Konut piyasas

Özellikle 1950’li y llar sonras köyden kente göçün h zland , kentle menin önemli ölçüde artt Türkiye’de, konut sorunu önemli bir yer tutmu tur. Kontrolsüz göç kentlerdeki konut arz n n konut talebini kar layamamas na neden olmu , siyasilerin popülist politikalar nedeniyle resmile en gecekondular sadece ekonomik olarak de il sosyal olarak da etkisini hissettirmi tir. Konut sorunu çarp k kentle me, kaçak yap la ma, ehirlerdeki adaletsiz gelir da l m gibi sorunlar da beraberinde getirmi tir.

Türkiye’de konut sorununu çözümlemeye yönelik çe itli düzenlemeleri ve politikalar ; 1923-50 dönemi, 1950-63 kentle me dönemi, 1963-80 planl dönem ve 1980 sonras dönem olmak üzere dört bölümde inceleyebiliriz;

1923-1950 döneminde ba kentin Ankara’ya ta nmas nedeniyle memur lojmanlar yap m na önem verilmi tir. Türkiye Cumhuriyeti (TCMB) taraf ndan ç kart lan yasalar ile memur konutlar n n yap m desteklenmi , arazi ve kredi tahsisi sa lanm ve konut kiralar n n s n rland r lmas na karar verilmi tir. Halk n konut talebini kar lamak amac yla ise 1926 y l nda Emlak ve Eytam Bankas kurulmu , bu bankan n faaliyetlerinin yetersiz kalmas nedeniyle 1946 y l nda yeniden

yap land r larak Emlak Kredi Bankas ad alt nda anonim ortakl olarak kurulmu tur.

1950-1963 dönemi ise kentle menin h zland , gecekondu sorunun ba lad y llard r. Bu dönemde köyden ehre toplu göçler nedeniyle konut arz konut talebini kar lamakta yetersiz kalm , bunun neticesinde de dar gelirli yeni kentliler önceleri genellikle kamuya veya bir ba ka ahsa ait araziler üzerinde kendi olanaklar ile konutlar n in a etmek zorunda kalm lard r. Bu yasal mevzuat d ndaki yap la malar, daha sonralar konut ihtiyac bulunan ki ilerin konutlar n kendi arsalar üzerinde plans z ve projesiz bir biçimde üretmeleri sürecine dönü mü tür. (Dikmen, 2010)

1980 sonras dönemde ise konut gereksinimi ve do uraca finansman kar lamak amac yla 8 Temmuz 1981 tarihli ‘Toplu Konut Kanunu’ ç kar lm ve devletin konut alan ndaki toplu konut politikas a rl k kazanm t r. 1984 y l nda ç kart lan yasalar ile de ‘Toplu Konut Fonu’ kurulmu tur. Be inci be y ll k plan nda, toplu konut Fonundan arsa ve altyap için ayr lacak pay ile yeni yerle me alanlar n n aç lmas , bu alanlara kredili arsa tahsisi yap lmas için haz rl klara giri ilmi tir. 1990’l y llar n ba ndan itibaren ise, Pamukbank, - bankas , -mar Bankas , D bank, Yap Kredi Bankas , Akbank, Halk Bankas tüketici kredisi ad alt nda bireysel kredi kapsam nda konut kredisi vermeye ba lam lard r. Fakat 1994’ün ilk yar s nda ortaya ç kan kriz sebebiyle bu dönemde bankalar konut kredisi vermeyi durdurmu lard r. (BDDK, Konut sektörü raporu, 2007)

Türkiye, cumhuriyetin kurulu undan bu yana konuta yönelik kurumsal bir sistem kurmaya ve sorunlar n çözümüne yönelik olarak Toplu Konut -daresi, Türkiye Emlak Bankas , Kooperatifler, Arsa Ofisi Genel Müdürlü ü, Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar gibi gerekli yap lanmalar kurmu , ancak yine de konut sorununu çözmeye yönelik kal c ad mlar atamam t r. Konut sorunu, kamu deste i ile çözülmeye çal lm ancak piyasa mekanizmas na ba l çözümler bir türlü üretilememi tir. (BDDK, Konut sektörü raporu, 2007)

Özellikle 2002 y l sonras nda konut kredi faiz oranlar ndaki gerileme sonucu konut kredi talebinde meydana gelen art lar, TOK-’nin dar gelirli vatanda lara yönelik gerçekle tirdi i projeler ve uzun vadeli konut kredisi sistemi’nin uygulanmaya konmas n n piyasalar üzerindeki yaratt olumlu hava ve konut kredilerinde vadelerin uzamas sonucu konut piyasas ciddi oranda büyümü ; ancak 2008 y l nda etkisini iyice hissettirmeye ba layan ekonomik kriz nedeniyle büyüme h z yava lamaya ba lam t r ve konut sorunu tam anlam yla bir çözüme ula mam t r. Ülkemizde hala nitelikli ve ya anabilir konutlar aç s ndan ciddi bir sorun

bulunmaktad r. H zl nüfus art , köyden kente göç, konut arz ndaki yetersizlikler gibi nedenlerden ötürü konut aç her y l artmaktad r. (DPT, 2009)

Çizelge 4.2: Kamu ve özel sektörün sabit sermaye yat r mlar içinde konut sektörünün pay (DPT, Temel Ekonomik Göstergeler Raporu, 2008)

2004 2005 2006 2007 2008

Kamu %1,0 %1,7 %1,5 %1,6 %1,7

Özel %13,3 %15,1 %15,6 %16,9 %16,8

Çizelge 4.2’de görüldü ü gibi, son y llarda Türkiye’de sabit sermaye yat r mlar içinde konut sektörünün pay art göstermektedir. Sabit sermaye yat r mlar içinde konut sektörü önemli bir yere sahipken, bu sektöre yap lan yat r mlar konut ve gayrimenkul sektörünün geli mesinde önemli bir rol oynamaktad r. Özel sektörün yapm oldu u konut yat r mlar n n, sabit sermaye yat r mlar içindeki pay 2004 y l nda % 13,3 iken, 2008 y l itibariyle konut sektörünün pay %16,8’e ç km t r. Kamunun sabit sermaye yat r mlar içindeki konut sektörünün pay 2003 y l nda yaln zca %1 iken, 2008 y l nda %1,7’ye ula m t r. (URL-2)

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

2ekil 4.5: Türkiye’de y llara göre konut ruhsat onaylar (bin m2) (TÜ-K,2010) Uekil 4.5’de görüldü ü üzere, Türkiye’de konut ruhsat verilen toplam in aat alan 20 milyon metrekare seviyelerinden, 60 milyon metrekareye ula m t r. Konut üretimindeki bu 3 katl k art konut adetlerine de ayn ekilde yans m ilgili dönemde ortalama konut üretimleri 500,000 adet seviyelerinde olmu tur. (TÜ-K,2010)

-10,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

2ekil 4.6: Y llara göre konut ruhsat onaylar ndaki de i im oran , % (TÜ-K, 2010) Uekil 4.6’de görüldü ü gibi 2001 y l ndaki ekonomik krizi takip eden y llarda konut sektörü 2003 ve 2004 y llar nda toparlanma dönemine girmi ve bu dönemde yapm oldu u arsa yat r mlar ile yeni konut projeleri geli tirme dönemine haz rl k yapmaya ba lam t r. Bu dönemde 2000 y l ndan ba layarak bekleyen talepte yo unluk ya anm ve bu talebi kar lamak üzere 2005 y l nda konut ruhsatlar nda ve yeni projelerde patlama ya anm t r. Konut sektörü için 2005 ve 2006 dönemleri alt n y llar olarak tarihe geçmi tir. 2007’den itibaren büyüme oranlar nda azalma görülmekle birlikte y ll k ruhsat al mlar nda düzenli olarak %10’luk art lar görülmü tür.