GGY464
KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ
Dr. Hüseyin YURDAKUL
Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü
Çeşitli ticari ilişkiler sonucu ortaya çıkan tüketici, taşıt ve ipotek kredileri gibi sürekli nakit akışı yaratan varlıkların (alacakların) bir araya getirilmesi ve bu varlıkların yaratacağı nakit akımlarına istinaden menkul kıymet ihraç edilmesi işlemedir.
Menkul kıymetleştirmede varlıkların menkul kıymetlere dönüştürülmesi, birinin diğerinin yerine geçmesi şeklinde değil, varlıkların temsil ettiği alacak haklarının ihraç edilen menkul kıymetlere dayanak oluşturması şeklinde yapılmaktadır.
Menkul kıymetleştirme banka ve işletmelerin donuk alacaklarına likidite kazandıran, alacakların tahsili için vade tarihlerinin beklenmesini ortadan kaldıran, kaynak temininde yoğun bir şekilde kullanılan alternatif bir finans yöntemi, nakit akımı finansmanıdır.
Bir anlamda kredi bankacılığında "al/tut" stratejisi artık "al/sat" a dönüşmüş durumda.
Menkul Kıymetleştirme
Dünyada ilk menkul kıymetleştirme ipotek kredileri üzerine 1970’lerde ABD’de gerçekleştirilmiştir.
ABD’de ikincil ipotek piyasasının önemli aktörü olan Ginnie Mae sigortalanmış konut kredilerini menkul kıymete dönüştürerek, ilk menkul kıymetleştirme işlemini gerçekleştirmiştir.
Menkul kıymetleştirmede;
Alacaklar bilanço dışına çıkarılabilir.
Kredi havuzları oluşturulur.
İhraç edilen menkul kıymetlerin dönemsel yükümlülükleri ile kredilerden sağlanan nakit akışları eşleştirilir.
Menkul Kıymetleştirme
Dar Anlamda Menkul Kıymetleştirme
Krediyi kullandıran kurumun aktiflerini ivaz karşılığında özel amaçlı kuruma devretmesi ve kurumun menkul kıymetleştirme yapması bilanço dışı menkul kıymetleştirmedir.
Devredilen varlıklardan elde edilen nakit akımları sadece menkul kıymet sahiplerine yapılacak ödemelerde kullanılır.
Geniş Anlamda Menkul Kıymetleştirme
Hem bilanço içi hem de bilanço dışı menkul kıymetleştirmeyi kapsar.
Kaynak kurum bilançosunda yer alan likit olmayan alacakların benzer nitelikte olanlarını bir araya toplayacak oluşturulan alacak havuzunu teminat göstererek menkul kıymet ihraç etmesi bilanço içi menkul kıymetleştirmedir.
Bu durumda yatırımcı, bankanın ödeme gücü ile kredi borçlusunun ödeme gücünü olmak üzere iki teminata sahiptir.
Menkul Kıymetleştirme
Menkul Kıymetleştirme
6
Menkul Kıymetleştirme
7
1) Alacakların Kaynak Kurumun Malvarlığından Ayrılması
İhraç edilecek menkul kıymetlere dayanak alacakların, kaynak kurumun risklerinden arındırılması,
Özel amaçlı kuruluşu devredilerek, kaynak kuruluşun mal varlığından çıkarılması
Devredilen varlıklardan elde edilen nakit akımları sadece menkul kıymet sahiplerine yapılacak ödemelerde kullanılır.
2) Özel Amaçlı Kurum Tarafından Menkul Kıymetlerin İhraç Edilmesi
İhraçtan sağlanan fonlar, kredilerin satın alınması nedeniyle kaynak kuruluşu aktarılır.
Özel amaçlı kurum aracı görevini görür.
3) Alacakların Tahsilinden Elde Edilen Nakdin Menkul Kıymet Ödemelerinde Kullanılması
Dayanak varlık nakit akışları yatırımcılara ödenir.
Özel amaçlı kurum alacak havuzundan sağlanan kaynakla ödemeleri yapar.
Menkul Kıymetleştirmenin Temel Unsurları
8
1) Alacakları vadesinden önce nakde dönüştürmek 2) Kredi riskini transfer etmek
Borçlunun ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi riski
3) Kredi verilebilir fonların hacmini büyütmek
Bilançoda donuk alacakları nakde dönüştürerek
4) Finansman kaynaklarını çeşitlendirerek kaynak maliyetini düşürmek
Sermaye piyasalarından kaynak sağlama
5) Mevduat vadesiyle kredilerin vadesi arasındaki farkı azaltmak
3-4 ay vadeli mevduat, 120 ay vadeli konut kredisi
Menkul Kıymetleştirmenin Nedenleri
1) Nakit Akışları: Varlığın nakit akışlarının sağlıklı bir şekilde tespit edilebilmesi ve bir ödeme planına bağlanmış olması
2) Alacakların tahsil edilememe veya geç tahsil edilme yüzdelerinin istatistiki olarak hesaplanabilmeli, hesaplanan yüzde düşük olmalı veya garanti mekanizmaları kullanılarak doğabilecek kayıplar azaltılmalı
3) Getiri Oranları: Menkul kıymetleştirmeye konu varlıkların getiri oranları ihraç edilen menkul kıymetlerin getiri oranından daha yüksek olmalıdır.
4) Vade Uyumu: Menkul kıymetleştirmeye dayanak varlıkların nakit yaratma aralığı ile ihraç edilecek menkul kıymetlerin nakit yaratma aralığı uyumlu olmalıdır.
5) Hukuki Temel: Alacaklar ve varsa teminatlarına ilişkin sözleşme ve diğer dokümanların tam ve hukuken geçerli olması gerekir.
6) Ekonomiklik: Varlıkların yeterli büyüklükte sayı ve değerde olması gerekir.
7) Benzerlik: Havuzdaki varlıkların benzer özelliklere sahip olması gerekir.
Menkul Kıymetleştirilecek Varlıkların
Özellikleri
10
Kredilendirmede tek bir kuruluş (banka) görev alırken
Menkul kıymetleştirmede birden çok kurum görev alır
Kaynak Kurum-Konut Finansmanı Kuruluşu
Krediyi kullandıran kurumdur.
Alacakların takip ve tahsilini sağlar.
Özel Amaçlı Kurum
İpotek Finansmanı Kuruluşu (ABD: Fannie Mae ve Freddie Mac)
Konut Finansmanı Fonu
Aracı Kurumlar/Yatırım Bankaları
Oluşturulan menkul kıymetlerin yatırımcılara satışında görev alırlar.
Önemli danışmanlık hizmetleri sunarlar (Alacakların seçimi, özel amaçlı kuruluşun kurulması, derecelendirme, güvence mekanizmaların oluşturulması, sürece ilişkin sözleşme ve belgelerin hazırlanması, borsada satış işlemleri vb.)
Derecelendirme Kuruluşu
Menkul Kıymetleştirme
11
Güvence Sağlayan Kuruluşlar
Kredi riskini azaltmak, menkul kıymetin daha yüksek derecelendirme notu almasını sağlamak ve pazarlama gücünü artırmak amacıyla geliştirilmiş bir takım güvence mekanizmaları bulunmaktadır.
İçsel Güvence
Alt/Üst Sınıflandırma (Senior/Junior), Alta Sınıflandırma (Subordination) veya Dilimleme (Tranching)
Fazla Teminatlandırma
Fon Yaratılması
Nakit akışlarının, ödemeleri karşılayamaması durumunda kullanılmak üzere oluşturulur. Avans veya getiri farkları kullanılır.
Rücu Hakkının Kullanılması
Kaynak kuruluş yerine yeni alacak koyma
Kaynak kuruluş yerine ödeme yapar
Menkul Kıymetleştirme
12
Güvence Sağlayan Kuruluşlar
Dışsal Güvence (İhraçcı Kurum Dışından Sağlanan)
Sigorta Şirketleri (Nakit akış veya alacakların tamamı)
Satıcı Garantisi
Kefalet Uygulaması
Menkul Kıymetleştirme
13
Menkul Kıymetleştirme
Varlık-Teminat Havuzu 100 Milyon TL
Üst Dilim (%25) 25 Milyon TL
Alt Dilim (%25) 25 Milyon TL Üst Orta Dilim (%25)
25 Milyon TL
Orta Dilim (%25) 25 Milyon TL
AAA
AA
BB
C
Bu süreç, finansal sektörde farklı uzmanlıklara sahip kurumların bir araya gelerek yürüttükleri çalışmanın sonucudur.
1)Varlıkların Seçimi: Varlıkların Özellikleri:
Nakit akımlarının belirli olması veya tahmin edilebilir olması
Tahsil edilememe risklerinin düşük olması
Vadelerinin uzun olması
Alacağın kendisinin ve teminatlarının hukuken geçerli olması
Nicelik olarak çok sayıda olması ve borçluların farklı olması
Nitelik olarak aynı ve homojen olmaları
2)Özel Amaçlı Kurumun Kurulması
İflas riskinden uzak bir yapı
3)Alacakların Devri 4)Menkul Kıymet İhracı
5)Vade Tarihlerinde Ödeme Yapılması
Menkul Kıymetleştirme Süreci
1)Varlıkların Seçimi: Varlıkların Özellikleri:
2)Özel Amaçlı Kurumun Kurulması 3)Alacakların Devri
Aracı kurum (yatırım bankası) piyasanın nabzını tutarak ne kadar alacağın devredileceği hususunda kaynak kuruluşa yardımcı olur.
Devrin amacı teminattır.
4)Menkul Kıymet İhracı
Halka arz edilerek
Tahsisli veya nitelikli yatırımcılara satış
5)Vade Tarihlerinde Ödeme Yapılması
Alacak ödemeleri ile menkul kıymet ödemelerinin zaman ve tutar bakımından eşleşmesi
Menkul Kıymetleştirme Süreci
16
Ahlaki Zaafiyet (Moral Hazard)
Kaynak kuruluşun kredi alma yeterliliği olmayan tüketicilere kredi vererek gereğinden fazla alacak meydana getirmesi
Bilgi asimetrisi- Kaynak kuruluş, menkul kıymetlerin dayanağı varlıklar hakkında yatırımcılardan daha fazla bilgiye sahiptir.
Kaynak kuruluş alacağı devrettikten sonra akıbeti ile ilgilenmez.
Menkul kıymetler başka menkul kıymetlere dayanak olabilir.
Menkul Kıymetleştirme İşleminde Sorunlar
17
Bilanço Dışı (Anglo-Sakson Hukuk Sistemi)
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Mortgage Backed Securities, MBS)
Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (Mortgage Pass-Through Securities- MPSs)
Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (Collateralized Mortgage Obligationss- CMOs)
Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Stripped Mortgage Backed Securities, SMBs)
Bilanço İçi (Kıta Avrupa Hukuk Sistemi)
İpotek Teminatlı Tahviller (Covered Bond veya Mortgage Bonds)
Menkul Kıymetleştirilen Varlıkların
Sınıflandırılması
18
Çok sayıda ipotekten oluşan ipotek grubuna dayalı olarak ihraç edilir.
İpotek grubuna ait faiz ve anaparalar tahsil edilir, hizmet bedelleri ve garanti ödemeleri düşüldükten sonra bakiye tutarlar MPSs sahiplerine ödenir.
MPSs sahipleri, payları oranında netleştirilmiş nakit akımlarından pay alır.
Üç tür nakit akımı vardır:
Aylık Geri Ödemelerin Faiz Kısmı
Aylık Geri Ödemelerin Anapara Kısmı
Erken Ödemeler
Kredi riski ve erken ödeme riski, MPSs sahibinin üzerindedir.
Yatırımcı açısından her ay tahsil edilecek nakit akışlarında belirsizlik söz konusudur.
MPSs Yapılandırılması: Alacak Havuzunun
Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranının
Ağırlıklı Ortalama Vadesinin
Erken Ödeme Oranının
Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (MPSs)
19
Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (MPSs)
Kredi Kredi Tutarı (TL) Yıllık Faiz (%) Ağırlık Ağırlıklı Ortalama Faiz (%)
A 20.000.000 20 0,20 4,00
B 30.000.000 18 0,30 5,40
C 50.000.000 17 0,50 8,50
Toplam 100.000.000
Weighted Average Coupon (WAC) 17,90
Servis Ücreti 0,4
WAC Net 17,50
Kredi Kredi Tutarı
(TL) Vadeye Kalan Süre
(Ay) Ağırlık Ağırlıklı Ortalama Vade (Ay)
A 20.000.000 60 0,20 12
B 30.000.000 90 0,30 27
C 50.000.000 120 0,50 60
Toplam 100.000.000
Weighted Average Maturity (WAM) 99
20
Erken ödeme, faizleri düştüğü durumlarda ortaya çıkar.
Erken ödeme oranı için geçmiş dönemlere ilişkin tecrübeler ve gözlemler kapsamında bir katsayı kullanılır.
Uygulamada vade yaklaştıkça erken ödeme artar.
ABD Uygulamasında;
CPR (Conditional Prepayment Rate) Şartlı Erken Ödeme Oranı
PSA (Public Securities Association) Kamu Menkul Kıymetler Birliği Ön Ödeme Ölçütü
FHA (Federal Housing Administration) Federal Konut Birliği Ölçütü
Konut satıldığında veya yeniden finansmana gidildiğinde, ipotekli kredi kapatılmakta ve menkul kıymet sahibi erken ödeme riskiyle karşı karşıya kalmaktadır.
Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (MPSs)
21
CMO’lar MPSs’lere kıyasla nakit akımlı bir yapıya sahip olmaları nedeniyle ihraççının pasifinde yükümlülük olarak gözükürler.
ABD’de CMO’lar AAA kredi derecesi ile ihraç edilirler
İpotekli alacak hakları vade yapıları, riskleri ve getirileri açısından sınıflandırmaya tabi tutularak gruplandırılır ve her bir grup (tranche) temsil eden menkul kıymet ihraç edilir.
Faiz ödemeleri konusunda gruplar arası imtiyaz bulunmazken; ana para ödemelerinde gruplar arası öncelik bulunur.
Öncelikli grubun anapara ödemeleri bittikten sonra, diğer gruplara sırasıyla geçilir.
Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO)
22
Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO)
23
Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO)
24
İpotek havuzundaki ipoteklerin faiz ve anapara nakit akımlarının birbirinden ayrıldığı ödeme aktarmalı menkul kıymettir.
Bir grup menkul kıymet faize bir grupta anapara ödemelerine dayalı olarak çıkarılır.
İpotek havuzundan elde edilen faiz ve anapara ödemeleri SMBS sahiplerine eşit olmayan şekilde dağıtılır.
Potansiyel risk ve getiri oranları yüksektir.
Piyasa faiz oranlarına karşı hassastır.
Faiz ve anapara ödemeleri dayanak havuzdan bağımsız belirlenebilir.
Faizlerin düşmesi ile geri ödemeler artacağından, anapara kısmına bağlı SMBS’in değeri negatif etkilenecektir.
Faizlerin yükselmesi durumunda ise anapara kısmına bağlı SMBS’in değeri pozitif etkilenecektir.
Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul
Kıymetler (SMBS)
25
Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul
Kıymetler (SMBS)
26
Basit bir borçlanma aracıdır.
Klasik tahvilin özelliklerini taşımakla birlikte kuvvetli bir teminat mekanizması vardır.
Teminatlar ihraççının aktifinde, tahvillerde pasifinde yükümlülük olarak yer alır.
Tahvilin anapara ve faiz ödemeleri, ipotek kredilerinin nakit akışlarından farklıdır.
İhraçcının genel sorumluluğu vardır.
İpoteğe Dayalı Tahviller (MBBs)
27
Gayrimenkul Finansmanı, Kürşat Yalçıner, Detay Yayınları, Ankara
Gayrimenkul Piyasaları ve Finansmanı, Ali Hepşen, Literatür Yayınları, İstanbul
Kaynaklar
28
