Almanya ‘daki Perakendecilik Kesiminde Ticarî Plânlama Uygulamaları

Almanya’daki perakendecilik kesiminde ticari plânlama uygulamalarında da hükümet politikaları ile yerel otoritelerin kararları iç içe geçmiş olmakla beraber, yerel otoritenin baskınlığı ve ayrıntılı bölgesel plânlar konusuna değinmek adına konu iki başlık altında irdelenecektir.

2.4.3.1. Hükümet Politikaları ve Yasalar

2. Dünya Savaşı’nın sonundan itibaren Almanya’daki ticaret büyük bir yayılım göstermiştir. Başlangıçta, yıkılmış olan şehirlerin tekrar inşa edilmesi zorunluluğu olduğundan söz konusu yayılma için yeterli fırsatlar bulunmaktaydı. 1960’ların ortalarına gelindiğinde yeni tarz ticaret ortaya çıkmıştır. Süpermarketler, indirim mağazaları, self-servis mağazaları ve alışveriş merkezleri bilindik yerleşim alanlarının dışındaki yeşil alanlar ve şehir dışındaki alanlarda kuruldular. Bu gelişimin şehir içi perakende ticaretini bozacağı ve şehir merkezinin boşalmasına yol açacağına dair şüpheler vardı. Yeni ticari tarzları tarafından seçilmiş olan yerler, plânlama yetkililerinin amaç ve fikirleri ile örtüşmedi. Bu nedenle, konuya ilişkin kurallar beyan edildi, ya da alternatif olarak mevcut hükümlerin süreleri uzatıldı veya değiştirildi; örneğin 1962, 1968, 1977, 1985 ve 1990 yıllarındaki “Binaların Kullanımına Dair Düzenlemeler” de olduğu gibi. Perakende ticaretine ait Outlet mağazalarının inşasının plânlama düzenlemelerine uygun olması için çok daha fazla kurallar ortaya çıktı. (Davies, 1995: 95).

1930’ların ilk yıllarında ekonomistler ve coğrafyacılar tarafından bir teori geliştirildi ki buda şöyleydi:” herhangi bir şehrin konutları, merkezi yerler ve merkezi alanların hiyerarşik sistemini takip ederler”. Bu hiyerarşinin temelinde, boyutlarına ve verdiği hizmetlere göre her bir yere bir işlev veya söylenen hiyerarşi sırasına göre bir hizmet alanı verildi. Bu hareket, merkezi yerleşim yerlerine ilişkin alan plânlama kurallarına dair teoriye

sevk etti. 1960’larda bu teori tüm alan ve şehir planlamacılığı için bir temel ve hedef haline geldi. Esas itibariyle, şehir dışı alanlar ve küçük yerleşimler için bir sistem olarak düzenlenmiş olan teori, söz konusu alanların gelişimlerinin planlanması amacıyla aynı zamanda şehirler için de kanunlaştırılmıştır (Davies, 1995).

Alan plânlamacılığı ve geliştirilmesi politikaları dahilinde kanunlaştırılmış olan merkezi yerler hükmü, alan plânlamacılığından sorumlu bakanlar tarafından beyan edilen bir önerge ile 1968’de tüm Almanya için zorunlu hale gelmiştir. Merkezi mevkilerdeki hiyerarşi aşağıdaki gibidir:

i. Küçük merkezler,

ii. Küçükten orta ölçekli merkezler,

iii. Potansiyel anlamda orta ölçekli merkezler,

iv. Orta ölçekli merkezler (50,000 civarında nüfuslu şehirler), v. Potansiyel anlamda büyük merkezler,

vi. Büyük merkezler (100,000’den daha fazla nüfusu olan şehirler), vii. Yüksek yoğunluğa sahip alanlar.

Çeşitli boyuttaki merkezi yerlerdeki bu hiyerarşi tüm şehrin malzeme temin etmesini amaçlamaktadır. Tüm yerleşim alanlarındaki öncelikli tüketim malzemelerine olan taleplerin komşu mağazalar tarafından karşılanması kastedilmektedir. Öncelikli-olmayan, yarı-lüks malzemelere olan talepler, orta ölçekli merkezler, daha yüksek sipariş girişine sahip merkezi yerler ve ihtiyaç olması halinde potansiyel anlamdaki orta ölçekli merkezler tarafından karşılanacaktır. Özellikli lüks malzemelerin temini potansiyel anlamdaki büyük merkezlerin yanı sıra büyük merkezler tarafından da karşılanmaktadır. Bu üç tip temin şeklinin tümü de daha ileride iyileştirilmek zorundadır (Bayerische Staatsregierung 1992 Landesentwicklungsplan).

Böylece ya statüleri için gerekli olan hizmetlere sahip oldukları için ya da talimata göre uygun hale getirildikleri için tüm yerler sınıflandırılmaktadır. Bu oluşum sadece ticaret ile ilgili olmayıp, aynı zamanda nüfusun tüm ihtiyaçlarını da karşılamaktadır. (ör: okullar, hastaneler, yüzme havuzları, spor merkezleri, sanayi,vb.)

Ticarete gelince, bu tip hiyerarşik bir sınıflandırma, malzemelerin öncelikli ihtiyaçlar, yarı-lüks ve özellikli lüks malzemeler olarak gruplandırılması demektir. Mağazalar bu nedenle sattıkları malzemelerin türüne göre özel bir mevkide bulunmaktadırlar. Bundan ötürü, 1200 metre karelik bir satış alanına sahip bir süpermarket boyutundan ötürü muhtemelen küçük bir yerde inşa edilemeyecektir. Bir alış veriş merkezi sadece büyük merkezlerde veya potansiyel anlamda büyük merkezlerde inşa edilebilir; ancak otomobil kullananlar için kolay bir ulaşıma sahip büyük merkezlerde veya daha düşük hiyerarşik statüye sahip bir yerde inşa edilemez (Davies, 1995).

“Almanya’da 1998 yılında Rekabet Kanunu’nda yapılan bir değişiklikle büyük perakendecilerin sürekli olarak maliyetin altında fiyatla satış yapmaları yasaklanmıştır. Ayrıca küçük perakendecilere rekabet etme fırsatı verilmesi için, normal işleyişin dışına çıkılarak, %10-15’ten küçük Pazar payına sahip perakendecilere muafiyet tanınmıştır. Öte yandan, Almanya’da 1200 m²’den büyük dükkânlar için devletten ve bölgesel otoritelerden onay alınması gerekmektedir. Öneri önce yerel temsilcilere, daha sonra Devlet yetkililerine ve en son da meclise sunulmaktadır” (Tek ve Orel, 2008: 101).

Her tür malzeme ve hizmeti kabul edilebilir bir mesafe dahilinde halk için uygun hale getirme prensibi, hiçbir şekilde ülke çapında indirim mağazaları ve self-servis marketleri inşa etmek için bir davet değildir. Bu durumun daha ziyade her köyde bulunan köşe başı dükkanların korunup, devam ettirilmesi için bir önlem olarak görülmesi gerekir. Konuya dair asıl kriter, temel ihtiyaçları karşılayan ve halkın 10 dakika içerisinde yürüyerek ulaşabileceği mağazalara sahip olmasıdır. Öncelikli ihtiyaçların bakkallar tarafından temin edilmesinin büyük mağazalar tarafından tehdide uğrayabileceğine dair öngörü, bu tip outletler için inşa izninin verilmemesinin yeterli bir nedenidir.

Genellikle 1200 metre kareden daha fazla bir alana yayılan büyük mağazaların kurulumunun belli alan plânlama düzenlemeleriyle örtüşmesi zorunludur:

i. Hiyerarşik sınıflandırmaya ilişkin olarak, herhangi bir ticaret outleti, merkezi mevkiler açısından yerleşimine göre bir yere tahsis edilmiş sınırları esas itibariyle aşamayabilir,

ii. Topluma ihtiyaç malzemeleri sağlayan bakkallar diğer outletler tarafından kovulmamalıdırlar,

iii. Büyük mağazaların mümkün olan en kısa sürede yoğun nüfusa sahip alanlara tahsis edilmeleri ve /veya herhangi bir gelişim alanına yerleşmesi gerekmektedir,

iv. Ticari outletlerin çekiciliği, komşu merkezlerin sıkıntı çekeceği kadar güçlü olması gerekli değildir.

Büyük perakende outletleri için plânlama düzenlemeleri söz konusu bölgedeki ihtiyaçları göz önüne almaktadır, şöyle ki bunlar,” seçilmiş olan mevki üzerindeki etki, çevre ve merkezdeki mevkilerin etrafıdır. Plânların değerlendirilmesi için tüm kamu kurumları dahil edilmektedir. Bunlar perakende ticareti birliğinin yanı sıra şehir ve esnafları ve çevredeki tüm yerel yetkilileri içermektedir. Onların görüşlerini değerlendirdikten sonra, bölge yetkilisi bina ve müştemilata ilişkin nasıl bir kararın verildiğine dair yani outlet mağazanın nerede kurulacağına dair kanaate ilişkin olarak yerel yetkiliyi bilgilendirecektir. Hükümet, yerel halkın ihtiyaçlarına ilişkin tüm yönleri gözden geçirecektir. Plânlanmış ölçütü gözden geçirecekler, muhtemelen daha uygun bir ölçüt tavsiye edecekler, ürün çeşidini yargılayacaklar ve belki de bu çeşidi azaltacaklar, trafik akışı ile ilgili sorunları irdeleyecekler vb. Yerel yetkililer, bütün olarak, hükümetten gelen tavsiyeleri kabul edeceklerdir, zira plânlama tasarıları hususunda hükümet en üst yetkiye sahiptir. İzin alma süreci 6 ila 18 ay arasıdır”(Davies,1995: 100).

1200 metre kareden daha az toplam satış alanına sahip perakende mağazalarının arazi plânlamacılığına dair hiçbir alaka arz etmediği tahmin edilmektedir. Toplamda 700 metre kareden daha fazla alana sahip kısımların bu amaçlar için ilgi kaynağı olduğu istisnai durumlar bulunmaktadır. Bu tarz mevzular yerel yetki düzenlemesi tarafından ele alınmaktadır. Bu da şu anlama gelmektedir: inşa alanının üzerine inşaya uygun olduğu ve gerekli inşa izninin alınmış olması şartıyla, sıradan vatandaş kendi arazisi üzerine inşa izni alabilme hakkına sahiptir. Arazi plânlama hükümlerine göre, toplamda 1200 ile 10,000 metre kare arasındaki ticari outletler de muhtemelen uygun olmayabilirler. Düzenlemelerin uygulanıp uygulanmadığını belirgin hale getirmek hükümetin sorumluluğundadır. Arazi plânlama hükümleri ile ilişkili olarak bu tarz planlanmış outletlerin herhangi bir önem arz edip etmediğine karar vermek zorundadır. Şayet hükümet izin vermezse, o zaman yerel

yetkiliye harekete geçmesi için başvurulur. Eğer plânlanmış bir mağaza 10,000 metre kareden daha fazla yer kaplıyorsa veya hükümet daha küçük bir mağaza da arazi plânlamayla ilişkili olarak uygun olabileceğine karar vermişse, bu durumda projeyi değerlendirmek amacıyla yeni adımlar atılır.

Almanya perakende sektöründe, yabancı yatırımcıların yüzünü pek de güldürmüş bir ülke değildir. Perakende sektöründeki fiyat serbestisi ve gevşek piyasa güçleri oturana dek, Almanya’nın global perakendeciler için gerçekleştirilmemiş bir fırsat olarak kalması muhtemeldir. Batı Avrupa’nın en fazla nüfusuyla, dünyanın üçüncü büyük ekonomisi ve altıncı büyük perakende piyasasıyla, boyutuyla çekici olması gerekirken, Wal-Mart‘ın durumu gibi, mevcut düzenlemeler piyasayı hiç gelişmeyen bir duruma çevirmiştir (Berman ve Evans, 2007).

“2004’te, Wal-Mart, Alman perakendeciliğinde beşinci yıldönümünü yaşadı; ancak Amerikan perakende devinin kutlayacak çok az şeyi vardı. Firma Alman gıda piyasasından sadece yüzde 2’lik bir pay aldı ve kayıplar gösterdi. Alman mahkemeleri, Wal-Mart’tan firmanın kayıplarının yüzlerce milyon olduğunu gösteren hesaplarını yayımlamasını şart koştu. Söz konusu perakendeci aynı zamanda 2005 yılı baharı yakınlarında birçok mağazasını kapatacağını da bildirdi. Son zamanlarda, Wal-Mart Almanya, firmanın dünya çapındaki tedarik ağından yararlanabilmiştir. Buna ek olarak, Wal-Mart özel-etiketli malların satışını –yani, Cosies and Equate- arttırmayı hedeflemiştir. Yine de, satış gelişimi yeni mağazalardan gelmeyecektir” (Berman ve Evans, 2007: 319).

Amerikalı perakendeci Staples’a göre (www.staples.com), o Avrupa’da ofis tedariğine yönelik süper mağaza konseptinin öncülüğünü yapmıştır. Staples, 1990’ların başında, küçük bir ofis tedarik mağazası zinciri olan Maxi- Papier’ı elde ettikten sonra Alman piyasasına girmiştir. Staples şimdilerde katalog ve e-ticaret uygulamalarının yanı sıra, Kuzey Almanya çevresinde 60 yere sahiptir. İlk şirket, neredeyse doymuş yurtiçi piyasada daha ileri uluslar arası yayılımın ortasında bir takipçi olsa da, Almanya’daki Staples’ın çok fazla da yararlanamayacağı muhtemeldir. Şirketin en yeni üç oluşumdan sadece Avusturya bazlı Pressel Versand International GmbH’in Almanya’da faaliyetleri vardır (Berman ve Evans, 2007).

İsveç mağaza perakendecisi Ikea’nın Almanya ile olan sembolik ilişkisi daha iyi hale gelmektedir. Ikea’nın toplam satışının %20’lik kısmını meydana getirmek suretiyle, Almanya Ikea’nın en büyük marketi/piyasasıdır. Yaklaşık %9’luk Alman piyasası ile Ikea Almanya’nın en büyük mobilya perakendecisidir. Ikea Almanya’daki 30. Yıldönümünü kutlamak için Eylül 2004’de % 6 düzeyinde fiyatlarını indirmiştir. Bir yıl vadeli promosyon, kısa vadeli indirimlerin yerini almaktadır. Bu yeni ücretlendirme stratejisi Ikea’ya tahmini 160 milyon dolara mal olsa da, perakendeci, satışları yüzde 25’lik bir oranla arttırmak suretiyle, yatırımı telafi etme beklentisi içerisindeydi. Ancak, tüketici-koruma grupları, Almanya’daki fiyatları suni olarak şişirdiğini söyledikleri Ikea’nın ücretlendirme taktiklerini eleştirdiler. Söylediklerine göre, Ikea diğer malzemelerin fiyatlarını arttırırken, tüketicilerin dikkatlerini ucuz parçalardaki indirimlere çekerek aptal yerine koymaktaydı (Berman ve Evans, 2007).

Çevreye dair uygulamaları incelediğimizde, Sanayi aletleri ve özel ev eşyalarının kötü kullanımlarından ötürü çevrenin zarar gördüğüne dair artan bir farkında olma durumu şimdilerde öyle bir seviyeye erişmiştir ki artık söz konusu duruma kayıtsız kalınmamaktadır. Bu yüzden perakende sanayinin uymak zorunda olduğu mevcut halde belli başlı düzenlemeler bulunmaktadır.

Büyük çaplı yeni bir alışveriş merkezi olması durumunda, düşünülmesi gereken sorunlardan birisi artan trafikle ilgili olanlardır. Ancak bu her zaman olumsuz anlamda vurgulanmamaktadır. Sıklıkla müşterilerin mağazalara olan uzaklıkları kısaltılır ve böylece trafik de azalır. İleri vadeli olarak düşünülecek şey araba park yerleri inşa etmek için arazi kullanımı konusudur. İşte bu nedenledir ki çok katlı oto parklar tercih edilmektedir. Park alanlarını ve trafiği hafifletmek için, alışveriş merkezleri genellikle beklenen sayıda park alanından daha azına sahiptir. Bunun yerine toplu taşımanın daha fazla kullanılması beklenmektedir (Davies, 1995).

Şehir çevresindeki ticaret merkezlerinin genellikle çatılarında “yeşillikler”e yer vermesi istenmektedir ki böylece bu yeşillikler yağmur suyundan faydalanarak su çekecekler ve bunun akabinde daha iyi bir mikro-iklim yaratacaklardır. Bu önlem aslında inşa maliyetlerini arttırmakta ve aynı zamanda yüksek potansiyelli tamir maliyetlerini gündeme getirmektedir.

2.4.3.2. Yerel Düzenlemeler ve Bölgesel Plânlama Örnekleri

Alan ve şehir plânlamacılığından sorumlu yetkililer tarafından alınmış olan plânlama ve izin alma sürecinin amaca yönelik bir şekilde yürürlüğe konması ve halkın ilgisini çekmesi gerekmektedir. “Ancak, konuyla ilgili birçok parti bu plânlama sürecini etkilemeye çalışmaktadırlar. İndirim mağazaları ve self-servis süpermarketlerinden kaynaklanan rekabeti sonlandırmak ya da azaltmak amacıyla, etkilerini kullananlar özellikle orta ölçekli ve büyük perakende ticaret mağazalarının Federal Çalışma Gruplarının perakende ticaret dernekleridir. BAG yani perakende ticaretindeki büyük mağazaların çoğu üyeleri, şehrin daha iç kesimlerindeki geleneksel anlamda uzman mağazalara veya geleneksel anlamdaki süpermarketlere mensupturlar. Örneğin BAG el kitabı “Ticaret Mevkilerinin Sorunları” (Standortfragen des Handels)’te yeni perakende ticareti outletlerinin gelişimi şayet engellenirse bu durumun çok faydalı olacağına dair bilgiler vermektedir. Tartışmalar gerçekte şehir ve kırsal alan plânlamacılığı yetkililerinin muhakeme çizgisini takip etmektedir ve kötünün iyisi bir şekilde daha modern perakende ticaret yollarını göstermektedir” (Davies, 1995, 101).

En yüksek yetkili merci olan Alman Ticaret Odası da aynı zamanda büyük projelere kuvvetle karşı çıktığı perakende ticaretindeki büyük projelerin değerlendirilmesine dair rehberde görüşlerini yayımlamıştır. Şehrin iç kısımlarındaki süpermarketler çok sayıda son derece değerli mülke sahiptirler ve onlara sahip olmayı sürdürmeye ve değerlerini vermeye devam etme gibi kazanılmış haklara sahiptirler. 1960’ların ilk yıllarında süpermarketler alışveriş merkezlerinde cazibe merkezi gibi hareket etmemeyi kararlaştırdılar. Bu durum sadece nadir durumlarda oldu öyle ki herhangi bir süpermarket söz konusu alanda hiç de temsil edilmemekteydi. 100,000 metre kareden daha fazla bir ticari alana sahip 100 ya da o civardaki alışveriş merkezleri içerisinde sadece 40 kadar süper market bulunabilmektedir.

Birçok yerel yetkilinin şehrin daha iç kesimlerindeki ticaretle ve mağazalarla kuvvetli bağlantılara sahip yerel konseyleri vardır. Böyle kurumlar, kendilerini şehrin daha iç kesimlerinin dışında kurmayı plânlayan büyük çaplı perakende outletlerine kuvvetle karşı çıkmaktadırlar (Davies, 1995).

2.4.4. Fransa’da Perakendecilik Kesiminde Ticarî Plânlama Uygulamaları