STANBUL TEKN K ÜN VERS TES FEN B L MLER ENST TÜSÜ
YÜKSEK L SANS TEZ Alper TÜFEKÇ
Anabilim Dal : Gayrimenkul Geli$tirme ABD Program : Gayrimenkul Geli$tirme
OCAK 2011
TÜRK YE’DE GAYR MENKUL SEKTÖRÜNDE DO0RUDAN YABANCI YATIRIM: ALI2VER 2 MERKEZ UYGULAMALARI
OCAK 2011
STANBUL TEKN K ÜN VERS TES FEN B L MLER ENST TÜSÜ
YÜKSEK L SANS TEZ Ö3renci Ad SOYADI
(516061034)
Tezin Enstitüye Verildi3i Tarih : 25 2ubat 2011 Tezin Savunuldu3u Tarih : 25 Ocak 2011
Tez Dan $man : Yrd. Doç. Dr. Hakan YAMAN ( TÜ) Jüri Üyeleri : Doç. Dr. Elçin TA2 ( TÜ)
Prof. Dr. Vedia DÖKMEC ( TÜ) TÜRK YE’DE GAYR MENKUL SEKTÖRÜNDE DO0RUDAN YABANCI
ÖNSÖZ
Globalle en dünyada uluslararas do rudan yabanc yat r mlar geldikleri ülkelerde önemli etkiler yaratmaktad rlar. Türkiye’de gayrimenkul sektöründe do rudan yabanc yat r m: al veri sektör uygulamalar isimli tez konusu, Türkiye için güncel bir konu olmakla birlikte ilgili sektöre gelen yabanc yat r m n uzun vadeli olmas sebebi ile etkileri de uzun vadede daha net bir ekilde ortaya ç kacakt r. Bu tezi haz rlamamda bana destek olan ba ta tez dan man m Y. Doç. Dr. Hakan Yaman ‘a te ekkürlerimi sunar m. Ayn zamanda bana hayat mdaki her konuda ba ar l olmam için yard mc olan ve te vik eden Anneme ve Babama, tez haz rl süresince bana deste ini esirgemeyen sevgili e ime te ekkürü bir borç bilirim. Özellikle Feyyaz dedem, Nazl Annem ve Nimet Teyzem bana ömrümün her an nda ilham kayna oldu ve olacak. Bu tezi ve bugüne kadar yapt m tüm güzel i leri her eyden çok sevdi im dedem Feyyaz Sezgin’e, dedem -smet Tüfekçi’ye ve amcam Vedat Tüfekçi’ye arma an ediyorum.
Ocak 2011 Alper Tüfekçi
Ç NDEK LER Sayfa ÖNSÖZ...iii KISALTMALAR ...vii Ç ZELGE L STES ... ix 2EK L L STES ... xi ÖZET...xiii SUMMARY ... xv 1 G R 2... 1
1.1 Problemin Belirlenmesi ve Arka Plan... 1
1.2 Tezin Amac ... 3
1.3 Tezin Kapsam ... 4
1.4 Yöntem... 4
2 YABANCI SERMAYE YATIRIMLARI VE DO0RUDAN YABANCI YATIRIMLAR ... 7
2.1 Yabanc Yat r m Kavram ve Tan mlar... 7
2.2 Yabanc Yat r m Çe itleri... 9
2.2.1 Do rudan yabanc yat r m... 9
2.2.2 Dolayl yabanc yat r m... 10
2.2.3 Do rudan ve dolayl yabanc yat r m ayr m ... 10
2.3 DYY Teorisi Gayrimenkul Sektör Uygulamas ... 11
2.4 DYY’lar n Fayda ve Sak ncalar ... 12
2.4.1 Do rudan yabanc sermaye yat r mlar n n faydalar ... 12
2.4.1.1 Kaynak da l m etkisi 12 2.4.1.2 -stihdam etkisi 13 2.4.1.3 Ödemeler dengesi etkisi 14 2.4.1.4 Vergi gelirleri etkisi 14 2.4.2 Do rudan yabanc sermaye yat r mlar n n sak ncalar 15 3 DÜNYA’DA VE TÜRK YE’DE DO0RUDAN YABANCI YATIRIMIN GEL 2 M ... 17
3.1 Dünyada ve Türkiye’de Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar n n Analizi. 17 3.1.1 Dünyada do rudan yabanc sermaye yat r mlar ... 18
3.1.2 Dünyada do rudan yabanc sermaye yat r mlar ndaki y ll k de i im ... 19
3.1.2 Türkiye’de do rudan yabanc yat r mlar ve sektörel da l mlar ... 22
3.1.3 Kaynak ülkelere göre DYY’lar ... 28
3.1.4 Türkiye’de gayrimenkul sektöründe DYY’lar... 31
3.2 Türkiye’de DYY’ n Tarihsel Geli imi ... 32
3.2.1 Cumhuriyet dönemi öncesi ... 32
3.2.2 Cumhuriyet dönemi... 33
3.2.3 1980 ve sonras ... 33
3.3 Yabanc Yat r ma Dair Anayasal -lkelerin Gayrimenkul Edinimi Yönünden -ncelenmesi... 35
3.3.2 Tapu Kanunu’ndaki düzenleme ... 37
3.3.3 DYY Mevzuat çerçevesinde yabanc yat r mc lar n ta nmaz edinimi.... 38
3.4 DYY Mevzuat ... 41
3.4.1 Yabanc sermayeli irket kurma... 43
3.4.2 -rtibat bürosu kurulmas ... 43
4 TÜRK YE’DE GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE TÜRK GAYR MENKUL SEKTÖRÜNDE DYY’IN YER VE ÖNEM ... 45
4.1. Türkiye Ekonomisine Genel Bir Bak ... 45
4.2 Gayrimenkul Sektörüne Genel Bak ... 48
4.2.1 -n aat sektörüne genel bak ... 51
4.2.2 Konut piyasas ... 53
4.2.3 Perakende sektörü ... 56
4.2.4 Ofis sektörü ... 63
4.3. Gayrimenkul Sektöründe Yabanc Sermaye Yat r mlar ... 65
4.3.1 Gayrimenkul sektöründe DYY verileri ... 65
5 UYGULAMA: YABANCI SERMAYEL 2 RKETLER N TÜRK YE’DE YAPMI2 OLDUKLARI ALI2VER 2 MERKEZ YATIRIMLARI ANAL Z ... 69
5.1 Uygulaman n Amac ... 69
5.2 Uygulaman n Kapsam ... 69
5.3 Uygulaman n Yöntemi ... 69
5.4 Uygulama Analizi ve De erlendirmeler... 70
5.4 Uygulaman n Sonuçlar ... 82
5.4.1 Yabanc sermayeli irketlerin Türkiye’de yapm olduklar AVM yat r mlar n n faydalar ... 83
5.4.1.1 -stihdam etkisi 83 5.4.1.2 Ekonomik büyüme etkisi 84 5.4.1.3 Vergi etkisi 84 5.4.1.4 Bilgi transferi 84 5.4.2. Yabanc sermayeli irketlerin Türkiye’de yapm olduklar AVM yat r mlar n n zararlar ... 85
5.4.2.1 Kar transferi 85 5.4.2.2 Stratejik öneme sahip arsalar 87 5.4.2.3 Yat r mlar n bölgesel da l m etkisi 88 6 SONUÇ VE ÖNER LER ... 89
KAYNAKLAR... 91
EKLER... 95
KISALTMALAR
AB : Avrupa Birli i
AMPD : Al veri Merkezleri ve Perakendeciler Derne i AVM : Al veri Merkezi
AYD : Al veri Merkezleri Yat r mc lar Derne i BDDK : Bankac l k Düzenleme ve Denetleme Kurumu DPT : Devlet Planlama Te kilat
DTÖ : Dünya Ticaret Örgütü DYY : Do rudan Yabanc Yat r m GSYH : Gayri Safi Yurtiçi Has la
GYODER : Gayrimenkul Yat r m Ortaklar Derne i IMF : International Monetary Fund
TCMB : Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankas TOK : Toplu Konut -daresi
TÜ K : Türkiye -statistik Kurumu
UNCTAD : United Nations Conference on Trade and Development WIR : World Investment Report
YPY : Yabanc Portföy Yat r m
Ç ZELGE L STES
Sayfa Çizelge 3.1 : Türkiye’deki uluslararas do rudan yat r m giri leri ve
Türkiye’nin uluslararas do rudan yat r mlardan ald pay……... 24 Çizelge 3.2 : Türkiye’de uluslararas do rudan yat r mlar n milli gelir ve sabit
sermaye yat r mlar ndaki pay ……… 25 Çizelge 3.3 : Do rudan yat r m giri lerinin sektörel da l m (2004-2009) ….. 26 Çizelge 3.4 : 1980-2009 dönemi yabanc sermaye izinlerinin ülkelere göre
da l m ……… 29 Çizelge 3.5 : Türkiye’de faaliyette bulunan uluslararas sermayeli irket
say s n n ülkelere göre da l m (1954-2009)………. 30 Çizelge 3.6 : Yat r mlar n kar l kl korunmas ve te viki anla malar ………. 36 Çizelge 4.1 : Ekonomik büyüme ve milli gelir ………... 49 Çizelge 4.2 : Kamu ve özel sektörün sabit sermaye yat r mlar içinde konut
sektörünün pay ………... 57 Çizelge 4.3 : Türkiye AVM temel verileri ……… 63 Çizelge 4.4 : Türkiye’de 2003 – 2010 dönemi gayrimenkul sektöründe
do rudan yabanc sermaye giri leri ………..….. 68 Çizelge 4.5 : Türkiye’de 2003 – 2010 dönemi gayrimenkul sektöründe
do rudan yabanc sermaye giri leri ………... 69 Çizelge 4.6 : Türkiye’de modern perakendecili in geli imi... 70 Çizelge 5.1 : Türkiye'deki tüm AVM ………... 72 Çizelge 5.2 : Türkiye'deki yabanc sermayeli irketlere ait veya ortakl nda
2EK L L STES Sayfa 2ekil 3.1 : 2ekil 3.2 : 2ekil 3.3 : 2ekil 3.4 : 2ekil 3.5 : 2ekil 3.6 : 2ekil 4.1 : 2ekil 4.2 : 2ekil 4.3 : 2ekil 4.4 : 2ekil 4.5 : 2ekil 4.6 : 2ekil 4.7 : 2ekil 4.8 : 2ekil 4.9 : 2ekil 4.10 : 2ekil 4.11 : 2ekil 4.12 : 2ekil 4.13 : 2ekil 4.14 : 2ekil 4.15 : 2ekil 4.16 : 2ekil 5.1 : 2ekil 5.2 : 2ekil 5.3 : 2ekil 5.4 : 2ekil 5.5 : 2ekil 5.6 : 2ekil 5.7 : 2ekil 5.8 : 2ekil 5.9 : 2ekil 5.10 : 2ekil 5.11 :
1980 – 2009 DYYda ya anan geli me……... Geli mekte olan ülkelerde giri - ç k lar ……….. Global uluslararas do rudan yat r mlar ………....… Bölgelerin DYY’den ald klar paylar (%) ………. S n r ötesi birle me ve sat n almalar (1998-2007) .……… Türkiye’de toplam do rudan yat r m ve gayrimenkul sektörü pay Türkiye nüfusu 2001 – 2008……….. Türkiye’de GSMH (Milyar Dolar) ……… Ki i ba na dü en mili gelir 2001 – 2008 (USD) ………... - aat sektöründeki ve GSYH’daki büyüme oranlar ………. Y llara göre konut ruhsat onaylar ndaki de i im oran …………. Kullan labilir gelir (milyar Dolar)……….. Özel tüketim harcamalar (milyar Dolar)……….…... Sektörlere göre çal an da l m oranlar ……… Çal an da l m oranlar ……….. Türkiye’de AVM sektörü kiralanabilir alan büyüklü ü………… -llere göre kiralanabilir alan da l m (1.000 ki i ba na dü en)… Toplam metrekare endeksi……….. Metrekare ba na ciro endeksi……… Toplam çal an say s endeksi………. Ofis kiralanabilir alan endeksi (bin m2)……….. Türkiye’ye toplam net sermaye giri i………. -llere göre al veri merkezi kiralanabilir alan da l m …………. 1988 – 2010 dönemi y llara göre aç lan AVM say s ………. Yabanc sermayeli irketlere ait AVM’lerin aç l y llar ………... 10 y ll k periyotlarla hizmete giren AVM say lar ………. 2006 Öncesi ve sonras nda üretilen AVM’lerin yabanc sermayeli
irketler taraf ndan sahiplik oranlar ………...
-llere göre AVM say lar ………. Yabanc yat r mc lar taraf ndan geli tirilen illere göre AVM say lar ………. 2010 y l AVM sektörü toplam yat r m hacmi……… 2015 y l AVM sektörü istihdam tahminleri………... AVM yat r m hacmi……… Kiralanabilir alan da l mlar ………..
18 19 20 20 21 28 48 48 49 54 57 58 59 59 60 60 61 62 64 64 67 69 74 75 76 77 78 79 81 82 82 83 84
TÜRK YE’DE GAYR MENKUL SEKTÖRÜNDE DO0RUDAN YABANCI YATIRIM: ALI2VER 2 MERKEZ UYGULAMALARI
ÖZET
Yabanc yat r mlar; ülkemizde, siyasi ve ekonomik boyutu aç s ndan oldukça geni biçimde incelenmi tir. Buna kar n, gayrimenkul sektöründe Do rudan Yabanc Yat r m (DYY), üzerinde henüz çal ma yap lmam bir konudur. Bu tezin konusu, al veri merkezleri yat r mlar arac l ile gelen do rudan yabanc yat r mlar n yaratt etkilerin istatistikî veriler yard m ile incelenmesidir.
Tez, be bölümden olu maktad r. Giri bölümünde tezde ayr nt l ekilde i lenecek olan problemin belirlenmesi, literatür özeti, tezin amac , tezin kapsam , tezin yöntemi tan mlanmaktad r.
-kinci bölümde, yabanc yat r m n tan m ve önemi, dünyada yabanc yat r mlar n durumu ve gelece e yönelik beklentiler ele al nmaya çal lm t r. Bu ba lamda, uluslararas literatürde, yabanc yat r m kavram ve özellikle DYY’ n anlam , unsurlar , DYY’ belirleyen etkenler ve DYY’ n etkileri incelenmi tir.
Tezin üçüncü bölümünde, gayrimenkul sektörüne yönelik olarak kar la t rmal hukukta DYY’lar n ne ekilde düzenlendi i, gayrimenkul sektörünü baz alarak, yabanc yat r ma yönelik yakla mlar ve uluslararas yat r m ilkeleri ele al nm t r. Tezin dördüncü bölümünde, Türkiye’de gayrimenkul sektörü ve gayrimenkul sektöründe DYY’ n yeri ve önemi üzerinde durulmu tur. Gayrimenkul sektörüne DYY’ n hangi yollarla girdi i irdelenmi ve yat r m n Türkiye’ye hangi sebeplerle girdi i ve hangi bölgelerde yo unla t üzerinde durulmu tur.
Tezin be inci bölümde, Türk gayrimenkul sektörü üzerinden Türkiye’ye giri yapan yabanc sermayeye ili kin istatistikî veriler nda, Türkiye’de al veri merkezlerine yat r m için gelen yabanc sermayenin Türkiye’deki durumu, elde edilen istatistikî veriler nda kar la t rmal olarak incelenmi ve sonuç bölümünde, DYY’ n ülkemize sa lad yararlar ve sak ncal yönleri analiz edilmi tir.
FOREIGN DIRECT INVESTMENT IN REAL ESTATE SECTOR OF TURKEY: SHOPPING CENTER APPLICATIONS
SUMMARY
Foreign investments in our country, widely studied in terms of political and economic dimension. However, Foreign Direct Investment (FDI) in the real estate sector is not yet studied. Subject of this thesis, is to analayze effects of foreign direct investment through investments in shopping centers with the help of statistical data. The thesis consists of five sections. The thesis will be covered in detail in the introduction with the identification of the problem, review of the literature, purpose of the thesis, the scope of the thesis, method description of the thesis.
In the second section, the definition and importance of foreign investment, foreign investment in the world situation and expectations for the future had been discussed. In this context, the international literature, foreign investment, and the meaning of the concept, components and the factors that affect FDI are investigated.
The third section of the thesis, in what way the real estate sector as a comparative law is organized as referring to foreign direct investment, based on the real estate sector, approaches to foreign investment and international investment policies were discussed.
The fourth section of the thesis, the real estate sector in Turkey focused on the importance of FDI. Examined the ways in which FDI into real estate industry and investment into Turkey, what reasons, and which focused on concentrated areas. The fifth chapter of the thesis, on the Turkish real estate sector in the light of statistical data on foreign capital entering Turkey, the foreign capital to invest in shopping centers in Turkey, the situation in Turkey, in the light of statistical data obtained by comparing the results section, FDI The benefits to our country and objectionable aspects have been analyzed.
1 G R 2
1.1 Problemin Belirlenmesi ve Arka Plan
Tez kapsam nda, Türkiye’de gayrimenkul sektöründe do rudan yabanc yat r m n (DYY) yeri ve önemi, sa lad yararlar ve sak ncal yönleri üzerinde genel olarak durulmu ve AVM uygulamalar konusunda bir analiz yap lm t r. Problemin belirlenmesi s ras nda, bugüne kadar tez konu alan nda haz rlanm olan makaleler, tezler, yaz lar ve kitaplar incelenmi tir. Yap lan literatür taramas sonucunda, yabanc yat r m, gayrimenkul sektörü, yabanc yat r m mevzuat , gayrimenkul sektörü d ndaki sektörlere gelen DYY konular nda çe itli çal malar yap lm oldu u, do rudan gayrimenkul sektörüne gelen yabanc yat r ma yönelik literatürde herhangi bir çal ma bulunmamad saptanm t r.
Yabanc sermaye, literatürde birçok kaynakta yer almakta, ancak gayrimenkul sektörü arac l ile Türkiye’ye gelen yabanc sermaye yat r mlar ndan bu çal malarda bahsedilmemektedir. Tez kapsam nda, gayrimenkul sektöründeki yabanc sermaye yat r mlar , a rl kl olarak AVM yat r mlar ele al narak incelenmektedir. Bu durumun en önemli sebebi, Türkiye’ye gayrimenkul sektörü arac l ile gelen yabanc yat r m n a rl kl olarak bu piyasa üzerinden giri yapmas d r.
Literatür taramas sonucunda yabanc sermaye yat r mlar ve DYY ba l klar öne ç kmaktad r. Do rudan yabanc sermaye yat r mlar n n ekonomik büyüme üzerindeki etkileri en s k kar la lan çal ma konusudur. Bu kapsamda yap lan çal malardan baz lar unlard r: Bayraktaro lu, E., ve Genç, H., 2007 y l nda yapm olduklar Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar n n Makroekonomik Etkileri - Türkiye Örne i konulu çal mada, Türkiye’ye gelen do rudan yabanc yat r m ile makroekonomik göstergelerin de i imi kar la t rmal olarak incelenmi , Bodur, S. B.’nin 2007 y l nda yapm oldu u Dünyada Yabanc Sermayenin Geli imi ve Yabanc Sermaye Hareketlerinin Türkiye Üzerindeki Etkileri., Bostan, F.’in 2010 y l nda yapt DYY’lar n Türkiye Ekonomisi Üzerindeki Makroekonomik Etkileri konulu çal ma, K z lkaya, O.’nun 2007 y l nda yapt , Türkiye’de Yabanc Sermaye Yat r mlar ve Ekonomik Büyüme Üzerine Etkisi (1980-2006) konulu çal ma, Osmanov, K.’n n 2008 y l nda yapt Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar n n Makroekonomik Etkileri - Türkiye Örne i., konulu çal malarda,
farkl dönemlerde ekonomik oranlar üzerinde DYY büyüklüklerinin etkisi ve kar l kl olarak, ekonomik göstergelerdeki de i imin ülkelerdeki DYY giri leri üzerindeki etkileri analiz edilmi tir. Yap lan çal malarda genel olarak istatistikî veriler üzerinde deneysel (ampirik) uygulamalar ve ülke kar la t rma yöntemi kullan lm t r.
Baz çal malarda ise, yazarlar bu tezde oldu u gibi, do rudan yabanc sermaye yat r mlar n n sektörler üzerindeki etkilerini incelemi lerdir. Do rudan yabanc sermaye yat r mlar Türkiye’de belirli sektörlerde yo unla maktad r. Söz konusu sektörlerin ayr nt l analizi, Türkiye’ye giren DYY’ n giri indeki olumlu etkileri artt racak, zararl etkilerin ise ortadan kald r lmas na katk sa layacakt r. Bu kapsamda, Ç lbant, C.’nin 2006 y l nda yapt , Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar n n Türkiye Ekonomisi Üzerine Etkileri ve Sektör Analizi (Otomotiv Sektörü) çal mas nda, ve Çolak, H. O.’nun 2009 y l nda yapt , Türkiye’de DYYlar ve Otomotiv Ana Sanayii isimli çal mada, otomotiv sektöründe hangi sebeplerle yabanc yat r m geldi i, yabanc yat r m n otomotiv sektöründe olu turdu u i hacmi ve Türkiye ekonomisine etkileri anlat lm t r. Dönmez, A.’n n 2009 y l nda yapm oldu u, Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar n n Ekonomik Büyüme ve D Ticaret Üzerine Olan Etkileri: Türkiye Üzerine Bir Uygulama. isimli çal ma ise, d ticarete olan etkilerini incelemktedir. Karasoy, M.’nin 2010 y l nda yapt Küreselle me Sürecinde Telekom Sektöründeki Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar ve Türk Telekom Örne i. -simli çal mada telekom sektörü ayr nt l olarak ele al nm t r.
Yabanc sermayenin kar la t vergi uygulamalar ve te vikler konusunda da literatürde çe itli çal malar bulunmaktad r. Bunlardan baz lar , Avc , H. B.’nin 2009 y l nda yapt Kurumlar Vergisi Oran n n Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar Üzerine Etkisi: OECD Ülkeleri Kapsam nda Ampirik Bir -ncelemedir. Bu çal mada OECD ülkelerindeki do rudan yabanc sermaye yat r mlar ele al nm ve istatistikî veriler nda kurumlar vergisi oran n n do rudan yabanc sermaye yat r mlar üzerindeki etkileri incelenmi tir. Bu konu ba l gayrimenkul sektörü aç s ndan da önem arz etmektedir. Tüm gayrimenkul irketleri getiriyi en yüksekte tutmay amaçlamakta ve bu amaçla ödeyecekleri kurumlar vergisini en dü ük düzeylerde tutmak istemektedir. Ülkelere yabanc yat r m giri i kurumlar vergisi oran ndan önemli ölçüde etkilenmektedir. Çiçek, T., 2008 y l nda yapm oldu u “Vergisel Te vikler Aç s ndan 1980 Sonras Türkiye'de Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar ” konulu çal mada, yine benzer bir konuyu ele alm ve vergisel te viklerin yabanc sermaye yat r mlar üzerindeki etkisini incelemi tir.
Dikmen, H.’n n 2010 y l nda yapm oldu u çal mada “Türkiye’de Do rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar Sorunu” ve bu sorunlara getirilmesi gereken çözüm yollar üzerinde durmu tur. Yücel, K.’n n 2009 y l nda yapm oldu u çal mada ise “Do rudan Yabanc Sermaye Yat r m Kararlar n Etkileyen Faktörler: Eski ehir -malat Sanayi Üzerine Bir Çal ma” konulu tezde, imalat sanayi kapsam nda yabanc yat r mc lar n karar alma süreçlerini derinlemesine incelemi tir.
Yap lan tüm çal malar a rl kl olarak 2004 y l sonras döneme rastlamaktad r. Bu tarihten önce Türkiye’ye önemli ölçüde bir yabanc sermaye yat r m gelmemi tir. 2003 y l öncesinde ise, yabanc lar n Türkiye’de serbest olarak irket kurmalar n izin veren bir mevzuat bulunmamaktayd . Tüm bu sebeplerle 2004 y l ndan itibaren gelen yo un do rudan yabanc sermaye ak m , hem sektör baz nda hem de bütüncül olarak ülke ekonomisinde, istihdamda ve mevzuatta önemli de i iklikler yaratm t r. Yap lan çal malarda yabanc yat r m n geli ekilleri, yabanc yat r m n yol açt sorunlar ve yararlar derinlemesine i lenmi tir. Bu tez kapsam nda, literatürde eksik oldu unu gözlemledi imiz gayrimenkul sektörü eksenindeki incelemelere yer verilmektedir. Tez kapsam nda gayrimenkul sektörü ve yabanc sermaye kavramlar incelendikten sonra, gayrimenkul sektörü özelindeki do rudan yabanc sermaye ve gayrimenkul sektöründe en yüksek yabanc pay na sahip olan AVM piyasas derinlemesine istatistikî analizlerle incelenmektedir.
Problemin belirlenmesinde, literatürde yap lan çal malar içinde gayrimenkul ve AVM özelinde bir çal ma yap lmam olmas n n ötesinde; konunun gün geçtikçe daha da önemli bir hal almas önemli bir yer tutmaktad r. Çünkü, günümüzde Türkiye’ye gelen DYY’ n önemli bir bölümü gayrimenkul sektörü arac l ile gelmektedir.
1.2 Tezin Amac
Gayrimenkul sektörü içinde en yüksek yabanc sermaye çekme potansiyeli AVM piyasas ndad r. 2004 – 2010 döneminde Türkiye’ye AVM piyasas arac l ile 14 milyar ABD Dolar tutar nda yat r m yap lm t r. 2004 y l sonras na bak ld nda, AVM sektörünün yar s n n yabanc yat r mc lar n elinde oldu u görülmektedir. Bu durum, ayr nt l olarak incelenmesi gereken bir çal ma konusu olarak ortaya ç kmaktad r.
Bu tezin amac , Türkiye’de gayrimenkul sektörüne gelen do rudan yabanc yat r m AVM sektörü özelinde incelemek ve al veri merkezlerine yönelik gelen yabanc sermayenin etkilerini sa lad fayda ve zararlar analiz etmektir.
1.3 Tezin Kapsam
Tez kapsam nda, sadece yabanc sermaye yat r m n n sektör üzerindeki etkileri, yaratt istihdam, hangi bölgelerde en çok yo unla t , yabanc sermayeli
irketlerin karar alma stratejilerinin incelenmesi, irketlerin hangi illerde ve neden daha fazla yat r m yapt klar , istihdama katk paylar , Türkiye’ye yurtd ndan sa lanan finansman üzerindeki etkileri, gelecek dönemlerde Türkiye’nin DYY çekme potansiyeli ve bu potansiyelin nas l art r labilece i konular incelenmi tir. Bu kapsamda sonuç bölümünde sektördeki firmalar n kar la t sorunlar ve çözüm önerileri yer almaktad r.
2003 y l nda hayata geçen yabanc yat r mlar kanunu ile Türkiye’de 2004 y l ndan itibaren faaliyet göstermeye ba layan yabanc sermayeli 25 farkl AVM geli tiricisi ve yat r mc s eliyle, 2010 y l itibari ile 15’i in aat a amas nda olmak üzere toplam 90 adet AVM yabanc yat r mc lar n sahipli inde faaliyetlerini sürdürmektedir. Bu sebeple uygulamada kullan lmak üzere elde edilen tüm veriler, 2003 A ustos ile 2010 Aral k dönemine aittir.
1.4 Yöntem
Al veri Merkezleri Yat r mc lar Derne i (AYD) taraf ndan, Soysal Dan manl k Uirketi’ne haz rlat lan 2010 y l AVM katalo undaki, tüm AVM taranarak, istatistikî veriler AVM baz nda bilgisayar ortam na aktar lm t r.
Bilgisayar ortam na aktar lan en önemli ba l klar, AVM’nin ad , yat r mc firma, AVM’nin bulundu u il, yat r m n yap ld ve aç l n yap ld y l, AVM’ndeki kiralanabilir alan büyüklü ü ve toplam in aat alan büyüklükleridir. Yine AYD taraf ndan 3’er ayl k periyotlarla haz rlat lan AVM kira ve ciro endeksleri arac l ile, Türkiye’de 1000 metrekare ba na dü en istihdam de erleri elde edilmi tir. Tez kapsam na sadece yabanc yat r mlar girdi i için, yabanc sermayeli irketler ve ulusal irketler taraf ndan hayata geçirilen AVM ayr t r lm ve her bir ba l k alt nda kendi istatistikî verileri ortaya ç kar lm t r. Yap lan istatistikî analizin sonucunda incelenen toplam 300 adet AVM’nin, 90 adedinin yabanc sermayeli geli tiriciler taraf ndan geli tirildi i veya yabanc sermayeli yat r mc lar taraf ndan sat n al nd ortaya ç kmaktad r. Sat n al nan veya geli tirilen al veri merkezlerinin sektördeki büyüklüklerini gösteren kiralanabilir alan aç s ndan, 2004 y l sonras nda gerçekle tirilen üretimin tüm üretimin yar s na kar l k geldi i görülmü tür.
-statistikî veriler yard m yla, yabanc sermaye yat r mlar n n AVM sektöründe hangi illerde yo unla t , en büyük ilk 50 AVM’nin büyük ço unlu unun yabanc yat r mc lar n elinde bulundu u, yabanc sermayeli irketlerin sektördeki istihdama
katk lar ve 2011 – 2013 döneminde yabanc lar yat r mc lar taraf ndan aç lmas planlanan AVM ayr nt l olarak analiz edilmi tir.
Uygulamada, tek tek ç kar lan yabanc sermayeli irket istatistikleri ile, tüm Türkiye sektör istatistikleri, aç l y l , toplam kiralanabilir alan, yap lan yat r m n büyüklü ü, istihdam üzerindeki paylar ve etkileri gibi farkl ba l klar alt nda kar la t rmal olarak analiz edilmektedir. Elde edilen sonuçlar ayr nt l ekilde yorumlanarak sektörde mevcut sorunlar incelenmekte ve çe itli çözüm önerileri ortaya konmaktad r.
2 YABANCI SERMAYE YATIRIMLARI VE DO0RUDAN YABANCI YATIRIMLAR
2.1 Yabanc Yat r m Kavram ve Tan mlar
Bu bölümde, yabanc sermaye ve yabanc sermaye yat r m kavramlar üzerinde durulmaktad r. Do rudan Yabanc Yat r m olu um teorileri üzerinde durularak, DYY’nin kaynak da l m , istihdam etkisi, ödemeler dengesi ve vergi gelirleri üzerindeki etkileri, faydalar ve ülkeler aç s ndan ortaya ç kard zararlar ayr nt l
ekilde ele al nmaktad r.
Yabanc sermaye, birçok kaynakta farkl tan mlanmaktad r: “bir ülkedeki mevcut sermaye stokuna ba ka ülkenin” katk s , “bir ülkenin kar l n ödemeksizin d ülkelerden sa lad iktisadi kaynaklar” ya da “bir ülkenin kar l n ilerde ödemek üzere, ba ka ülkelerden temin ederek, k sa sürede ekonomik gücüne ekleyebilece i mali ve teknolojik kaynaklar” biçimindeki tan mlar, bunlardan baz lar d r. Yabanc sermaye, içsel tasarruf eksikli i sonucunda ve çe itli beklentilerle d ar dan ithal edilen, özel ve do rudan sermaye ile dolayl sermayeyi ya da uluslararas portföy yat r mlar na yönelik sermayeyi kapsar. (Tiryakio lu, 2003)
Portföy yat r mlar , DYY ile kar la t r ld nda ak kanl yüksek olan ve yeni bir tesis kurulumuna yönelmeyen, yabanc sermaye yat r mlar kapsam nda yat r mlar olarak tan mlanabilir. Bir ba ka deyi le, portföy yat r mlar , menkul de erlere yap lan yat r mlar olarak tan mlanmakta ve “genellikle devlet ya da özel kurulu lar n bono ve tahvilleri ile hisse senedi ve di er para piyasas araçlar n ” kapsamaktad r. Portföy yat r mlar nda, yat r mlar genelde faiz ve kar oranlar n n dü ük oldu u yerden yüksek oldu u yere akar. Bu tür yat r mlarda temel amaç, faiz ya da kar pay elde etmektir.
Portföy yat r mlar n n hareket kabiliyetinin yüksek olmas ndan dolay , gerek küresel, gerekse iç piyasa ölçe inde, sermaye çok h zl hareket etmesi, ülkelerin ödemeler dengesinde olumlu ve olumsuz etkilere yol açabilmektedir. Özellikle de d ticaret aç n n kapanmas nda, temel makroekonomik de i kenlerinde zafiyet olan ülkeler için DYY’ n önemi büyüktür (WIR 2003).
Yabanc yat r m, birçok uluslararas anla mada yer almas na ra men uluslararas hukukta tan m yap lmam bir kavramd r. Bununla birlikte ülkeler, yapt klar ikili anla malarda kendi anlay lar na uygun tan mlar yapmay tercih etmektedirler. Yap lan tan mlarda bazen kalk nma, bazen de teknoloji transferinin ön plana ç kt görülmektedir.
Uluslararas yat r m anla malar nda yer alan yat r m kavram n n, söz konusu anla malar n kapsam ve amac n da belirtti inden, kalk nma ile yak n ilgisi vard r. Özellikle geli mekte olan ülkeler bak m ndan esas konu, yat r m n, dar anlamda sadece DYY’ veya geni anlamda yabanc yat r mc larla ba lant l her türlü yat r m içerip içermedi i hususunda odaklanmaktad r. Geli mekte olan ülkeler, Dünya Ticaret Örgütü (DTÖ) çal ma grubu toplant lar nda ‘‘ticaret ve yat r m’’ aras ndaki ili kiler konusunda dar anlamda yat r m kavram n tercih etmelerine ra men, uluslararas yat r m anla malar nda yer alan yat r m kavram ile geni anlamda yat r m tan m na olan e ilimin artm oldu u görülmektedir. Ancak, yat r m tan m n n DYY’lar çekme veya onlardan faydalanma hususunda do rudan bir etkisi yoktur. Elbette; belirli bir sermaye ak n n veya yurt d ndan getirilen bir varl n yabanc yat r m olarak tan mlanmas , yat r m sahibine baz haklar tan nmas na ve böylece yat r m n kolayla t r lmas na imkân sa layabilir (DPT, 2004).
Di er taraftan, belirli bir tipteki sermaye ak n n, ülkenin makroekonomisinin yönetiminde yol açaca olas karma k etkileri, kimi zaman yat r m yap lan ülkenin denetim alan d na ç k lmas ile de sonuçlanabilir. Bu nedenlerden dolay , yabanc yat r m n tan m konusu hem ulusal mevzuatta hem de uluslararas anla malarda önem kazanmaktad r. Ancak, bu kavram üzerinde anla ma sa lanm genel bir tan m mevcut de ildir. Uluslararas yat r m anla malar nda üç farkl tan mlama yap ld görülmektedir: varl k tabanl , i lem tabanl ve te ebbüs tabanl . Varl k tabanl tan mlar, genellikle yat r m n korunmas anla malar nda kullan l r. Bu tan mlar, kapsam itibariyle geni tutulmakta ve varl klar n yan s ra sermaye ak , ta n r ve ta nmaz mallar, irketler üzerindeki menfaatler, alacaklar, entelektüel mülkiyet haklar ve imtiyazlar bu kavram içinde yer almaktad r. - lem tabanl tan mlarda ise, yabanc varl klar de il, yat r mc lar n yerli varl klar edinece i mali ak lar esas al nmaktad r. Te ebbüsü tabanl tan mlarda ise, yat r mlar n liberalle mesi ve korunmas konular , ev sahibi ülkedeki giri imlerle s n rland r lm t r. (Tiryakio lu, 2003).
Yabanc yat r mlarla ilgili olarak s k kullan lan, ülke ayr m nda iki kavram daha vard r: Kaynak ülke ve ev sahibi ülke. Yat r mc n n ait oldu u ülke, kaynak ülke olarak tan mlan rken, yat r m n yap laca ülke ise, ev sahibi ülke olarak nitelendirilmektedir.
2.2 Yabanc Yat r m Çe$itleri
Yabanc yat r m, yat r m n amac ve denetimi göz önüne al narak “DYY ” ve “Dolayl Yabanc Yat r m” olmak üzere ikiye ayr lmaktad r.
2.2.1 Do3rudan yabanc yat r m
DYY, yabanc varl klar n kontrol amac yla sat n al nmas olarak tan mlanabilir. Uluslararas Para Fonu (IMF) ve Ekonomik - birli i ve Kalk nma Te kilat (OECD) belgelerinde do rudan yat r m u ekilde tan mlanmaktad r; “bir yat r mc taraf ndan, kendi ekonomisinden farkl bir ekonomide yerle ik bir te ebbüse, sürekli bir menfaat temini amac yla yap lan uluslararas yat r m kategorisi”. Burada üzerinde durulan kriter, sürekli fayda ili kisinin varl d r. (WIR, 2003)
OECD, do rudan yat r m öyle tan mlam t r: “Do rudan yat r m, uzun süreli ekonomik ili ki kurmak amac yla, yönetimi üzerinde etkili bir biçimde söz sahibi olacak ekilde yap lan yat r md r”. (IMF, OECD Glossary)
Ülkede ikamet etmeyen ki iler taraf ndan:
• Tümüyle edinilen bir giri im veya ba l irket veya ube tesisi veya geni letilmesi ya da mevcut bir te ebbüsün mülkiyetinin tümüyle edinimi
• Yeni veya mevcut bir giri ime ortakl k
• Be y l veya daha uzun süreli ödünç alma
eklindeki yat r mlar, DYY tan m na girmektedir. Ba ka tan ma göre, “DYY; ta n r veya ta nmaz varl klar n ülkeden ülkeye, bu varl klar n sahibinin k smen veya tamamen kontrolü alt nda, o ülkenin refah düzeyini yükseltmek amac yla transferidir” (Tiryakio lu, 2004).
DYY konusunda üzerinde en çok durulan kavramlar “yabanc bir te ebbüse ya da ekonomik bir varl a yat r m yap lmas , bunlar n sat n al nmas ya da kontrol edilmesi”dir.
Do rudan yat r m çe itli ekillerde olabilir; ev sahibi ülkede mevcut bir irketi sat n alma veya sermayesini art rma yoluyla olabilece i gibi, yeni bir irket kurma ekilde veya bir irket için kurulu sermayesi sa lama olarak da gerçekle ebilir. Kurulan
irket tamamen yabanc sermayeli olabilece i gibi, yerli te ebbüs ile ortakl k eklinde de olabilir.
Bunun yan nda yabanc yat r mc , kurdu u te ebbüslerinin, yabanc ülkelerde bir ubesini açarak da do rudan yat r mda bulunabilir. D kaynaklar sa layan yabanc
yat r m sahibi, o ülkede yapm oldu u yat r m n sonucu ortaya ç kan üretim biriminin, Bir ba ka deyi le, irketin sahibi olur.
Do rudan yat r m denilince akla gelen di er bir kavram ise “çok uluslu irket (multinational corporation) ya da uluslararas irkettir (transnational corporation)”. Kendi ülkesinin d nda birden fazla ülkede sürekli olarak faaliyet gösteren irketler çok uluslu irket olarak kabul edilmektedir. Burada irketin ölçe i de il, süreklilik ve faaliyet ölçüt olarak al nmaktad r. Di er önemli bir nokta, birden fazla ülkede üretim yap lmas d r. Bu irketlerde yat r m, üretim ve pazarlama gibi kararlar ana merkez taraf ndan al n r, ubeleri ve ba l irketleri arac l ile uygulan r (WIR, 2003). DYY, Türk hukukunda, 4875 say l kanunda geni biçimde tan mlanm t r. Esasen yat r m kavram , yeni yat r m anla malar nda da, anla man n uygulanmas nda da esneklik sa lanmak üzere olabildi ince geni tutulmu tur. 4875 say l kanunda yat r m n tan m yap l rken, en az %10 hisse oran , ya da ayn orandan oy hakk sa layan edinimler yoluyla mevcut bir irkete ortak olma ölçütleri, DYY için yeterli görülmü tür (EK).
2.2.2 Dolayl yabanc yat r m
Dolayl yabanc yat r m ise, genellikle “Yabanc Portföy Yat r m (YPY)” olarak tan mlanarak “sahibinin aktif yönetimi veya kontrolünü gerektirmeyen menkul k ymet ve di er mali varl klar n pasif olarak elde bulundurulmas ” eklinde ele al nmaktad r. YPY’n n dönü ü kar ödemeleri veya oydan yoksun (nonvoting) pay senetleri eklindedir. (WIR, 2003)
2.2.3 Do3rudan ve dolayl yabanc yat r m ayr m
Yabanc lar n, yat r m n yönetiminde ne oranda rol oynad ya da denetimin sa lanmas için bir te ebbüse ne oranda ortak olunmas gerekti i gibi konular n belirlenmesi her zaman net olmayabilir Bu nedenle de do rudan ve dolayl yat r m aras ndaki farklar belirlemek baz durumlarda oldukça zordur. DYY’da, kurulacak veya i tirak edilecek irketin faaliyetlerinin kontrol alt na al nmas önem ta rken, YPY’da daha çok elde edilecek gelirler, uluslararas faiz farkl l klar , sermayenin de erlenmesi ve pazar riskinin da t m gibi etkenler ön planda tutulmaktad r. Baz kaynaklara göre iki yat r m türünü ay ran en önemli fark n “denetim “oldu unu belirtmektedir. Baz kaynaklarda ise, “yabanc ortakl bir irketin denetimindeki üretim faaliyetinin DYY olmayaca , esasen yabanc sermaye transferi olarak da adland r labilecek yabanc yat r mdan ziyade belirli faaliyetlerde uluslararas idari denetimin uzant s n n DYY oldu u” eklinde dü ünceler ileri sürmü lerdir. Dolayl yat r mda sadece irket pay na sahip olabilmekte ve gelirinden yararlanabilmekte
iken, DYYda yat r mc , irketin denetim ve yönetimi üzerinde etkilidir. Yat r mc n n yönetimde söz sahibi olma e ilimi, genellikle yat r m n boyutu ya da içeri i ile ili kilidir. Üretim tesislerinin in as , oy hakk na sahip paylardan büyük miktarlarda al nmas ya da ta nmaz edinilmesi gibi faaliyetler genellikle te ebbüsün yönetimine de dâhil olunmas konusunda bir gösterge olarak kabul edilmektedir. Di er taraftan, borçlanma araçlar ya da pay senetlerinin k smen sat n al nmas gibi durumlarda yönetime dâhil olmak gibi bir e ilim söz konusu de ildir. Ba ka bir bak aç s na göre, ayr m belirleyen ana etkenler, denetim ve risktir. Bu nedenle, do rudan yat r m büyük ölçüde çok uluslu irketler yapmaktad r. (Durmazp nar, 2007)
2.3 DYY Teorisi Gayrimenkul Sektör Uygulamas
Do rudan yabanc yat r mlar, çokuluslu irketlere özgü bir kavram oldu undan, söz konusu bu yat r mlar hakk ndaki bir teori, ister istemez çok uluslu irketlerin de bir teorisidir. DYY basitçe uluslararas sermaye transferi de il, daha çok bir irketin kendi ülkesinden bir di er ülkeye uzan p geni lemesi anlam na gelmektedir. Bu geni leme ile birlikte sermaye, teknoloji ve giri imcilik becerisi ev sahibi ülkeye (yat r m yap lan ülke) akmakta ve buradaki üretim faktörleri ile birle erek, yerel pazar ya da ihracat için üretim yap lmaktad r. Transfer edilen bu faktörlerin yan s ra, ev sahibi ülkedeki üretim ve pazarlama faaliyetleri de yat r m yapan irketin (ana
irket) kontrolü alt ndad r. DYY’ n do as gere i, onlar hakk ndaki bir teori, ilk olarak uluslararas irketin teorisi olmal d r. Bu konudaki birbirinden farkl teoriler olmakla birlikte özünde tüm teoriler üç temel soruya cevap vermektedir:
• Uirketler yabanc bir ülkeye do rudan yat r m neden yaparlar?
• Do rudan yat r m yapan irketler, pazar hakk nda daha fazla bilgi sahibi olan yerel irketlerle nas l rekabet edebilirler?
• Uirketler neden ihracat ya da lisansland rma yerine yabanc ülkelere do rudan yat r m yapmay seçerler?
Do rudan yabanc sermaye yat r mlar ve bu yat r mlar gerçekle tiren çok uluslu irketlerin dünya ekonomisindeki yeri ve önemi II. Dünya Sava ’ndan sonra belirginle ti i geleneksel d ticaret ve uluslararas iktisat teorilerinde bu kavramlardan bahsedilmez. Do rudan yat r mlar hakk nda egemen bir teori günümüzde henüz ortaya ç kmam t r. Bu konuda birkaç teori olmas na ra men bu teoriler birbirlerine rakip de il, tamamlay c niteliktedir (Karluk, 1983).
2.4 DYY’lar n Fayda ve Sak ncalar
Do rudan ve dolayl yat r m ayr m n n önemi, ev sahibi ülkenin kalk nma plan na olan etkisidir. Do rudan yat r m, dolayl yat r m gibi hareketli olmad ndan, ev sahibi ülke, orta ve uzun vadeli kalk nma planlar nda do rudan yat r m n ülke ekonomisine katk lar n hesaplayabilmenin yan nda; te vik, vergilendirme, ek kolayl klar, altyap vb. hususlar da plana dâhil edebilir. Do rudan yat r m, geli mi veya geli mekte olan ülkeler için hayati öneme sahiptir. Özellikle ülkemiz gibi geli mekte olan ülkeler aç s ndan DYY, geli menin lokomotifidir. Bu bak mdan do rudan veya dolayl yat r m n kuramsal ayr mlar ndan çok, ülkeye yapaca etki ve gelece e ili kin tasarruflara katk s önem ta r. Öte yandan, do rudan yat r mc n n ev sahibi ülkedeki mevcudiyeti, çok uluslu irketlerin ev sahibi ülkedeki menfaatleri dolay s yla uluslararas ili kilerdeki rolü, di er bir deyi le do rudan yat r m n ev sahibi ülkeye etkileri her aç dan önem ta r. (Uras,1979).
2.4.1 Do3rudan yabanc sermaye yat r mlar n n faydalar
Geli mi ve geli mekte olan ülkeler, çektikleri do rudan yabanc sermaye yat r mlar ile baz avantajlar sa lamaktad rlar. Bu avantajlar, yat r m n özelliklerine göre farkl etkiler yaratmaktad r. Bununla birlikte, ülkelerin sahip oldu u siyasi, ekonomik, kültürel ve fiziki alt yap lar ndaki farkl l klar nedeniyle, yat r mlar n ülke ekonomileri üzerindeki etkileri ülkeden ülkeye farkl l k göstermektedir. Bu bölümde genel olarak do rudan yabanc sermaye yat r mlar n n fayda ve sak ncalar üzerinde durulmu olup. Uygulama bölümünün sonunda al veri merkezleri ve Türkiye özelinde fayda ve zararlar uygulamadan elde edilen veriler nda ortaya konmaktad r.
2.4.1.1 Kaynak da3 l m etkisi
Do rudan yat r m öncelikle ilave bir d kaynak yaratmaktad r. Bu kaynak, gerek ülkeye ba lang çta kendi getirdikleri sermaye, gerekse elde etti i karlar n belli bir bölümüyle yeniden yat r mlara yönlenmesiyle de bulunduklar ülkenin üretim kapasitesinin geli mesine yard mc olmaktad r. Bu çerçevede, yat r m n sermaye birikimini h zland rmas “kaynak da l m etkinli i”, üretimi art rmas “üretim etkinli i”, artan üretime ba l olarak üretim faktörlerinin ald klar paydaki de i im ise “da l m etkisi” olarak ifade edilmektedir. Yat r m kontrol etme yetkisinin yabanc lar n elinde olmas nedeniyle, DYY’nin “ba ms zl k etkisi” de söz konusu olmaktad r.
Yat r m, ev sahibi ülkeye anapara, teknoloji ve yönetimle ilgili kaynaklar n getirmektedir. Yabanc yat r mc , yat r m yapt ülkeye teknolojisiyle birlikte bu
teknolojiyi besleyecek yan sanayi de getirmektedir. Do rudan etkilerinin yan nda, dolayl etkileri sonucunda verimlili in artmas na, istihdam n artmas na, i letmelerin modernle mesine, maliyetlerin dü mesine, teknolojinin geli mesine katk da bulunmaktad r. Di er taraftan, birçok ülkede kendi ürün ve proses teknolojilerini geli tirmek için AR-GE kaynaklar ve becerileri eksiktir. Do rudan Yabanc Sermaye Yat r m ile ev sahibi ülkenin i gücü yabanc firmada yönetsel, finansal ve teknik pozisyonlarda çal mak için e itim alabilmektedir. Ancak burada transferin baz etkileri de ortaya ç kmaktad r. Modern yönetim e itimi alanlar kendi i lerini kurmak için ayr labilmekte ve bu da istihdam olanaklar n artt rabilmektedir. Bu etkiler, yerli tedarikçileri, da t mc lar ve rakipleri de kendi yönetim becerilerini geli tirmeye zorlamaktad r. Ancak bu etki, yat r mc yat r mlar n birimlerindeki yönetim pozisyonlar ile yüksek beceri gerektiren pozisyonlar ev sahibi ülkenin de il, yat r mc ülkenin vatanda lar na ayr l rsa azalmaktad r (YEM, Yap Sektör Raporu, 2008).
Artan rekabet neticesinde, iç piyasaya yeni rakiplerin girmesiyle yat r m yap lan sektörde gerek ürün kalitesi ve çe itlendirilmesi, gerekse uygun fiyatlar, tüketici refah na olumlu katk da bulunabilecektir. Ürün çe itlili i art , s n rl pazar ve üreticiye ba ml l k gibi etkileri ortadan kald rmaktad r.
2.4.1.2 stihdam etkisi
Yabanc yat r mc üst düzey yöneticilerini beraberinde getirse de, gerekli di er i gücünü yerli kaynaklardan sa lamak durumundad r. Bu nedenle, i sizlik oran yüksek ancak kendi kaynaklar ile i sizlik oran n dü üremeyen ülkeler aç s ndan do rudan yabanc sermayenin önemi büyüktür. DYY gelmesi sonucunda olu acak istihdam etkisi, ülkenin geli mi lik düzeyine ba l olarak farkl l klar arz etmektedir. DYY e er geli mekte olan ülkeye yat r m yap yorsa, o ülkenin sermayesine ilave olarak, borç riskini azaltmak, yeni teknoloji ile ihracat n art rmak, yönetim anlay n de i tirmek amac gütmektedir. DYY, gelen teknoloji ve yönetim anlay ile dolayl ve dolays z olarak istihdama etkide bulunmaktad r. Geli mekte olan ülkelerde (GOÜ) emek yo un teknoloji kullan lmakta ve bu sebepten istihdam sa lay c bir etkisi bulunmaktad r. Geli mi ülkelerde daha çok ileri teknoloji ve sermaye a rl kl yat r m yapmalar ndan dolay istihdama ters etkisi bulunmaktad r. Ayr ca, DYY’nin geli ekli ve üretim yapt sektör de önemlidir. Yabanc firma mevcut bir yerli irketle birle erek veya yerli irketi tamamen sat n alarak geliyorsa ek istihdam yaratma konusu daha s n rl olacakt r. Yo un i gücü gerektiren hizmet ve g da gibi sektörlere yat r m yap lmas , i sizli in azalt lmas aç s ndan olumludur. Endüstri kesimine gelen yabanc sermayenin ülkenin istihdam na olumlu bir katk da bulunabilece i söylenebilir. Ancak burada da kullan lan teknolojinin, emek veya
sermaye yo un olmas yat r m n istihdam etkisinin geni veya s n rl olmas n belirleyecektir. (Dikmen, 2010)
DYY, gayrimenkul sektörüne üzerinden arsa yat r mlar arac l ile geldi inde, emek yo un bir sektör olan in aat sektöründeki istihdam do rudan art rmaktad r. -n aat sektörü alt kalemleri ile birlikte 200’ün üzerinde sektörde istihdam art rmaktad r.
GOÜ be eri sermaye birikimi konusunda da önemli s k nt lar çekmektedirler. Yeti mi eleman n azl , nüfus yo unlu u, e itimin yayg nla t r lamamas , beyin göçü, ücret düzeylerindeki oynakl k bu s k nt lardan baz lar d r. Yabanc sermayeli firmalar, i gücü ve yöneticileri e iterek, ekonomide kalifiye i gücü ve yönetici aç n n kapat lmas na ve dolay s yla yönetim tekni inin geli mesine de olumlu katk lar sa lamaktad r (Yi it, 2010).
2.4.1.3 Ödemeler dengesi etkisi
Do rudan yat r m n ev sahibi ülkeye katk s yat r m n amac na ba l olmakla birlikte, genellikle ödemeler dengesi üzerinde bir iyile me sa lamaktad r. Örnek olarak, bir fabrika tesis etmek amac yla yurtd ndan döviz giri i, ödemeler bilançosuna yapt ilk olumlu etkidir. Firma üretim faaliyetlerine ba lad nda, üretiminin bir k sm n ihraç ederek ya da ithal ikamesinde kullanarak olumlu etki devam edebilir. Ancak, ödemeler dengesi üzerindeki net etkiyi ihracat-ithalat sonuçlar ve sermaye giri ve ç k lar belirler.
2.4.1.4 Vergi gelirleri etkisi
Uluslararas firmalar n yat r m yapt klar ülkede verimli ve etkin çal malar da ülkenin vergi gelirlerini art r c etkiye neden olmaktad r. Bu da kamu maliyesine olumlu etkilerde bulunmaktad r. 2000 y l nda vergilerinin yakla k %20’si yabanc sermayeli irketlerden kaynaklanan Çin Halk Cumhuriyeti buna en iyi örneklerden biridir. Burada de inilmesi gereken önemli bir konu ise “transfer fiyatland rmas ”d r. Uluslararas firmalar, yat r m yapt ülkeden elde etti i karlar merkez ülkede toplayarak kar transferi yoluyla vergiden kaç nabilmektedir. Vergi oranlar n n yüksek oldu u ülkelerde dü ük fiyatland rmaya gidilerek ev sahibi ülkenin gelirlerinde azalmaya neden olabilmektedirler. (Dikmen, 2010)
-yi planlanm ve etkin bir ekilde yönlendirilebilmi do rudan yabanc sermaye, yat r m n yap ld ev sahibi ülke ekonomisi üzerinde çe itli olumlu ekonomik etkiler yaratmaktad r. Bu etkiler göz önüne al nd nda, do rudan yabanc sermayeden maksimum fayda sa layabilmek için ülkeye çekilen DYY’nin ülkenin üretimine, istihdam na, ihracat na, refah na katk sa lamas beklenmektedir. Böyle bir yat r m çekmek mevcut ekonomik durumda; çok ciddi bir çaba, effafl k ve gelece in neler
getirebilece i konusundaki imkânlar ve tehditleri de alg layabilmeyi içeren çok geni bir vizyon gerektirmektedir. Bu vizyon da ancak etkin bir kurumsal yap lanma ile sa lanabilir (Çiçek, 2008, Avc ,2009).
2.4.2 Do3rudan yabanc sermaye yat r mlar n n sak ncalar
DYY’nin, sa lad avantajlar yan nda baz önemli dezavantajlar da vard r. Bu dezavantajlar n en önemlilerinden bir tanesi ba ms zl k etkisidir; Bir ba ka deyi le,, özelle tirmeler yoluyla yabanc lara sat lan kurulu lar arac l yla ülke sermayesi üzerindeki her türlü hakk n kar tarafa devredilmesi söz konusu olabilmektedir. Uirket yönetimi üzerinde dolays z bir denetim sa layan DYY ülke ekonomisinin kilit sektörlerini ele geçirerek ekonomiyi denetimi alt na alarak ülkenin ekonomik ve siyasal ba ms zl n tehlikeye sokabilir. Ülkeye ba l l olmayan bir firman n ülke ekonomisini etkileyebilecek kararlar almas bu anlamda endi e verici olarak görülmekte ve tepkilere neden olabilmektedir.
Di er olumsuz bir etki ise, DYY ile kurulan yeni i letmelerin kendi ileri teknolojileri ile gelmeleri, giri yap lan ülkeyi di er ülkenin teknolojilerine ba ml hale getirmektedir. Di er ülkelerin teknolojilerine ba ml hale gelen ülkelerin, Ar-Ge harcamalar n bu teknoloji ba ml l na aktarmas na, Ar-Ge harcamalar n n bu yöne kaymas na neden olmaktad rlar. Kendi teknolojisini üretemeyen yerli irketler, iç pazarda çok uluslu irketlere kar önemli rekabet avantajlar n yitirerek zaman içinde endüstriyi terk etmelerine ve yabanc yat r mc n n tekel haline gelmesine neden olabilmektedir. Bu durum ise, üretici ve tüketici dengesi aras ndaki ekonomik bütünlü ün bozulmas na neden olmaktad r. Di er taraftan, DYY’nin kazanc n ülke d na ç karmas ve üretimde kulland girdinin büyük miktar n ithal etmesi, d ticaret aç na yol açabilmektedir. Ayr ca, gümrük vergileri ve ithalat yasaklar gibi koruyucu d ticaret k s tlamalar n n a lmas , a r kar transferleriyle o ülkenin ödemeler dengesinin sars lmas gibi olumsuz etkileri bulunmaktad r. Bunlar n d nda, bu irketlerin kimi zaman çimento sanayi gibi kendi ülkelerinde sa l k ve çevre bilinci çerçevesinde yapamad klar baz faaliyetleri, geli mekte olan ülkelere transfer ederek, o ülkelerin ya am ortam n kötüle tirdikleri, çevre koruma konusunda özensiz davrand klar yönünde benzer kayg lar da ileri sürülmektedir (YEM, Yap Sektörü Raporu, 2008, Dikmen 2010).
3 DÜNYA’DA VE TÜRK YE’DE DO0RUDAN YABANCI YATIRIMIN GEL 2 M
3.1 Dünyada ve Türkiye’de Do3rudan Yabanc Sermaye Yat r mlar n n Analizi Bu bölüm a rl kl olarak, Birle mi Milletler Ticaret ve Kalk nma Konferans (UCTAD) taraf ndan her y l düzenli olarak yay nlanan Dünya Yat r m Raporu (WIR)’den derlenen bilgi ve istatistiklerden olu maktad r.
1980’li y llarda ba layan ülke ekonomilerinin artan bir ivmeyle d a aç lmas , sermaye hareketlerinin serbestle tirilmesi, özelle tirmenin yayg nla mas ve firma birle me ve devirlerine yönelik te vik edici düzenlemeler DYY’nin h zla artmas na olumlu katk da bulunmu tur. Bunun yan nda, 1980’li y llar n sonunda Sovyetler Birli i’nin da lmas ve Çin’in artan ölçüde Dünya ekonomisi ile bütünle me çabalar DYY’nin h zlanmas na katk da bulunan en önemli etmenler aras ndad r. (Karasoy, 2010)
Bunun neticesinde, 1970’lerde y ll k ortalamas 24 milyar ABD Dolar olan DYY, 2000 y l nda 1.398 milyar ABD Dolar ’na ula m t r. Bu dönemden sonra küresel ekonomideki dalgalanma dolay s yla dü ü gösteren DYY, 2004 y l ndan sonra ise tekrar art trendine girmi tir. Ancak, 2008 y l nda ya anan küresel kriz sonras nda DYY yeniden dü ü ya anm t r. Dünyada DYY’nin, d ticaretin ve üretimin büyümesinde yakalanan bu trend birbirinden ba ms z de ildir. Bu büyümenin alt ndaki ortak sebep, uluslararas irketlerin dünya ekonomisindeki öneminin artmas d r. UNCTAD’ n hesaplamalar na göre 2005 y l nda uluslararas üretim 70 bin büyük ölçekli ve bununla ili kili 690 bin yavru irket taraf ndan yürütülmekte iken, bu veriler 1972 y l nda dünyada sadece 10 bin uluslararas irket ve ona ba l 30 bin yavru irketten ibaret idi. (UNCTAD, 2010)
2000 y l nda 1.398 milyar ABD Dolar’l k DYY, 2001 y l nda yakla k olarak %40’l k bir küçülme göstererek 824 milyar ABD Dolar düzeyine gerilemi tir. DYY’de 1991 y l ndan beri sürekli ve h zl art n geriye dönmesi, büyük ekonomilerdeki sermaye piyasalar faaliyetlerinin h zl dü mesi ve endüstriyel faaliyetlerin yava lamas nedeniyle ortaya ç km t r. 1980’lerin sonunda, 1990’lar n ba nda ve 1982-1983’de ya anan benzeri bu durum, DYY’n n her on y lda bir oldu u üzere, uzun bir yukar t rman tan sonra 3. bir ini gösterece i eklinde yorumlanm t r. 2002 y l nda da bir önceki y la göre yakla k olarak %20’lik bir
küçülme meydana gelmi ve dünyadaki DYY giri i 625 milyar ABD Dolar ’na dü mü , geli mi ülkelere yap lan DYY’n n azalmas nedeniyle, 2003 y l nda 561 milyar ABD Dolar ’na gerilemi tir. %53’lük bir azal la ABD, dü ü ün en fazla oldu u ülke olmu tur. Bu dönem içinde ABD’ye yap lan DYY, son 12 y l n en dü ük düzeyinde (30 milyar dolar) gerçekle mi tir. (UNCTAD,2010)
3.1.1 Dünyada do3rudan yabanc sermaye yat r mlar
2000 y l nda ula lan 1,4 trilyon ABD Dolar’l k tarihi rekor düzeyinin ard ndan, 2003 y l na kadar dü ü trendine giren dünya toplam uluslararas do rudan yat r m (DYY) ak mlar , 2004 y l ndan itibaren tekrar art e ilimine girmi tir. 2004 y l nda bir önceki y la göre %28, 2005 y l nda ise %34 oran nda art gösteren dünya toplam DYY ak mlar , 2006 y l nda büyük bir s çrama gerçekle tirerek %47 art oran yla 1,4 trilyon ABD Dolar düzeyine ula m t r. 2007 y l nda dünya genelinde DYY giri leri ise 2006’ya göre %30 art la 1,8 trilyon ABD Dolar olmu tur. Böylece DYY giri leri 2000 y l ndan sonra ilk kez 2006 y l nda ula lan 1,4 trilyon dolar a arak en yüksek düzeyine ula m t r. (UNCTAD, WIR 2010)
2ekil 3.1: 1980 – 2009 döneminde DYY’da ya anan geli me (Kaynak: Birle mi Milletler Ticaret ve Kalk nma Örgütü (UNCTAD) 2009 Dünya Yat r m Raporu)
Birle mi Milletler Ticaret ve Kalk nma Örgütü’nün (UNCTAD) 2009 Dünya Yat r m Raporu’nda do rudan yat r mlar n nedenleri aras nda;
• Büyüme rakamlar ile kurumsal performanslar
• Yeniden yat r ma dönü türülen kazançlar
• ABD Dolar ’n n öteki belli ba l para birimleri kar s nda de erinin dü mesi
• E ik alt piyasalarda ya anan krizin global etkilerinin birle me ve sat n alma (B&S) i lemlerindeki etkilerinin azalm olmas olarak s ralamaktad r.
Dünya geneli Geli mekte olan ekonomiler
Geli mi ekonomiler
2ekil 3.2: Geli mekte olan ülkelerde DYY giri – ç k lar . (Birle mi Milletler Ticaret ve Kalk nma Örgütü’nün (UNCTAD) 2009 Dünya Yat r m Raporu)
Uekil 3.2’de görüldü ü üzere, DYY giri i 2008 krizine ra men geli mekte olan ülkelerdeki art n sürdürmü tür. Baz geli mi ülkelerdeki cari hesap dengesizlikleri, yüksek enerji maliyetleri ve finansal piyasalardaki muhtemel bir daralma, do rudan yat r mlar n gelece i aç s ndan belirsizlik yaratan risklerdir. Geli mi ülkelerde olu an riskler, ülke riski alg s daha yüksek olan GOÜ’lere finansman ak n yava latmaktad r. Kriz öncesi en büyük yükselmenin ya and y l olan 2007 y l nda, uluslararas do rudan yat r mlar geli mi ülkelerde %33 art la 1.248 milyar ABD Dolar ’na, geli mekte olan ülkelerde %21 art la 500 milyar ABD Dolar ’na ve geçi ekonomilerinde (Güneydo u Asya ve BDT ülkeleri) %51 art la 86 milyar ABD Dolar ’na ula m t r.
3.1.2 Dünyada do3rudan yabanc sermaye yat r mlar ndaki y ll k de3i$im
2009 y l nda ABD, -ngiltere, Fransa, Kanada, Hollanda ve Çin dünya genelinde en fazla uluslararas do rudan yat r m çeken ülkeler olmu ; dünyadaki toplam uluslararas do rudan yat r m stoku ise 15,2 trilyon ABD Dolar ’na ula m t r. Listenin ilk iki s ras nda yer alan ABD ve -ngiltere en fazla uluslararas do rudan yat r m stokuna sahip ülkelerdir. 2000 y l ndan bu yana bölgelerin uluslararas do rudan yat r mlardan ald klar paylar de erlendirildi inde, geli mi bölgelerin ald pay azal rken geli mekte olan ülkelerin pay n n artt görülmektedir. (Merill Lynch, 2007)
2ekil 3.3: Global uluslararas do rudan yat r mlar (UNCTAD, 2009)
Uekil 3.3’de görüldü ü gibi, 1970, 1980 ve 1990’larda dünyada globalle menin etkilerinden bahsetmek oldukça güçtür. Dünyada sermayenin yo un ekilde dola m nda milat 2000 y l d r. 2000 y l nda zirve yapan yabanc sermaye dola m hacmi, 2001 – 2003 döneminde sürekli azalm ve 2004 y l ndan itibaren tekrar yükseli e geçerek, 2006 – 2008 döneminde tüm zamanlar n en yüksek noktas na ula m t r. Likidite bollu u diye bahsedilen bu dönemde, tüm dünyada oldu u gibi Türkiye’de yapm oldu u serbestle meye yönelik mevzuatlar n da etkisi ile yabanc sermaye ak mlar ndan kendine dü en pay alm t r. Teze konu olan gayrimenkul sektöründeki yabanc yat r m de erleri de dünyadaki de erlere paralel olarak 2006 – 2008 döneminde zirve yapm t r. Uekil 3.3’te görüldü ü üzere, 2008 y l nda tüm dünyada ba gösteren likidite daralmas sonucunda tüm dünyada do rudan yat r m düzeylerinde önemli gerilemeler ya anmas ndan dolay , geli mekte olan ülkelere do ru yönelen yat r mlar sekteye u ram t r. 2010 y l nda do rudan yat r m düzeyi 2007 y l düzeyine tekrar ula maktad r.
Uekil 3.4’te görüldü ü gibi, dünya sermayenin dola m aç s ndan 8 ana bölgeye ayr lm t r. En yüksek sermaye dola m hacmi Avrupa Birli i (AB) ülkelerinde görülmektedir. Bunun en önemli sebebi, AB ülkelerinin sermaye sahibi ülkeler olmas d r. Geli mekte olan AB ülkeleri ise net sermaye çeken ülkeler kapsam ndad r. AB ülkelerini s ras ile Amerika Birle ik Devletleri’nin a rl n olu turdu u, Kuzey Amerika ve Çin, Japonya, Kore, Hindistan, Tayvan, Endonezya ve Malezya gibi ülkelerin olu turdu u, Güney ve Do u Asya ülkeleri gelmektedir. Bu üçüncü grup önümüzdeki 25 y l içinde mevcut %27’lik pay n %50’lere kadar ç karacakt r. Uekil 3.4’te, 2000 y l nda %18,6 olan dünya içindeki pay , 2007 y l nda % 27,2’ye yükselmi tir. Bu yükseli in devam etmesi beklenmektedir. (UNCTAD, 2009)
Uluslararas birle me ve sat n alma i lemlerinin dünyadaki uluslararas do rudan yat r mlarda gözlenen art lardaki rolü büyüktür. UNCTAD verilerine göre özellikle geli mi ülkelerdeki dü ük faiz oranlar ve artan finansal bütünle me, yat r m fonlar n n birle me ve sat n alma i lemlerine yönelmesinde önemli bir rol oynam t r. Dünyada uluslararas birle me ve sat n almalar, kriz öncesi 2007 y l nda bir önceki y la göre %46 art la 1,6 trilyon ABD Dolar düzeyinde gerçekle mi tir.
2ekil 3.5: S n r ötesi birle me ve sat n almalar (1998-2007) (UNCTAD,2008)
Uekil 3.5’te görüldü ü gibi s n r ötesi birle me ve sat n almalar n en yo un ya and y llar yabanc sermaye dola m n n dünya genelinde en yo un ya and y llar olan 2000 ve 2007 y llar d r.
UNCTAD’ n çokuluslu irketlerin 2008–2010 dönemine ili kin yat r m e ilimlerini ortaya koyan “World Investment Prospects” (WIR) raporu sonuçlar na göre;
• Orta vadeli yat r m planlar konusunda ekonomik yava lama ve finansal istikrars zl k nedeniyle çokuluslu irketler daha temkinlidirler.
• Uirketlerin %70’i yat r mlar n art raca n belirtmesine kar n, yat r mlar n büyük oranda (%10’dan fazla) art raca n belirten yat r mc lar n oran bir önceki y la göre %60 düzeyinden %45 düzeyine dü mü durumdad r.
• Küresel finansal dalgalanman n etkileri 2007 y l nda yat r m ak lar na tam olarak yans mad ndan, 2008 y l nda uluslararas do rudan yat r m ak lar nda %10’luk bir dü ü beklentisi bulunmaktad r.
• Krizden büyük ölçüde etkilenmeyen geli mekte olan ülkelerdeki büyüme ise dengeleyici bir unsur olarak dikkat çekmektedir. (UNCTAD, WIR,2009) 3.1.2 Türkiye’de do3rudan yabanc yat r mlar ve sektörel da3 l mlar
Türkiye'de yabanc yat r m geçmi inin üçe ayr ld n söylemek mümkündür; 1980 öncesi, 1980-1990 aras ve 1990 sonras . 1980 öncesinde Türkiye’de yabanc yat r m giri i aç s ndan önemli k s tlar n bulunmas sebebi ile zay f do rudan yabanc giri lerine sahne olunmu tur. Ancak 1980 y l nda 24 Ocak kararlar yla liberalizasyon politikalar sonucunda yabanc yat r mlar artm t r. 1987 y l nda ilk kez bir y lda 200 milyon ABD Dolar düzeyini a an yat r mlar, takip eden y llarda her y l iki kat na katlanarak 1990 y l sonunda y lda bir milyar ABD Dolar ’na ula m t r. 1994 ekonomik krizinin ard ndan toplam yabanc yat r mlar n içinde yeni yat r m oran h zla dü mü ve 1995 y l ndan günümüze %500 oran n a may ba arm t r. Türkiye'nin her y l çekmesi gereken uluslararas do rudan yat r m miktar konusunda çe itli spekülasyonlar yap lmakla beraber, bu rakam n Yabanc Sermaye Derne i taraf ndan 25 milyar ABD Dolar düzeyinde olmas gerekti i ifade edilmektedir. (YASED, 2010)
Türkiye, uluslararas kurulu lar için cazip bir yat r m bölgesidir. Bunun nedenleri aras nda:
• Ortado u, Karadeniz ülkeleri, Güneydo u Avrupa gibi pazarlara yak nl , bu özelli i ile bölge merkezi olma olas l n n yüksekli inden kaynakl Türkiye'nin jeostratejik önemi
• -ç pazar geni li i
• Anapara ve kar n serbest dola m
• Ticari faaliyetlerin fazlal ve dünya ticaretinde en dinamik 20 ülke aras nda say lmas
• Genç ve e itimli i gücü (genç nüfusun genel nüfusa oran %28'dir. Üst düzey yöneticilerin geli mi ülkelerdeki maliyetleri h zla artmaktad r. Bu nedenle, uluslararas yat r mc lar iyi e itilmi insan gücüne sahip geli mekte olan
ülkeleri tercih etmektedir. Ba ar l yönetici bulunabilirli i aç s ndan Türkiye dünyada 8. s radad r)
• Geli mi ülkelere oranla dü ük i çilik ücretleri
• -leti im a ve ta mac l k sektörünün iyi çal mas
• Tüketim dinamikleri
• Özel sektörün son 20 y lda ekonomideki pay n n artmas
• Geli mi sanayi altyap s ve devletin sanayi sektöründeki pay n n en alt düzeye dü mesi
• Yurtd müteahhitlikte i hacminin 20 milyar ABD Dolar düzeyine ula mas
• AB'ye üyelik müzakerelerinin ba lamas
• Dünyada yabanc yat r mlar n yeni pazarlara yönelmesi
• Uluslararas ticaretin gittikçe artarak serbestle mesi
• Türkiye'nin bulundu u bölgede, bölge ülkeleri aras nda ekonomik ve ticari ili kilerin geli mesi
• Dünyada organik tar m ürünlerine talebin artmas say labilir. (Uener, 2006, Gökaya, 2007)
DYY geldi i ülkeye büyük avantajlar sa lamaktad r. Bu yolla hem yerli sermaye birikimi desteklenirken, hem de üretim, istihdam ve ticaretin geli mesi sa lanmaktad r. Türkiye de dâhil olmak üzere, geli mekte olan ülkelerde, yabanc yat r mlar sanayi sektöründen çok hizmetler sektörüne yap lmakta ve yat r mdan çok var olan irketlerin sat n al m tercih edilmektedir. Yat r mlarda lisans, bilgi ve birikim, teçhizat sat n al m gibi unsurlar öne ç kmaktad r. Yabanc sermaye, genellikle yat r m yapt ülkede ucuz i gücü, do al kaynaklar ve esnek çevre standartlar aramaktad r. (K z lkaya, 2007, Osmanov, 2008)
Türkiye, son y llarda uluslararas yat r mc lar taraf ndan tercih edilen bir yat r m ülkesi haline gelmi tir. 1995-2000 döneminde ortalama 853 milyon ABD Dolar olan DYY giri leri 2005 y l nda 10, 2006 y l nda 20, 2007 y l nda ise 22 milyar ABD Dolar seviyelerine ula m t r. Özellikle son y llarda h zl bir büyüme trendi yakalayan uluslararas do rudan yat r mlardaki bu art n nedenleri aras nda, dü ük kurumlar vergisi, daha aç k ve basit vergi sistemi, geli mekte olan piyasalardaki büyüme, uluslararas standartlara yakla m, olayla t r lan kar tranferi te vik kapsam ndaki il say s n n art r lmas , DYY üzerindeki yükün azalt lmas , ba ar l özelle tirme program , devam eden ekonomik reformlar, irket karlar nda, hisse
fiyatlar nda, birle me ve sat n almalardaki art say lmaktad r. Bu te viklerin yaratt fayda ve zararlar n uzun vadede ortaya ç kacakt r. (Çiçek, 2008, DPT, 2008)
2007 y l nda Türkiye’nin dünya genelindeki uluslararas do rudan yat r mlardan ald pay %1,2 olurken, 180 geli mekte olan ülke toplam nda ise pay %4,4 olmu tur. UNCTAD’ n çokuluslu irketlerin 2008-2010 dönemine ili kin yat r m e ilimleri sonuçlar na göre Türkiye yat r m için en cazip ülkeler s ralamas nda Çin, Hindistan, ABD, Rusya, Brezilya, Vietnam, Almanya, Endonezya, Avustralya, Kanada, Meksika, -ngiltere, Polonya, Güney Afrika ve Fransa’n n ard ndan 15. s rada yer alm t r. (YASED, 2010)
Çizelge 3.1: Türkiye’deki uluslararas do rudan yat r m giri leri ve Türkiye’nin uluslararas do rudan yat r mlardan ald pay (UNCTAD, YASED Uluslararas Do rudan Yat r mc lar Raporu, 2009)
Y llar
UDY Giri i (milyar
USD)
Dünya Toplam ndaki Pay
(%)
Geli mekte Olan Ülkeler Toplam ndaki
Pay (%) Dünya S ralamas 1970'ler 0,1 0,2 0,9 1980'ler 0,2 0,2 0,8 1990'lar 0,8 0,2 0,7 2000 1,0 0,1 0,4 53 2001 3,4 0,4 1,6 38 2002 1,1 0,2 0,7 53 2003 1,8 0,3 1,0 53 2004 2,8 0,4 1,0 38 2005 10,0 1,0 3,2 23 2006 20,0 1,4 4,8 17 2007 22,0 1,2 4,4 23
Çizelge 3.1 ve 3.2’ye göre, Türkiye’nin uluslararas do rudan yat r mlardan ald pay binde 2’den, 2005 y l ndan itibaren %1’in üzerine ç km t r. Yat r m Stoku / Gayri Safi Yurtiçi Has la oran na bakt m zda (GSYH) ise geli mekte olan ülkelerde 2005 y l ndan önce %10’un alt nda olan de erler, 2006 y l ndan itibaren % 17’ye gelmi tir. 2007 y l itibar yla Türkiye’de uluslararas do rudan yat r m stoku GSYH’n n %22’sini a m t r. Uluslararas do rudan yat r mlar n toplam sabit sermaye yat r mlar içindeki pay ise %15,6 olmu tur. (YASED, 2010)
Çizelge 3.2: Türkiye’de uluslararas do rudan yat r mlar n milli gelir ve sabit sermaye yat r mlar ndaki pay (UNCTAD, YASED Uluslararas Do rudan Yat r mc lar Raporu, 2009)
Y llar
Stok/GSYH (%)
Öteki Geli mekte Olan Ülkelerde Stok/GSYH (%)
UDY Giri i/Brüt Sabit Sermaye
(%)
Öteki Geli mekte Olan Ülkelerde UDY
Giri i/Brüt Sabit Sermaye (%) 1980 9,4 11,5 0,2 1,2 1990 5,6 13,6 2,0 4,0 2000 7,2 25,2 1,8 16,0 2001 10,0 26,5 10,7 13,6 2002 8,1 25,1 2,9 10,4 2003 11,1 25,9 3,4 9,5 2004 9,8 26,1 3,5 12,4 2005 14,8 26,5 9,9 11,4 2006 16,6 26,7 16,9 12,5 2007 22,2 29,8 15,6 12,6
Sektör baz nda ise, son y llarda en fazla DYY giri inin oldu u sektör %59,5 pay ile finans hizmetleri olmu tur. Finans hizmetlerini %21,9 ile imalat sanayi takip etmi tir. 2007 y l nda Türkiye’de gerçekle en 21,9 milyar ABD Dolar düzeyinde toplam DYY’nin, 18,9 milyar ABD Dolar’l k k sm sermaye bile eni, 3 milyar ABD Dolar’l k k sm ise yurtd nda yerle ik gerçek ve tüzel ki ilerin Türkiye’deki gayrimenkul al mlar ndan olu maktad r. (YASED, 2009)
En büyük sat n almalardan biri, Akbank’ n %20 oran nda hissesinin Citibank taraf ndan al nmas na istinaden ödenen 3.140 milyon ABD Dolar’l k tutar 2007 y l ndaki en büyük DYY giri i olmu tur. Oyakbank ve Finansbank için ödenen tutarlarla beraber en büyük 3 yat r m giri i bankac l k sektöründe gerçekle mi tir. (YASED, 2009)
2008 Y l nda Türkiye’de Uluslararas Do rudan Yat r mlar 17 Milyar ABD Dolar düzeyine gerilemi ve 2009 döneminde krizin etkilerinin a rla mas ile birlikte 10 milyar dolar n alt na inmi tir. (YASED, 2009)
Çizelge 3.3’de görüldü ü üzere, 2008 itibari ile Türkiye’deki toplam uluslararas sermayeli irket say s 20043’e ula m t r. 2008 y l nda Türkiye’de gerçeklesen 90 dolay ndaki birle me ve sat n alma i leminin aç klanan ve tahmini de eri 20 milyar ABD Dolar ’na ula m t r. Uluslararas yat r mc lar n yer ald 60’a yak n anla man n aç klanan ve tahmini de eri ise, y l n ilk yar s itibari ile yakla k 8 milyar ABD Dolar ’d r. (Hazine, 2010)
Çizelge 3.3: Do rudan yat r m giri lerinin sektörel da l m (2004-2009) (Milyon Dolar) (YASED , Uluslararas Do rudan yabanc yat r mc lar raporu, 2009)
Sektörler 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Tar m, Avc l k ve Ormanc l k 4 5 5 5 25 21
Bal kç l k 2 2 1 3 19 1
Madencilik ve Ta ocakç l 73 40 122 336 153 32 -malat Sanayii 190 785 1.866 4.210 3.791 663 G da Ürünleri ve -çecek -malat 78 68 608 766 1244 87
Tekstil Ürünleri -malat 9 180 26 232 190 39
Kimyasal Madde ve Ürünlerin -malat 38 174 601 1109 202 30
Makine ve Teçhizat -malat 6 13 54 48 222 174
Elektrikli Optik Aletler -malat 2 13 53 117 243 43
Di er -malat 30 231 461 1868 1624 281
Elektrik, Gaz ve Su 66 4 112 567 1053 1.414
n$aat 3 80 222 285 468 257
Toptan ve Perakende Ticaret 72 68 1166 169 2073 188 Oteller ve Lokantalar 1 42 23 33 27 4 Ula t rma, Haberle me ve Depolama
Hizmetleri
639 3.285 6.696 1.116 170 98 Mali Arac Kurulu lar n Faaliyetleri 69 4.018 6.957 11.662 6.025 199
Gayrimenkul Faaliyetleri 3 29 99 560 674 227
Sa l k - leri ve Sosyal Hizmetler 35 74 265 177 149 3 Di er Toplumsal, Sosyal ve Ki isel
Hizmet Faaliyetleri
33 103 105 13 59 23
Toplam 1.190 8.535 17.639 19.136 14.687 3.130
Bu rakamlara gayrimenkul almlar dâhil de ildir.
2004 y l ndan itibaren Türkiye’ye giren DYY’lerin sektörel da l m n n verildi i Çizelge 3.3’te, bu dönemde sürekli art gösteren elektrik, gaz, su ve gayrimenkul kiralama ve i faaliyetleri sektörleri göze çarpmaktad r. 2009 itibariyle 3.130 milyon ABD Dolar düzeyinde gerçekle en sermaye giri inden en fazla pay 1.414 milyon ABD Dolar’l k yat r mla elektrik, gaz ve su sektörü alm t r. Daha önce yat r mlar için cazip olmayan gayrimenkul kiralama ve i faaliyetleri ise, 2005 y l ndan itibaren art göstermektedir. Bu nedenle, yabanc lar n gayrimenkul edinmesine yönelik mevzuata da yer vermek gerekmi tir. 19 Temmuz 2003 tarih ve 25173 say l Resmi Gazete’de yay nlanan 4916 say l kanun ile yabanc lar n ta nmaz edinme artlar n genel olarak düzenleyen Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi de i tirilmi tir (Madde 19). Yeni 35. madde, kar l kl olmak ve kuruldu u ülkenin yasalar na göre yararlanmak art yla, bireyler yan nda tüzel ki ili e sahip ticaret irketlerine de, Türkiye Cumhuriyeti s n rlar içinde ta nmaz edinebilmelerine imkân sa lam t r. ABD’de 2008 y l nda ya anan mortgage krizinin yat r mc lar yüksek karlar elde edebilecekleri, gelecek vaat eden pazar aray na itmesinin Türkiye’de perakende gayrimenkul sektörü olarak adland r lan AVM yat r mlar na yöneltti i dü ünülmektedir. Türk halk n n de i en al veri al kanl klar , sokak al veri inden
al veri merkezlerine kayan al veri tercihleri, al veri merkezlerinin hafta sonu için e lence ve ya am merkezi haline gelmeye ba lamas ve artan büyük ehir nüfusu, yabanc yat r mc lar n sektöre olan ilgisini art rm t r. Sektörün cazip hale gelmesinde di er bir etkenin Türkiye’nin konum avantaj ile ilgili olarak ortaya ç kmaktad r. Ülkelerin küresel rekabette konumlar na yönelik Dünya Bankas taraf ndan yap lan bir ara t rmaya göre, uluslar n zenginliklerini olu turan, do al zenginlik, üretilmi zenginlik ve maddi olmayan zenginlik ölçütleri dikkate al nd nda, Türkiye’nin toplam varl na 3,226 trilyon ABD Dolar de er biçilmekte ve bu de erle 120 ülke aras nda 19. s rada yer ald belirtilmektedir. Türkiye’nin sahip oldu u konum avantaj liberal ekonomi ile birle ince ticari irketler aç s ndan çekim merkezi haline gelmi tir. Bireysel edinim aç s ndan ise, Türkiye’de gayrimenkul fiyatlar n n dü ük olmas , in aat maliyetlerinin dü üklü ü, gelir düzeylerindeki art , konum ve ileti im imkânlar yabanc lar n Türkiye’de emlak al m na ilgisini art ran faktörler olmu tur. (Dünya Bankas Kalk nma Raporu, 2009) Tapu Kadastro Genel Müdürlü ü’nün verilerine göre 31.12.2004 tarihine kadar Türkiye genelinde sat n alma yoluyla ta nmaz elde eden tüzel ki i say s (birikimli olarak) 35 iken, bu rakam en yüksek seviyeye 2005 y l nda ula arak 162 olarak gerçekle mi tir. Tüzel ki iler taraf ndan 2004 y l na kadarki dönemde toplam 2.850.565 metrekarelik alana sahip 305 adet ta nmaz al n rken, 2005 y l içerisinde ise toplam alan 6.916.267 metrekare olan 1164 adet ta nmaz sat n al nm t r. 2005 sonras nda da gayrimenkul al mlar ula t seviyeyi korumu tur. (TÜ-K,2010) Uekil 3.6’da görüldü ü üzere ülkemizde faaliyette bulunan 22505 adet uluslararas sermayeli irketin, ba ta toptan ve perakende ticaret olmak üzere, imalat sanayi, gayrimenkul kiralama ve i faaliyetleri sektörlerinde faaliyette bulunduklar görülmektedir. -malat sanayinde faaliyette bulunan uluslararas sermayeli irketlerde tekstil ürünleri imalat birinci s rada yer al rken, bunu kimyasal madde ve ürünleri imalat ile g da ürünleri ve içecek imalat izlemektedir.
Dünya genelinde gözlenen uluslararas DYY’lerin hizmetler sektöründe yo unla ma e ilimi, Türkiye aç s ndan bak ld nda ta nmaz mal sat n öne ç karmaktad r. (TÜ-K, 2010)
2ekil 3.6: Türkiye’de toplam do rudan yat r m ve gayrimenkul sektörü pay
Uekil 3.6’da gayrimenkul sektörünün toplam DYY içindeki pay yer almaktad r. Gayrimenkul sektörü toplam yat r m içinde %15’ler seviyelerinde bulunmaktad r. Bu oran n özellikle 2006 – 2008 döneminde art gösterdi i Uekil 3.6’dan anla lmaktad r. (TÜ-K, GYODER, 2010)
3.1.3 Kaynak ülkelere göre DYY’lar
2004-2009 dönemi Türkiye’deki DYY’nin da l m Çizelge 3.4’teki gibidir. Türkiye’ye en fazla DYY Avrupa k tas ndan özellikle Avrupa Birli i’nden gelmektedir. 2004 y l nda gerçekle en toplam 1.190 milyon ABD Dolar DYY giri inin, 1.027 milyon dolar AB ülkeleri kaynakl d r. 2005 y l nda toplam 8.535 milyon ABD Dolar DYY giri inin ise 5.006 milyon dolar AB ülkelerinden gelmi tir. DYY giri lerinin yakla k %100 artt 2006 y l nda, AB ülkelerinden 14.489 milyon ABD Dolar DYY gelmi tir. AB ülkeleri aras nda ülkemize DYY yapan ülkelere bak ld nda, Almanya, Hollanda ve -ngiltere’nin önde geldi i görülmektedir. (Hazine, 2009, Sayek, 2007)
1.752 2.785 10.031 20.185 22.047 7.597 9.850 18.269 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Toplam DYY Gayrimenkul Pay
