T.C
BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ
PLANIN İSMİ BALIKESİR İLİ, GÖMEÇ İLÇESİ, ULUBEYLER MAHALLESİ 246 ADA, 10-11-12 PARSELLERE AİT
1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI
Plan Açıklama Raporu
1-PLANLAMA ALANI ÜLKE VE BÖLGE İÇİNDEKİ KONUMU
Nazım İmar Planına konu olan alan Balıkesir İli, Gömeç İlçesi, Ulubeyler Mahallesi sınırları içinde kalmaktadır.
Planlama alanı Gömeç ilçesi kent merkezinin güney doğusunda kent merkezine kuş uçuşu olarak yaklaşık 9 km, Ulubeyler Mahallesi yerleşim alanın güneyinde yerleşim merkezine kuş uçuşu olarak yaklaşık 2 km uzaklıkta olup alana ulaşım, Ulubeyler – Kubaşlar mahalle yolu üzerinden sağlanmaktadır.
.
Planlama alanı uydu görüntüsü( 2016 yılı)
2- PLANLAMA GEREKÇESİ
Ülkelerin ekonomik yönden gelişmeleri için faaliyet gösteren ve sürekli gelir sağlayan çeşitli alanlar vardır. Bu alanlardan biriside turizmdir. Dünyada 1970'1i yıllardan sonra turizm en önemli sektör ve kavramlardan biri olmuştur. Ülkemizde 1980'lerden sonra Turizm konusuna dikkatler çekilmiştir. Türkiye de son 4-5 yılda Turizm sektöründe önemli bir büyüme yaşanmaktadır. Bununla birlikte Turizm çeşitleri, sorunları, geleceği ve bu alandaki fırsatlar her geçen gün genişleyerek tartışılmaktadır. Esas olarak turizm, boş zamanların değerlendirilmesi biçiminde ortaya çıkmıştır. Boş zaman ise, çalışmadan arta kalan zaman anlamına gelir.
Bu ise, mesai dışı saatler, hafta sonu tatilleri, yıllık izinler ve emeklilik süresini ifade eder. Ülke ekonomisine sağladığı katkılar az olmasa da çeşitlendirilmemiş ve sadece kitle turizmine odaklı bir turizm sektörünün uzun vadede ekonomiye etkisinin beklenenin altında kalacağı bir gerçektir. Dünya turizminin eğilimleri artık değişmekte, deniz, kum ve güneş odaklı tatil anlayışı yerini farklı ihtiyaçların karşılanmasına yönelik turizm anlayışına bırakmaktadır. Bu durum karşısında ülkeler alternatif turizm kaynaklarını çeşitlendirme yoluna gitmeye başlamışlardır. Türkiye alternatif turizm olanakları açısından oldukça zengin kaynaklara sahip bir ülkedir. Ülkemiz açısından mutlaka değerlendirilmesi gereken bu kaynaklardan birisi doğa turizmidir.
Balıkesir İli, Gömeç İlçesi, Ulubeyler Mahallesi, 246 ada, 10-11-12 parseller( 58.295 m²) malikleri bölgedeki doğa turizmini değerlendirebilmek aynı zamanda sosyal sorumluluk projeleri kapsamında toplumun ihtiyaç duyduğu sosyal tesisler kapsamında Yaşlı Bakım Evi yapabilmek için, Eko-Turizm Alanı- Özel Sosyal Altyapı Alanı ( Yaşlı Bakım Evi) amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı yaptırmak istemektedirler.
Yeni yapılacak tesislerde yörenin turizm potansiyelinin değerlendirilmesi, canlandırılması amaçlanmakta ve yeni yatırımla bölgede yeni iş istihdamları yaratılması ve bölge ekonomisine katkı sağlanması hedeflenmektedir.
3- MÜLKİYET DURUMU
Proje alanı; Balıkesir İli, Gömeç İlçesi, Ulubeyler Mahallesi, tapunun J17-b-18-c-2 pafta, 246 ada, 10-11-12 parseller( 58.295 m²) özel şahıslar adına kayıtlıdır. İlgili parseller tapuda “ Tarla ” vasfındadır. Tapular ekler bölümünde sunulmuştur.
Gömeç Kent Merkezi
Planlama Alanı 246 ada,10-11-12 Parseller Ulubeyler
Mahallesi
4- HALİHAZIR ( MEVCUT ) DURUMU
Planlama alanı Balıkesir İli, Gömeç İlçesi, Ulubeyler mahallesi sınırları içerisinde, Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 23.12.2016 tarihinde ITRF_96 koordinat sisteminde onanmış, 1 adet 1 / 5000 ölçekli J17-b-18-c Halihazır paftasında yatayda ; x =4.353.500 – 4.354.500 , dikeyde ; y = 490.500 – 491.500 koordinatları arasında bulunan 10-11-12 parseller üzerinde herhangi bir yapılaşama bulunmakta olup, alanın yakın çevresinde konut amaçlı yapıları bulunmaktadır.
Alanının 15-30 Derece (°) kuzeybatıya doğru Orta Eğimli, 30-45 Derece (°) Yüksek Eğimli Alanlar sınıfındadır.
Planlama alanı genel görüntüsü( 2016 yılı)
5- MER’İ PLANLARDAKİ DURUMU
Çalışma alanı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 05.06.2015 tarih ve 13549 sayılı karar ile onanmış Balıkesir –Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ 100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nın J-17 Paftasında Bugünkü Arazi Kullanımı Devam Ettirilerek Korunacak Alanlar Başlığı altında “ Tarım Alanı ” lejantından etkilenmektedir.
"Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nın " 7. Genel Hükümler " başlığı altında;
" 7. 34. Bu plan kapsamındaki alanlarda, ihtiyaç olması halinde güvenlik, sağlık, eğitim, yeşil alanlar gibi sosyal, kültürel ve teknik altyapı kullanımları, kent veya bölge/havza bütününe yönelik her türlü atık bertaraf tesisleri ve bunlarla entegre geri kazanım tesisleri, arıtma tesisleri, mezarlık, belediye hizmet alanı, resmi tesis alanı, kamu hizmet alanı, gar/otogar, mezbaha, denizyolu, karayolu, demiryolu, havayolu, baraj, enerji iletim, doğalgaza dayalı enerji üretim tesisleri ve doğalgaz depolama gibi teknik altyapı alanları yapılabilir. Bu kullanımlara ilişkin imar planları, ÇED Yönetmeliği kapsamında kalanlar için çevresel etki değerlendirmesi olumlu veya çevresel etki değerlendirmesi gerekli değildir kararının bulunması; ÇED Yönetmeliği kapsamı dışında olanlar için ise, ilgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü olması ve Bakanlığın uygun görüşünün alınması kaydı ile bu planda değişikliğe gerek olmaksızın, kurum ve kuruluşların görüşlerine uyularak ilgili idaresince hazırlanır ve onaylanır. . . " hükmü ile;
"8. Özel Hüküm/er ", "8. 16.Eko-Turizm Alanları " başlığı altında;
"8. 16. 1.Planlama bölgesinin doğal ve kültürel kaynak zenginliği nedeniyle; agro (çiftlik) turizm, klimatizm etkinliği, at ile gezinti etkinliği, dağ bisikleti etkinliği, dağcılık etkinliği, doğada serbest yürüyüş, kamping/çadırlı kamp, kayak, kuş gözlemciliği, mağaracılık, trekking, yamaç paraşütü etkinlikleri için uygun alanlar bilimsel yöntemlerle belirlenecek ve çevreye olumsuz etki yapmayacak şekilde planlanması için gerekli çalışmalar yapılacaktır. Bu alanlarda aile işletmeciliği şeklinde pansiyonlar, çiftlik evleri, dağ evleri vb.
konaklama kullanımları, yeme-içme tesisleri ile yöresel ürünlerin satış üniteleri yer alabilir. Geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunması esastır. Yerel kaynakların kullanımını sağlanacaktır. Bu kapsamdaki uygulamalarda Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine ilişkin Yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur.
8.16.2.Bu alanlarda yapılanma koşulları: maks. Emsal: 0.10 maks. Bina yüksekliği= 7, 50 m. (2 kat) yapı yapılabilecek mm. Parsel büyüklüğü=5.000 m2 'dir. "
Hükümleri bulunmaktadır.
-
Planlama alanının Balıkesir –Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ 100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nın J_17 Paftasındaki konumu
Planlama alanında alt ölçekli onanmış herhangi bir 1/ 5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/ 1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı bulunmamaktadır.
6.1 PLANLAMA ALANINA AİT KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ
T.C. Balıkesir Valiliği, İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü’nün 07.02.2017 tarih ve 6825 sayılı yazıları;
Bahse konu talep ile ilgili olarak, arazinin yerinde incelenmesi ile hazırlanan Etüt Raporu ve ilgili evrakların, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında Müdürlüğümüzce değerlendirilmesi sonucunda; Toprak Koruma Kurulunun görevlerinin belirtildiği 6. maddesinin (ç) bendindeki "Ulkesel, bölgesel veya yerel ölçekli yapılan planlar arasındaki uyumu denetlemek " hükmü kapsanıında, Balıkesir Ili Toprak Koruma Kurulu'nun 20.04.201 5 tarih ve 65 sayılı toplantısında " . 1/5000 ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 ölçekli İmar Planı " ile ilgili olarak taşınmazların tarım dışı amaçla kullanılması halinde tarımsal kullanım bütünlün olumsuz bir etkisinin olmayacağı ve alternatif alanlar içerisinde kaldığı kanaati ile, İlimiz Gömeç ilçesi, Ulubeyler Mahallesi, Gedikler Mevkii, 246 ada, 10, 11 ve 12 parsel numarasında kayıtlı "Tarla " vasıflı, toplam 58. 296, 33 m2 yüzölçümlü taşınmazların, "1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1 000 ölçekli İlave İmar Planı " yapılması için tarihi dışına çıkarılması oy birliği ile kabul edilmiştir. " kararı alınması ve 06.04.2015 onay tarihli etüt raporunda parsellerin Kuru Marjinal Tarım Arazisi özelliğinde olduğunun belirtilmesi sebebiyle ilimiz Gömeç ilçesi, Ulubeyler Mahallesi, Gedikler Mevkii, 246 ada, 10, 11 ve 12 parsel numarasında kayıtlı toplam 58.296,33 nı2 yüzölçümlü taşınmazlar üzerinde, 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1 000 ölçekli ilave imar Planı" yapılması uygun bulunmaktadır. Ancak; 5403 Sayılı Kanunun 13. Maddesinde yer alan istisnalar kapsamında verilen izinlerin yalnızca talep edilen amaç doğrultusunda kullanılması gerekmekte olup, farklı bir amaçla kullanılmak istenilmesi durumunda Kanun kapsamında yeniden izinlendirilmesi gerekmektedir.
T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25.Bölge Müdürlüğü’nün 24.01.2017 tarih ve 54811 sayılı yazıları;
Yazınız ekinde gönderilen söz konusu taşınmaza ait tapu ve koordinat bilgileri doğrultusunda yapılan inceleme neticesinde, ekli krokide gösterilen taşınmazın içme suyu temin edilen göl veya barajların su toplama havzasında kalmadığı, DSİ mevcut veya planlanan Sulama ve Toplulaştırma alanlarının dışında olduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın bulunduğu yerde taşkın sorunu ve yeraltı suyu problemi yoktur. Ancak gerekli izinler alınabildiği takdirde ve tesisin su ihtiyacının yeraltı suyundan sağlanmak istenmesi durumunda 167 sayılı yasa uyarınca Kuruluşumuzdan (DSİ) izin alınmalıdır. Yapılacak tesisin atık sularının yerüstü ve yeraltı sularını kirletmesi önlenmelidir. Söz konusu alan ile ilgili bilgiler teknik tespit niteliğindedir. Yasal mevzuat uyarınca istenilen amaçla kullanılması yönünde plan kararı alma yetkisine sahip ilgili kamu kurum veya kuruluşu kararı öncesi değerlendirmeler için veri oluşturmayı amaçlamaktadır.
T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı, II. Bölge Müdürlüğü’nün 15.12.2016 tarih ve 255493 sayılı yazıları;
Bölge Müdürlüğümüz teknik personeli tarafından inceleme neticesinde; mezkur alanın 2873 Sayılı Milli Parklar Kanunu kapsamında korunan alanlar içerisinde yer almadığı ve 4915 Sayılı Kara Avcılığı Kanunu kapsamında kalan Yaban Hayatı Koruma/Geliştirme Sahaları ve Yaban Hayvanı Yerleştirme Sahası sınırları içerisinde bulunmadığı ve 2872 Sayılı Çevre Kanunu kapsamında yayımlanan Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği kapsamında Mahalli ve Ulusal Sulak Alanlar içerisinde yer almadığı tespit edilmiştir.
Planlama alanı
Bu bağlamda; ekolojik dengenin korunmasında gerekli özenin gösterilmesi, oluşacak her türlü atığın depolanması taşınması ve bertarafi aşamalarında ilgili mevzuata uyulması, meri mevzuat uyarınca ilgili diğer kurum/kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması, 2015-2017 yılları arasında çalışması sürdürülen Balıkesir İli Ulusal Biyolojik Çeşitlilik Envanter ve izleme Projesi kapsamında proje alanında korunan fauna/flora türlerine rastlanılması durumunda Uluslararası Sözleşme (Berri, CİTES, Biyolojik Ç hükümlerinin saklı tutulacağının bilinmesi kaydıyla, bahsi geçen faaliyet için 1/5000 ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulamalı imar Planı hazırlatılmasında Bölge Müdürlüğümüzce sakınca görülmemektedir.
T.C. Orman Genel Müdürlüğü, Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü, Edremit İşletme Müdürlüğü’nün 13.12.2016 tarih ve 2778577 sayılı yazıları;
Orman Bölge Müdürlüğümüze vermiş olduğunuz 01/12/201 6 tarihli dilekçeniz İşletme Müdürlüğümüz tarafından kurulan komisyon marifetiyle incelenmiş olup, Sonuç bölümünde" Ayvalık İlçesi, Ulubeyler Mahallesi 246 ada 1 0-1 1- ve 12 nolu parseller yapılan değerlendirmede orman sınırları dışında olduğu ve Amenajman planına göre OT olarak gösterildiğinden ve en yakın Devlet Ormanına 400 metre mesafede olduğundan yapılacak tesislerin Orman Yangınlarına karşı gerekli önlemleri almak koşulu ile, kurumumuz açısından bir sakınca oluşturmadığı kanaati ile denilmektedir.
İNCELEME: Yapılan incelemede; Ayvalık ilçesi Ulubeyler Mahallesinde Orman Kadastro Çalışmaları 1987 yılında 3302 uygulaması ile yapılmıştır. 246 ada 10-1 1-12 no'lu parseller bu çalışmalarda orman sınırları dışındadır. En yakın Devlet Ormanına 400m mesafededir. Tapulama çalışmalarında tarla olarak tescil edilmişlerdir. Orman Arnenajman Plan haritasında OT ile gösterilmiştir.
Ortalama %20-25 eğimdedir. Fiili olarak üzerinde otsu bitkilerin bulunduğu açıklık alandır.
SONUÇ : Yapılan değerlendirmede; taşınmazın Orman Kadastro Haritasına göre,orman sınırları dışında olduğu, Orman Amenajman Planına göre OT olarak gösterildiği görülmüştür. En yakın Devlet Ormanına 400 m mesafede olduğundan yapılacak tesislerin Orman yangınlarına karşı gerekli önlemleri almak koşulu ile Kurumumuz açısından bir sakınca oluşturmadığı kanaati ile,İş bu inceleme raporu tarafımızdan düzenlenmiş ve imzalanmıştır. 12/12/20 16
T.C. Balıkesir Valiliği, İl Kültür ve Turizm Müdürlüğünün 31.01.2017 tarih ve 383 sayılı yazıları;
Söz konusu yerin, 2634 sayılı "Turizmi Teşvik Kanunu" kapsamında sakınca olmamakla birlikte, 2863 Sayılı "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu" kapsamında da ilimiz Kuva-yi Milliye Müzesi Müdürlüğü'nün 27.01.2017 tarih ve 122 sayılı yazısı ve eki ilişikte gönderilmiştir.
Konuyla ilgili olarak söz konusu taşınmazlar 26.01.2017 tarihinde yerinde incelenmiştir. Bahsi geçen taşınmazlar birbirine bitişik konumlanmış olup mahalle merkezinin güneydoğusunda yer almaktadır. Kuzeyinden yol geçen parsellerin kotu yoldan yüksekte olup eğimli, kayalık ve yabani otlarla kaplı arazilerdir. Alanın güneybatısında ormanlık araziler vardır. Söz konusu taşınmazlarda yapılan yüzey incelemesi neticesinde 3386 ve 5226 sayılı kanunlarla değişik 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında kalan herhangi bir kültür varlığına rastlanılmamıştır. Ayrıca Müdürlüğümüz arşivinde yapılan araştırma neticesinde; bahsi geçen alanların korunması gerekli kültür varlığı olarak belirlenmiş bir tescil durumunun olmadığı görülmüştür.
Sonuç olarak ilimiz, Gömeç İlçesi, Ulubeyler Mahallesi, Gedikler Mevkiinde bulunan, tapunun Ji 7-b-1 8-c-2 pafta, 246 ada, 10-11-12 parsel numaralarında kayıtlı taşınmazlara yönelik "Özel Sosyal Tesis Alanı( Huzur Evi, Eko Turizm Alanı" amaçlı 115000 ölçekli Nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planı yapılmasında kurumumuz açısından bir sakınca yoktur. Ancak bahsi geçen taşınmazlarda yapılacak fiziki ve inşai faaliyetler esnasında herhangi bir kültür varlığı ile karşılaşılması durumunda ivedilikle Müdürlüğümüz ile irtibata geçilmesi gerekmektedir.
T.C. Balıkesir Valiliği, Halk Sağlığı Müdürlüğünün 29.12.2016 tarih ve 045.99 sayılı yazıları;
Yapılması planlanan "Özel Sosyal Tesis Alanı (Huzur Evi), Eko-Turizm" tesis alanı planlamaya esas tüm yapılar dikkate alınarak, bu yapıların birbirlerine, parsel sınırlarına ve parselin dışında kalan yapılara olan yaklaşma mesafeleri, karayoluna ve kavşaklara olan minimum yaklaşma mesafelerinin standartlara uygun olması sağlanmalıdır. Belediyelerce tanzim ettirilecek olan bu plan ve proje yeni yapılacak veya ıslah edilecek sokakların istikamet ve genişliğini, meydanların ve bütün umumi yerlerin sıhhi şartlarını taşımalı ve imar planı ana kararlarını bozmamalı sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamalıdır Planlama alanı içerisinde içme ve kullanma suyu olarak kullanılacak su "İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelikte" belirtilen parametre değerlerine uygun olması sağlanmalıdır. Sosyal tesis atıklarının bertarafında kanalizasyon sistemi yer almıyor ise mevzuatla belirlenen başkada hükümlerin bulunmaması halinde 19 Mart 1971 tarih ve 13783 sayılı Resmi Gazete 'de yayımlanan "Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olmayan Yerlerde Yapılacak Çukurlara ait Yönetmelik" hükümlerine uyulmalıdır. Müdürlüğümüz mevzuatı açısından "Özel Sosyal Tesis Alanı (Huzur Evi),Eko-Turizm" alanına yönelik imar Planlarının yapılmasında yukarıda belirtilen hususlara uyulması halinde sakınca oluşturmayacaktır.
T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 18.01.2017 tarih E.1191 sayılı yazıları;
"Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda yapılan incelemede anılan parsellerin "Tarım Alanı
"nda yer aldığı anlaşılmıştır. Çevre düzeni planın " 7. Genel Hükümler " başlığı altında;
" 7. 34. Bu plan kapsamındaki alanlarda, ihtiyaç olması halinde güvenlik, sağlık, eğitim, yeşil alanlar gibi sosyal, kültürel ve teknik altyapı kullanımları, kent veya bölge/havza bütününe yönelik her türlü atık bertaraf tesisleri ve bunlarla entegre geri kazanım tesisleri, arıtma tesisleri, mezarlık, belediye hizmet alanı, resmi tesis alanı, kamu hizmet alanı, gar/otogar, mezbaha, denizyolu, karayolu, demiryolu, havayolu, baraj, enerji iletim, doğalgaza dayalı enerji üretim tesisleri ve doğalgaz depolama gibi teknik altyapı
alanları yapılabilir. Bu kullanımlara ilişkin imar planları, ÇED Yönetmeliği kapsamında kalanlar için çevresel etki değerlendirmesi olumlu veya çevresel etki değerlendirmesi gerekli değildir kararının bulunması; ÇED Yönetmeliği kapsamı dışında olanlar için ise, ilgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü olması ve Bakanlığın uygun görüşünün alınması kaydı ile bu planda değişikliğe gerek olmaksızın, kurum ve kuruluşların görüşlerine uyularak ilgili idaresince hazırlanır ve onaylanır. . . " hükmü ile;
"8. Özel Hüküm/er ", "8. 16.Eko-Turizm Alanları " başlığı altında;
"8. 16. 1.Planlama bölgesinin doğal ve kültürel kaynak zenginliği nedeniyle; agro (çiftlik) turizm, klimatizm etkinliği, at ile gezinti etkinliği, dağ bisikleti etkinliği, dağcılık etkinliği, doğada serbest yürüyüş, kamping/çadırlı kamp, kayak, kuş gözlemciliği, mağaracılık, trekking, yamaç paraşütü etkinlikleri için uygun alanlar bilimsel yöntemlerle belirlenecek ve çevreye olumsuz etki yapmayacak şekilde planlanması için gerekli çalışmalar yapılacaktır.Bu alanlarda aile işletmeciliği şeklinde pansiyonlar, çiftlik evleri, dağ evleri vb.
konaklama kullanımları, yeme-içme tesisleri ile yöresel ürünlerin satış üniteleri yer alabilir. Geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunması esastır. Yerel kaynakların kullanımını sağlanacaktır.Bu kapsamdaki uygulamalarda Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine ilişkin Yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur.
8.16.2.Bu alanlarda yapılanma koşulları: maks. Emsal: 0.10 maks. Bina yüksekliği= 7, 50 m. (2 kat) yapı yapılabilecek mm. Parsel büyüklüğü=5.000 m2 'dir. " hükümleri yeralmaktadır .Bu kapsamda eko-turizm amaçlı hazırlanmak istenilen imar planlarına ilişkin iş ve işlemlerin; söz konusu alanda eko-turizm potansiyelinin bulunduğuna ilişkin Kültür ve Turizm Il Müdürlüğü'nden uygun görüş/izinlerin alınması ve yapılacak tesisin "Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine ilişkin Yönetmelik" hükümlerine ve 8. 16.2 numaralı plan hükmünde tanımlanan yapılaşma koşullarına uygun olarak projelendirilmesi halinde 1/100.000 ölçekli ÇDP'nin '8.16.Eko-Turizm Alanları" başlığı altında yer alan plan hükümleri; sosyal tesis (huzurevi) amaçlı hazırlanmak istenilen imar planlarına ilişkin iş ve işlemlerin ise 1/100.000 ölçekli ÇDP 7.34. numaralı plan hükmü çerçevesinde ilgili tüm kurum/kuruluşlardan alınacak görüşler/izinler, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ve meri mevzuat hükümleri doğrultusunda, çevre düzeni planında değişikliğe gidilmeksizin, ilgili idaresince yürütülebileceği değerlendirilmektedir.
T.C. Balıkesir Valiliği ,Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 14.12.2016 tarih E.10607 sayılı yazıları;
Söz konusu faaliyet; 25/11/2014 tarih ve 29186 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği Ek-1 ve Ek-Il listeleri kapsamında yer almamaktadır. Bu nedenle ÇED Yönetmelik hükümleri uygulanmayacaktır. Yapılan inceleme neticesinde bahse konu alanın 2863 Sayılı Kanunun Kurumumuza verdiği yetkiler kapsamında doğal sit alanında kalmadığı, 362 1/3830 sayılı Kanunun Kurumumuza verdiği yetkiler kapsamındaki yerlerden olmadığı, yapılmak istenen tesisin ilgili kurum/kuruluş görüşleri, 3 194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri ile mer'i mevzuat kapsamında değerlendirilebileceği ayrıca 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile ilgili kurum görüşünün Bakanlığımızın 06/08/2015 tarih ve 53276502-305.02-E.13185 sayılı yazısına istinaden Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığından (İmar ve 5ehircilik Dairesi Başkanlığı) alınması gerektiği hususunda, Bilgilerinizi ve gereğini rica ederim.
T.C. Balıkesir Valiliği ,Bilim, Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğü’nün 16.12.2016 tarih ve E.2344 sayılı yazıları;
Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Makamının 03/08/2012 tarihli ve 40 sayılı onayı ile yürürlüğe konulan Taşra Teşkilatı Yönetmeliğinin Bilim Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğünün Görevlerini düzenleyen 5. maddesinin i bendinde, "...,yatırımları organize sanayi bölgelerine, endüstri bölgelerine yönlendirmek, bu konuda gerekli tedbirleri almak, sanayi alanlarının belirlenmesi ile ilgili olarak çevre düzeni planı ve ait ölçekli planların hazırlanmasında görüş bildirmek," hükümleri yer almaktadır.
ilgi yazınız eklerinin incelenmesi neticesinde mer' i mevzuat uyarınca ilgili diğer kurum ve kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması kaydıyla, faaliyet konusu itibariyle söz konusu tesisin planlandığı alanda, Çevre Düzeni Planı ve diğer alt ölçekli planların yapılmasında;
Bakanlığımızca planlanan Organize Sanayi Bölgesi ve Küçük Sanayi Sitesi yatırımı bulunmamakta olup, İl Müdürlüğümüzce sakınca görülmemektedir. Bununla birlikte mevcut belgelerde söz konusu arazi üzerine yada yanında tesis edilmiş veya edilecek Akaryakıt, LPG (Svila5tirilmiş Petrol Gazı), Sınai Gaz Depolanması olduğu görülmemekte, bu tesislerin kurulmasının planlanması halinde Bakanlığımız sorumluluk alanında Mecburi Standartlardaki (TS 12820, TS 11939, TS 1446) güvenlik mesafelerine uyulması gerekmektedir.
Uludağ Elektrik A.Ş.(UEDAŞ) , Proje Birimi’nin 14.12.2016 tarih ve 52191 sayılı yazıları;
Bahse konu bölgede 5irketimize ait herhangi bir tesis bulunmamakta olup Gömeç İlçesi, Ulubeyler Mahallesi, Gedikler Mevkii, Tapunun J17-b-18c-2 pafta, 246 ada, 10,11,12 parsellerde kayıtlı toplamda 58.295 m2’lik taşınmazlar üzerine 'Özel Sosyal Tesis Alanı(Huzur evi), Eko Turizm Alanı amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama imar Planı yapılmasında Şirketimizce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Türkiye Elektrik İletim Anonim Şirketi (TEİAŞ) 2. Bölge Müdürlüğü, Tesis ve Kontrol Müdürlüğü’nün 22.12.2016 tarih ve E. 461689 sayılı yazıları;
Söz konusu parseller sınırları dahilinden geçen Bölge Müdürlüğümüz sorumluluğunda mevcut ve tesisi planlanan herhangi bir enerji iletim hattı bulunmamaktadır.
T.C. Balıkesir Valiliği, İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü’nün 12.12.2016 tarih ve E.43924 sayılı yazıları;
Müdürlüğümüzce yapılan incelemeler neticesinde söz konusu alanda; 7269 sayılı yasada belirtilen heyelan, kaya düşmesi, çığ, su baskını gibi afetlerden dolayı alınmış; Müdürlüğümüz arşivinde bir Afete Maruz Bölge Kararının olmadığı tespit edilmiştir.
T.C. Milli Savunma Bakanlığı İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı’nın 05.12.2016 tarih ve 3669 sayılı yazıları;
Konu hakkında yapılan inceleme neticesinde, planlama sahasında askerî alan, askeri güvenlik bölgesi, askerî yasak bölge ve NATO akaryakıt boru hattı bulunmadığı (Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı hariç) tespit edilmiştir.
BOTAŞ Boru Hatları İle Petrol Taşıma A.Ş. Arazi İnşaat ve Kamulaştırma Daire Başkanlığı’nın 07.12.2016 tarih ve E.48136 sayılı yazıları;
Söz konusu yazı ve ekleri incelenmiş olup, sınırları belirtilen alanlarda mevcut veya planlanan herhangi bir projemiz bulunmadığı hususunu bilgilerinize arz ederiz.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Ulaşım Planlama ve Raylı sistemler Daire Başkanlığı, Ulaşım Şube Müdürlüğü’nün 27.12.2016 tarih ve 252 sayılı yazıları;
İlgi yazınız ekindeki belgeler, aplikasyon krokisinde ve yerinde yapılan incelemede; söz konusu parsellerin 05.06.2015 tasdik tarihli 1/100 000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında Tarım-Orman Alanlarında, Nazım ve Uygulama imar Planlarında ise plansız alanda kaldığı, parsellerin 3. Derece (kırsal mahalle) yolundan cephe aldığı anlaşılmaktadır.
Söz konusu parseller Gömeç İlçesi Ulubeyler Mahallesi sınırları içerisinde kalmaktadır. Söz konusu bölgede Daire Başkanlığımızca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projemiz bulunmamaktadır. Söz konusu parsellerin Gömeç İlçesi Ulubeyler - Kubaşlar Mahalleleri arası 3 .derece (Kırsal Mahalle) yolundan cephe aldığından, yapılması planlanan tesisler için 3 .Derece (kırsal mahalle) yoluna Geçiş bağlantıları için 291 8 Sayılı Trafik Kanunu ve bu Kanuna dayanılarak çıkarılan "Karayolları Kenarında Yapılacak Ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik" hükümlerinin uygulatılarak, gerekli izinlerinin ilgili Belediye Başkanlığından alınması gerekmektedir. İlimiz Gömeç ilçesi Ulubeyler Mahallesi 246 ada 10, 11 ve 12 nolu parsellerde "Özel Sosyal Tesis Alanı (Huzur Evi) ve Eko-Turizm Alanı" Amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planlarının hazırlanması çalışmalarında, planlanacak fonksiyonun ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde ayrılması, imar planlarının Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan 'Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik' hükümlerinin uygulanması ve 05.06.2015 tasdik tarihli 1/100 000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Plan-Plan hükümlerine uyulması kaydıyla, 14 Haziran 2014 tarihli 29030 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uyularak imar Planlarının hazırlanması gerektiği Daire Başkanlığımızca değerlendirilmiştir.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, BASKİ Genel Müdürlüğü, Arıtma Tesisleri Daire Başkanlığı’nın 23.12.2016 tarih ve 23253 ayılı yazıları;
Söz konusu faaliyetle ilgili "Su Havzaları Koruma Yönetmeliği" hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzası ve su kaynaklarının koruma alanına girmediği tespit edilmiş olup,23.09.20 16 tarihinde Genel Müdürlüğümüzce faaliyet sahasında yapılan incelemelerde; söz konusu taşınmaz üzerine " 'Özel Sosyal Tesis Alanı(Huzur evi), Eko Turizm Alanı amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planı" yapılmasında Genel Müdürlüğümüzce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Çevre Koruma ve Kontrol Dairesi Başkanlığı, Proje ve Yatırımlar Şube Müdürlüğü’nün 13.12.2016 tarih ve 141 sayılı yazıları;
Gerçekleştirilmesi planlanan faaliyet yürürlükteki yasal mevzuat hükümlerine uyulması Çevresel Gürültünün Değenlendirilmesi Yönetimi Yönetmeliğine uyulması, Çevre izin ve Lisans Yönetmeliği Çevresel Etki Değerlendirilmesi Yönetmeliği açısından Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünden görüş alınması şartıyla faaliyetin gerçekleştirilmesi hususunda Gereğini bilgilerinize arz ederim.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Fen İşleri Daire Başkanlığı’nın 12.12.2016 tarih ve 27804 sayılı yazıları;
ilgi sayılı yazınızda, " Gömeç İlçesi, Ulubeyler Mahallesi, Gedikler Mevkii, Tapunun J17-b-18c-2 pafta, 246 ada, 10,11,12 parsellerde kayıtlı toplamda 58.295 m2’lik taşınmazlar üzerine 'Özel Sosyal Tesis Alanı(Huzur evi), Eko Turizm Alanı amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım imar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planı yapım ve kullanım aşamasın da Büyükşehir Belediyesinin görev etki ve sorumluluğunda kalan yollara kalıcı hasar verilmemesi ve ulaşım güvenliği standartlarının korumak adına; ilgili mahalle yollarına verilecek hasarların ilgili firma tarafından giderileceği hususunda taahhüt verilmesi ve ayni yollarda herhangi bir kazı işlemi yapılması durumunda gerekli izin ve ruhsatların alınması kaydı ile uygun görüş bildirileceği hususunu; Bilgilerinizi arz ederim.
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Kırsal Hizmetler Daire Başkanlığı, Kırsal Alan Planlaması ve Kırsal Kalkınma Şube Müdürlüğü’nün 13.12.2016 tarih ve 253-73 sayılı yazıları;
Adı gecen mevcut parseller üzerinde Daire Başkanlığımızın yapılan ya da planlanan herhangi bir projesi yoktur. Ancak söz konusu parseller yapılan inceleme sonucu ve Mülga İl Özel İdareden dero1an 1/25 000 Ölçeklİ Toprak Haritasında V Ile sınıf arazi olarak tanımlanmaktadır. Yapılacak tesis ile ilgili 5403 sayılı yasaya göre Gıda Tarım ve Hayvancılık il Müdürlüğünden görüş alınmalıdır.
Gömeç Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 13.04.2015 tarih ve 134 sayılı yazıları;
İlgi dilekçenizde bahis konusu edilen Ulubeyler Mahailesi,146 ada 10-11-12 parsellerde bulunan parsellerde talep ettiğiniz 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlama çalışmalarının öncelikle üst ölçek plan koşulları açısından değerlendirilmesi gerekmektedir. Akabinde, öncelikle 1/5000 ölçekli planlarının onaylama mercii Balıkesir Büyükşehir Belediyesi olduğundan; 1/5000 planların Büyükşehir Belediyesine sunulması hususunda;
6.2 PLANLAMA ALANINA AİT DOĞAL VE FİZİKSEL EŞİKLER
Jeolojik açıdan proje alanın 1.derece deprem kuşağında yer almasından dolayı 02.07.1998 tarih ve 23390 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe giren “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik “ ile '' Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik '' hükümlerine uyulacaktır.
Planlama alanın bir kısmına ait İmar Planına Esas Jeolojik- Jeoteknik Etüt Raporları 7269 sayılı yasanın 2. maddesince ve 28/09/2011 tarih ve 102732 sayılı genelgeye göre incelenerek 03.02.2017 tarihinde Balıkesir Valiliği Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce onaylanmıştır..
Onanlı İmar Planına Esas Jeolojik- Jeoteknik Etüt Raporunun sonuç ve öneriler kısmında;
“ - İnceleme alanında yapılan sondaj kuyusu ve araştırma çukuru çalışmalarında yer altı suyu bulunmaması ve zeminin bitkisel toprağın altında Miyosen yaşlı ayrılmamış volkanitlerden Altere Andezit ile Andezit (Parçalı Kırık ) seviyeleri gözlenmesi sebebiyle sıvılaşma riski bulunmamakla birlikte şişme-oturma ve taşıma gücü açısından sorun beklenmemektedir.
- inceleme alanı 15-30 Derece (°) kuzeybatıya doğru Orta Eğimli Alanlar ile 30-45 Derece (°) kuzeybatıya doğru Yüksek Eğimli Alanlar sınıfındadır. Bu değerlendirmeler neticesinde; incelme alanının tamamı eğimden dolayı Önlemli Alan-2.1 (Ö.A- 2.1)Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar sınıfına dahil edilmiştir.
- İnceleme alanı 15-30 Derece kuzeybatıya doğru Orta Eğimli Alanlar ile 30-45 Derece ) kuzeybatıya doğru Yüksek Eğimli Alanlar sınıfında olmasından dolayı sahada çıplak gözle yapılan inceleme neticesinde herhangi bir heyelana rastlanmamıştır. Ancak, inceleme alanı yüzeyinin tamamının atterasyon zeminde olmasından dolayı doğal ve/veya yapay sebeplerden dolayı yüzeysel lokal akmalara sebebiyet vermemesi için gerekli tüm mühendislik tedbirleri alınarak parsel bazındaki zemin etüt çalışmalarında şey stabilize analizleri yapılmalı ve gerekti olan önlemler ortaya konularak tedbirler alınmalıdır.
- İnceleme alanının yüzeyinde bulunan köksüz kayaların ileride can ve mal emniyeti yönünden tehlike yaratmaması için ortamdan uzaklaştırılması gerekmektedir. Ayrıca mevcut ve kazı sırasında eğime bağlı olarak oluşması muhtemel olan şevlere istinat duvarları yapılarak çevre ve temel drenaj sistemleri geliştirilerek gerekli tüm mühendislik tedbirleri alınmalıdır.
- Yaratacak olan parsel bazındaki zemin etütlerinde rezonans, oturma, şişme ve taşıma gücü gibi değerler ayrıntılı olarak ortaya konup, inşaat projelendirilmesinde ve yapım aşamasında gerekli tüm mühendislik tedbirlerin alınması ve bu değerler göz önünde bulundurularak zemin iyileştirme yöntemleri ve uygun temel tipinin seçilmesi gerekmektedir. Ayrıca projelendirme ve yapılaşma esnasında, eğimden dolay oluşabilecek olan şeylere istinat duvarı yapılarak gerekli tüm tedbirlerin alınarak çevre ve temel drenaj sistemleri oluşturulmalıdır.
- İnceleme alanında yapılacak olan yapıların temellerinde mühendislik problemlerinin önlenmesi veya azaltılması için, yumuşak tabakalar Kazılarak kaldırılması, kazıklı temel uygulanması, temeli çepeçevre palplanşlı perde ile çevirmesi, çimento veya kimyasal maddelerle enjeksiyon yapılması, vibratörlü sıkıştırıcılarla sıkıştırılması, yeraltı ve yerüstü sularına karşı drenaj ve bohçalama işlemlerinin yapılması, temel hafriyatı esnasında şeyh bir kazı yapılması ve hızlı bir şekilde yapım aşamasına geçilmesi gibi bu yöntemlerinden bir veya birkaçının uygulanması önerilmektedir.
- İnceleme alanı, Bakanlar Kurulu'nun 18.4.19 '6 tarih ve 9618109 sayılı kararı ile deprem bölgeleri haritasında 1. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. Afet yönünden alınmış herhangi bir " Afete Maruz Bölge Kararı "yoktur.”
7-PLANLAMA KARARLARI:
Planlama alanına ait doğal, fiziksel ve kurumsal eşikler dikkate alınarak Balıkesir İli, Gömeç İlçesi, Ulubeyler mahallesi sınırları içerisinde, 1 adet 1 / 5000 ölçekli J17-b-18-c Halihazır paftasında yatayda ; x =4.353.500 – 4.354.500 , dikeyde ; y = 490.500 – 491.500 koordinatları arasında bulunan 10-11-12 parseller üzerinde toplamda 58.295 m²’lik alan üzerinde 1/ 5000 Ölçekli Nazım İmar Planı yapılmasına başlanmıştır.
Nazım İmar Planında ilgili kurumlardan alınan görüşler, arazinin özellikleri, eğim durumu, mer’i ÇDP planları, mülkiyet durumu, yatırımcıların talepleri de dikkate alınmıştır.
Yapılan düzenleme ile planlama alanının 5.352 m²’lik kısmına Özel Sosyal Altyapı Alanı ( Yaşlı Bakım Evi ) , 45.857 m²’lik kısmına Turizm Alanı ( Eko-Turizm Alanı ) fonksiyonları verilmiştir.
Turizm Alanı olarak gösterilen alanda ; Eko-Turizm Tesisleri ( Bu alanlarda aile işletmeciliği şeklinde pansiyonlar, çiftlik evleri, dağ evleri vb. konaklama kullanımları, yeme-içme tesisleri ile yöresel ürünlerin satış üniteleri yer alabilir.) yapılabilir .
Özel Sosyal Altyapı Alanı olarak gösterilen alanda ; Yaşlı Bakım Evi ile bu tesisin ihtiyacına yönelik olarak idari, teknik ve sosyal tesisler ( idari bina, yemekhane, kafeterya, bekçi evi, arıtma tesisi, vb….) yapılabilir.
Planlama alanında yapılanma koşulları ile ilgili detaylar alt ölçekli 1/ 1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenecektir.
Nazım planda planlama alanına hizmet edecek toplayıcı ve dağıtıcı nitelikte mevcuttaki Ulubeyler – Kobaşlar mahalle yolu, 15 metrelik imar yolu olarak planlanmış ve ayrıca parseller içinden geçerek bu yola bağlanan 10 metrelik imar yolu önerisi getirilmiştir. Tesislere giriş ve çıkışlar bu yollar üzerinden yapılacaktır.
Nazım planda 1.376 m²’lik alan Yeşil (Park) Alan olarak planlanarak kamuya terk olunmuştur.
Planlama sonucu oluşan alan dağılımı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
Özel Sosyal Altyapı Alanı 5.352 m²
Turizm Alanı 45.857 m²
Yeşil (Park) Alan 1.376 m²
Yol 5.710 m²
Toplam: 58.295 m²
Teklif sonucu oluşan 1/ 5000 Ölçekli Nazım imar Planı Nazım İmar Planı 246 ada, 10-11-12 parseller maliklerinin isteği üzerine hazırlanmıştır.
Saygılarımla .
