Gayrimenkul ve Finans Sermayesinin Artan Entegrasyonu

Sürdürülebilir olmayan gayrimenkul piyasasına ülke ekonomilerinin bağımlılığı finans piyasaları ve gayrimenkul geliştirmenin artan entegrasyonu birçok araştırmacının ilgisini uyandırmış ve çeşitli perspektiflerden açıklamalar yapılmıştır (Beauregard [12], Ball [13], Coakley [14], Pryke [48]).

Beauregard [12], Harvey’in yapılı çevreye sermayenin akışında finans sermayesinin önemi üzerine olan bu yorumunu yapılı çevredeki yatırım için yeni bir mekanizmanın belirtisi olarak yorumlamıştır. Gayrimenkule yatırım, üretim alanı dışındaki karlı yatırım fırsatları için arayış aşırı birikime geçici bir cevap olmayıp, sermayenin düşen kar oranları ile mücadele etme eğilimi olarak gerçekleşmektedir. Finans çevrimi artan şekilde üretim alanından bağımsızlaşmakta ve ikinci çevrimin otonomluğunu giderek arttırmaktadır.

Yapılı çevreye yatırım, gayrimenkulün kullanım ve değişim değeri ikiliğinden kaynaklanmaktadır. Yatırımcı ve kullanıcı piyasa arasındaki fark büyük bir oranda bu ikiliğe dayanmaktadır. Bu ilişki statik olmayıp, gayrimenkul piyasasında genişleme dönemlerinde bütün türdeki gayrimenkullerin değişim değerleri kendilerini ihtiyaç yani kullanım değeri olarak sunmaktadır (Coakley [14]). Gayrimenkulün bu ikili yapısı, 1980’lerde yaşanan iki gelişmeden etkilenmiştir. İlki hizmetler sektöründe özellikle finans sektöründe yaşanan yenilikler, ikincisi ise yeniden düzenleme ile finans sermayesini sınırlayıcı düzenlemelerin kaldırılma dalgasıdır. 1980’lerde gayrimenkule olan talepteki büyüme hem yatırımcılar hem de kullanıcılardan kaynaklanmıştır. Gayrimenkul piyasalarıyla finans piyasaları artan biçimde birbirine geçerken, piyasa bu piyasalardaki değişimlere daha hassas hale gelmiştir. Gayrimenkulün değişim değeri ile

36

kullanım değeri arasındaki ilişki koparken, gayrimenkul finansal bir varlık gibi davranmaya başlamıştır.

Harvey’in hayali sermaye (fictitious capital) üzerine olan düşüncesi de sermayenin kentleşmesi ile ilgili tartışmalara katkı sağlamıştır. Harvey hayali sermayeyi herhangi bir meta işlemi ile ciro edilmemiş para sermayesinin akışı olarak tanımlamıştır (Harvey [30]). Sermaye krediler vasıtasıyla gelecekteki getirilere önceden ulaşabilmektedir. Harvey’in bu çalışması finans kuruluşlarının neden gayrimenkule yatırım yaptığının anlaşılması açısından önemli bir bakış sağlamaktadır. Çünkü arsaya ilerideki bir değer için yatırım yapılmaktadır.

Gayrimenkulün bu finansal yapısı onun emeklilik fonlarının ve diğer kuruluşların yatırım portfolyolarında yer almasını sağlamaktadır. 1970’lerde İngiltere gibi gelişmiş piyasalarda, gayrimenkul uzun dönemli getiri sağlamak için en uygun araç ve yine enflasyona karşı bir önlem olarak görülmüştür (Fainstein [34], Pryke [48]). Hatta 1980’lerden itibaren finans piyasalarının dünya ölçeğinde serbestleştirilmesi yeni finansman biçimlerini ve finans ürünlerinin ortaya çıkmasına uygun koşullar yaratmıştır. Gayrimenkul menkulleştirme yoluyla (GYO’lar, İpotekli Konut Kredileri, Gayrimenkule Dayalı Menkul Kıymetler vd) Yine bu süreç gayrimenkul piyasası ile finans piyasası arasında finansal bağlantıların derinleşmesine olanak sağlayan bir zemin sağlamıştır.

Dipasquale ve Wheaton [20], gayrimenkul ve finans piyasaları arasındaki ilişkiye Neo- klasik yaklaşımla bir açıklama getirmiştir. Gayrimenkul piyasası birbiri ile ilişkili iki piyasadan, mekân (space) ve varlık-değer (asset) piyasalarından oluşmaktadır. Mekân ve yatırım varlığı olarak gayrimenkulün bu ikili yapısı en net biçimde gayrimenkul sahipleri tarafından kullanılmadığı zamanlarda görülebilir. Gayrimenkul mekan olarak, kullanıcılarından başka yatırımcılar arasında da alınıp, satılıp ve değiştirilebilir bir üründür. Bu işlemler ise varlık (asset market) veya sermaye piyasasında (capital market) gerçekleşir ve mekânın varlık fiyatını (asset price) belirler. Bu iki piyasa arasında birçok önemli bağlantı bulunmaktadır.

Mekân kullanıcısına ait olduğunda iki farklı piyasa oluşmaz. Sanayi ve konut yapılarında görülen tipik bir durumdur. Varlığı satın alma ve mekânın kullanımı satın alma birleşik

37

tek bir karardır. Bu koşullarda katılımcıların niyetlerini ve piyasa davranışını yöneten güçler aynıdır. Konut alımlarında, hane halkının ödeyebileceği yıllık ödeme, onun aylık gelir düzeyi tarafından belirlenir. Bununla birlikte sermaye piyasasındaki koşullar hane halklarının bu yıllık ödemelerini satın alma fiyatına nasıl dönüştürdüğünü belirler. Eğer faiz oranları düşük ve enflasyon yüksek ise, aileler yıllık ödeme güçleri değişmemesine rağmen daha yüksek fiyatları ödemeye istekli olacaktır. Bu yatırım niyeti yatırımcı içinde aynı olacaktır.

Gayrimenkul sabit sermaye metası olduğundan, üretimi ve fiyatları varlık veya sermaye piyasasında belirlenir. ABD’de konut fiyatları büyük oranda, kendi konutuna sahip olmak isteyen hane halkı büyüklüğüne ve bu sahiplilik için ne kadar konutun uygun olduğa bağlıdır. Aynı şekilde alışveriş merkezlerinin değeri kaç adet yatırımcı kendi mekânına sahip olmak istiyor ve yatırım yapılabilecek ne kadar alışveriş merkezi var olduğuna bağlıdır. İki durumda da, kendi varlıklarına sahip olmak isteyenlerle birlikte talep artışı fiyatları yükseltirken, artan mekan arzı fiyatları düşürecektir (Dipasquale and Wheaton [20]).

Varlık ve mekân piyasaları arasındaki ilişki iki noktada kesişir. İlki, gayrimenkul piyasasında belirlenen kira değerleri gerçek değer için talebin oluşmasında esastır. Çünkü yatırımcılar varlığı satın alırken esasında son değeri (terminal value) ve gelecek gelir akımını satın alırlar. (Capitalizasyon oranı ve Yield Beklentisi) Piyasada kiralarda gerçekleşen değişimler, sermaye piyasasında varlık için olan talebi hemen etkiler. İkinci bağlantı; iki piyasasında inşaat sektörü kanalıyla oluşmasıdır. İnşaat artar ve arz büyürse varlık piyasasında sadece fiyatlar düşmez, gayrimenkul piyasasında kiralarda aynı zamanda düşer. Bu süreç yatırımcı piyasasına yansır ve kar ve getiri beklentilerini yeniden tanımlanır.