridinde yoğunlaşan orta ve orta-üst gelir grupları yeni projelerlerle kuzeye doğru sıçramaya ve yayılmaya başlamıştır.

Bu bölgelerde projelerin gelişimi kolaylaştıran diğer dinamik ise planlama sürecidir. Mücavir alan sınırları içinde nüfusu 2000 kişiyi aşan köy yerleşmelerinde Belediye Kanunu çerçevesinde belde belediyelerinin kurulması ve İmar Kanunu kapsamında plan onama merciinin de belde belediyesi olması kapalı siteler olarak gelişen adalar yaratmıştır. Metropoliten analizlere ve büyüme stratejilerine dayanmayan aksine çelişen “plan” kararlarıyla hızlı bir dönüşüm-yapılaşma başlamıştır. Büyükşehir Belediyesi Kanunu 2004 yılında yeniden ele alınarak yeniden düzenlenmiştir. Düzenleme il sınırının Büyükşehir Belediye sınır olarak belirlenmesi ve belde belediyesi statüsünün kaldırılarak tüm ilin Büyükşehir çatısı altında toplanmasını sağlamıştır. 1999 depremi kent dışında gerçekleştirilen projelerin en önemli pazarlama satış argümanını oluşturmuştur. Avrupa Yakası’nın kuzey ormanlarına komşu Göktürk Köyü’nde Kemer Country projesi başlamıştır. Alarko Büyükçekmece Gölü’nün çevresinde tarım alanı içinde Alkent projesini, Tepe İnşaat Özel Orman Alanı içinde Beykoz Konaklarını, İş Bankası ve Koray İnşaat Ömerli Barajı çevresinde Kasaba ve Optimum projelerine başlamıştır.

Kent içinde Büyükdere Aksı, Ulus, Akatlar ve Etiler semtleri prestijli konut alanları olarak yapılaşmaya devam etmiştir. Büyükdere aksında karma kullanımlı yüksek katlı

109

projeler yer alırken, Ulus ve Etiler semtleri boğaz manzarası, köprü bağlantıları ile prestijli şehir içi konut alanlarına dönüşmüştür. Kentin ilk karma kullanımlı projesi Akmerkez uzun bir dönem boyunca orta ve üst gelir grupları için kentin en önemli yaşam mekanını oluşturmuştur. Maya ve Büyükhanlı firmaları projeleri ile öne çıkan firmalar olmuştur.

Kamu desteği ile toplu konut uygulamaları bu dönemde de devam etmiştir. Emlak Bankası A.Ş. Ataşehir projesinin doğu ve batı bölgelerini kapsayan plan uyarınca 1990’lı yıllarda Doğu bölgesindeki konut alanlarının tamamını kar+maliyet modeli ile Tekfen, Tepe ve Baytur’un da yer aldığı müteahhitlik şirketlerine yaptırmıştır.