Dünya Finansal Krizi ve Türkiye (2007-2010)

1970'ler sermayenin merkezden çevre ülkelere doğru kaçmaya başladığı bir dönemdir. Aşırı biriken para ile birlikte üretken ve ticari sermayenin belirli mekânlarda özellikle erken kapitalist ülkelerde değer kaybetmesini önlemek için dünya ölçeğinde bu sermayelerin değerlenme koşulları hazırlanmıştır (Akın [61]). Bu dönemde bir önceki dönemde geçerli olan para sisteminin kırılması ve petrol krizlerinin getirdiği birikimle sermaye, üretimden dolaşıma, spekülasyona doğru kaçmaya başlamıştır. Bu ticari sermaye dışında mali ve üretken sermayenin de uluslararasılaşmasının artmasıdır. Bu süreç sermayenin uluslararasılaşması eğilimlerine karsı duran engellerin, özellikle de ulusal devlet sınırlarının uluslararası serbestleşme ile azaltılması ile mümkün olmuştur. 1980'lerin başında bu dışarı kaçma mekanizması borç kriziyle kilitlenmiştir. 1980 sonrasında sermaye çevre ülkelere ve mali alana yönlenirken, mali sermaye ve banka sermayesi güçlenerek mekân ve zaman düzenleme kararlarında başat hale gelmiştir. 1980'den itibaren sermayenin ama özelde mali sermayenin dolaşımını hızlandıracak yönetme politikaları gündeme girmeye başlamıştır. 1990’larda "yükselen piyasalar" (emerging markets) kavramı ortaya çıkmıştır. Mali sermayenin önü açılarak, dünya üzerindeki dolaşımını serbestleştirilerek daha önce ulaşamadığı tüm mekânlara daha hızlı ulaşmasının yolları açılmıştır. Bütün bu yeniden düzenleme ya da mekân düzenlenmesi süreci 1990'ların sonunda çözülmeye başlamıştır. Mali küreselleşmenin çevre ülkelerde oluşturduğu ilk mali köpük Asya kriziyle patlamıştır. Kriz sonrasında FED

57

daha korunaklı pazarlara dönmeye başlayan mali sermayeyi teknoloji sektörüne, borsaya, giderek de konut piyasasına ve çeşitli özendirici tedbirlerle tüketime yönlendirmeye başlamıştır. Bu süreç teknoloji sektöründe bir köpük oluşmasına yol açmıştır. Bu köpük 1999-2001 yılında, borsalarda yüzde 40’a ulaşan gerilemelere yol açarak patlamıştır. 2001'in başına gelindiğinde bütün büyük ülkelerde ve sektörlerde kapasite fazlasıyla karşı karşıya kalınmış ve bu fazlalığın, nasıl ve nerede emileceği önemli hale gelmiştir. FED, patlayan borsa köpüğünden açığa çıkan enerjiyi bu kez inşaat ve kredi sektörüne yönlendirmiştir. FED’i buna zorlayan etkenin kapasite fazlası sorunu (aşırı üretim/arz fazlası, vb.) bağlamında gündeme gelen depresyon tehlikesi olmuştur (Yıldızoğlu [47], Bağımsız Sosyal Bilimciler [59]).

2007’ye gelindiğinde, ABD’de yıllar itibariyle artan gayrimenkul fiyatlarındaki aşırı fiyat artışlarının düşüşü ile başlayan ve 2006 yılından itibaren ipotekli konut kredilerinin geri ödemelerinde yaşanan sorunlarla devam eden süreçte, kredi veren kuruluşlardan menkul kıymet ihraç edenlere kadar ve aslında bir bütün olarak finansal sistem çözülmüştür. Kriz konut piyasasında oluşan kredi köpüğünün patlaması ile birlikte ortaya çıkmıştır. 2007’de ABD’de düşük kaliteli konut kredileri piyasasında başlayan kriz hızla, önce ABD mali sistemi, sonra da dünya ekonomisi içinde yaygınlaşmaya ve giderek derinleşmeye başlamıştır. ABD gayrimenkul piyasaları kaynaklı kriz küresel krize dönüşmüştür.

Krizin kökeninde “Menkulleştirme” (securitization) süreci yer almaktadır. Teoride riski olduğunca dağıtarak azaltmayı amaçlayan sistem gerçekte, dünyanın geri kalanını dolandırma mekanizmasına dönüşen bir buluş olmuştur (Bağımsız Sosyal Bilimciler [59]).

Menkulleştirme gayrimenkul gibi likit olmayan, sabit metaların likit ve hareketli hale getirilmesine dayanmaktadır. Yerel bir meta iken ulusal ve uluslararası finansal bir araca dönüşmüştür (Gotham [62]).

Konut kredi sisteminde iki tip piyasa söz konusudur. Birincil piyasa finans kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden oluşmaktadır. Bu piyasada çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınmaktadır. Birincil piyasada yer alan konut finansman kuruluşlarının işlevi, alıcılara konut kredisi sağlamak ve konut kredilerinin

58

teminatını teşkil etmek üzere aldığı ipotekleri menkul kıymetleştirerek İpotek Finansman Kuruluşu’na satmaktır. İkincil piyasada kredi veren kurum, alacağını nakde dönüştürmek için ipotek senetleri karşılığında menkul kıymet ihraç ederek ikincil piyasalarda fon fazlası olan yatırımcılara satmakta, bu şekilde yeni kredilerin finansmanında kullanacağı fonlar yaratmaktadır. Böylelikle kredi veren kuruluş 20-30 yıl beklemeden verdiği krediyi nakde çevirebilecek ve sistem kendi kendisini finanse ederek daha uzun vadeli ve ucuz finansman kaynağına ulaşabilecektir. Bu kredileri satın alan ipotek finansmanı kuruluşu ise bu menkul kıymetleri yurtiçi veya yurtdışındaki yatırımcılara satmaktadır.

Bu sistem 2007 yılına gelindiğinde çökmüştür. Konut kredileri piyasasında riski göz önüne almadan her isteyene verilmeye başlayan NINJA (no income, no job, no asset) kredilerine yol açmıştır. Konut finansman şirketleri verdikleri kredileri ipotek temelli bonolara çevirerek menkulleştirerek bankalara satmışlar, bankalar da bunları paketleyerek yeniden satılmışlardır. Sigorta şirketleri bu paketleri sigorta ederek AAA reytingine ulaşmalarına olanak sağlamış ve dünyanın öbür tarafındaki bir banka, belediye, emeklilik fonu, hatta okul fonu gibi yatırımcı kurumlar da bu AAA kâğıtları almıştır. İlk mali zorlukta temerrüde düşecek NINJA olarak adlandırılan kredilerin ödenmemesi ile birlikte kriz patlak vermiş ve hızla dünya ölçeğinde mali piyasalara daha sonra da reel ekonomiye sirayet etmiştir (Bağımsız Sosyal Bilimciler [59]).

Dünya ölçeğinde küçülme ülke ekonomisini de kapsamıştır. Ülke ekonomisi hızla küçülmüş ve yabancı sermaye girişleri önemli oranda daralmıştır. Türkiye’de finans piyasalarının henüz çok gelişmiş olmaması, ipotekli konut kredi sistemi kapsamında ikincil piyasaların gelişmemiş olması dolayısıyla kredilerden kaynaklı bir kriz yaşanmamakla birlikte, kriz dünya ekonominin küçülmesi ile birlikte Türkiye’de derinleşmiştir.

3.2 1980 Sonrasında Gayrimenkul Piyasasında Sermaye Birikim Sürecinin Yapılandırılması

1980 öncesinde finans piyasaları henüz gelişmemiş ve finansal araçlar bu kadar çeşitli değildir. Rantiyenin gayrimenkul dışında yöneleceği alanlar oldukça sınırlıdır. 1980 sonrasında ise finans kapital ve rantiye yatırımcı sermaye için önemli rol oynamaya

59

başlamıştır. Sermaye sanayiden, turizme, konuta ve finansmana; iç pazardan ihracata yatırımdan ticarete yönelmişlerdir.

1980 öncesinde gayrimenkul, tüccar-sanayici için kurulacak fabrikalar için gerekli alan ihtiyacı açısından ve yine gelecek dönemde genişleme yatırımları için stoku gerekli bir girdidir. Ayrıca sektörde girdi sağlama konusundaki belirsizlikler ve üretilen malın tüketiminde yaşanan dalgalanmalar nedeni ile sanayiciler depolar kuracağı arsalar da edinmek durumundadır. Gayrimenkulün önemli olmasının diğer bir nedeni ise; şirketin bilançosunda aktifler bölümünde gayrimenkullerin yer alması taşınmaz malların değerine göre kredi veren bankalardan kredi alabilmek açısında önemli olmuştur (Sönmez [63]).

1980 sonrasında ise ülke ekonomisinin yeniden yapılanması sürecinde sermaye için cazip bir yatırım alanı haline gelmesine olanak sağlamıştır. Daha önceki dönem işlevsel ve biriktirilen bir şey iken, bu sefer üretimi ve dolaşımı yolu ile değer kazanılan bir araca dönüşmüştür.

Bununla birlikte gelişmekte olan ülkelerde sabit sermaye yatırımlarının büyük oranda imar işlerine ayrılmak durumunda olması inşaat sektörünü başı başına karlı bir alan haline getirmektedir. İnşaat sektöründe ve bununla bağlantılı olarak gayrimenkul sektöründe temel altyapı yatırımlarının finansman yöntemlerini geliştirmek ve özel inşaatlar için teşvik edici mekanizmalar oluşturulmuştur (Emiroğlu, Ünsal [64]). 1980 öncesinde daha altyapı ve sanayi yapılarına yönelen müteahhitlik işleri, 1980 sonrasında gayrimenkul geliştirme işlerini de kapsayacak biçimde genişlemiştir.

Gayrimenkulün uluslararasılaşması süreci yani gayrimenkule yönelen sermayenin para biçiminde hareketliliği piyasanın büyümesini ve derinleşmesini hızlandırmıştır. GYO’lar, ipotekli konut kredileri, gayrimenkule dayalı finansman araçları, ticari gayrimenkullere verilen banka kredileri gayrimenkul piyasasına yeni bir boyut kazandırmıştır.

Türkiye’de gayrimenkul piyasasının uluslararası piyasalarla ilişkisinin artması 2000’li yıllardan sonra gerçekleşmeye başlamıştır. Finansal sistemin derinleşmesi etkilerinin yanı sıra bu dönemde para sermayenin büyümesinin de önemli etkileri olmuştur. Hızlı bir şekilde sürece adapte olmaya başlayan sektörde çeşitli düzenlemeler yapılmıştır. Bunların en önemlileri doğrudan yabancı sermaye girişi düzenlemeleri, gayrimenkul

60

yatırım ortaklıklarının kurulması ve konut finansman sisteminin kurulmasıdır. Gayrimenkul piyasası, geleneksel yapısından uzaklaşmaya ve finans piyasası ile bağlantıları artmaya başlamıştır. Konut dışında ticari gayrimenkullerin piyasası da büyümeye başlamıştır.