İZMİR İLİ ÇİĞLİ İLÇESİ MAVİŞEHİR MODERN PROJESİ 108 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

(1)

İZMİR İLİ ÇİĞLİ İLÇESİ MAVİŞEHİR MODERN PROJESİ 108 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011

Faks : (216) 474 03 46

bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr

(2)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İZMİR İLİ ÇİĞLİ İLÇESİ MAVİŞEHİR MODERN PROJESİ 108 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 30.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde takyidat bulunmamaktadır.

MEVCUT KULLANIM İNŞAAT HALİNDE

İMAR DURUMU 22453 ada 1 no.lu parsel E=1,50 H=Serbest yapılaşma koşulları ile

“Konut Alanı” /”Ticaret Alanı” olarak planlanmıştır.

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ 25.146.000,00 TL

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 65.145.000,00 TL PROJENİN TAMAMLANMASI

DURUMUNDAKİ DEĞERİ 103.284.690,00 TL PROJENİN TAMAMLANMASI

HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE

DÜŞEN DEĞER

32.018.253,90 TL

(3)

RAPOR BİLGİLERİ ... 4

Rapor Tarihi ... 4

Rapor Numarası ... 4

Rapor Türü ... 4

Şirket Bilgileri ... 4

Raporu Hazırlayanlar ... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5

Değerleme Tarihi ... 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: ... 5

GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER ... 6

Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ... 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ... 8

Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ... 9

Gayrimenkulün İmar Durumu...11

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ...12

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ... 13

Bölge Analizi ...13

İzmir İli ...13

Çiğli İlçesi ...14

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ...15

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...16

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...16

GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 17

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ...17

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...17

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 18

(4)

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...18

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...18

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...18

Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...19

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...19

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 20

Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ...20

Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması ...20

Arsa Değeri ...21

Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ...21

Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ...21

Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri ...24

Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) ...25

Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri ...25

En Verimli Kullanım Analizi ...28

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...29

RAPOR EKLERİ:... 30

(5)

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011

1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT – 11.11 – 170

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin talebi üzerine, İzmir İli Çiğli İlçesi 25453 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki 108 adet bağımsız bölümün, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, gerçekleştirilecek proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan Kıymaç, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.

(6)

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İzmir İli Çiğli İlçesi 25453 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki 108 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 30.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu

Değerleme Uzmanı

Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)

Lisans No: 400375

(7)

2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu

Rapora konu parsel İzmir İli, Çiğli İlçesi, Büyükçiğli Mahallesi, 22453 ada, 1 numaralı parsel olup, yüzölçümü 20.955,00 m² dir. Gayrimenkul üzerinde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından projelendirilen ve inşaatına başlanan Mavişehir Modern projesinde, 316 konut bulunmaktadır. Mavişehir Modern projesinin de bulunduğu bölgede pek çok toplu konut uygulaması ve alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde Soyak Mavişehir, Mavişehir Konakları, Vaha Evleri, Karya Evleri, Çiğli Havalimanı, Carrefour AVM, Karşıyaka Spor Salonu, Süleyman Demirel Anadolu Lisesi, Karşıyaka Anadolu Lisesi, Mavişehir İlköğretim Okulu bulunmaktadır. Bölge; Çiğli Havalimanı ile İzmir merkezi arasındaki ulaşımı sağlayan İzmir Çevre Yolu olarak da bilinen O-30 Karayolu’na ve Çiğli Havalimanına yakınlığı ve kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır.

(8)

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Saat kulesine takribi 23 km, Çiğli hava üssüne takribi 8 km, İzmir Adliyesine takribi 18 km, İzmir Şehirlerarası Otobüs Terminaline takribi 21 km dir.

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Çiğli Havalimanından İzmir merkezi istikametine O-30 Karayolu üzerinde ilerlerken, Cahar Dudayev Bulvarı ile İzmir Çevre yolunun kesiştiği kavşaktan Cahar Dudayev Bulvarı yönünde sağa dönülür ve takribi 2 km ilerlendiğinde değerleme konusu taşınmaza intikal edilmiş olur.

(9)

2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Karşıyaka Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 30.12.2011 tarihinde ve saat 11:00 de temin edilmiştir.

22453 ada 1 no.lu parsel üzerinde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım ortaklığı A. Ş. üzerinde bulunan 108 adet bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Bağımsız bölümlerin tapu kayıt bilgileri ekte yer almaktadır.

(10)

2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri

İncelemeye konu gayrimenkul İzmir İli, Çiğli İlçesi, Büyükçiğli Mahallesi, 22453 ada, 1 numaralı parselde kayıtlıdır.

(11)

(12)

2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu

Rapora konu parsel 23.07.2001 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çiğli Kıyı Kesimi Uygulama İmar Planına göre Emsal=1,50 H=Serbest yapılaşma koşulları ile “Konut Alanı” veya “Ticaret Alanı”

olarak planlanmıştır.

(13)

2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Rapora konu gayrimenkullere ait yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları ile ruhsat bilgileri aşağıda olup, belgeler rapor ekinde sunulmuştur.

Ada/Parsel Blok Ruhsat Tarih ve No.su

Sığınak Tadilat Ruhsat

Tarihi ve No.su Nitelik Toplam Alan (m²)

22453/1

A1-A2 06.07.2010/2541 03.08.2011/3834 Konut+Ortak

Alan 6.319,28

A3-A4 06.07.2010/2541 03.08.2011/3835 Konut+Ortak

Alan 6.319,28

A5-A6 06.07.2010/2541 03.08.2011/3836 Konut+Ortak

Alan 6.319,28

B1 06.07.2010/2541 03.08.2011/3837 Konut+Ortak

Alan 7.326,80

B2 06.07.2010/2541 03.08.2011/3838 Konut+Ortak

Alan 7.326,80

B3 06.07.2010/2541 - Konut+Ortak

Alan 7.666,22

C 06.07.2010/2541 03.08.2011/3840 Konut+Ortak

Alan 2.112,84

(14)

3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İzmir İli

Türkiye’nin batısında Ege Bölgesi'nin en büyük, ülkemizin de 3. Büyük ili olan fuarlar merkezi İzmir, ticaret ile bütünleşmiş çağdaş bir liman kentidir. İlin yüzölçümü 11.973 km² olup, nüfusu TÜİK’in 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt verilerine göre belde ve köyler dâhil 3.948.848 kişidir. İzmir'e bağlı 28 ilçe bulunmaktadır. Bunlardan Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli, Balçova, Buca, Narlıdere, Güzelbahçe ve Gaziemir, Büyükşehir statüsü içinde kalan ilçelerdir. Diğerleri;

Bergama, Kınık, Dikili, Foça, Aliağa, Menemen, Kemalpaşa, Ödemiş, Beydağ, Kiraz, Bayındır, Tire, Torbalı, Selçuk, Seferihisar, Menderes, Çeşme, Karaburun ve Urla'dır.

İzmir kenti, il topraklarının batısında, Ege Denizi kıyılarında, İzmir Körfezi'nin iç körfez kesiminde yer alır. Bir liman kenti olan İzmir, Türkiye'nin en önemli dış satım limanlarından biridir. İzmir gerek nüfusu, gerekse ticaret, sanayi, eğitim, kültür, eğlence, sanat, sağlık, finans, ulaşım, turizm vb. işlevleriyle ve bu alanlardaki kurum ve kuruluşlarıyla, etki alanıyla Ege'nin metropolü konumundadır. İzmir kuzeyde Dikili'den güneyde Selçuk'a kadar uzanan 629 km lik bir kıyı bandına sahiptir. Bu kıyılar üzerinde Dikili, Çeşme ve İzmir kent merkezinde deniz giriş kapıları bulunmakta, kentin 16 km güneyinde Adnan Menderes Havalimanı iç ve dış hatlar terminalleriyle havayolu ulaşımında hizmet vermektedir. İzmir - Alsancak deniz yolcu limanı, dış ve iç hat tarifeli seferleriyle birçok yere denizyolu ile ulaşımı sağlamaktadır.(İzmir-İstanbul, İzmir-Venedik hatları gibi.) İzmir kıyılarında İzmir-Üçkuyular'da ve Çeşme'de 2 tane olmak üzere toplam 3 yat limanı ve 1 yat çekek yeri vardır. İzmir'den çeşitli yönlere uzanan karayolları ile Türkiye'nin her tarafına ulaşmak mümkündür, şehirlerarası otobüs terminali kentin 11 km doğusundadır. İzmir-Aydın ve İzmir-Çeşme arasında iki otoyolu bağlantısı vardır. İzmir, aynı zamanda demiryolu bağlantısı olan bir kenttir. İzmir-Basmane merkez garından direkt veya bağlantılı seferlerle Türkiye'nin çeşitli yerlerine tren yolculukları yapılabilir. İzmir'i dışarıya bağlayan bu ulaşım hatları dışında, kent içinde Üçyol-Bornova arasında metro, körfezi dolaşan vapur ve feribotlar, kent içi ulaşımı sağlayan belediyeye ait otobüsler hizmet vermektedir.

İzmir, doğal kaynakları ve tarihsel-kültürel değerleriyle Türkiye'nin turizm potansiyeli en zengin illerinden biridir. İzmir, Ege kıyılarında deniz seviyesinden Bozdağların 2159 metrelik zirvesine

(15)

kadar çeşitli yükseltilerde son derece çekici kırsal ve kültürel coğrafi görünümlere sahiptir.

İzmir; kıyıları ve denizi, dağları, yaylaları, termal suları, kızılçam ve makilerden oluşan ormanları, Ege'ye özgü tarımsal ürünleri ve yumuşak iklimi ile doğaya uyumlu turizm türlerini ve rekreasyonel aktiviteleri uygulamak için eşsiz ortamlar sunar.

3.1.2 Çiğli İlçesi

Çiğli, İzmir Büyükşehir Belediyesine bağlı olan ve il merkezine 17 km uzaklıkta bulunan ve 1992 yılında kurulan ilçe. Çiğli, ilçesine bağlı 1 belde belediyesi ve 1 köy bulunmaktadır. İlçenin kuzeyinde Menemen, doğusunda Karşıyaka, güneyinde ve batısında Ege Denizi yer almaktadır.

Çiğli’de ilk yerleşimin, 19. yüzyılın sonlarına doğru, Balkanlardan göç eden soydaşlarımız tarafından gerçekleştirildiği bilinmektedir. Kurtuluş Savaşı esnasında İzmir’in Yunanlılar tarafından işgalini müteakiben, Yunan zulmünden kurtulmak isteyen bir kısım yerli halk burayı daha güvenli bularak yerleşmiştir. Cumhuriyetin ilk yıllarında ve daha sonra yapılan mübadeleler çerçevesinde Batı Trakya’dan gelen soydaşlarımızın yerleştirilmesiyle ilk etapta köy olarak kurulmuş, 1956 yılında belediye statüsü aldıktan sonra, 1966 yılında meydana gelen Varto ve Hınıs depremleri sonucunda evsiz kalan aileler bugünkü Güzeltepe ve Şirintepe mahallelerinin bulunduğu alanlara yerleştirilmiş, bu süreç daha sonra doğu ve Güneydoğu

(16)

bölgelerinden gelen vatandaşlarımızın Büyükçiğli, Küçükçiğli ve Balatçık mahallelerine iskan edilmeleri ile devam etmiş, 1981 yılında Milli Güvenlik Konseyi’nin 34 No’lu kararıyla İzmir Belediyesi sınırları kapsamına alınmıştır. Büyükşehir Belediyeleri Teşkilatlanması ile ilgili 303 sayılı kanundan sonra Karşıyaka Belediyesi’ne bağlandıktan sonra, 1992 yılında ilçe statüsünü kazanıncaya kadar adı geçen belediyenin şubesi olarak varlığını sürdürmüştür. 27.05.1997 tarih ve 3806 sayılı yasa ile Çiğli adı altında 10 mahalle metropol olarak değerlendirildikten sonra, Sasalı beldesi ve Kaklıç köyü de dahil edilerek bugünkü ilçe sınırları oluşturulmuştur.

İlçede yaşayan yerli halk genelde göçmen ve Balıkesir'den gelerek ilçeye yerleşen insanlardan oluşmaktadır. Düğün törenleri ve adetleri genellikle Göçmen ve Balıkesir yöresi adetleriyle örtüşmektedir. Yaşayan Halk Akdeniz toplumuna özgü bitkisel gıdaları tercih etse de özellikle göçmen yemekleri oldukça revaçtadır. Bunun yanı sıra Mardin, Diyarbakır, Batman, Şanlıurfa, Bitlis, Bingöl, Erzurum Muş, Varto, Hınıs ve çevre ilçelerden göç eden insanlar genellikle Güzeltepe ve Şirintepe mahallerine yerleşmişlerdir. Sonradan gelen bu insanlar kendi kültürlerini korumaya ve sürdürmeye devam etmişlerdir. Güneydoğu ve Doğu Anadolu Bölgesinin adetlerini sürdürmektedirler. Yemek kültürü de yine Güneydoğu ve Doğu Anadolu Bölgesine özgü yemeklerden oluşmaktadır.

Kuzeyinde Menemen İlçesi, güney ve batısında İzmir Körfezi, doğusunda Karşıyaka ilçesi bulunmaktadır. Çiğli İlçesi İzmir merkeze 27km., Menemen ilçesine 18km., Karşıyaka ilçesine 7 km. uzaklıktadır. Çiğli İlçesi sıradağ yükseltileri ile İzmir Körfezi arasındaki eski Gediz Nehri yatağının oluşturduğu ovada kurulmuştur. İlçe, geniş bir kıyı ovasına sahiptir. Yükseltiler ile ova İzmir Çanakkale Karayoluyla ayrılmış gibidir. Körfez kıyısındaki ovalık alan çorak ve bataklıktır.

Egekent, Evka-2 ve Evka-5 toplu konutları az eğimli bir alandadır.

3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Rapora konu parselin yakın çevresinde Çiğli Havalimanı, demiryolu ve istasyonları, İzmir Çevreyolu olarak da bilinen O-30 Karayolu, Soyak Mavişehir Evleri, Mavişehir Pamukkale Sitesi, Flamingo Sitesi, Albatros Sitesi, Mavişehir Konakları, Vaha Evleri, Karya Evleri gibi toplu konut siteleri ile birlikte Carrefour AVM, Mavişehir Kapalı Spor Salonu, Karayılanoğlu Spor Tesisleri, Karşıyaka Selçuk Yaşar Spor Kulübü ve Tesisleri, Karşıyaka Anadolu Lisesi, Süleyman Demirel Lisesi, Mavişehir İ.Ö.O. Mehmet Hikmet Keserci İ.Ö.O. Karşıyaka Göz Hastanesi gibi donatılar da mevcuttur.

(17)

3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

 Mavişehir Modern projesi 10 blok ve 316 konuttan oluşmaktadır. Bloklarda 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 Dubleks daireler yer almaktadır. Projenin açık havuz, kapalı otopark, çocuk oyun alanı, spor merkezi, yürüyüş yolu gibi sosyal donatı alanları mevcuttur.

 Dairelerin salon ve oda zemin döşemeleri laminant parke, duvarlar saten boya, mutfak zemin döşemeleri seramik, duvarlar saten boyalıdır. Mutfaklarda ankastre davlumbaz, ocak, fırın ve bulaşık makinesi bulunmaktadır. Islak hacim zemin döşemleri seramik, duvarlar fayans veya duvar kağıdı kaplamalı, tavanlar spot aydınlatmalı olup içleri Hilton tipi lavabo ve klozetten oluşmaktadır. Dışa kapılar çelik kapı, iç kapılar ahşaptır. Pencere doğramaları PVC olup çift camlıdır.

3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkullerin yapı ruhsatları alınmıştır. Kat irtifakına kurulmuş olup kat mülkiyeti işlemi henüz gerçekleşmemiştir.

(18)

4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

 Rapora konu projenin konumu, ulaşım rahatlığı, çevrenin topografik özellikleri ve coğrafi özelliklerinin uygun olması ve altyapının tamamlanmış olması,

 Projenin gelişmekte olan bir bölgede yer alması,

4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

 İzmir kent merkezine uzak olması,

(19)

5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.2.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.2.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

(20)

5.2.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır.

(21)

6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması

İlgili İletişim

Bilgileri Konum ve Niteliği İmar

Durumu Fiyat (TL) Alan (m²)

Birim Değeri (TL/m²)

AYŞE ÖZCAN 0 533 633 15 19

Mavişehir Cahar Dudayev Bulvarı Mevkiinde Arsa Niteliğinde

Konut Alanı İmarlı

250.000,00 126,00 1.813,00

HÜSEYİN KARAGÖZ 0 232 323 41 41

Mavişehir Mahallesinde Arsa Niteliğinde

6.480.000,00 3.574,00 1.813,00

İRFAN ŞİPAK

0 232 364 35 70 Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde

350.000,00 141,00 2.482,00

GÜLAY EMLAK

0 232 362 19 89 Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde

300.000,00 180,00 1.666,00

YILMAZ ÖZCAN 0 232 362 61 53

Atakent Mahallesi, Göz Hastanesine yakın konumlu, arsa nitelğinde

1.650.000,00 750,00 2.200,00

SAMİ DİNLER

0 532 7417313 Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde

200.000,00 148,00 1.351,35

SAMİ DİNLER 0 532 7417314

Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Albayrak Metro Mevkiinde

2.100.000,00 1.500,00 1.400,00

6.2 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması

İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) ATAKENT EMLAK

0 232 330 31 14 Pamukkale Blokları Mevkiinde, 1+1 Daire 210.000,00 75,00 2.800,00

CEMALETTİN ERMİŞ 0 232 362 88 66

Mavişehir 1. Etap Mevkinde 4+1 Daire 450.000,00 176,00 2.556,00

ÖZLEM ŞENOĞLU

0 232 461 26 66 Mavişehir Mahallesinde 3+1 Daire 400.000,00 155,00 2.580,00

HALUK ŞAMLI 0 232 330 10 44

Mavişehir Mahallesi Soyak Mevkkinde

2+1 Daire 330.000,00 114,00 2.894,00

SET EMLAK

0 232 337 22 92 Mavişehir 2. Etap Mevkinde 3+1 Daire 400.000,00 150,00 2.666,00

YAŞAR EMLAK 0 232 336 52 01

Atakent Mahallesi Efes Bloklarında 3+1

Daire 330.000,00 130,00 2.538,00

HALUK ŞAMLI Mavişehir Mahallesi Soyak Mevkinde 2+1

325.000,00 104,00 3.125,00

(22)

İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) HALUK ŞAMLI

0 232 330 10 44

Mavişehir Mahallesi Pamukkale

Bloklarında 3+1 Daire 345.000,00 156,00 2.211,54

FÜSUN ERTAN 0 232 3372529

Mavişehir Mahallesi Kayra Evleri 3+1

Daire 380.000,00 176,00 2.159,09

ALİ YAVUZ

0 232 3309393 Albayrak sitesinde 1+1 Daire 236.000,00 84,00 2.809,52

HALUK ŞAMLI 0 232 330 10 44

Mavişehir Mahallesi Soyak Mevkinde 2+1

Daire 325.000,00 114,00 2.850,88

6.3 Arsa Değeri

Çiğli İlçesi, 22453 ada, 1 parselde kayıtlı, yüzölçümü 20.955,00 m² dir. “İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 5. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi” kapsamındaki 108 adet konutun yapımı, onaylı mimari projesi ve yapı ruhsatları doğrultusunda inşa edilmektedir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş durumdadır.

6.3.1 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve

 Emsal=1,50 yapılaşma koşulunda “Konut Alanı” olarak planlanmış olması,

 Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması,

 Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,

Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.200,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri

= 20.955,00 m² x 1.200,00 TL/m² = 25.146.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

108 adet bağımsız bölüme tekabül eden arsa toplam 6.207,57 m² dir. Buna göre 108 adet bağımsız bölüme tekabül eden arsa değeri;

= 6.207,57 m² x 1.200,00 TL/m² = 7.449.084,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri

İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 5. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’nin yapı ruhsatlarına göre; projede yer alan satışa esas konutların toplam brüt alanı 37.384,74 m² dir.

İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.465 gündür.

(23)

 Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.500,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında artacağı,

 Konutların ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı,

2011 2012 2013 2014

Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%

 İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği öngörülmüş olup,

Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre bağımsız bölümlerin toplam bugünkü finansal değeri 93.461.850,00 TL olarak bulunur.

(24)

GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ

Konut

Satılabilir Alanı (m²) 37.384,74

Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama

m² Satış Değeri (TL) 2.500,00

2011 2012 2013 2014

Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%

Toplam Satış Hâsılatı (TL) 103.284.690

Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı

(TL/m²) 2.762,75

2011 2012 2013 2014

GELİRLER

Projenin Satış Geliri (TL) 37.384.740 30.842.411 22.617.768 12.439.772 TOPLAM GELİRLER (TL) 37.384.740 30.842.411 22.617.768 12.439.772

GİDERLER

Diğer Operasyonel Giderler

Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0 0 0

İnşaat Maliyeti 0 0 0

TOPLAM GİDERLER (TL) 0 0 0 0 0

VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 37.384.740 30.842.411 22.617.768 12.439.772 İndirgeme Katsayısı 1,00000000 0,90909091 0,82644628 0,75131480 İndirgenmiş Net Nakit Akışı 0 37.384.740 28.038.555 18.692.370 9.346.185 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 103.284.690

PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 93.461.850

(25)

 İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 5. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’ne göre şirket payı gelir oranı % 31 dir.

 Sözleşme bedeline göre arsa karşılığı satış toplam geliri öngörüsü 87.100.000,00 TL’dir.

 Söz konusu arsanın şerefiye oranının % 10 olduğu öngörülmüştür.

Hasılat Paylaşımı Modeli Arsa Değer Takdiri

Hasılat Türü Değer (TL)

Projenin Bugünkü Değeri (TL) 93.461.850,00 Arsa Sahibi Pay Oranı % 31 28.973.173,50 Yüklenici Pay Oranı % 69 64.488.676,50

Arsa Değeri

Projeli Arsa Değeri 28.973.173,50

Şerefiye Oranı 10%

Şerefiye Değeri 2.897.317

Arsa Değeri 26.075.856,15

Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 5. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’nde arsa değeri 26.075.856,15 TL olarak hesap edilmiştir.

6.4 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri

İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 5. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; 103.284.690,00 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar, sözleşmeye göre % 31 pay üzerinden 32.018.253,90 TL’dir.

(26)

6.5 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)

Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihai değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz.

Mavişehir Modern Projesinin Kasım Ayı itibariyle tamamlanma oranı % 96,00 dır.

Gayrimenkulün Bugünkü Değeri

= Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x TO)

= 7.449.084,00 TL + (87.100.000,00 x 0,69 x 0,96)

= 7.449.084,00 TL+ 57.695.040,00 TL

= 65.144.124,00 TL ≈ 65.145.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değere KDV dahil değildir.

6.6 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri

Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.

İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 5. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.

(27)

Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net

Alan Yönü

Birim m² Değeri TL/m²

Toplam Değer KDV Hariç TL

Toplam Değer KDV Dahil TL

22453 1 A1 1 1. KAT 3+1 159,49 127,93 GD-KB 1.830,21 291.900,00 294.819,00 22453 1 A1 2 1. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.830,00 273.000,00 275.730,00 22453 1 A1 3 2. KAT 3+1 159,49 127,93 GD-KB 1.843,38 294.000,00 296.940,00 22453 1 A1 4 2. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.844,08 275.100,00 277.851,00 22453 1 A1 6 3. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.844,08 275.100,00 277.851,00 22453 1 A1 8 4. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.851,45 276.200,00 278.962,00 22453 1 A1 10 5. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.851,45 276.200,00 278.962,00 22453 1 A1 17 9. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.844,08 275.100,00 277.851,00

BLOK TOPLAM 1.214,06 969,98 2.236.600,00 2.258.966,00

22453 1 A2 3 2. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.844,08 275.100,00 277.851,00 22453 1 A2 5 3. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.844,08 275.100,00 277.851,00 22453 1 A2 7 4. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.851,45 276.200,00 278.962,00 22453 1 A2 13 7. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.851,45 276.200,00 278.962,00 22453 1 A2 15 8. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.844,08 275.100,00 277.851,00 22453 1 A2 17 9. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.844,08 275.100,00 277.851,00

BLOK TOPLAM 895,08 714,12 1.652.800,00 1.669.328,00

22453 1 A5 2 1. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.830,00 273.000,00 275.730,00

BLOK TOPLAM 149,18 119,02 273.000,00 275.730,00

22453 1 A6 1 1. KAT 3+1 149,18 119,02 GD-KB 1.830,00 273.000,00 275.730,00 22453 1 A6 2 1. KAT 3+1 159,49 127,93 GD-KB 1.830,21 291.900,00 294.819,00 22453 1 A6 4 2. KAT 3+1 159,49 127,93 GD-KB 1.843,38 294.000,00 296.940,00 22453 1 A6 6 3. KAT 3+1 159,49 127,93 GD-KB 1.843,38 294.000,00 296.940,00 22453 1 A6 10 5. KAT 3+1 159,49 127,93 GD-KB 1.850,27 295.100,00 298.051,00

BLOK TOPLAM 787,14 630,74 1.448.000,00 1.462.480,00

22453 1 B1 1 1. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.840,64 138.600,00 139.986,00

22453 1 B1 2 1. KAT 2+1 126,42 104,39 D-G 1.843,85 233.100,00 235.431,00 22453 1 B1 6 1. KAT 2+1 126,42 104,39 K-B 1.819,33 230.000,00 232.300,00 22453 1 B1 7 1. KAT 2+1 126,42 104,39 K-D 1.819,33 230.000,00 232.300,00

22453 1 B1 8 1. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.840,64 138.600,00 139.986,00

22453 1 B1 9 2. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00

22453 1 B1 10 2. KAT 2+1 126,42 104,39 D-G 1.852,55 234.200,00 236.542,00 22453 1 B1 15 2. KAT 2+1 126,42 104,39 K-D 1.827,24 231.000,00 233.310,00 22453 1 B1 16 2. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B1 17 3. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B1 18 3. KAT 2+1 126,42 104,39 D-G 1.852,55 234.200,00 236.542,00 22453 1 B1 23 3. KAT 2+1 126,42 104,39 K-D 1.827,24 231.000,00 233.310,00 22453 1 B1 24 3. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B1 25 4. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B1 31 4. KAT 2+1 126,42 104,39 K-D 1.843,85 233.100,00 235.431,00 22453 1 B1 33 5. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B1 39 5. KAT 2+1 126,42 104,39 K-D 1.843,85 233.100,00 235.431,00 22453 1 B1 41 6. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00

(28)

Alan Yönü

22453 1 B1 49 7. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B1 56 7. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B1 57 8. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B1 58 8. KAT 2+1 127,43 105,36 D-G 1.854,35 236.300,00 238.663,00 22453 1 B1 63 8. KAT 2+1 127,43 105,36 K-D 1.829,24 233.100,00 235.431,00 22453 1 B1 64 8. KAT 1+1 75,30 60,70 D 1.855,25 139.700,00 141.097,00

BLOK TOPLAM 2.497,96 2.043,72 4.606.100,00 4.652.161,00

22453 1 B2 1 1. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B2 2 1. KAT 2+1 126,42 104,39 GD-GB 1.852,55 234.200,00 236.542,00 22453 1 B2 4 1. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.827,36 137.600,00 138.976,00 22453 1 B2 7 1. KAT 2+1 126,42 104,39 GD-KD 1.852,55 234.200,00 236.542,00 22453 1 B2 8 1. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B2 9 2. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B2 10 2. KAT 2+1 126,42 104,39 GD-GB 1.860,47 235.200,00 237.552,00 22453 1 B2 11 2. KAT 2+1 126,42 104,39 GB-KB 1.860,47 235.200,00 237.552,00 22453 1 B2 15 2. KAT 2+1 126,42 104,39 GD-KD 1.860,47 235.200,00 237.552,00 22453 1 B2 16 2. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B2 17 3. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B2 23 3. KAT 2+1 126,42 104,39 GD-KD 1.860,47 235.200,00 237.552,00 22453 1 B2 24 3. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B2 25 4. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B2 29 4. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B2 32 4. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B2 33 5. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B2 41 6. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B2 49 7. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B2 57 8. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B2 63 8. KAT 2+1 127,43 105,36 GD-KD 1.862,20 237.300,00 239.673,00 22453 1 B2 64 8. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00

BLOK TOPLAM 2.015,45 1.642,20 3.744.900,00 3.782.349,00

22453 1 B3 3 1. KAT 2+1 126,42 104,39 GB-KB 1.852,55 234.200,00 236.542,00 22453 1 B3 4 1. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.827,36 137.600,00 138.976,00 22453 1 B3 5 1. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.827,36 137.600,00 138.976,00 22453 1 B3 9 2. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 11 2. KAT 2+1 126,42 104,39 GB-KB 1.860,47 235.200,00 237.552,00 22453 1 B3 12 2. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.840,64 138.600,00 139.986,00 22453 1 B3 13 2. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.840,64 138.600,00 139.986,00 22453 1 B3 15 2. KAT 2+1 126,42 104,39 GD-KD 1.860,47 235.200,00 237.552,00 22453 1 B3 16 2. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 17 3. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 19 3. KAT 2+1 126,42 104,39 GB-KB 1.860,47 235.200,00 237.552,00 22453 1 B3 20 3. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.840,64 138.600,00 139.986,00 22453 1 B3 21 3. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.840,64 138.600,00 139.986,00

(29)

Alan Yönü

22453 1 B3 24 3. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 25 4. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B3 28 4. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 29 4. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 33 5. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B3 36 5. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 41 6. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B3 45 6. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 49 7. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.868,53 140.700,00 142.107,00 22453 1 B3 53 7. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 55 7. KAT 2+1 127,43 105,36 GD-KD 1.870,83 238.400,00 240.784,00 22453 1 B3 57 8. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 59 8. KAT 2+1 127,43 105,36 GB-KB 1.862,20 237.300,00 239.673,00 22453 1 B3 61 8. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.840,64 138.600,00 139.986,00 22453 1 B3 65 9. KAT 1+1 75,30 60,70 GD 1.855,25 139.700,00 141.097,00 22453 1 B3 67 9. KAT 1+1 75,30 60,70 KB 1.840,64 138.600,00 139.986,00

BLOK TOPLAM 2.492,44 2.024,38 4.621.800,00 4.668.018,00

22453 1 C 1 1. KAT 1+1 89,51 71,06 GB-KD-KB 1.923,81 172.200,00 173.922,00

22453 1 C 2 1. KAT 1+1 77,05 62,40 KD 1.867,62 143.900,00 145.339,00

22453 1 C 3 1. KAT 1+1 89,51 71,06 GB-KD-GD 1.923,81 172.200,00 173.922,00 22453 1 C 4 2. KAT 1+1 89,51 71,06 GB-KD-KB 1.936,10 173.300,00 175.033,00

22453 1 C 5 2. KAT 1+1 77,05 62,40 KD 1.880,60 144.900,00 146.349,00

22453 1 C 6 2. KAT 1+1 89,51 71,06 GB-KD-GD 1.936,10 173.300,00 175.033,00 22453 1 C 7 3. KAT 1+1 89,51 71,06 GB-KD-KB 1.947,27 174.300,00 176.043,00

22453 1 C 8 3. KAT 1+1 77,05 62,40 KD 1.894,87 146.000,00 147.460,00

22453 1 C 10 4. KAT 1+1 89,51 71,06 GB-KD-KB 1.947,27 174.300,00 176.043,00 22453 1 C 11 4. KAT 1+1 77,05 62,40 KD 1.894,87 146.000,00 147.460,00 22453 1 C 13 5. KAT 1+1 89,51 71,06 GB-KD-KB 1.947,27 174.300,00 176.043,00 22453 1 C 14 5. KAT 1+1 77,05 62,40 KD 1.894,87 146.000,00 147.460,00

BLOK TOPLAM 1.011,82 809,42 1.940.700,00 1.960.107,00

TOPLAM 11.063,13 8.953,58 20.523.900,00 20.729.139,00

6.7 En Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.

(30)

6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İzmir İli, Çiğli İlçesi sınırları içerisinde Gergül Yapı Pazarlama San. Ve Tic. Ltd. Şti- Gergül İnşaat Müteahhitlik –Abdulkadir Gültekin Ortak Girişimi ve Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 5. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Projesi 20.955,00 m² bir arsa üzerinde yapımı başlanmış olan bir Prestijli Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs.

gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Değerleme konusu projenin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları niteliklidir.

Modern Mavişehir projesindeki toplam 108 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun 26 – 28.

Sayfalarında) ve toplam değeri (20.523.900,00 TL) hesaplanmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne

“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir.

Projenin Mevcut Durum Değeri

KDV Hariç (TL) EURO (2,45TL) USD (1,89TL)

65.145.000,00 TL 26.589.795,91 € 34.468.253,96 USD

Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri

93.461.850,00TL 38.147.693,87 € 49.450.714,28 USD

Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri

103.284.690,00 TL 42.157.126,53 € 54.648.126,98 USD

Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı

32.018.253,90 TL 12.660.511,79 € 16.411.774,55 USD