Sermayenin aşırı birikim krizi onu yeni yatırım alanları aramaya teşvik etmektedir. Bu arayışın en önemli alanlarından birini dünya genelinde kentsel gayrimenkul piyasası olmuştur. Bununla birlikte sermayenin kentsel mekana ve gayrimenkul piyasasına yönlenmesi sadece aşırı birikim krizinden kaynaklanmayıp, sermayenin sürekli yeni pazarlar ve alanlar arayışından kaynaklanmaktadır. Harvey’in teorisini takip eden çalışmalarda gayrimenkulün kendisinin karlı bir yatırım alanı olduğu ve sermayenin gayrimenkule yönlenmesinin onun içsel dinamiklerinden kaynaklandığı ileri sürülmüştür.
Gayrimenkule yatırımı cazip kılan en önemli faktörlerden biri beklenen geliştirme kazancı veya sermaye birikimi yoluyla gayrimenkulden elde edilen getiri oranıdır. Sermaye sürekli daha düşük getiri ürünlerinden veya alanlarından, daha yüksek getiri
160
ürünlerine ve alanlarına hareket etmektedir. Sermaye sadece çevrimler arasında değil, fırsatlar arasında da hareket etmektedir. Bu fırsatlar finans veya gayrimenkul piyasaları içinde oluşabilir. Bu yüzden gayrimenkul şirketleri genel olarak finans piyasalarını özel olarak ise gayrimenkul piyasalarını sürekli izlerler. Farklı yatırım araçları, farklı gayrimenkul tipleri ve farklı lokasyonlar farklı getiri oranlarına sahiptir. Beklenen getiri şirketin gayrimenkul geliştirme süreci ile ilgili stratejik durumu tarafından belirlenir. Bu gayrimenkule uzun veya kısa dönemli mi yatırım yapıldığı, kiraya mı yoksa satışa mı dönük olduğuna göre çeşitli finansal göstergelerle değerlendirilir. Gayrimenkul piyasası içinde, fırsatlar farklı yatırım biçimleri (satın alma, geliştirme, kiralama vd), ürünler (konut, ticari mülkler), ve lokasyonlar (üretken, verimli alanlardan daha az verimli alanlara) itibariyle değişir.
Bununla birlikte gayrimenkul piyasası esnek bir yatırım alan değildir. Sermaye maksimum getiri kazanmak için belirli bir süre için belirli bir mekânda yuvalanmak durumundadır. Böylece bölünemez, yeri değiştirilemez katı durağan bir varlıkta cisimleşir. Sermaye daha esnek hareket etmek ve bu yuvalanmayı aşmak için gayrimenkulü menkulleştirir. Onu bölünebilir, değiştirilebilir ve daha kolay ticaretini yapabilir hale getirir. GYO’lar, gayrimenkule dayalı finansal diğer araçlar gayrimenkulün likit hale getirilmesini sağlar.
Gayrimenkul yatırım ve geliştirme analizinde birçok faktör birlikte değerlendirilmektedir. Karlılık ve kazanç açısından geliştiriciler, yatırımcılar ve kullanıcılar sürekli karşılaştırma yaparlar. Yatırımcı ilk olarak diğer yatırım fırsatlarındaki karlılık ile gayrimenkulü karşılaştırır. Diğer fırsatlar sadece üretime bağlı olmayıp sermaye piyasalarındaki koşullara da bağlıdır. Gayrimenkul, sermaye piyasası içinde tahvil, bono, hisse senedi döviz gibi diğer sermaye yatırım alanları finansman için yarışır. Diğer fırsatlarla karşılaştırılır, yani finansal araçların getirileri projedeki getiri beklentisine baz oluşturur. Vergilendirme politikaları da yatırım fırsatı olarak gayrimenkulü etkiler.
161
Gayrimenkul piyasasında geliştirici ve yatırımcıların kullandıkları temel finansal göstergeler şunlardır (EVA [89]):
• İndirgeme Oranı (İskonto Oranı): Getiri oranı olarak da adlandırılır. Gelecekte ödenecek veya alınacak parasal bir meblağı bugünkü değere dönüştürmek amacıyla kullanılan bir getiri oranıdır. Teorik olarak bu oran, sermayenin fırsat maliyetini, yani benzer risklere sahip olan diğer kullanım alanlarına yatırıldığında sermayenin kazanabileceği getiri oranını yansıtır. Değerleme ve fizibilite çalışmalarında gayrimenkulün gelirlerinin indirgenmesinde kullanılır ve çoğunlukla risksiz getiri (risk free rate of return) ve risk primi oranının (risk premium) toplanmasından oluşur.
• Risk Primi: Her bir gayrimenkulün içinde bulunduğu piyasa ve rekabet koşullarına göre belirlenir. Gayrimenkulün konumu, niteliği, sektör dinamikleri değerlendirilerek risk primi hesaplanır.
• Net Bugünkü Değer: İndirgenmiş gelirler veya gelir akışları ile maliyetler veya gider akışları arasındaki farkın ölçümüdür. Bir yatırımın yatırım dönemi boyunca sağladığı getirinin piyasa faizi veya kendi faizi ile (iskonto edilmesi), bugüne indirgenmesi sonucu ulaşılan değerdir.
• İç Verim Oranı (IRR): Bir projenin net nakit akışlarının mevcut değerini, sermaye yatırımının mevcut değeriyle eşitleyen indirgeme oranıdır. İç Verim (Karlılık) Oranı, potansiyel yatırımcılar için temel gösterge niteliğindedir. Hem yatırılan sermayenin getirisini hem de orijinal yatırımın getirisini yansıtır. Projenin beklenen getiri oranını bulmak için indirgenmiş nakit akışı analizinde kullanılan iç karlılık oranı, net bugünkü değeri sıfır olarak veren bir getiri oranıdır.
• Kapitalizasyon Oranı (Cap. Rate , Yield): Net işletme gelirini toplam mülkün değerine dönüştürmek için kullanılan değerdir. Bu değer tekbir yılın net işletme geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir orandır. Gayrimenkulün değeri, satış fiyatları ve kiraların hesaplanması piyasadaki talep koşulları, ekonomiden beklentiler ve gelecekteki karlılık ile ilgili spekülasyonlara bağlı olarak yapılır. Projenin maliyetini, proje dizaynı, piyasa araştırmaları, arsa satın alımı, inşaat maliyeti, finansman maliyeti, bakım maliyetleri vd oluşturur. Bu maliyetler
162
ve gelirler kamunun çeşitli kademedeki kurumlarının eylem ve kararlarından etkilenebilir.
Sözü edilen finansal göstergeler kullanıcılar, geliştiriciler ve yatırımcılar tarafından farklı değerlendirilirler. Geliştiricinin kararlarını geliştirme değeri, maliyet ve karlılık üzerine olan beklentileri belirler.
Tüm bu özellikleri ile birlikte gayrimenkul projeleri sosyal/ekonomik/kültürel ilişkiler bütünün bir ürünüdür. Ajansların gayrimenkul piyasasında oluşan fırsatlara ve tehditlere cevap olarak ürettiği strateji ve eylemlerdir. Yapı döngüsü gayrimenkulü üreten sayısız eylemin kümülatif bir yansımasıdır. (Çizelge 7.1)
Çizelge 7. 1 Gayrimenkul piyasasının yapısı (D’arcy and Keogh [27])
Kurumsal çevre Kurumsal organizasyonlar Ajanslar
Politik kurumlar Sosyal kurumlar Ekonomik kurumlar Yasal kurumlar Piyasa Desantralize ve enformal Yasal ve geleneksel haklar
Arazi kullanımı ve geliştirmenin yasal ve geleneksel boyutları Kullanıcılar Yatırımcılar Geliştiriciler Müteahhitler Gayrimenkul hizmet sağlayıcıları Finansal hizmet sağlayıcılar Devlet veya sivil ajanslar
Arsa sahipleri
Kurumsal çevre ve organizasyonlar; piyasanın ve firmaların organizasyonunu etkileyen değerler ve normlar setidir. Bu değerler ve normlar seti süreç içinde sürekli değişir. Bu değişim anlamak için hem daha üst ölçekte bir bakış hem de piyasada aktif olan aktör gruplarını incelemek gerekir. Aktörlerin kompozisyonu, arasındaki güç ilişkileri, yenilikler aktörlerin kurumların norm ve değerlerini sürekli olarak yeniden tanımlamaya çalışır. Bu aktör ve yapı arasındaki karşılıklı ilişkinin doğasından kaynaklanır.
163
Gayrimenkul piyasasında sermaye birikim sürecinin dinamiklerini özetleyecek olursak; • Tüketici talebi; Tüketici talebi potansiyel talebi değerlendirir. Ekonomik büyüme,
demografik yapı, teknolojik değişimler, kültürel değişimler talebin oluşmasını etkiler.
• Geliştirme kazancı; Geliştirme kazancı piyasadaki tüm aktörlerin (geliştiriciler, arsa sahipleri ve finansal kuruluşlar) stratejilerini belirleyen dinamiktir. Geliştirme kazancının yüksek olması piyasada riskin yüksek olduğunu gösterir.
• Finansal kuruluşların yatırım tercihleri ve kararları; Finansal kuruluşların yatırım beklentileri piyasanın en önemli dinamiklerinden biridir. Finansal kuruluşların getiri beklentileri, yatırım süreçlerinin uzunluğu, risk politikaları ve yatırım çeşitlilikleri gayrimenkule olan yatırımcı talebini belirler.
• Kentsel gelişme stratejileri; Kentsel politikalar ve kentsel gelişme stratejileri gayrimenkul piyasasına kamunun yaklaşımını gösterir. Kamu destekleyici ve düzenleyici olarak davranabilir.
Geliştiriciler tüm bu dinamiklerin merkezinde gayrimenkulden ele ettikleri karı sürekli hale getirmek amacıyla geliştirme işini organize eder ve yönetirler.
Geliştirici kar beklentisini üç strateji üzerine kurmaktadır. İlki geliştirme kararı aldığı dönemde oluşmuş fiyatlardır. Proje geliştirmeye konu maliyetler ve gelirler finansal değerlemede kullanır. İkincisini geleceğe dair tahminler oluşturur. Geliştirme süreci boyunca geliştirme maliyetlerinde ve değerlerde oluşabilecek değişiklikler tahmin edilir. Üçüncü olarak ise geliştiricinin alışkanlıkları ve deneyimleri yoluyla oluşturduğu birikimledir. Geliştirici gelecek beklentilerini geçmiş deneyimleri üzerinden şekillendirir. Bu nedenle geliştiricinin davranışı geliştirme sürecinin karakteri üzerinde önemli bir etkiye sahiptir (Antwi ve Henneberry [90]).
2000’lerden itibaren Türkiye’de özellikle de İstanbul’da gerçekleşen değişimin nedenlerinden biri, ülke sermayesinin üretim alanında oluşan aşırı birikim ve değersizleşme tehdidine karşı farklı alanlara yönelmesidir. 1980 sonrasında ise finans kapital ve rantiye yatırımcı sermaye için önemli rol oynamaya başlamıştır. Sermaye sanayiden, turizme, konuta ve finansmana; iç pazardan ihracata yatırımdan ticarete
164
yönelmiştir. 2000 sonrasında enerji piyasası ile birlikte gayrimenkul piyasası önemli bir rol oynamaya başlamıştır. Ayrıca su, sağlık, barınma gibi gündelik yaşamın zorunlu alanları ile kentsel ve doğal çevre ticarileşerek sermaye birikimi mantığı etkisinde yeniden şekillenmektedir. Ulusal ve yerel sermayenin yanı sıra uluslar arası sermayenin de ilgi alanına girmiştir. Avrupa, ABD ve Körfez ülkeleri kökenli yatırımcılar başta İstanbul olmak üzere, Ege ve Akdeniz kıyıları ile Anadolu kentlerinde yeni proje ve arsalara yatırmakta ve yerel şirketlerle ortaklıklar kurmaktadır.