Perakende sektörü

Ekonomideki büyüme ile birlikte Türkiye nüfusundaki ya da l m ve nüfusa göre gelir da l mlar da piyasalar için önem arz etmektedir. Türkiye’nin yüksek genç nüfusu ekonominin canlanmas ndaki önemli etkenlerden biri olarak görülebilir.

216 349 412 434 550 179 616 284 - 100 200 300 400 500 600 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

2ekil 4.7: Kullan labilir gelir (milyar ABD Dolar ) (Kaynak: GYODER, Yeni Ekonomik Dönem ve Gayrimenkul Sektörü -çin Öngörüler, TÜ-K, 2009) Uekil 4.7’da görüldü ü gibi, 2001 y l nda 179 milyar ABD Dolar olan kullan labilir gelirin, Uekil 4.8’de görüldü ü gibi, 125 milyar dolar özel tüketim harcamalar nda kullan lm t r. %30’luk tasarruf oran 2008 y l na geldi imizde %20’lere dü mü tür. Bu durum, tüketim kaynakl bir ekonomik büyüme ile kar kar ya oldu umuzu net bir ekilde göstermektedir. Tüketim harcamalar ndaki bu art perakende sektörüne olumlu bir katk yapm ve yabanc sermayenin Türkiye’ye yönelmesinde etkili olmu tur. 157 278 345 371 465 217 517 125 - 100 200 300 400 500 600 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

2ekil 4.8: Özel tüketim harcamalar (milyar ABD Dolar ) (Kaynak: GYODER, Yeni Ekonomik Dönem ve Gayrimenkul Sektörü -çin Öngörüler, TÜ-K, 2009) Uekil 4.8’de görüldü ü gibi, özel tüketim harcamalar 2008 y l sonu itibariyle 500 milyar dolar a m t r. Özel tüketim harcamalar ndaki bu art , perakende sektöründeki tüketimi tetiklemekte ve AVM cirolar na do rudan yans maktad r. Dünya genelinde de i en dinamikler ülkelerin yat r mlar na da yön vermektedir. Hizmet sektörüne yap lan önemli ölçüdeki yat r mlarla bu sektördeki istihdam

rakamlar da h zla artmaktad r. Türkiye’de istihdam rakamlar na bak ld nda, tar mdan hizmet ve sanayi sektörüne do ru önemli bir ak oldu u görülmektedir.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Tar m Sanayi Hizmet

2ekil 4.9: Sektörlere göre çal an da l m oranlar (Kaynak: DPT, -n aat Sektör

Raporu, 2009)

Türkiye’de hizmet sektörü istihdam rakamlar n n toplam istihdam içindeki pay her geçen y l artmaktad r. dünyadaki geli melere paralel bir durum olarak Uekil 4.9’de de görüldü ü gibi, 1990 y l nda %30 olan hizmet sektörü istihdam pay , 2010 y l nda %38’lere ula m , DPT taraf ndan yap lan analizler nda hizmet sektörü pay n n 2025 y l nda %45’e ula mas beklenmektedir. <URL-2>

2ekil 4.10: Çal anlar n sektörlere göre da l m oranlar (1995 y l ve 2025

projeksiyonu) (Kaynak: DPT, -n aat Sektör Raporu, 2009)

Uekil 4.10’da görüldü ü üzere, toplam istihdamda tar m sektörünün pay n n 30 y ll k dönem içinde, %48’den %29’a dü ece i tahmin edilmektedir. Sanayi istihdam n n toplam istihdam içindeki pay n n %20’den %28’e ç karken, en önemli art n hizmet sektöründe ya anmas beklenmektedir. Hizmet sektöründe ya anmas beklenen bu art ta, perakende sektörünün de önemli bir yeri bulunmaktad r.

Tar m %29 Tar m %48 Sanayi %28 Sanayi %20 Hizmet %43 Hizmet %32 1995 2025 Sanayi %20 Tar m %48 _{Tar m} %29 Sanayi %28 %8 Art %11 Art %19 Azal

2010 y l n n ilk 9 ay nda aç lan 17 AVM ile birlikte, Türkiye genelinde 46 ilde toplam 250 AVM’de 6.000.000 m² toplam kiralanabilir alan bulunmaktad r.

2010 y l sonu itibari ile bu rakam n, 270 AVM’de toplam 6.000.000 m² kiralanabilir alana ula mas beklenmektedir. (AYD,Sektör Raporu, 2010)

Al veri Merkezleri Yat r mc lar Derne i (AYD) taraf ndan 2010 y l için belirlenen özet veriler u ekildedir:

• 2009 y l sonunda gerçekle en ciro rakam : 21 milyar TL

• 2010 y l için tahmin edilen ciro rakam : 25 milyar TL

• 2010 y l ilk 9 ayda gerçekle en ciro rakam : 20 milyar TL

• 2009 y l sonunda gerçekle en ziyaretçi say s : 1 milyar ki i

• 2010 y l için tahmin edilen ziyaretçi say s : 1,1 milyar ki i

• 2010 y l için ilk 9 ayda gerçekle en ziyaretçi say s : 800 milyon ki i (AYD,Sektör Raporu, 2010)

Bu veriler dikkate al nd nda ilk 9 ay n verilerine göre, y lsonu tahminlerine ula laca görülmektedir. Rakamlar Türkiye’nin AVM konusunda ula t seviyeyi net olarak ortaya koymaktad r.

1.375 1.800 1.950 2.250 2.650 4.800 6.200 1.550 3.500 5.500 1.150 - 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2ekil 4.11: Türkiye’de AVM sektörü kiralanabilir alan büyüklü ü (bin metrekare) (Kaynak: GYODER, Yeni Ekonomik Dönem ve Gayrimenkul Sektörü -çin Öngörüler, TÜ-K, 2009)

Uekil 4.11’de görüldü ü üzere, 2001 krizinden sonra al veri merkezlerinin toplam kiralanabilir alan 1,4 milyon metrekare’nin alt ndayd . 2003 y l ndan sonra gayrimenkul sektöründe yabanc yat r m n serbest b rak lmas ile birlikte, özellikle in aatlar n tamamland 2006 y l ndan itibaren sektörde büyüme h z kazanm t r.

2008 y l ndaki krize ra men yat r mlar yar m b rak lmam ve ba lanm olan yat r mlar 2009 ve 2010 y llar nda tamamlanm t r. Al veri merkezlerinin kiralanabilir alan büyüklü ü, Uekil 4.12’de görüldü ü gibi 6 milyon metrekareyi a m t r. Bu durumun en önemli sebebi sektördeki yabanc yat r m n h z kesmeden devam etmesidir. (Kaynak: AMPD Perakende Endeksi, Eylül 2010)

2ekil 4.12: -llere göre kiralanabilir alan da l m (1000 ki i ba na dü en) (Kaynak: AMPD Perakende Endeksi, Eylül 2010)

Uekil 4.12’de görüldü ü üzere, Ankara ve -stanbul 1000 ki i ba na dü en kiralanabilir alan verilerinde ilk iki s ray payla maktad r. Bu iki ilden sonra gelen iller ile ilk iki s radaki il aras nda büyük bir fark bulunmaktad r. AVM yat r mlar n n

illerin büyüklükleri, bölge içindeki ula m imkânlar , göç alma durumu, nüfus art h z , özel tüketim harcamalar , ki i ba na dü en gelir seviyeleri gibi kriterlere göre ekillendi i söylenebilir. Baz durumlarda AVM geli tiricilerinin rekabet analizini ve gelecek arz do ru hesaplayamamalar sebebi ile talebin yetersiz oldu u baz küçük illerde yo un bir AVM üretimi ya and görülmektedir. Türkiye’de bu konuyu denetleyen bir merci olmad için rekabet tamamen serbest piyasa ko ullar na göre

ekillenmektedir. Baz illerde birçok AVM arz fazlas ndan dolay at l kalabilmektedir. Yine de Türkiye’de 2010 y l itibariyle 46 ilde AVM oldu u dü ünülürse, yeni AVM üretimi konusunda gidilecek önemli bir mesafe bulunmaktad r.

Çizelge 4.3: Türkiye AVM temel verileri (Kaynak: AMPD Perakende Endeksi, Eylül 2010)

2006 2007 2008 2009

Al veri Merkezi Say s 139 157 208 233

Minimum Al veri Merkezi Büyüklü'ü 5.000 m2 5.000 m2 5.000 m2 5.000 m2

Tipolojilerine Göre AVM Say lar 139 157 207 233

Geleneksel 125 139 177 199 Çok büyük (80.000 m2 +) 2 5 5 6 Büyük (40.000 - 79.999 m2) 13 20 25 27 Orta (20.000 - 39.999 m2) 36 24 36 43 Küçük (5.000 - 19.999 m2) 74 90 111 123 Özellikli 14 18 30 34 Outlet 13 17 29 33 Perakendeci Park 1 1 1 1 Kiralanabilir Alan 2.584.028 3.578.995 4.815.824 5.585.052

Kiralanabilir Alan Da: l m 100% 100% 100% 100%

Geleneksel 89,85% 90% 84% 83,72 Çok büyük (80.000 m2 +) 8% 13% 10% 12% Büyük (40.000 - 79.999 m2) 26% 31% 28% 26% Orta (20.000 - 39.999 m2) 25% 19% 21% 22% Küçük (5.000 - 19.999 m2) 31% 28% 26% 25% Özellikli 10% 10% 16% 16% Outlet Center (5.000 m2 +) 9% 9% 15% 16% Perakendeci Park 2% 1% 1% 1% 100 Ki i Ba na Dü en Kiralanabilir Alan 5 7 8

Çizelge 4.3’de görüldü ü üzere, minimum AVM büyüklü ü 5000 metrekare olarak kabul edilmektedir. Bu de erin kiralanabilir alan m yoksa toplam in aat alan n m baz ald ekille belirtilmemekle birlikte, AYD taraf ndan haz rlat lan raporda, 5000 metrekarenin alt nda kiralanabilir alanl projeler de AVM olarak kabul edilmi ve kriter toplam in aat alan na endekslenmi tir. Türkiye’deki 80000 metrekare ve üzerindeki çok büyük olarak tan mlanan al veri merkezlerinin %50’den fazlas yabanc yat r mc lar n elindedir. Yine 40000 metrekare ve üzerindeki kiralanabilir alanl AVM’lerinin de büyük bölümü yabanc yat r mc lar taraf ndan geli tirilmi veya sat n al nm t r. Bu al veri merkezlerinin üretim y llar da yine 2004 ve

sonras döneme denk gelmektedir. Çizelge 4.3’de görüldü ü üzere, çok büyük, büyük ve orta büyüklükte AVM’lerin toplam kiralanabilir alandaki paylar toplam , 2006 y l nda %58 iken, bu de er 2009 y l nda sabit kalm t r. 2008 krizinin etkisi ve artan rekabet özellikli AVM türlerinden ba l cas olan outlet türü AVM yap la mas nda önemli bir art ya anmas na sebep olmu tur. Kriz y l olan 2008 y l nda outlet AVM’lerinin toplam içindeki pay iki kat na ç km ve %15’ler düzeyine yükselmi tir.

2ekil 4.13: Metrekare ba na ciro endeksi (Kaynak: AMPD Perakende Endeksi, Eylül 2010)

Türkiye’de AVM kiralanabilir alan büyüklükleri sürekli bir art içinde olmas na kar n, tüketim harcamalar nda görülen art n hemen hemen kiralanabilir alandaki art la e it olmas , kiralanabilir alan ba na dü en cirolarda önemli bir de i iklik olmamas na yol açmaktad r. Uekil 4.13’de görüldü ü gibi, 2006 y l nda 100 olarak ba layan endeks küçük dalgalanmalar ya asa da, 2010 sonunda ba lad noktada bulunmaktad r. Bu durumun iki önemli sebebi, kiralanabilir art ve cirolardaki art n e it ekilde büyümesidir. Piyasan n arz talep dengesinde bulundu unu net

ekilde gösteren ekil, ayn zamanda sektörün hangi dönemlerde arz fazlas ya ad n da göstermektedir.

2ekil 4.14: Toplam çal an say s endeksi (Kaynak: AMPD Perakende Endeksi, Eylül 2010)

Uekil 4.14’de görüldü ü gibi, 2006 y l ba nda 100 olan endeks, 2010 sonunda 200’e ula m t r. Bugün al veri merkezlerinde toplam çal an say s 300000 ki idir (AYD, 2010). Do rudan çal an say s d nda, perakende sektörüne hizmet sa layan alt sektörler ile birlikte AVM’leri Türkiye’deki istihdam aç s ndan önemli bir yer tutmaktad r.