Türkiye’ye yönelik sermaye giri leri, hem ekonomik büyümenin finansman n sa lam , hem finansal olanaklar geni letmi , hem de gayrimenkul ve in aat sektörünün büyümesine ve istihdama katk sa lam t r.
DYY’ n artmas , konut finansman sisteminde refinansman (borcun yeniden finansman ) olanaklar n n geni lemesini, vadelerin uzamas n , maliyetlerin dü mesini sa lam ; yabanc yat r mc lar n Türkiye’deki konut talebi do rudan konut finansman sa lanmas na ve konut arz nda stoklar n erimesine yol açm t r. Perakende sektöründe ise, ticari gayrimenkul finansman olanaklar nda geni lemeyi, yabanc yat r mc lar n ticari gayrimenkul sat n almas , geli tirmesi, projelere ortak olmas sonucunda ticari gayrimenkul piyasalar nda ve arz nda geni leme sa lam t r.
Türkiye ekonomisinde do rudan yabanc sermaye yat r mlar , gayrimenkul ve in aat sektörünü olumlu etkilemi tir. Gayrimenkul sektörü içinde konut sektörü h zl bir geni leme dönemine girmi , ticari gayrimenkul sektörü ilk kez uluslararas standartlarda bir piyasa haline gelmeye ba lam , ticari gayrimenkul arz nda önemli bir geni leme ya anm , -stanbul önemli bir gayrimenkul piyasas haline dönü mü ve Avrupa’n n cazip pazarlar aras na kat lm , gayrimenkul sektörüne yönelik finansman olanaklar ve yabanc sermaye yat r mlar da geni lemi tir. Ekonomideki büyüme döneminde konut sektöründe 2003 y l nda itibaren geni leme ve derinle me sürecine girilmi tir.
Konut üretimindeki art öncelikle üst gelir grubuna yönelik olarak ba lam , ard ndan orta s n f ve sosyal konutlar n üretimi geni lemi tir. Konut üretimi art büyük ehirler ile birlikte di er ehirlerde de yayg nla m t r. Konut sektöründe konut arz ile birlikte konut talebi de geni leme göstermi , buna ba l olarak konut fiyatlar h zl bir ekilde artm t r. Özellikle 2002 y l sonras ndaki konut fiyatlar n n art nda, faiz oranlar n n gerilemesi ve buna ba l olarak konut finansman sisteminin geni lemesi de etkili olmu tur.
Bu dönemde bankalar, 2004 y l ba ndan itibaren tüketicilere konut kredileri kulland rmaya ba lam lard r. -zleyen y llarda bankalar n kulland rd klar konut kredilerinde h zl bir art ya anm t r. Konut kredileri stoku 2006 y l nda 22,1 milyar TL, 2007 y l nda 30,7 milyar TL, 2008 y l sonunda 37,5 milyar TL, 2009 y l sonunda 42 milyar TL ve 2010 y l sonunda ise 50 milyar TL’yi a m t r. 2005 – 2009 döneminde toplam 1,2 milyon konut kredisi kulland r lm t r.
Çizelge 4.4: Türkiye’de 2003 – 2010 dönemi gayrimenkul sektöründe do rudan yabanc sermaye giri leri (Kaynak: UNCTAD 2010, WIR Raporu, TÜ-K 2010) Y llar 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Toplam Türkiye’ye Gelen DYY 1.752 2.785 10.031 20.185 22.047 18.269 7.597 9.850 92.516 Dünyadaki Toplam DYY 561.000 718.000 959.000 1.461.000 1.979.000 1.697.000 1.040.000 1.150.000 9.565.000 Türkiye’nin Pay 0,3% 0,4% 1,0% 1,4% 1,1% 1,1% 0,7% 0,9% 1,0%
Çizelge 4.4’de görüldü ü üzere, Türkiye’ye DYY geli leri 2003 y l ndaki mevzuat de i ikli inin ard ndan ba lam ve özellikle 2006 – 2008 döneminde tarihi zirve yapm t r. Türkiye’ye gelen DYY ile Türkiye’deki yabanc sermayeli irketler taraf ndan yap lan AVM aç l lar aras nda do ru orant vard r. Tüm yabanc yat r mc lar yapacaklar do rudan yat r m ayn hedefler do rultusunda getirmektedir. Bu sebeple, farkl sektörlerdeki yat r mc lar n yapt yat r mlar n ayn dönemde yo unla mas do ald r.
2003 y l öncesinde teze konu olan gayrimenkul sektöründe yabanc sermaye yat r mlar ndan söz etmek mümkün de ildir. Bu sebeple 2003 y l ndan itibaren DYY aç s ndan gayrimenkul sektörü ayr nt l ekilde incelenmi tir. Yabanc lara gayrimenkul sat , yurtd ndaki sermaye sahipleri taraf ndan sat n al nan arazi, bina gibi ta nmazlar içerir. 2003 y l nda yürürlü e giren 4875 say l , yabanc lara gayrimenkul edinme hakk n tan yan kanunla, özellikle turistik bölgelerde gayrimenkul yat r mlar nda ciddi art lar meydana gelmi tir. Çizelge 4.5’e bakt m zda, 2003 y l nda ülkeye giren 1.702 milyon ABD Dolar’l k yabanc sermayenin, %58’i bir ba ka deyi le, 998 milyon ABD Dolar’l k tutar gayrimenkul yat r m olarak gerçekle mi tir. Özellikle 2003 y l sonras , yabanc sermayenin ülkeye girmesiyle ilgili yasal serbestle tirmelerin etkisiyle, yüksek miktarda yabanc sermaye reel ve finansal piyasalar m za girmi tir.
Çizelge 4.5: Türkiye’de 2003 – 2010 dönemi gayrimenkul sektöründe do rudan yabanc sermaye giri leri (Bin Dolar) (Kaynak: UNCTAD 2010, WIR Raporu, TÜ-K, 2010)
Y llar 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Toplam
Yabanc ya Gayrimenkul
Sat 998 1.343 1.841 2.922 2.952 2.937 1.820 2.422 17.235 Toplam DYY içinde
Yabanc ya Gayrimenkul
Sat n n Pay 57% 48% 18% 14% 13% 16% 24% 25% 19%
Çizelge 4.5’de görüldü ü üzere, yabanc ya gayrimenkul sat yine 2006 – 2008 döneminde zirve yapm t r. Ancak buradaki en önemli farkl l k Çizelgede yer alan toplam DYY içinde yabanc ya gayrimenkul sat n n pay n n ayn dönemde önemli ölçüde dü mü olmas d r. Bunun en önemli sebebi 2003 ve 2004 y llar nda a rl kl olarak gayrimenkul sat ile gelen DYY’ n, bu tarihten sonra di er sektörlere de e it olarak gelmesidir. Yabanc lara toplam gayrimenkul sat 17 milyar dolar a m t r.
1,4 13,4 19,5 32,0 36,6 3,1 36,5 -1,6 -5,0 - 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
2ekil 4.16: Türkiye’ye toplam net sermaye giri i (Kaynak: GYODER, Yeni Ekonomik Dönem ve Gayrimenkul Sektörü -çin Öngörüler, TÜ-K, 2009)
Do rudan veya portföy yat r m olarak 2001 kriz döneminde net sermaye ç k gerçekle mi olup, Uekil 4.16’e göre, 2003 y l ndan itibaren sermaye giri leri artarak 2007 y l ndaki 36,6 milyar ABD Dolar’l k zirveye ula m t r. Yine Çizelgeden görüldü ü üzere tüm de erlerin en yüksek düzeyi 2006 – 2008 dönemine denk gelmektedir.
Çizelge 4.6: Türkiye’de modern perakendecili in geli imi, geleneksel perakendecilik – modern perakendecilik oranlar n n y llara göre de i imi (Kaynak: AMPD, Sektör Analizi, 2010)
Y llara Göre Da: l m % 1996 2001 2010
Geleneksel Perakendecilik 98% 72% 60%
Modern Perakendecilik 12% 28% 40%
Yabanc yat r m n tetikledi i önemli unsurlardan birisi de modern perakendecilik olmu tur. Uekil 4.17’ye göre Türkiye’de 1996 y l nda %12 olan modern perakende sektörü, 2001 y l nda % 28’e, 2007 y l nda % 35’e, 2010 y l nda ise yakla k %40’lar seviyesine ula m t r. Türkiye 2010 y l nda ula t rakamlarla geli mi ülkelerin 1990’l y llarda ula t modern perakendecilik seviyelerinin alt nda yer almaktad r. Türkiye’de önümüzdeki dönemde modern perakendecilik seviyesinde önemli art ya anmas beklenmektedir. Türkiye’de faaliyet gösteren modern perakendecilerin önemli bir bölümü yabanc sermayeye aittir. Yabanc perakende irketleri Türkiye’de agresif büyüme stratejileri uygulamaktad rlar. Bu durumun en önemli sebebi Türkiye’nin büyüme potansiyeli ve geli mi ülkelerin perakende sektörlerinin tamamen doymu olmas d r. Türkiye’de geleneksel perakendecilik i gücü yaratma potansiyeli aç s ndan daha büyük potansiyele sahip olmas na kar n modern perakendecili in yüksek i gücü verimi ile çal mas sebebi ile önümüzdeki dönemde geleneksel perakendecilik alan nda önemli i gücü kayb olmas beklenmektedir. 2007 y l itibari ile geleneksel perakendicilik alan nda 2,2 milyon ki i istihdam edilmi bulunmaktad r. Önümüzdeki 10 y ll k dönemde bu istihdam de erlerinde önemli bir azalma ya anmas beklenmektedir. Buna kar l k bu istihdam kayb n n bir k sm modern perakendecilik sektörü ve alt kollar eliyle yeni istihdama dönü ecektir.
5 UYGULAMA: YABANCI SERMAYEL 2 RKETLER N TÜRK YE’DE YAPMI2 OLDUKLARI ALI2VER 2 MERKEZ YATIRIMLARI
ANAL Z