Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kurulması

Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)’na dair ilk düzenleme 1992 yılında Sermaye Piyasası Kanunu ve Vergi Kanunları’nda yapılmıştır. Yatırım ortaklıklarının faaliyetlerinin kapsamını belirleyen 35’inci maddede, "Yatırım Ortaklıkları sermaye piyasası araçları, gayrimenkul, altın ve diğer kıymetli madenler portföylerini işletmek amacıyla kurulan anonim ortaklıklardır." ibaresiyle GYO’ların kurulmasına olanak sağlanmıştır. Daha sonra 22.7.1995 tarih ve 22351 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile çerçevesinde kuruluş, faaliyet ilke ve kurallar, hisse senetlerinin halka arzına ilişkin esaslar düzenlemiştir. Tebliğ ile GYO’ların binalara, arazilere, imar projelerine, gayrimenkule dayalı menkul değerlere ve sınırlı bir kapsamda da olsa, devlet tahvili ya da hazine bonosu gibi diğer sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmalarına izin verilmiştir (SPK [69]).

GYO’lar, dünyada ilk olarak ABD’de 1960’larda ortaya çıkmış ve 1990’larda hızlı bir büyüme yaşamıştır. Türkiye’de yeni bir finansman aracı olarak ortaya çıkışı 1990’ların ortalarında gerçekleşmiştir. Sektörde faaliyet gösteren ilk şirketler Alarko GYO ile Vakıf GYO olurken, 2010 yılı içinde GYO sayısı 17’ye yükselmiştir. (Çizelge 3.3)

Çizelge 3. 3 Halka açık GYO’ların listesi (Sermaye Piyasası Kurulu ve GYODER, 2010)

Halka Açık GYO'lar

Halka Arz Tarihi

Kuruluş Tarihi

1 Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1996 1996

2 Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1997 1996

3 Doğuş-GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1997 1995

4 EGS Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1998 N/A

5 Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1998 1996

6 İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1999 1999

7 Nurol Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1999 1997

8 Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1999 1997

9 Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2002 2000

10 Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2005 1989

11 Pera Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2006 1992

12 Sağlam Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2007 2005

13 Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2007 2006

14 Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2008 1994

15 Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2010 2008

16 TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 2010 2006 17 İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2010 2007

66

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), finansal araçların çeşitlendirilmesi ve gayrimenkullerin piyasa içinde daha likit olarak kullanılabilmesi amacıyla kurulmuşlardır. Prensip olarak menkul kıymet yatırım ortaklıkları ile aynı olan GYO’nun ayırıcı özelliği, portföyünde menkul kıymet yerine gayrimenkullerin ve bunlara dayalı menkul kıymetlerin olmasıdır. İşletmelerin bilançolarında ölü yatırım olarak duran gayrimenkullere hareket yeteneği kazandırılması biçiminde kullanılmaktadır (Çolak ve Alıcı [70]).

GYO şirketleri, halka açılmak suretiyle çok sayıda yatırımcıdan topladıkları kaynakları bir havuzda toplayarak bireysel yatırımcılara kendi tasarruflarıyla gerçekleştirmeleri mümkün olmayan büyük gayrimenkul yatırımlarında dolaylı şekilde pay sahibi olma olanağı sağlamaktadır. Aynı zamanda farklı projelere çeşitlendirilmiş bir portföy mantığı ile yatırım yapılabilmesinden dolayı yatırım riski düşürülebilmektedir. Doğrudan gayrimenkul yatırımlarında kolay olmayan likiditasyon imkânını hisse senetlerinin Borsa'da satılabilmesi yoluyla kolaylaştırmaktadırlar.

GYO şirketleri farklı yönetim stratejilerine uygun olarak bitmiş ve kiralık gayrimenkullere veya geliştirme projelerine veya bunların bir kombinasyonuna yatırım yapabilirler. Esas olarak portföyde bulunan yatırım araçları, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, bina, arsa, arazi, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkuller üzerinde kurulan intifa hakları ve kira gelirleri elde etmek amacı ile yapılan gayrimenkul yatırımları şeklinde sıralanabilir. Hisse senetlerinin halka arzı yoluyla yatırımcılardan toplana paralar bir havuzda toplanarak, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı menkul kıymetlere yatırım yapılmakta ve GYO, portföylerinden elde ettikleri gelirleri ortaklarına aktarmaktadır. (Çizelge 3.4)

67

Çizelge 3. 4 GYO’ların tarihsel konsolide portföy bilgileri (Sermaye Piyasası Kurulu)

Yıl GYO Sayısı Gayrimenkul Gayrimenkul Projesi Kamu Borçlanma Araçları Diğer 1997 2 45.00% 0.00% 0.00% 55.00% 1998 5 84.71% 10.67% 2.72% 1.90% 1999 8 17.62% 65.17% 4.39% 12.82% 2000 8 47.16% 43.87% 3.62% 5.35% 2001 8 72.97% 25.36% 1.12% 0.55% 2002 9 72.80% 23.08% 2.37% 1.75% 2003 9 72.16% 20.09% 5.35% 2.40% 2004 9 90.63% 0.00% 0.00% 9.37% 2005 10 84.86% 0.00% 0.00% 15.14% 2006 11 93.79% 21.00% 6.00% 0.00% 2007 13 82.18% 14.00% 17.54% 14.00% 2008 14 86.75% 3.43% 4.30% 5.52% 2009 14 69.54% 17.44% 4.39% 8.63%

Başlangıç yıllarında daha çok kiralık gayrimenkul portföylerine yatırım yaparak büyüyen GYO şirketleri zaman içinde daha çok gayrimenkul geliştiriciliği fonksiyonuna kaymışlar; bunun sonucunda da portföy yapılarında geliştirme projelerinin oranı yükselmiştir. Ağırlıklı olarak ticari gayrimenkullerden oluşan portföylere sahip GYO’lar giderek artan bir şekilde konut ve alışveriş merkezi yatırımlarına yönelmeye başlamışlardır

GYO’ların sayıları ve portföy büyüklükleri zaman içinde artmıştır. 1999 depremi ve 2001 finansal krizinin de etkisi ile 2003’e kadar daha durağan bir büyüme göstermiştir. Gayrimenkul piyasasında 2004 sonrasında gerçekleşen büyüme GYO piyasasında etkili olmuştur. 2009 yılında GYO sayısı 14’e çıkmış ve toplam portföy büyüklüğü 3.2 milyar ABD dolarına ulaşmıştır. 2008’de başlayan küresel durgunluk ve finans piyasalarında yaşanan daralma İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nı da etkilemiş olmasına karşın, GYO’ların piyasa değerlerinde büyüme gerçekleşmiştir. (Çizelge 3.5)

GYO'lar; şeffaflık, denetim, kentsel gelişmeye katkı kapsamında sürekli olarak ön plana çıkarılan kurumlar olmuştur. Bağımsız ekspertizden başlanarak, fizibilite, proje geliştirme, uygulama ve portföy yönetimi aşamalarında SPK ve İMKB tarafından denetlenen GYO’lar ile piyasada şeffalığın sağlandığı ileri sürülmektedir. Ayrıca GYO'ların kentsel gelişme alanlarında stratejik öneme sahip toplu konut, ticaret ve iş merkezleri gibi büyük ve önemli ticari gayrimenkul projelerinin gerçekleştirilmesinde,

68

sahip olduğu sermaye avantajları ile gayrimenkullerin verimli kullanımına aracı oldukları iddia edilmektedir.

Çizelge 3. 5 GYO’ların tarihsel portföy büyüklükleri (Sermaye Piyasası Kurulu)

Yıl Sayısı Portföy Değerleri Bin TL Milyon $ 1997 2 8,800 43 1998 5 135,799 434 1999 8 418,513 796 2000 8 531,873 792 2001 8 890,575 621 2002 9 1,081,125 661 2003 9 1,179,000 845 2004 9 1,383,000 1,030 2005 10 2,209,000 1,645 2006 11 2,480,857 1,756 2007 13 4,117,754 2,471 2008 14 4,269,388 2,652 2009 14 4,739,856 3,172

GYO’lara bu kapsamda önemli teşvikler sağlanmıştır. Kurumlar Vergisi Kanunu çerçevesinde kurumlar vergisinden istisna olup, kâr dağıtma zorunlulukları da yoktur. ABD’de ise % 90 kâr dağıtma zorunluluğu vardır. 2004 yılında Sermaye Piyasası Mevzuatında GYO şirketlerine ilişkin hükümlerde ciddi değişikliklere gidilmiş ve yatırım alanları genişletilerek yatırımcıların korunması ve kurumsal yönetim ilkelerinin uygulanmasına dair hükümler mevzuata ilave edilmiştir.