Gayrimenkul Piyasasında Aktörler

Gayrimenkul piyasası ve geliştirme süreci sermaye birikim süreçleri bağlamında ele alınacaktır. Fakat bu mekanizmayı somuta çekebilmek için piyasada genel sermeye hareketleri ve bu hareketlerin yaratan aktörler incelenmeye çalışılmıştır. Gayrimenkul araştırmalarında; yapısal faktörler olarak soyut güçleri analiz edilmesinin yanı sıra, yapının yeniden üretilmesinde aracı olan aktörlerin tanımlanması ve analiz edilmesi çok önemlidir.

Makro ekonomik ve politik olaylar koşulları yaratırken, aktörler sürecin katalizörleri görevini görmektedir. Bu nedenle ekonomik koşullar ile aktörlerin stratejileri ve eylemleri arasındaki ilişkilerin mekânın üretimini açıkladığı yapı-aktör bazlı yaklaşımlar bütünleyici bir açıklama sunabilmektedir (Pryke [52]).

Gayrimenkul piyasasında birçok farklı aktör (oyuncu) yer bulunmaktadır. (Çizelge 2.2) Aktörlerin hepsi geliştirme sürecinde oluşan değer üzerine yoğunlaşmaktadır. Her aktör grubu piyasada gayrimenkulün kullanım ve değişim değerini belirlemenin farklı bir yoluna sahiptir. Geliştirme sürecinden kendileri için özel bir değer çıkarmak için bir strateji izlemektedirler. Mimar dizayn işinin sürekliliğini, geliştirici ise yeni arsa, proje finansmanı ve kullanıcıların bütünü ile ilgilenir. Yatırımcılar risk ve getiri üzerine sürekli daha doğu okumalar yapmak isterken, ajanslar piyasa dinamiklerini yönlendirmek isterler. Böylece ilişkiler ve değerler geliştirme aktörleri arasındaki bir çok kompleks pazarlıklar yolu ile şekillenir.

41

Çizelge 2. 2 Gayrimenkul piyasasında yer alan aktörler ve davranış biçimleri (Guy ve Henneberry [53])

Aktör Bilgi Kaynağı Değerlendirm e Biçimi Geliştirme Amacı Değer Kazanımı Algılama Biçimi

Mimar Deneyimler Tasarım

çözümleri

Şehir bina şekillendirmek

Ücret+ Ün

İmaj/Makine

Geliştirici Yerel bilgi +

İçgüdü Yaratılan artı değer Kentsel alan yenileme Arsa değerini arttırmak Birçok varlık

Kullanıcı İşletme Alan kullanım _oranı Uygun alan

Min. Gider Max. Etkinlik Çalışma alanı/Sembol Yatırımcı Yatırım performansı Karşılaştırılabil ir getiri oranı Sermaye büyütmek / Riski dengelemek Gelir yaratmak/ Sermaye Kazancı Varlıkların sayısallaşması Aracılar, danışmanlar En son işlemler Borçlanma oranı/ Piyasa talebi Piyasa oluşturmak Ücret+ Piyasa Kontrolü Piyasa karşılaştırması

Healey [29], gayrimenkul piyasasında bireysel aktörlerin davranışları etkileyen beş farklı itici güç tanımlamıştır:

• Tüketici Talebi: Hem üretim hem de tüketim sektöründe yer alan arsa ve araziler için olan kullanıcı talebidir.

• Geliştirme kazançları için mücadele; arsa sahiplerinin, geliştiricilerin ve finansal kurumların stratejilerinde belirleyicidir.

• Finansal kurumların yatırım kararları etkileyen dinamikler; bu dinamikler finansın farklı yatırım formlarına, farklı gayrimenkul segmentlerine ve farklı alanlara akışını belirlemektedir.

• Kentsel bölgelerin ekonomik yeniden yapılanma dinamikleri; kentin mekânsal yapısını belirlemektedir.

42

• Rekabet; yerel, ulusal ve uluslararası finansal ve gayrimenkul çıkarları için yarışmadan kaynaklanmaktadır.

Bu itici güçler aktörlerinin eylemlerinin itici gücü olup, piyasanın işleyişinde önemli bir etkiye sahiptir.

Piyasada yer alan ana aktör grupları şunlardır (Harvey [44]),

i. Kullanıcılar

Gayrimenkulün kullanıcıları istek ve ihtiyaçlarına göre gayrimenkulün farklı yönlerini tüketirler. Temel kaygı kullanım değeridir. Kullanıcı ile sahipliliğin aynı olduğu gayrimenkullerde değişim değeri çoğunlukla satın alma anında önemli hale gelir. Kiracılar içinse; değişim değeri kullanım değeri elde etmek için harcanan bir değerdir.

ii. Gayrimenkul Sahipleri

Yatırım amacı ile satın alınan gayrimenkuller gayrimenkulün değişim değerini hedef almaktadır. Gayrimenkul sahiplerinin iki stratejisi vardır; birincisi bir mülkü doğrudan satın alarak ona yatırılan sermayeden bir gelir etmek amacıyla kiraya vermek; ikincisi mülkü ipotek kullanarak satın almaktır. İpoteğin kira gelirleriyle amortisman indirimleri ve vergi kolaylıklarından da yararlanarak ödenmesi ev sahibinin net varlıklarının artmasını sağlamaktadır. Birinci strateji o andaki gelirin (genellikle kısa vadede) azami düzeye çıkmasına yararken; ikincisi varlığın artışını azami düzeye çıkarmaktadır. Seçimi koşullar belirlemektedir. Bu koşullar, gayrimenkule yatırılan sermayenin elverişlilik maliyetinin bütün diğer yatırım biçimlerine oranına ipotek finansmanının elde edilebilirliğine bağlıdır.

Yatırımcıların ofisleri ve alışveriş merkezlerini satın almaları gayrimenkulün değişim değerinden ve değişim değerinin finansal özelliğinden kaynaklanmaktadır. Sigorta, emeklilik ve gayrimenkul şirketleri gayrimenkulleri finansal yatırım aracı olarak talep ederler. Gayrimenkul satın almanın başlıca nedeni gayrimenkulün kira geliri ve sermaye kazanımı biçiminde gerçekleşen yatırım gelirini elde etmektir. Böylece gayrimenkul yatırımında cisimleşmiş değere sahip oldukları gibi, enflasyona karşı sermayelerini korumuş olurlar. Finansal yatırımlar yeni artık değerin yaratılmasını değil, mevcut artık değerin yeniden dağılımı içerirler.

43

iii. Aracı Kurumlar

Değişim değeri elde etmek içim piyasada hareket ederler. Alım satım ya da aracılık işlerinden komisyon alarak kar sağlarlar. Gayrimenkul piyasasında el değiştirme miktarını yükseltme güdüsü taşırlar. Piyasadaki girişimciler için eşgüdüm işlevi görürler. Böylece edilgen bir eşgüdümcülükten başlayıp, piyasa faaliyetini teşvik etmeye hatta zorlamaya kadar varan bir süreklilik içinde hareket ederler.

iv. Geliştiriciler

Geliştiriciler, inşaat sanayi ve geliştiriciler kendileri için değişim değeri elde etmek amacıyla başkaları için yeni kullanım değeri yaratma sürecine katılırlar. Toprağın satın alınması, hazırlanması ve inşaat sürecine hazırlanması ve gayrimenkulün inşası değişim öncesinde yüklü sermaye harcamaları gerektirir. Bu sürece katılan şirketler rekabetçi baskı altındadır ve kar sağlamak zorundadırlar. Bu nedenle değişim değeri yararı sağlamak için gerekli kullanım değerlerini ortaya çıkarmak isterler. Örneğin banliyöleşme süreci bunun önemli bir göstergesidir. Emlakçıların iş hacmiyle ilgilendikleri gibi, geliştiriciler de genişleme, yeniden yapılanma ve iyileştirmeyle ilgilenirler. Bu grupların ikisi de kendilerine değişim değeri yarattığı sürece, başkalarının kullanım değeri ile ilgilenirler.

Gayrimenkul piyasasında geliştirme sürecini yöneten ve ilk itkisini veren aktör geliştiricilerdir. Bu nedenle yapılı çevrenin şekillenmesinde önemli bir role sahiptirler. Gayrimenkul piyasasında, geliştiriciler geliştirme sürecine liderlik eden, koordine eden ve inisiyatif alan en önemli aktörlerdir (Beauregard [54]). Geliştirme sürecinde yer alan yerel yönetimler, finansal kurumlar, gayrimenkul aracıları da mekanizmanın işleyişinde önemli bir role sahip olsa da, geliştiriciler geliştirme eylemini gerçekleştirmekte ve piyasa koşulları ve diğer aktörler arasındaki ilişkiler ağını düzenleyicilik işlevini yürütmektedir.

Literatürde gayrimenkul geliştiricileri iki sınıfa ayrılmaktadır. İlki yapsatçı geliştiriciler (trading developers), diğeriyse gayrimenkul yatırım şirketleridir (Property investment companies). Yapsatçı geliştiricilerin esas amacı projeden geliştirme kazancı elde etmektir. Bu amaçla geliştirme sürecinin organizasyonunu üstlenir, projeyi inşa eder ve satarlar. Gayrimenkul yatırım şirketleri ise ürettikleri gayrimenkulü ellerinde tutarak

44

sermaye artışı sağlar ve kira geliri yolu ile kar elde ederler. Ticari geliştiriciler kısa, yatırım şirketleri ise uzun dönemli geliştiricilerdir (Charney [18]).

v. Finansal Kurumlar

Gayrimenkul yatırımlarının belirli ölçeklerde finansman olmadan gerçekleşmesi mümkün değildir. Büyük ölçekli gayrimenkul projeleri, önemli ölçüde ilk yatırım finansmanına ihtiyaç duyar.

Gayrimenkulün inşası için bankaların, sigorta ve emeklilik şirketlerinin, inşaat şirketlerinin ve diğer mali kurumların kaynakları kapsamlı bir biçimde kullanılmaktadır. Bu kurumların bazıları gayrimenkul piyasasına doğrudan bağlı iken, (örneğin ABD’deki tasarruf ve Kredi Birlikleri) çoğunluğu her sektöre hizmet verir ve kaynaklarını ancak diğer yatırım olanaklarına oranla daha karlı ve güvenli olduğu sürece gayrimenkul piyasasına tahsis ederler. Temelde mali kurumların yapmaya çalıştığı kullanım değeri yaratılması ya da sağlanmasının finansmanı yoluyla değişim değeri elde edebilmektir.

vi. Yatırımcılar

Gayrimenkule yatırım, yatırımcılar için birçok koşulda karlı bir araçtır. Gayrimenkulün değişim değerinin süreç içinde değişiminin yarattığı değeri elde edebilmektir. Portföylerindeki yatırım araçlarını çeşitlendirme yoluyla risklerini azaltabilmektedirler. Yatırımcıların gayrimenkulü çeşitlendirme stratejileri de çeşitli yollarla gerçekleşebilir. İlki; doğrudan gayrimenkule yatırımdır. Gayrimenkul projesinin başlangıcında projeyi tamamen veya kısmen satın almayı ya da tamamlanmış bir gayrimenkulü satın almayı tercih edebilmektedir. Dolaylı olarak ise, halka arz olmuş gayrimenkul şirketlerinin hisseleri satın alınmaktadır.

Yatırım aracı olarak gayrimenkulü alternatif yatırım araçlarından (döviz, bono, tahvil ve hisse senedi gibi) ayıran bazı özellikleri vardır. Gayrimenkul yerelleşmiş bir piyasada işlem görmekte ve diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında likiditesi düşük bir yatırım aracıdır. Arzı sınırlı ve heterojen bir yapıya sahiptir. Çoğu koşulda da enflasyon ve vergi açısından koruyucu bir role sahiptir (Akkaya vd.[55]).

45

vii. Devlet Kurumları

Gayrimenkul geliştirme sürecinin gerçekleşmesinde devletin çeşitli kademelerdeki organlarının stratejileri ve kararları önemlidir. Çünkü süreç, mevcut koşullarda verili bir sistemde hayata geçmektedir.

Çoğunlukla gayrimenkul piyasasına müdahale eden devlet kurumlarının, bu müdahaleleri çeşitli yollarla gerçekleşebilir. Kamu eylemi aracılığı ile kullanım değeri üretimi (örneğin kamu konutları yoluyla) bir doğrudan müdahale biçimidir. Ama müdahale çoğunlukla dolaylı yollardan gerçekleşebilmektedir. Vergi kolaylıkları yoluyla değişim değeri etmelerini sağlayarak, karı güvence alarak ya da riski yok ederek mali kurumların, müteahhitlerin ve inşaat sanayinin desteklenmesi biçiminde gerçekleşebilir. Devlet bunu piyasayı destekleyerek kullanım değeri yaratılmasına olanak sağladığını savunur. Fakat bu her zaman bu biçimde gerçekleşmemektedir. Diğer bir müdahale biçimi ise bölgelendirme ve arazi kullanım planlaması ile arazi kullanımına sınırlandırmalar getirmesi ve uygulamasıdır. Yine hizmet, tesis ve ulaşım yollarının önemli bir bölümünü tahsis ederek ve çevreyi düzenleyerek gayrimenkulün kullanım ve değişim değerine dolaylı yoldan katkıda bulunur.