Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi Düzenlemeleri

Türkiye’de gayrimenkul piyasasına yabancı sermayenin girişi iki şekilde gerçekleşmektedir. İlki yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul alımları, ikincisi ise yabancı ya da çokuluslu şirketler tarafından yapılan doğrudan yabancı yatırımlardır (TC. Başbakanlık Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı [65]). Türkiye'de yabancıların gayrimenkul edinimlerini Tapu Kanunu ve Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nda düzenlenmektedir.

AKP iktidarı ile birlikte yabancı yatırımcılar tarafından yapılacak gayrimenkul yatırımları ile ilgili yasal ve vergisel çerçeve yeniden düzenlenmiştir. İlk olarak yabancılar tarafından Türkiye’de edinilen gayrimenkullerle ilgili olarak, Tapu Kanunu’nda bazı değişiklikler yapılmıştır. Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul edinmesi Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. 35. madde 3 Temmuz 2003 tarih ve 4916 sayılı Kanun ile değiştirilmiş ve yabancıların gayrimenkul edinimlerine dair olan birçok sınırlama kaldırılmıştır. Örneğin yasa yabancı gerçek kişilerin yanı sıra yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de taşınmaz edinimi hakkı vermiş, miras yoluyla taşınmaz ediniminde karşılıklılık koşulunu kaldırmış ve köy sınırları içinde taşınmaz edinimi mümkün hale getirilmiştir.

Anayasa Mahkemesi Tapu Kanunu’nun 35. maddesini değiştiren 4916 sayılı Kanunu, Mart 2005’te iptal etmiş olup, daha sonra 35. madde, 5444 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenmiştir. 4916 sayılı Kanun yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul edinmesine ilişkin birçok sınırlamayı ortadan kaldırırken, 5444 sayılı Kanun imar planı, taşınmaz büyüklüğü ile sınırlandırmaların yanı sıra yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi çeşitli yasalara bağlamıştır. Tapu kanununun 2 fıkrası Anayasa Mahkemesi tarafından yeniden

61

iptal edilmiş, yeniden düzenleme ile birlikte 5782 sayılı Tapu Kanunu’nda değişiklik yapılmasına ilişkin kanun 15 Temmuz 2008 tarihinde yürürlüğe girmiştir.1

Bu kanunun değiştirilmiş hali aşağıdaki konuları düzenlemektedir:

• Yabancı gerçek kişiler ya da yurt dışında kurulan yabancı şirketler tarafından yapılan gayrimenkul alımları

• Türkiye’de yabancı yatırımcılar tarafından kurulan ya da yabancı yatırımcıların kısmen sahibi olduğu şirketler tarafından yapılan gayrimenkul alımları (Bu hususu 4875 sayılı kanun düzenlemektedir.)

Yabancı Gerçek Kişiler; Türk vatandaşlarının ilgili yatırımcının ülkesinde gayrimenkul sahibi olabilme hakkının bulunması ve yasal sınırlamalara uyulması koşuluyla, yabancı gerçek kişiler Türkiye sınırları dâhilinde gayrimenkul satın alabilirler. Bu kanun yabancı gerçek kişilerin merkez ilçe ya da yakındaki ilçelerdeki imar planı sınırları dâhilindeki toplam alanın % 10’una kadar sahip olabileceğini de belirtir.

Yabancı Tüzel Kişiler; Yurt dışında kurulan yabancı tüzel kişilikler sadece Petrol Kanunu, Turizm Kanunu ve Sanayi Bölgeleri Kanunu'na uygun olarak gayrimenkul edinebilir. Türkiye’de Kurulmuş Kısmen veya Tamamen Yabancı Şirketler; 5 Haziran 2003 tarihli, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’na göre Türkiye’de kurulmuş doğrudan yabancı yatırım şirketleri Türk şirketi olarak kabul edildiklerinden yabancı yatırımcılar ile Türk yatırımcılar farklı muameleye tâbi tutulmamaktadır. 4875 sayılı Kanun doğrudan yabancı yatırımları teşvik etmek, artırmak, yabancı yatırımcıların haklarını korumak, onay ve izin sistemini bilgilendirme sistemine dönüştürmek amacıyla kabul edilmiştir. Kanun ile Türkiye’de yabancı yatırımcıların ortak olduğu ya da kurduğu, tüzel kişiliği haiz olan şirketlerin, Türk vatandaşlarının gayrimenkul mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerine izin verilen yerlerde aynı haklara sahip olmasına izin verilmiştir. Yabancı yatırımcılar Türkiye’de kurdukları ya da kısmen sahibi oldukları şirketler vasıtasıyla şirket ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyetleriyle ilgili gayrimenkul satın

1 _{Türk Hukuku’nda Yabancı uyruklu kişiler ile Türk vatandaşlarının gayrimenkul edinme koşulları farklı} olarak düzenlenmiştir. Türk vatandaşlarının gayrimenkul edinebilme koşulları daha çok Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş iken, yabancı uyruklu kişilere ilişkin koşullar Tapu Kanunu’nda düzenlenmiştir.

62

alma hakkına sahiptir. Aynı hüküm yabancı yatırımcılar ile yerli şirketler arasındaki mal ya da hisse satışları için de geçerli olacaktır. Askeri bölgeler, güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerde gayrimenkul alımları Genel Kurmay Başkanlığı’nın onayına tabidir. Gayrimenkul sektöründe yoğunlaşan yabancı sermayenin AKP iktidarı tarafından gerçekleştirilen düzenlemeler yolu ile diğer dönemlere kıyasla oldukça arttığı görülmektedir. (Çizelge 3.1) 2003’te gerçekleşen yasal düzenleme sonrasında yabancıların gayrimenkul edinimleri artmış ve 2008’te yaklaşık 2.9 milyara ulaşmıştır. 2008’de iyice ortaya çıkan ve tüm dünyayı etkisine alan krizin de etkisiyle 2009’da düşüş gerçekleşmiş ve yeni girişlerin bir süre daha böyle devam etmesi beklenmektedir.

Gayrimenkul sektöründe en yüksek girişin gerçekleştiği 2007 yılına bakıldığında, yoğunlaşmanın AVM’lerin satın alınması yoluyla gerçekleştiği görülmektedir. Hollanda kökenli Multi Turkmall firması, Türkiye’de sahip olduğu pek çok alışveriş merkezinin yanı sıra son yıllarda “Forum Alışveriş ve Yaşam Merkezi” zincirini kurmuş olup, 2007 yılında 294 milyon dolar tutarında transfer gerçekleştirmiştir. Dünya çapında 7 milyar Euro değerinde emlak portföyüne sahip olan, Hollanda menşeli Redevco firması, Ankara Gordion Alışveriş Merkezini satın almış ve yanı sıra, çeşitli illerde gerçekleştirdiği alışveriş merkezleri yatırımlarına yönelik olarak transferler yapmıştır. İrlanda menşeli Quinn firmasının Bahçeşehir Prestige Mall’u, Hollanda menşeli Corio firması Adapazarı’ndaki Adacenter’ı ve Denizli’deki Teraspark’ın %40’lık hissesini satın almıştır (T.C.Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı [66]).

Çizelge 3. 1 DYY girişleri (milyon $) (TC. Merkez Bankası)

8,469 1,133 1,752 2,785 10,031 20,185 22,047 18,269 7,886 8,469 1,133 754 1,442 8,190 17,263 19,121 15,332 6,066 0 0 998 1,343 1,841 2,922 2,926 2,937 1,820 2009 Gayrimenkul (Net) 1995-2001 (Birikimli) 2002 2003 2004 Uluslararası Doğrudan

Yatırımlar Toplam (Net) Uluslararası Doğrudan Sermaye

2005 2006 2007 2008

Hükümetin doğduran yabancı sermaye yatırımları ve gayrimenkul edinimleri konusunda gösterdiği hassasiyet, giderek artan geçmişte görülmemiş cari işlemler

63

açığının finansmanından kaynaklanmaktadır. Gelen yabancı sermaye yatırımlarının çoğu sıfırdan yatırımlar değil, kurulu şirketlerin yabancı yatırımcılar tarafından alınmasıyla gerçekleşmiştir. Yabancı sermaye açısından iki önemli çekim noktalarından biri özelleştirme, diğeri de finans sektörü olmuştur.

Gelişmekte olan ülkelerin, ekonomik kalkınmalarının finansmanında var olan yapısal darboğazlar ve bunun hem nedeni hem de sonucu olarak ortaya çıkan sermaye birikimi yetersizliği karşısında tek alternatifi dış finansman olarak gösterilmekte ve dış finansmanın önemli bileşenlerinden birini doğrudan yabancı sermaye yatırımları oluşturmaktadır. Kısa dönemli spekülatif uluslar arası sermaye hareketleri ile karşılaştırıldığında, DDY girişleri 1990’lı ve 2000’li yıllarda finansal krizlere sürüklenmiş gelişmekte olan ülke hükümetleri kısa vadede çözüm yolu olarak görülmüştür. DYY’lerin sıcak para gibi spekülatif ve uçucu olmadığı, buna karşın teknoloji getirdiği, istihdam yarattığı, sermaye birikimini ve büyümeyi yukarı çektiği iddia edilmektedir. Doğrudan yabancı yatırım (DYY), bir ülke borsasında işlem gören şirketlerin hisselerinin bir diğer ülke veya ülkelerin kuruluşları tarafından satın alınmasını ifade eden portföy yatırımları dışında kalan ve bir veya birden fazla uluslararası yatırımcının tamamına sahip olarak veya yerli bir veya bir kaç firma ile ortaklık halinde gerçekleştirdiği yatırımlar olarak tanımlanmaktadır1 (DPT [67]).

DYY girişlerinin önemli bir bölümünün el değiştirme şeklinde gerçekleşmiştir. Bankalar, alışveriş merkezleri, arsalar ve KİT’ler el değiştirirken, Türkiye'nin üretken sermaye, sermaye birikimini, istihdamı, büyümeyi yukarı çekerek, teknoloji getirecek etkilerinin ise söylemde kalmıştır.

Gayrimenkul (bina, arsa, arazi) satışları 2009’da 2.9 milyar dolara ulaşmıştır. Doğrudan yabancı yatırımların sektörlere göre dağılımı, Türkiye’nin özelleştirmeler ve banka/şirket satışları, giderek artan boyutlarda ticarete konu olmayan (dolayısıyla döviz kazancı sağlamayacak) sektörlerde yoğunlaştığını göstermektedir. (Çizelge 3.2)

1

Uluslararası doğrudan yatırım girişi, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’na göre Türkiye’de faaliyette bulunan şirketlerin yurt dışından yaptıkları, TCMB ödemeler dengesi istatistiklerinde sermaye ve diğer sermaye olarak sınıflandırılan kalemlere ilişkin transferlerin net tutarı ile yabancıların

gayrimenkul edinimlerine istinaden transfer edilen tutarı içermektedir (T.C.Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı [68]).

64

Çizelge 3. 2 DYY girişlerinin sektörlere göre dağılımı (milyon $) (TC Merkez Bankası)

Sektörler 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Tarım, Avcılık ve Ormancılık 4 5 5 6 23 42

Balıkçılık 2 2 1 3 18 1

Madencilik ve Taşocakçılığı 73 40 122 337 152 213

İmalat Sanayii 190 785 1.866 4.211 3.931 1.713

Elektrik, Gaz ve Su 66 4 112 568 1.068 1.648

İnşaat 3 80 222 285 331 343

Toptan ve Perakende Ticaret, 72 68 1.166 165 2.084 403

Oteller ve Lokantalar 1 42 23 33 24 48

Ulaştırma, Haberleşme ve

Depolama Hizmetleri 639 3.285 6.696 1.117 170 382

Mali Aracı Kuruluşların

Faaliyetleri 69 4.018 6.957 11.662 6.069 497

Gayrimenkul Kiralama ve İş

Faaliyetleri 3 29 99 560 656 561

Sağlık İşleri ve Sosyal

Hizmetler 35 74 265 177 149 101

Diğer Toplumsal, Sosyal ve

Kişisel Hizmet Faaliyetleri 33 103 105 13 58 49

Toplam 1.190 8.535 17.639 19.137 14.733 6.001

Türkiye’de gayrimenkul kiralama ve iş faaliyetleri sektörü, son üç yılı kapsayan dönemde yabancı yatırımcıların ilgi alanına girmiştir. 2004’te yılında 3 milyon dolar olan uluslararası doğrudan yatırım miktarı 2006 yılında 99 milyon dolara, 2008 yılında 656 milyon dolara ulaşmıştır. 2009 yılında sektörün toplam uluslararası yatırımlar içindeki payı % 9 olup, en fazla uluslararası doğrudan yatırım çeken üçüncü sektör konumundadır.

ABD’de yaşanan ipotekli konut kredilerinde yaşanan krizi zincirleme olarak diğer ülke piyasalarını da etkilemiş, gayrimenkul alanındaki getiriler gerilemiştir. Bu sebeple yatırımcılar yüksek karlar elde edebilecekleri, gelecek vaat eden pazar arayışına girmişlerdir. BRIC ülkeleri olarak adlandırılan Brezilya, Rusya, Hindistan ve Çin dünyadaki gayrimenkul yatırımlarının büyük çoğunluğunu kendilerine çekmekte, bu ülkelerde gayrimenkul sektörü hızlı bir şekilde gelişmektedir (T.C.Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı [68]).

65