T.C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ
SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ
ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI
DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİ
(YÜKSEK LİSANS TEZİ)
ÖĞRETİM ÜYESİ
Doç. Dr. Süleyman YALMAN
HAZIRLAYAN
Ahmet KÖSE
054233001009
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER ……….. I KISALTMALAR CETVELİ ………...VI
GİRİŞ
1. KONUNUN ÖNEMİ ……….……… 1
II. TERMİNOLOJİ ………. 3
III. İNCELEME PLANI ………... 6
BİRİNCİ BÖLÜM DEVRELİ TATİL KAVRAMI ve DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİ DEVRELİ TATİL SİTEMLERİNİN TÜRK HUKUKUNDKİ GELİŞİMİ I.GENEL OLARAK DEVRELİ TATİL KAVRAMI……… 7
II. DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİ………. 7
1. Genel Olarak ……….. 7
2. Aynî Hakka Dayanan Devreli Tatil Sistemi ……… 8
A. Genel Olarak Aynî Hak Kavramı ………. 8
B. Aynî Hakka Dayanan Devreli Tatil Sistemlerine Genel Bakış ………. 10
a. Genel Olarak ……… 10
b. Mülkiyet Hakkına Dayanan Sistem ……… 10
aa. Tek Başına Mülkiyete Dayanan Sistem ………10
bb. Müşterek Mülkiyete Dayanan Devreli Tatil Sitemi………. 11
c. Sınırlı Aynî Hakka Dayanan Sistem ……….. 12
d. Müşterek Mülkiyet Payına Bağlı Sınırlı Aynî Hakka Dayanan Sistem ….. 13
e. Yediemin Sistemi ………... 13
3. Alacak Hakkına Dayanan Sistem ………... 14
A. Genel Olarak ……….. 14
B. Alacak Hakkına Dayanan Sistemlere Genel Bakış ……….. 16
a. Genel Olarak ………. 16
c. Tatil Kirası ………. 17
d. Üyelik veya Ortaklık Sıfatına Bağlı Sistemler ……….. 17
III. DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİNİN TÜRK HUKUKUNDAKİ GELİŞİMİ … 18 1. Genel Olarak ………..………… 18
2. Aynî Hakka Dayanan Sistemin Gelişimi ………. 19
3. Alacak Hakkına Dayanan Sistemin Gelişimi ……….. 22
İKİNCİ BÖLÜM DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİ KAVRAMI, HUKUKİ NİTELİĞİ, UNSURLARI, BENZER SÖZLEŞMELERLE KARŞILAŞTIRILMASI I. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİ KAVRAMI ………. 25
1. Genel Olarak……….. 25
2. Devre Tatil Sözleşmesinin Tanımı ………... 26
II. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ ……….27
1. Genel Olarak ……….. 27
2. Devre Tatil Sözleşmesinin Hukuki Niteliğinin Tespiti ve Devre Tatil Sözleşmesine Uygulanacak Hükümler ………... 30
A. 4822 Sayılı Kanundan Önceki Durum ………... 30
B. 4822 Sayılı kanundan Sonraki Durum ……….. 34
C. Devre Tatil Sözleşmesine Uygulanacak Hükümler ……….….. 36
IV. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI ……….. 38
1. Genel Olarak ……….. 38
2. Bir veya Birden Fazla Sayıdaki Taşınmazın Kullanım Hakkının Devri veya Devri Taahhüdü……….. 39
3. Yıl İçinde Belirli veya Belirlenebilecek Bir Haftadan Az Olmayan Bir Dönem İçin Yapılması……….……. 40
4. Sözleşmenin En Az Üç Yıllık Süre İçin Yapılması ………. 43
V. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ ……… 44
1. Genel Olarak ………. 44
2. Devre Tatil Sözleşmesinde Şekil ……….. 48
VI. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN BENZER SÖZLEŞMELERDEN AYIRT EDİLMESİ ……… 50
1. Genel Olarak ………... 50
2. Devre Mülk Sistemi ………... 52
A. Devre Mülk Kavramı ve Tanımı ………. 52
B. Devre Mülk Hakkının Hukuki Niteliği ………... 53
C. Devre Mülk Hakkının Konusu ……… 54
D. Devre Mülk Hakkının Kurulması ………... 55
E. Devre Tatil Sistemi ile Devre Mülk Sisteminin Karşılaştırılması ……… 56
3. Otelcilik Sözleşmesi ………... 58
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN KURULMASI TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ I. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN KURULMASI ………. …………. 60
1. Genel Olarak ………... 60
2. Genel İşlem Şartları İçeren Standart Sözleşmeler ………. 60
3. Tüketici Hukukunda Genel İşlem Şartları ………. 64
II. TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI ………... 68
1. Genel Olarak ……….. 68
2. Sağlayıcının Borçları -Devre Tatil Sahibinin Hakları……… 69
A. Devre Tatil Hakkının Sağlanması ……….. 69
a. Genel Olarak ………... 69
b. Ünitenin Yararlanmaya Elverişli Olarak Teslimi ve Her Yıl Devre Boyunca Yararlanmanın Sağlanması ……….. 70
c. Ayıba Karşı Tekeffül ……… 72
aa. Genel Olarak ………... 72
bb. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna Göre Ayıplı Mal ve Hizmet……….. 74
B. Değişim Hakkının Sağlanması ………. 77
C. Diğer Borçlar ………. 80
3. Sağlayıcının Borçlarının İhlali ………. 82
A. Devre Tatil Hakkının Sağlanması Borcunun İhlali ……….. 82
a. İfanın Zamanında Yapılmaması ……….. 82
b. İfanın Gereği Gibi Yapılmaması ………. 88
B. Değişim Hakkını Sağlama Borcunun İhlali ……… 92
C. Diğer Borçların İhlali ………... 93
4. Devre Tatil Sahibinin Borçları - Sağlayıcının Hakları ………. 94
A. Devre Tatil Bedelini Ödeme Borcu ……… 94
B. Yönetim Giderlerine Katılma ve Servis Hizmetleri Karşılığı Ücret Ödeme Borcu ………. 98
C. Dönem Sonunda Üniteyi Boşaltma Borcu ……….. 99
D. Diğer Borçlar ……… 99
5. Devre Tatil Sahibinin Borçlarının İhlali ………. 100
A. Ücret Ödeme Borcunun İhlali ………. 100
B. Devre Bitiminde Üniteyi Terk Etme Borcunun İhlali ………... 103
II. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN TÜKETİCİ HUKUKUNA YÖNELİK YANSIMALARI ……… ……….. 104
1. Genel Olarak ……….. 104
2. Devre Tatiller Hakkında Avrupa Birliği Direktifi ………. 104
A. Tüketiciyi Aydınlatma Yükümlülüğü ………. 106
B. Cayma Hakkı ……… 107
C. Cayma Süresi İçinde İfa Talebinde Bulunma Yasağı ………107
D. Cayma Hakkının Kullanılmasıyla Kredi Sözleşmesinin Sona Ermesi ……… 108
3. Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik...… 109
A. Devre Tatil Sözleşmesi Yapılmadan Önce Bazı Bilgileri İçeren Broşür Verilmesi, Devre Tatil Sözleşmesinin Yazılı Yapılması ve Gerekli Bilgileri İçeren Sözleşmenin Bir Nüshasının Tüketiciye Verilmesi Zorunluluğu ……..……… 109
B. Tüketiciye Cayma Hakkı Tanınması ……….. 111
C. Eksik Bilgi Verilmesi Halinde Sözleşmenin Kendiliğinden Sona Ermesi…... 113
D. Kredi Sözleşmesinin Caymayla Kendiliğinden Sona Ermesi…………..……. 114
E. Tüketicinin Haklarından Feragat Etmesinin veya Sorumsuzluk Kayıtlarının Geçersiz Olması ………. 114
III. DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ……….. 114
1. Genel Olarak ………. 114
2. Kendiliğinden Sona Erme Sebepleri ……….... 115
A. Devre Tatil Sözleşmesinde Belirlenen Sürenin Dolması ……….. 115
B. Sağlayıcı Şirketin İflası ……… 115
C. Edimin İfasının İmkânsızlaşması ……… 116
D. Sözleşmede Bulunması Gereken Şartların Eksikliği ………. 117
3. Bozma Sözleşmesi (İkale) Yoluyla Sona Erdirme………117
4. Devre Tatil Sözleşmesinin Feshi ………... 118
SONUÇ ……….. 120
KAYNAKÇA ………. 125
KISALTMALAR CETVELİ
AB. : Avrupa Birliği
ABD. : Ankara Barosu Dergisi Art. : Artikel (Madde)
AÜHFD. : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi AÜSBE. : Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü AY. : Anayasa
AÜSBFD. : Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi BATİDER. : Bankacılık ve Ticaret Hukuku Enstitüsü Dergisi BK. : Borçlar Kanunu
BKT. : Borçlar Kanunu Tasarısı Bkz. : bakınız
c. : cümle
C. : cilt
DEÜHFD. : Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
dn. : dipnot
E. : esas
GSÜHFD. : Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi GÜHFD. : Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi HD. : Yargıtay Hukuk Dairesi
HGK. : Hukuk Genel Kurulu
HUMK. : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu İBD. : İstanbul Barosu Dergisi
İİK. : İcra ve İflas Kanunu
İÜHFM. : İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası
K. : karar
KMK. : Kat Mülkiyeti Kanunu
KOÜHFD. : Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi MBD. : Manisa Barosu Dergisi
md. : madde
MK. : Medeni Kanun
OR. : Obligationenrecht (İsviçre Borçlar Kanunu) RG. : Resmi Gazete
s. : sayfa
S : sayı
TBBD. : Türkiye Barolar Birliği Dergisi TK. : Tapu Kanunu
TTK. : Türk Ticaret Kanunu
TKHK. : Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
Y. : yıl
Vb. : ve benzeri Vd. : ve devamı
T. : tarih
Yarg. : Yargıtay
YD. : Yargıtay Dergisi
YHGK. : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
YİBBGK. : Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu YÜHFD. : Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
GİRİŞ 1. KONUNUN ÖNEMİ
Sanayi devrimi ile başlayıp günümüze uzanan süreçte sanayileşmenin gelişmesine paralel olarak toplumsal yaşamda ciddi ve köklü değişiklikler meydana gelmiştir. Mal ve hizmet üretiminin çeşitlenmesi ve bunun seri şekilde topluma arzı, sanayileşmenin ve kentsel yaşamın ortaya çıkmasına yol açmıştır. Ancak bu yoğun tempo doğal olarak dinlenme ihtiyacını da beraberinde getirmiştir. Yüzyılımızın başında oldukça sınırlı bir kesim tarafından dile getirilebilen tatil ihtiyacı sanayileşme sonucunda refah düzeyinin de artması ile gittikçe büyüyen bir kesimin talebi haline gelmiştir1. Tüm bu yaşanan gelişmeler, turizm sektörünün de gelişip çeşitlenmesine, kitlelerin tatil anlayışlarına ve beklentilerine ekonomik bakımdan da uygun koşullarla cevap verebilecek yeni tatil anlayışlarının doğmasına yol açmıştır2.
Yukarıda zikredilen sosyal ve ekonomik koşullardaki gelişmeler tatil ihtiyaçlarına cevap verebilecek yeni alternatiflerin de üretilip arz edilmesine yol açtı. Bunlardan birisi de kat mülkiyetini doğuran ihtiyaçların, zeminin bölünmesine yol açtığı gibi, kişilerin artan tatil talebinin de zamanın bölünmesiyle birlikte yeni bir tatil sitemini beraberinde getirmesidir3. Günlük yaşamın keşmekeşi ve yoğun temposu altında dinlenme ihtiyacı hisseden insanlar tatillerini doğal güzelliklere sahip mekânlar yanında kaliteli ve konforlu tesislerde geçirmek istemektedirler. Oteller bu anlamda ilk akla gelen örnektir. Gerçekten de özellikle lüks otellerde sunulan tesis ve hizmet kalitesi, tesislerin bakımı, tatil talebinde aranılan nitelikleri bir ölçüde karşılamaktadır. Ancak otellerdeki oda sistemi üzerine kurulan tatil hizmeti, otellerin de son derece kalabalık mekânlar haline gelmesine yol açmakta ve tatilini sessiz ve huzurlu mekânlarda geçirmek isteyen tatilciler için cazip olmaktan çıkmaktadır. Bunun yanında sunulan hizmet bedelinin yüksekliği de bu tesislerden yararlanma imkânını kısıtlamaktadır. Pansiyon sözleşmesi ile sunulan tatil hizmeti ise çoğu kez beklentileri karşılamaktan uzaktır.
1 Çelebi Funda, Devre Tatil Sözleşmesi, Yayınlanmamış Doktara Tezi, İstanbul 2006, s. 1.
2 Havutçu, Ayşe, Devre Mülk konusunda Avrupa Hukukunda Gelişmeler, Prof. Dr. Kemal
OĞUZMAN’a Armağan, GSÜHFD, Ocak 2002, Y.1, S.1, s.347.
Deniz kenarı veya yayla gibi doğal güzelliklere sahip yerlerde bulunan ve yazlık olarak adlandırılan taşınmazlar da tatil ihtiyacını karşılamaya yönelik bir başka alternatiftir. Ancak bu taşınmazların fiyatlarının yüksekliği, sınırlı bir zaman diliminde yararlanma imkânı sağlamasına karşın bakım giderlerinin yüksekliği nedeniyle pek rağbet görmemektedir.
Gelişen turizm sektörü sayılan eksiklikleri gidermek için yeni sistemler geliştirmişler ve uygulamaya koymuşlardır. Bir tatil evinden zamanla sınırlı bir yaralanma sağlayan sistemlerde, taşınmazdan yararlanma zamana bölünmekte ve birden fazla kişiye aynı taşınmazda her yıl belirli bir zaman diliminde yararlanma hakkı sağlanmaktadır4.
Devreli tatil sistemleri iki farklı görünüm arz ederler. Bunlar devre mülk ve devre tatil olarak adlandırılır.
Gerçekten gerek hak sahibine gerekse de girişimcilere sağladığı avantajlar sebebiyle devreli tatil sistemleri giderek yaygınlaşmaktadır. Devreli tatil sahibi açısından tatil evini satın alma yerine fiilen ihtiyaç duyduğu zaman diliminde kullanarak bu kullanımın bedelini ödemenin daha ekonomik olması; tatil amacıyla kullanılan yazlık konutun kullanılmadığı zamanlara ilişkin bakım, onarım, sigorta, güvenlik gibi tüm masraflara katlanmak zorunda olunmaması; değişim sistemlerine üye olunması durumunda bu sistemin sunduğu farklı tatil yerlerinde tatil yaparak tek bir tatil yerine bağlanılmaması5; devreli tatile konu tatil köyü veya sitesinde ortak kullanıma açık yüzme havuzu, spor tesisleri veya eğlence yerlerinden yararlanma imkânın bulunması; temizlik, çarşaf değişimi gibi otellerde verilen hizmetlere benzer hizmetlerin sunulması6 sağladığı başlıca avantajlardır.
Devreli tatil uygulaması girişimciler için de yararlar sağlamaktadır. Girişimci çoğu kez tatil köyü veya sitesi tamamlanmadan devre tatil hakkını pazarladığından inşaatların finansmanı büyük ölçüde müşterilerden alınan peşinatlar ve ardından ödenen taksitlerle sağlamaktadır7. Bundan başka geniş bir müşteri kitlesine ulaşarak, sezon dışında da özendirici uygulamalarla tesislerin dolu kalmasını sağlamak; tatil hakkı sahiplerinin ödedikleri yıllık katılım payı sayesinde taşınmazın bakım ve amortismanlarını finanse
4 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 347. 5 Çelebi, Devre Tatil, s.2.
6 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 353 vd.
edebilmek, tatil hakkı sahipleri ile yapılan standart sözleşmelerde uzun yıllar yönetimi elinde bulundurarak market, havuz, kafeterya, spor tesislerinin işletmesini de üstlenerek ayrıca kazanç sağlamak imkânlarına kavuşmaktadır8.
Devre tatil sistemi, hak sahibine sağladığı yararlar yanında bazı sakıncalar da taşımaktadır. Öncelikle, devre tatilden yararlanma hakkının zamanla sınırlı olması, hak sahibinin dilediği herhangi bir zamanda tatil evini kullanmasına engel teşkil etmektedir. Bunun yanında, tatil evinin dönüşümlü olarak başkalarıyla birlikte kullanılması, evin istenildiği gibi zevke uygun bir şekilde dayanıp döşenmesine de imkân vermemektedir. Bunun yanında standart sözleşme olarak hazırlanan sözleşmelerde yer alan yetki kaydına ilişkin sözleşme şartının çoğu kez tüketici durumunda bulanan müşteriler için hak arama yollarında sıkıntılara yol açtığı da muhakkaktır. Nihayet devreli tatil hakkının pazarlanmasında girişimciler tarafından başvurulan aldatıcı pazarlama yöntemleri ve broşürlerde yer alan yanıltıcı bilgiler de devreli tatil hakkı sahibi açısından bir başka olumsuzluktur9.
Ancak sakıncalarına rağmen gerek ülke ekonomisi gerek devreli tatil hak sahipleri ve gerekse de yatırımcılar açısından sağladığı faydaların çok daha önemli olması, ülkemizin bir turizm ülkesi olma yolunda bulunması gibi sebeplerle devreli tatil hakkına ilişkin sözleşmeler kapsamlı bir şekilde incelenmeyi hak etmektedir. Çalışmamızda devreli tatil sistemlerinden devre tatil sözleşmesi inceleme konusu yapılacaktır. Birçok ülkede birbirinden farklı uygulamaların gelişip yerleşmesi konunun boyutlarını oldukça büyütmekte, bir tez konusuna sığamayacak kadar genişlemektedir. Ayrıca Türk Hukuku bakımından uygulama ve hukuksal düzenleme, aşağıda inceleneceği10 üzere oldukça yenidir. Anılan iki gerekçe ile çalışmamız Türk Hukuku’na hasredilmiştir.
II. TERMİNOLOJİ
Zamanla sınırlı ya da zaman paylaşımlı tatiller, aynî ve alacak hakkına dayalı tatil sistemleri olarak iki grupta ele alınmaktadır11. Aynî hakka dayalı sistemler devre mülk, alacak hakkına dayanan sistemler devre tatil terimi ile nitelendirilmektedir. Her iki kavramı da kapsamak, tatil amaçlı zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlayan sistemleri belirtmek
8 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 353 vd. 9 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 355. 10 Bkz. “Alacak Hakkına Dayanan Sistemin Gelişimi”, s. 22.
üzere devreli tatil sistemleri terimini tercih etmekteyiz. Nitekim Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik12’ in 2. maddesinde bir üst kavram olarak bu terime yer verilmiştir. Yönetmelikten söz açılmışken hemen belirtelim ki, tezin ilerleyen bölümlerinde söz konusu yönetmelik, Devre Tatiller Hakkında Yönetmelik veya kısaca Yönetmelik olarak anılacaktır.
Devre mülk hakkı13, tatil amaçlı olarak bir taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma amacı güden müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkını; devre tatil ise, yine bir taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma amacına yönelik bir sözleşme ilişkisine dayanan nisbî nitelikte bir alacak hakkını ifade etmektedir.
Çalışmamızın konusu olan devre tatil sözleşmesi ise uygulamanın ihtiyaçları doğrultusunda şekillenmiş ve 4822 sayılı Kanunla 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun14’a Eklenen 6/B maddesi ile yasal zemine kavuşmuştur. Adı geçen hükümde devre tatil sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır: “Devre tatil sözleşmeleri, en az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde, belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının devri ya da devri taahhüdünü içeren ve bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu, yazılı sözleşme ya da sözleşmeler grubudur”.
Tezimizin ilerleyen bölümlerinde devre tatil sözleşmesinin tarafları, devre tatil sahibi (4822 sayılı Kanunun uygulamasının söz konusu olduğu durumlarda tüketici olarak da anılacaktır) ve sağlayıcı olarak anılacaktır. Sağlayıcı terimi, değişiklik öncesi 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3. maddesindeki tanımlarda yer almayan, 4822 sayılı Kanunla getirilen yeni bir terimdir. Kanunun 3-g maddesinde “kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye hizmet
12 RG., 13.06.2003 T., S., 25137.
13 Türkçe’ de iki cins ismin yalın halde yan yana konulması suretiyle isim tamlaması yapılamayacağı
kuralından hareketle bu terimin dilbilgisi kurallarına uygun olmadığı savunulmaktadır Bkz. Erel, Şafak, Devre Mülk Kanunu Üzerine Bir İnceleme, AÜSBFD, C.XLIII, Ocak-Haziran 1988, N.1-2,s. 170.Yine öğretide 3227 sayılı kanunla getirilen düzenlemede sınırlandırılan şeyin mülkiyet hakkı değil de o hakkın muhtevasına dahil olan kullanma ve istifade hakkı olduğu; hak sahibinin, hak konusu yerden yılın belirli dönemlerinde istifade edebileceği, buna mukabil mülkiyet hakkının paydaş sıfatı ile kesintisiz bir biçimde süreceği, bu sebeple hakkın mahiyetine nazaran isabetli olmayan “devre mülk hakkı” yerine “devre kullanımlı mülkiyet payı” veya devre kullanımlı pay” gibi terimlerin kullanılmasının daha uygun olacağı savunulmaktadır. Bu konuda bkz. Arpacı Abdülkadir, Kat Mülkiyeti Kanununa Devre Mülk Hakkı ile İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanuna İlişkin Bazı Düşünceler, İBD, Y.1986, C. 60, S. 1-2, s. 460.
sunan gerçek veya tüzel kişiler” sağlayıcı olarak tanımlanmıştır. Bunun yanında 13.06.2006 tarih ve 25137 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’ in 4-f maddesinde de aynı tanıma yer verilmiştir. Öğretide bu alanda yapılan çalışmalarda girişimci15, yatırımcı16, turizm şirketi17 gibi terimlere yer verilmektedir. Devre tatil sözleşmesinde asli edimin devre tatil sahibine tatil hakkını kullanacağı ünitenin fer’i zilyetliğinin sağlanması olduğundan sözleşmede devre tatil sağlama yükümlüsünün mutlaka malik veya girişimci olması veyahut işletme faaliyetini üzerine alması gerekmemektedir18. Bu sebeple yasal düzenlemeye daha uygun düşmesi dolayısıyla “sağlayıcı” terimini tercih etmekteyiz19.
Devre tatil sahibi ise, 4822 sayılı Kanunla değişik 4077 sayılı Kanun’ un 3. ve 6. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, devre tatil sözleşmesi kapsamında çoğu kez bir miktar paranın ödenmesi şeklinde yüklendiği edim karşılığında sağlayıcıdan devre tatil hak ve alacağını talep etme yetkisine sahip gerçek veya tüzel kişidir.
Ünite, devre tatil sözleşmesinin konusu olan devre tatil hakkının kullanılabileceği belirli ya da belirlenebilir tatil evidir. Esasen zamanla sınırlı yararlanmaya ilişkin sistemlerden sadece dinlenme ve tatil ihtiyacının giderilmesinde değil, aynı zamanda gemi, yat ve spor tesislerinin ticarete arz edilmesinde de yararlanılmıştır20. Dolayısıyla geniş anlamda bunlar da ünite kavramının içersinde mütalaa edilebilir. Ancak konumuz bakımından ünite terimini, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 6/B maddesi kapsamında, devre tatil sözleşmesine konu tatil evleri anlamında kullanmaktayız.
Devre tatil sözleşmelerine ilişkin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 6/B maddesinin ikinci fıkrasında sözleşmeye ilişkin usul ve esasların Bakanlık tarafından çıkarılacak yönetmelikte belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Düzenlemede kastedilen bakanlık, Sanayi ve Ticaret Bakanlığıdır. Biz de Sanayi ve Ticaret Bakanlığı yerine kısaca Bakanlıkterimini kullanmakta bir sakınca görmüyoruz.
15 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 358. 16 Selvi/Artuğer, s.12.
17 Şen Hayriye, Devre Tatil Sözleşmesi, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, AÜSBE, Eskişehir 2003,
s.15.
18 Çelebi, Devre Tatil, s. 5.
19 Aynı yönde Çelebi, Devre Tatil, s. 5.
20 Ünal Mehmet, Devre Mülk Hakkı, Prof. Dr. Jale G. Akipek’e Armağan, Selçuk Üniversitesi Hukuk
III. İNCELEME PLANI
Tezimiz tümdengelim metoduyla üç ana bölümde incelenecektir. Birinci bölümde bir üst kavram olarak gerek aynî hakka gerekse de alacak hakkına dayanan sistemleri ifade eden devreli tatil kavramı incelenecek ve akabinde devreli tatil sistemlerine ilişkin hukuki modellerin dünyadaki uygulamasına kısaca değinilecektir. Dünyadaki uygulamaların ardından Türk hukukundaki uygulama ve yasal gelişim irdelenmeye çalışılacaktır.
İkinci bölüm, devre tatil sözleşmesinin devreli tatil sistemleri içindeki yerinin somutlaştırmasına ayrılmıştır. Bu bölümde yine genelden özele doğru gidilerek devre tatil sözleşmesi kavramı, devre tatil sözleşmesinin hukuki niteliği, unsurları ve benzer sözleşmelerden ayırt edilmesi incelenecektir. Bu kısımda ilk olarak devre tatil sözleşmesi tanımlanacak ve sözleşmenin hukuki niteliği sözleşme özgürlüğü çerçevesinde tespit edilmeye çalışılacaktır. 4822 sayılı Kanunla devre tatil sözleşmesinin tanımlanması ve Kanuna istinaden Bakanlık tarfından çıkarılan Yönetmelikte sözleşmeye ilişkin düzenlemeler getirilmesi sözleşmenin hukuki niteliğinin tespitini önemli kılmaktadır. Devre tatil sözleşmesinin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda düzenlenmesi sebebiyle sözleşmenin tüketici sözleşmesi niteliği ve şekli de bu bölümde incelenecektir.
Üçüncü bölüm dört ana başlıkta incelenecektir. Birinci başlık, sözleşmenin kurulmasına ilişkindir. Genel işlem şartları ve denetimi bu başlıkta özellikle irdelenmesi gereken bir konudur. Sözleşmenin kurulmasını müteakip tarafların hakları ile borçlarına ve buna bağlı olarak bu borçların ihlalinin sonuçlarına yer vereceğiz. Bu bölümde inceleyeceğimiz bir başka konu da devre tatil sözleşmesinin tüketici hukukuna yönelik yansımalarıdır. Devre Tatiller Hakkında AB Direktifi ve bu direktife bağlı kalınarak hazırlanan Devre Tatiller Hakkında Yönetmelikte devre tatil sahibi tüketicilere tanınan haklar bu başlığın konusudur. Son kısımda genel sistematiğe uygun olarak devre tatil sözleşmesini sona erdiren sebepler incelenecektir. Çalışmamız, sonuç bölümünde sitemin kısa bir özeti ile birlikte genel bir değerlendirme yapılarak sonlandırılacaktır.
BİRİNCİ BÖLÜM
DEVRELİ TATİL KAVRAMI ve DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİ DEVRELİ TATİL SİTEMLERİNİN TÜRK HUKUKUNDAKİ GELİŞİMİ
I. GENEL OLARAK DEVRELİ TATİL KAVRAMI
Günümüz çalışma hayatının yoğun ve yorucu temposu, tatili bireyler için lüks olmaktan çıkarıp ihtiyaç haline getirmiştir. Ancak dinlenme ve tatil ihtiyacına cevap veren tesislerin sınırlı olması ve bu tesislerde orta seviyede gelir sahibi insanların ödeme güçlerinin ötesinde ücret talep edilmesi; keza yazlık tatil evi satın almanın da benzer gerekçelerle cazip olmaması, taşınmazların eskiden beri uygulanan dikey bölünmesi yanında yatay ve zaman itibariyle bölünmelerini de zorunlu kılmıştır21. Taşınmazın zaman itibariyle bölünmesi, devreli tatil sitemlerinin temelini oluşturmuştur.
Yeni gelişen sistemin özünde, taşınmazdan yararlanmanın zaman dilimlerine bölünmesi ve aynı taşınmazdan birden fazla kimsenin belirlenen zaman dilimlerinde münhasıran ve periyodik olarak yararlanma düşüncesi bulunmaktadır. Şu halde, bir taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma sağlayan sistemler, birden fazla kişiye hakkın konusunu oluşturan şeyden yılın belli zamanlarında periyodik yararlanma hakkını uzun yıllar boyunca veya devamlı olarak sağlamak üzere geliştirilmiş, birbirinden farklı hukuki yapıya sahip olan, farklı hukuki esaslara dayanan çeşitli sözleşmeleri veya birden fazla sözleşmeden oluşan sözleşmeler bütününü ifade etmektedir22.
II. DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİ 1. Genel Olarak
Bir taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlayan sistemleri aynî hak ve alacak hakkı sağlayan sistemler olarak temel iki gruba ayırabiliriz. Buna göre aynî hak sağlayan sistemlerde, hak sahibi, taşınmazdan kendisine tahsis edilen zaman diliminde, taşınmaz ile kendi arasına kimsenin girmesine gerek kalmaksızın mutlak olarak
21 Ünal, s. 388; Tok Türker, Devre Mülk ve Devre Tatil, Ankara 2000, s. 1; Özmen, s. 28. 22 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 350.
yararlanabilmektedir23. Amerika’da görülen “İnterval Ownership” ile Türk Hukukunda 3227 sayılı Kanun ile düzenlenen “Devre Mülk Hakkı” bu sistemin tipik örnekleridir24.
Alacak hakkı sağlayan sistemlerde, devreli tatil sahibine mülkiyet veya sınırlı bir aynî hak tahsis edilmeksizin, devreli tatil sahibine tatil konusu taşınmaz üzerinde zamana bölünmüş yararlanma hakkı, bir alacak hakkı olarak sağlanmaktadır25. Alacak hakkına dayanan sistemlerin tipik örnekleri arasında Amerikan uygulamasında görülen “Vacation Licenses”, Fransız uygulamasında görülen “Multipropriété” ile Türk Hukukunda 4822 sayılı Kanun ile düzenlenen “Devre Tatil” sistemlerini sayabiliriz26. Ancak bu iki temel sistemin yanında bir tüzel kişiye üyelik veya ortaklık sıfatına bağlı sistem ile yediemin sisteminin varlığını da eklemek isteriz.
2. Aynî Hakka Dayanan Devreli Tatil Sistemi A. Genel Olarak Aynî Hak Kavramı
Aynî hak, bir şey üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan27 ve herkese karşı ileri sürülebilen tekelci nitelikte malvarlığı hakkıdır.28. Aynî hak kavramı üç temel unsur içermektedir. Bunlar, aynî hakkın bir eşya üzerinde söz konusu olması, eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlaması ve eşya üzerinde sağladığı hâkimiyet dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilmesi (mutlak olması) 29 dir30.
Aynî haklar eşyalar üzerindeki mutlak haklardır31. Hukuki anlamda eşya, üzerinde bireysel hâkimiyet sağlanabilecek, ekonomik bir değer taşıyan, kişilik dışı, cismani varlıklardır32. Bu tanımdan eşyanın, maddi bir varlığa sahip olması, sınırlanabilir olması,
23 Tok, s. 1; Özmen, s. 29; Aslan İ. Yılmaz; Tüketici Hukuku, 3. Bası, Ankara 2006, s. 521. 24 Özmen, s. 29.
25 Özmen, s. 30; Tok, s. 1; Canyürek Murat, Devre Tatil Sistemi ve Bunun Hukuki Niteliği Üzerine
Düşünceler, Devre Tatil Usulü, İktisadi Araştırmalar Vakfı, İstanbul 1994, s. 50; Aslan, s. 521.
26 Özmen, s. 30.
27 Ayni hak kavramı üzerindeki görüşler için bkz. Oğuzman Kemal/Seliçi Özer/Özdemir Oktay Saibe,
Eşya Hukuku, 11. Bası, İstanbul 2006, s. 2-3; Ayan Mehmet; Eşya Hukuku, C. 1, Zilyetlik ve Tapu Sicili, Konya 2000, s. 5 vd..
28 Ayan, C.I, s.7; Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 3; Ertaş Şeref, Eşya Hukuku, 4. Bası,
Ankara 2002, s. 3.
29 Herkes tarafından ihlali mümkün olan ve dolayısıyla hak sahibinin, ihlal eden herkese karşı ileri
sürebileceği, hakkına riayet edilmesin talep edebileceği haklara mutlak haklar denir. Bkz. Ertaş, Eşya, s. 4; Ayan, C. 1, s. 8.
30 Oğuzman /Seliçi /Özdemir, s. 4.
31 Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları için bkz. Oğuzman/Seliçi /Özdemir, s.6-7; Ertaş, Eşya,
s.6
üzerinde kişilerin egemenlik kurabilir olması, ekonomik değer taşıması ve kişilik varlıkları dışında olması gerektiği unsurlarını çıkarmaktayız33.
Aynî haklar tekelci nitelikte haklardır. Aynî hak eşyadan faydalanmak hususunda hak sahibine tam bir yetki bahşeder34. Bunun yanında para ile ölçülebilen haklar kategorisinde değerlendirildiği için malvarlığı hakları içinde yer alır. Bu sebeple, intifa ve oturma hakkı dışında, sağlararası hukuki işlemlere ve ölüme bağlı tasarruflara konu teşkil edebilirler35.
Aynî haklar, sağladığı yetkiye, hakkın konusu olan şeye ve hak sahibinin tayin ediliş tarzına göre çeşitli ayrımlara tabi tutulurlar. Konumuzla ilgisi bakımından sağladığı yetkiye göre aynî haklara kısaca değinmekte yarar görmekteyiz. Aynî haklar hak sahibine sağladığı yetkiye göre mülkiyet hakkı ve sınırlı aynî hak olarak ikiye ayrılmaktadır36. Hakkın sağladığı yetki en geniş ise,bir diğer tabirle ile tam ise, bu aynî hak mülkiyet hakkıdır ve sahibine hakkın konusu olan şeyi kullanma, ürünlerinden yararlanma, malı tüketme ve tasarruf etme yetkilerini sağlar37. Bir başka ifade ile aynî hakkın iç muhtevasını oluşturan bütün yetkiler mülkiyet hakkının içinde toplanmıştır ki, bunlar aynî hakkın müspet muhtevası olarak nitelendirilir38. Şayet hakkın sağladığı yetki sınırlı ise sınırlı aynî hak söz konusu olur. Sınırlı aynî haklar, hak sahibine mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin tamamını değil de sadece bir veya birkaçını sağlayan haklardır39.
Sınırlı aynî haklar kendi aralarında irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü olarak üçe ayrılır. Yine ilerleyen bölümlerde devre mülk bahsinde değineceğimiz üzere40 konumuzla ilgisi bakımından irtifak haklarını, hak sahibine mal üzerinde kullanma veya yararlanma yetkisi veren veya her ikisini birden veren (olumlu irtifak hakkı) veyahut malike mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri kullanmaktan çekinme (olumsuz irtifak hakkı) borcu yükleyen aynî haklar olarak tanımlayabiliriz41.
33 Ertaş, Eşya, s. 6.
34 Akipek Jale G., Türk Eşya Hukuku, C.I, 2. Bası, Ankara 1972; s. 14 . 35 Akipek, C. I, 14; Ayan, C I, s. 6.
36 Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 18; Akipek, C.I, s. 23; Ayan, C. I, s. 21; Ertaş, Eşya, s. 13. 37 Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 18; Ertaş, Eşya, s. 13; Ayan, C.I, s. 21.
38 Akipek Jale G., Türk Eşya Hukuku, C.II, 2. Baskı, Ankara 1973, s.10. 39 Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 18; Ertaş, Eşya, s. 14; Ayan, C.I, s. 21. 40 Bkz. “Devre Mülk Sistemi” s. 52 vd..
B. Aynî Hakka Dayanan Devreli Tatil Sistemlerine Genel Bakış
a. Genel Olarak
Aynî hakka dayanan devre tatil modellerinin temel özelliği, devreli tatil hakkı sahibine tatil konusu taşınmaz üzerinde sağlanan yararlanmanın aynî hakka dayanmasıdır. Dolayısıyla devreli tatil hakkı sahibinin taşınmazdan yararlanma hakkı mutlak nitelikte bir hak olup herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Halk arasında tapulu sistem olarak da adlandırılmaktadır. Zira burada yararlanma hakkı, tatil üniteleri veya bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunda yer alan mülkiyet veya irtifak hakkına dayalı olarak, tapu siciline tescil ile kazanılmaktadır42.
b. Mülkiyet Hakkına Dayanan Sistem
Mülkiyet hakkına dayanan sistemler Amerikan uygulamasında görülmektedir. Amerikan Hukukunda bu alandaki sistemleri ifade etmek üzere “time sharing” terimi kullanılmaktadır. Mülkiyet hakkına dayanan “time sharing” sistemi de kendi içinde tek başına ve müşterek mülkiyete dayanan sistem olarak ikiye ayrılmaktadır43.
aa. Tek Başına Mülkiyete Dayanan Sistem ( Internal Ownership)
Taşınmaz mülkiyetinin yükseklik, derinlik ve genişlik boyutlarına dördüncü boyut olarak zaman unsurunun eklenmesiyle, aynı tatil evi üzerinde birden fazla kişi, yılın belirli zamanlarında dönüşümlü olarak tek başına malik olmakta, kendi devresinde taşınmazın maliki olduğu için yararlanma mülkiyet hakkına dayanmaktadır44.
Bu sistemde, bağımsız bölüm üzerinde periyotlarla elde edilen bağımsız mülkiyet hakkı belirli bir süreye bağlanmıştır. Bir başka ifade ile geleneksel mülkiyet hakkının devamlılığına karşın, internal ownership sisteminden doğan mülkiyet hakkı süre ile sınırlandırılmıştır. Hak sahiplerine tanınan bu süre genellikle binanın ortalama ömrüne eş olan otuz-kırk yıl kadardır. Belirtilen sürenin sonunda bağımsız mülkiyet hakkının sona ermesi ile mülkiyet hakkının niteliği de değişmekte, hak sahipleri taşınmaza birlikte malik olmaktadırlar. Bir başka ifade ile tek başına mülkiyet, sürenin sona ermesiyle, birlikte mülkiyete (tenants in common) dönüşmektedir. Malikler bu aşamada birlikte mülkiyet
42 Yetimoğlu Uğur, Devreli Tatil Sitemleri ve Tüketici Hukuku, TBBD, S. 55, Y. 2004, s. 366-367. 43 Özmen, s. 32.
ilişkisini devam ettirebilecekleri gibi ikinci bir tek başına mülkiyet (internal ownership) sistemi de kurabilirler45.
Periyodik olarak tekrarlanan ve devamlı nitelikte olmayan bu tarz bir mülkiyet kavramı Kara Avrupası Hukuk sistemine yabancıdır. Zira Kara Avrupası Hukuk sistemlerindeki anlayışa göre, mülkiyet hakkı şey üzerinde kişiye en kapsamlı yetkileri sağlayan hâkimiyet hakkı olup, zamanla sınırlandırılamaz. Aynî hakların sınırlı sayı ve tipe bağlılığı ilkesi nedeniyle de zamanla sınırlı bir mülkiyet şekli, sözleşme ile yaratılamaz46.
bb. Müşterek Mülkiyete Dayanan Devreli Tatil Sistemi
Müşterek mülkiyete dayanan devreli tatil sisteminde yararlanma hakkı sahipleri bağımsız bölümün birlikte malikidirler. Birlikte maliklerden her biri devreli tatile konu taşınmaz üzerinde bağımsız ve aynî nitelikte bir hakka sahiptir. Ancak birlikte maliklerin hepsi tek ve bölünmemiş bir mülkiyet hakkını paylaşır ve bu mülkiyet hakkı taşınmazın tamamında görülür47.
Birlikte maliklerin söz konusu taşınmazın tamamı üzerinde birlikte mülkiyet hakları bulunduğundan her bir malikin periyodik olarak tek başına yararlanması aralarında yapacakları sözleşme ile belirlenmektedir. Böylece birlikte malikler yapacakları yararlanma anlaşması ile bağımsız zilyet olma hakkını elde ederler48. Kullanım ve yönetimi düzenleyen bu sözleşme hukuki niteliği itibariyle borç doğurucu bir sözleşmedir. Bu sebeple birlikte malikin söz konusu taşınmaz üzerindeki hakkı aynî hak olduğu halde, kendi devresinde taşınmazdan münhasıran yararlanmaya ilişkin hakkı borç doğurucu bir sözleşmeye dayanan şahsi bir haktır49.
Müşterek mülkiyete dayanan devreli tatil sisteminde birlikte maliklerin taksimi talep edebilmesi sistemin temel prensiplerindendir. İşte bu sebeple sistemin devamlılığını sağlayabilmek için paydaşlar arasında yapılan anlaşmada taksimi isteme hakkından feragat edilmektedir50. Esasen bu sistemde tatil amacına tahsis edilecek taşınmazlar sağlayıcının mülkiyetinde olduğundan ve ünite sağlayıcı bu taşınmazlardaki mülkiyet hakkını paylara
45 Özmen, s. 37.
46 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 359. 47 Özmen, s. 34.
48 Özmen, s. 34.
49 Havutçu, Devre Mülk konusunda Gelişmeler, s. 360. 50 Özmen, s. 35.
ayırarak devreli tatil alıcılarına devrettiğinden, müşterek maliklerin taksimi isteme haklarından feragat ettikleri sözleşme, sağlayıcı tarafından önceden hazırlanarak hak sahiplerinin imzalarına sunulmaktadır51. Buna paralel olarak sistemin devamlılığını sağlamaya yönelik bir başka önlem de yine sözleşmede söz konusu anlaşmanın mirasçıları da bağlayacağı kuralına yer verilmesidir52.
Her ne kadar sözleşme ile taksimden feragat edilse de önemli sebeplerin varlığı halinde taksimin talep edilebilmesi, feragatin belirli bir süre için mümkün olması, taşınmazın kullanımı ve yönetimine ilişkin paydaşlar arasında yapılan sözleşmenin üçüncü kişilere karşı etkili olmaması bu sistemin handikapları arasındadır53.
Bu sistem Amerika’da “Time-sharing Ownership” olarak adlandırılmaktadır. Tek başına mülkiyete dayanan modelin aksine Avrupa’ da İtalya, Belçika, İspanya ve kısmen Almanya’da54 benimsenmiştir55. Fransız hukukunda ise paylı mülkiyet (Coproprieté) şeklinde pek de önem arz etmeyen bir uygulaması bulunmaktadır56.
c. Sınırlı Aynî Hakka Dayanan Sistem
Sağlayıcı, mülkiyet hakkının içerdiği yetkilerden biri olan şeyden yararlanma yetkisini zamana bölmekte ve periyodik olarak taşınmazdan yararlanma hakkını birden fazla kişiye aynî hak olarak sağlamaktadır. Bu şekilde, müşterek mülkiyet modelinde borç doğuran sözleşmeye dayanan periyodik yararlanma yetkisine aynî nitelik kazandırılmaktadır. Ancak, müşterek mülkiyet formülünden farklı olarak, burada taşınmaz tek kişinin yani sağlayıcının mülkiyetinde olup, ünite sağlayıcı, mülkiyet hakkını taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere zamanla sınırlı yararlanma hakkı veren sınırlı aynî haklar tesis etmek suretiyle kısıtlamaktadır. Sınırlı aynî hakka dayanan sistemde, aynî güvence, periyodik yararlanma hakkı için mevcut olup hak sahibine sağlanan hizmet edimleri, sağlayıcı ile hak sahibi arasındaki borç doğuran sözleşme ile sağlanmaktadır. Bu sistem Portekiz’ de uygulanmaktadır57.
51 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 360. 52 Özmen, s. 34.
53 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 360. 54 Çelebi, Devre Tatil, s. 20.
55 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 360. 56 Özmen, s.44.
d. Müşterek Mülkiyet Payına Bağlı Sınırlı Aynî Hakka Dayanan Sistem
Bu modelin hukuki niteliği, müşterek mülkiyete ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir sınırlı aynî hakka dayanmaktadır58. Sınırlı aynî hak modelinden farkı, devreli tatile konu taşınmaz ünite sağlayıcının değil, yararlanma hakkı sahiplerinin müşterek mülkiyetindedir. Paydaşlardan her biri lehine, yılın belirli dönemlerinde taşınmazdan yararlanma yetkisi veren sınırlı bir aynî hak tesis edilmektedir. Taşınmazdan yararlanmayı sağlayan bu sınırlı aynî hak, müşterek mülkiyet payı ile birlikte devredilebilmekte, mirasçılara intikal edebilmektedir. Devre tatile konu taşınmazın kullanımı ve yönetimi, müşterek malikler arasında yapılan bir sözleşme ile düzenlenmektedir59.
Aşağıda ayrıntılı olarak irdeleneceği üzere60 Türk Hukukunda 3227 sayılı Kanunla Kat Mülkiyetine eklenen hükümlerle böyle bir sistem benimsenmiştir61. Buradaki sınırlı aynî hak, Medeni Kanunda düzenlenen irtifak hakları grubuna girmeyen özel nitelikli bir irtifak hakkıdır62.
e. Yediemin Sistemi
Başta İngiltere ve İspanya’ da olmak üzere sıklıkla uygulanan bir sistemdir. İngiliz Hukuku’ndaki uygulamasında girişimci, tüzel kişiliği olmayan bir kulüp (dernek) kurarak, kendisine ait olan ve devre tatil amacına tahsis ettiği taşınmazlar üzerinde, alıcıya, kurduğu kulübe (derneğe) üyelik sıfatına bağlı olarak zamanla yararlanma hakkı sağlamaktadır. Alıcının yararlanma hakkının kapsamı, sınırları, yükümlülükleri, kulüp tüzüğünde belirlenmektedir. Kulübün tüzel kişiliği olmadığı için, taşınmazların maliki olamayacağından, girişimci, kulübe tahsis ettiği ve üzerinde alıcılara zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağladığı taşınmazları ya kendisinin kulüpten ayrı olarak kurduğu bağımsız bir şirkete ya da çoğu zaman bir banka olan bir bağımsız yediemin kuruluşuna inançlı bir işlemle63 devreder. Taşınmazları inançlı işlemle devralan yediemin, devraldığı
58 Yetimoğlu, s. 367.
59 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 361. 60 Bkz. “Devre Mülk Sistemi”, s. 52 vd..
61 Zevkliler Aydın / Aydoğdu Murat, Tüketicin Korunması Hukuku, 3. Baskı, İzmir 2004, s. 185;
Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 361.
62 Havutçu Ayşe, Devre Mülk Hakkı, İzmir 1987, s. 46; Karaşahin Mustafa, Sosyal Tesislerin Devre
Tatil-Devre Mülk Yöntemi ile Değerlendirilmesi, Ankara 1998,s. 61; Özmen, s. 107.
63 İnananın, bir borca teminat teşkil etmek veya idare olunmak üzere malvarlığına dâhil bir şey veya hakkı,
aynı amacı güden olağan hukuki işlemlerden daha güçlü bir hukuki durumu yaratmak maksadıyla inanılana kazandıran, sonra tekrar devretme yükümlülüğünü içeren işleme, inançlı işlem denir.
malvarlığını, anlaşma hükümleri çerçevesinde kulüp üyesi olan devreli tatil hakkı sahipleri yararına yönetmeyi üstlenmektedir64.
İngiliz Hukukunda mülkiyet hakkını şekli ve maddi olarak ayırıma tabi tutma imkânı dolayısıyla, yediemin kendisine devredilen malvarlığının şekli anlamda maliki iken, lehdar (yararına hareket edilen kişi) maddi anlamda malik sayılmaktadır. Bu nedenle, yediemine devredilen malvarlığının lehdarı olarak, devre tatil alıcısının hukuki durumu son derece güçlüdür. Zira her ne kadar dış âlemde yediemin malik olarak gözükse de, devreli tatil sahiplerinin yediemine devredilen taşınmazlar üzerinde maddi anlamda mülkiyet hakkı vardır. Bu nedenle, inanç anlaşmasına aykırı olarak yediemin mülkiyeti üçüncü bir kişiye devrederse, devreli tatil sahibi üçüncü kişiye karşı iade davası açabilir. Yedieminin şahsi alacaklıları, yedieminin inançlı işlemine dayanarak sahip olduğu malvarlığına el uzatamayacakları gibi, iflas halinde de, bu malvarlığı iflas masasına girmez65.
3. Alacak Hakkına Dayanan Sistem A. Genel Olarak
Borç ilişkisi, iki taraf arasında mevcut olup da bunlardan birini diğerine karşı belirli bir davranış biçiminde bulunmakla yükümlü kılan hukuki bağdır66. Borç ilişkisi, ilişkinin edilgen tarafını belirli bir davranış biçiminde bulunma yükümlülüğü altına sokarken, etken tarafına söz konusu davranışın yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Bu yetki, aynî
Bkz.Eren Fikret, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 10. Bası, İstanbul 2008, s.329,330. İnançlı işlemde, bir kimse (A), sahip olduğu bir alacak veya mülkiyet hakkını, başka bir kimseye devretmekte, devralan da (B), belirli şartlar gerçekleşince devraldığı hakkı tekrar devredene (A’ya), iade etmeyi yükümlenmektedir. Bu ilişkinin taraflarından devreden durumundaki (A) inanan, kendisine hak devredilen ve belirli şartlar gerçekleşince devraldığı bu hakkı iade etmeyi taahhüt eden durumundaki (B) inanılan, bu kişilerin aralarında yaptıkları anlaşma da inançlı işlem adına almaktadır. Bkz. Ayan Mehmet, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 5. Baskı, Konya 2007, s. 147. İnançlı temlikin konusu bir gayrimenkul mülkiyeti ise iade borcunu doğuran inanç anlaşmasının resmi şekilde yapılmış olması gerekir. Şayet gayrimenkul mülkiyetini devir borcu yükleyen akit inanç anlaşmasına yer vermeyip onu gizliyorsa bir muvazaa söz konusu olur. Zira inanç anlaşması satım sözleşmesinin bir unsurudur. Bunun gizlenmesi, satım sözleşmesi açısından bir nisbî muvazaa sayılmalıdır. Bkz. Oğuzman Kemal / Öz Turgut, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 5. Baskı, İstanbul 2006, s. 113. Türk Hukukunda Yargıtay, tapulu taşınmazın teminat amacıyla devrini önceleri muvazaa olarak kabul edip geçersiz sayarken, daha sonra, bu çeşit sözleşmelerin çok fazla olması, gittikçe sayılarının artması, toplumun bu yöndeki ihtiyacını karşılaması nedeniyle bu görüşünden vazgeçerek bunların da inançlı işlem şeklinde yapılabileceğini kabul etmiştir. Bkz. Çelebi, Devre Tatil, s. 19, dn. 55; YHGK, 2004/14-464E, 2004/588K; 1. HD2004/8810, 2004/10850K (Açıklamalı Kanun ve İçtihat Programı – AKİP, Ver. 4.0). İnanç sözleşmeleri ancak yazılı delille ispatlanabilir. Bu konudaki içtihatlar için bkz. Özmen İhsan /Özkaya Eraslan, Muvazaa Davaları, Ankara 1993, s.465 vd..
64 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 364. 65 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 364. 66 Ayan, Borçlar, s. 4; Oğuzman / Öz, s. 3.
hakkın karşıtı olarak alacak hakkı adını alır67. Alacak hakkı, dar anlamda borç ilişkisinde68 alacaklıya borçludan edimi yerine getirme yetkisini sağlayan hakkı ifade eder69.
Borç ilişkisinden doğan alacak hakkının en belirgin özelliği nisbî olmasıdır. Bir başka ifade ile alacak hakkı sadece borç ilişkisinin tarafları arasında etkili olur, üçüncü kişiler bu ilişkinin dışındadır. Alacaklı, hakkın yerine getirilmesini veya hakkına saygı gösterilmesini sadece borçludan isteyebilir. Buna paralel olarak alacak hakkını sadece borçlu ihlal edebilir70. Öğretide alacak hakları için “şahsî hak” terimi de kullanılmaktadır71. Alacak haklarının nisbî nitelikte olması genel kural iken, Medeni Kanunumuz bazı nisbî hakları kuvvetlendirme imkânı tanımıştır. Gerçekten de Medeni Kanunun 1009. maddesi gereği, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği taşınmaz satış vaadi için noterden düzenlenmiş sözleşme tapu kütüğüne şerh edilirse, taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilme imkânı elde edilir72. Ancak böyle bir durumda dahi, alacaklının taşınmazın yeni malikine karşı hakkını ileri sürebilmesi, alacak hakkının aynî hakka dönüştüğü anlamına gelmez. Hak, yine alacak hakkı ve dolayısıyla nisbî hak olarak kalmaya devam eder. Zira bu yeni durumda da alacak hakkı sahibi, sözleşmeden doğan hakkını herkese karşı değil, sadece taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürebilir. Bir başka ifade ile buradaki durum borç ilişkisinin pasif tarafındaki bir değişiklikten ibarettir. Üçüncü kişiler bu yeni durumdan etkilenmezler73.
Alacak hakkına dayanan devreli tatil modelinde, Borçlar Hukukunun temel ilkelerinden olan sözleşme özgürlüğü (irade muhtariyeti) ilkesinden hareketle, sağlayıcı ile devre tatil hakkı sahibi arasında yapılan borç doğurucu sözleşmeyle sağlayıcı, devre tatil
67 Ayan, Borçlar, s. 5.
68 Dar anlamda borç ilişkisi, bir şahsın (borçluyu) diğer bir şahsa (alacaklıya) bir edimi yerine getirme
yükümlülüğüdür. Geniş anlamada borç ilişkisi ise, taraflara arasında çeşitli borçların kaynağını teşkil eden hukuki ilişkiyi ifade eder ve borç ilişkisi genellikle bu anlamda kullanılır. Bkz., Oğuzman/Öz, s.3.
69 Oğuzman / Öz, s.12; Eren, s. 48.
70 Ayan, Borçlar, s.52; Akıncı Şahin, Borçlar Hukuku, Bilgisi, 3. Baskı, Konya 2006, s. 16.
71 İnan Ali Naim, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 3. Baskı, Ankara 1984, s.19; Öğretide bir başka
görüşe göre, alacak hakkı yerine kullanılan “şahsî hak” terimi, Roma Hukukundan kalan ve günümüz için hiç de elverişli olmayan bir terimdir. Bunu “alacak hakkı” şeklinde ifade etmek çok daha uygundur. Zira şahsi hak teriminin şahsa bağlı haklarla karıştırılması mümkündür. Şahsa bağlı haklar ise, hak sahibinin şahsına bağlı olan ve esas olarak, başkasına devredilemeyen, miras yoluyla intikal etmeyen haklardır. Mesela, intifa hakkı, sükna hakkı şahsa bağlı haklardandır, fakat aynı zamanda birer aynî haktır. Şahsi hak ile kastedilen ise, alacak hakkıdır. Bkz.,Eren, s. 50.
72 Ayan, Borçlar, s.54.
hakkı sahibine ivaz karşılığında belirli bir süre boyunca bir tatil evini her yıl önceden belirlenmiş sabit veya değişken bir devrede kullandırma borcu altına girmektedir. Sağlayıcı, taşınmazın bakım ve muhafazasıyla ilgilenmekte, kullandırma borcu yanında, sözleşmenin içeriğine göre, tatil evinin günlük temizliği, çarşaf değişimi gibi bazı hizmet edimlerini de üstlenmektedir. Buna karşılık devre tatil hakkı sahibi, yararlanma hakkının karşılığı bir bedel ile her yıl işletme giderlerine katılmayı taahhüt etmektedir 74.
Bu modelin en zayıf yanı, yararlanma hakkının alacak hakkına dayanması, bir başka ifade yararlanma hakkının sağlayıcı ile devre tatil sahibi arasındaki sözleşmeye dayanan nisbî etkisidir. Ünite sağlayıcının iflas etmesi veya tatil evinin mülkiyetini başkasına devretmesi halinde, özel olarak garanti altına alınmadıkça, alacaklının hukuki bir güvencesi bulunmamaktadır75. Devre tatil sözleşmesinin aşağıda inceleneceği üzere76, karma bir sözleşme olması gereği adi kiraya ilişkin unsurlar taşımaktadır ve yukarıda açıklandığı veçhile Medeni Kanunun 1009. maddesi gereği adi kiradan doğan alacak hakkının tapu kütüğüne şerh verilmek suretiyle güçlendirilebilmesi mümkündür. Ancak şerh verilebilecek hakların Kanunda tahdidi olarak sayılması karşısında, devre tatil sözleşmesinin şerh yoluyla güçlendirilmesi kabil değildir77.
B. Alacak Hakkına Dayanan Sistemlere Genel Bakış
a. Genel Olarak
Alacak hakkına dayanan yararlanma hakkının sağlandığı borç doğuran sözleşme modellerinin en popüler örnekleri, Amerika’da çok yaygın olan tatil lisansı (vacational licenses) ve tatil kirası (vacational lease) olarak adlandırılan sözleşme tipleri ile Fransa’da “Multilocation” olarak adlandırılan sistemlerdir. Ayrıca İspanya, Yunanistan, Portekiz’ de olduğu gibi, Türkiye’de de bazı şirketler tarafından borç doğuran sözleşmelerle turizm tüketicilerine taşınmazdan sınırlı yararlanma hakkı sağlandığı görülmektedir78.
b. Tatil Lisansı
Tatil Lisansı (vacational licenses), mülkiyet hakkına dayanmayan sistemlerin en eskisidir. Bu sistemde alıcıya anlaşmayla sağlanan lisans ile taşınmaz mülkiyetinin özel bir
74 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 357. 75 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 357.
76 Bkz. “Devre Tatil Sözleşmesinin Hukuki Niteliğinin Tespiti ve Devre Tatil Sözleşmesine Uygulanacak
Hükümkler”, s. 30 vd..
77 Çelebi, Devre Tatil s. 40.
bölümü üzerinde her yıl belirli bir dönem için kullanma hakkı sağlanmaktadır. Bu lisanslar belirli bir süreye bağlı olup, genellikle beş seneden kırk seneye kadar geçerliliklerini sürdürmektedir79.
c. Tatil Kirası
Tatil kirası (vacational lease) modelinde, ünite sağlayıcı, taşınmaz mülkiyetine ilişkin bir hak pazarladığını ve böylece bazı yargı makamlarının yargı yetkisine dâhil olduğunu kabul etmektedir. Bu modelde de alıcı, her yıl belirli bir periyot için taşınmazın belirli bir bölümü üzerinde kullanma hakkı kazanır. Ancak tatil lisansı sisteminde olduğu gibi kullanma hakkı belirli bir süre ile sınırlanmamıştır. Taraflar arasında yapılan sözleşmede sağlayıcı, taşınmaz sahibi; devre tatil sahibi de kiracı olarak nitelendirilmektedir. Her iki tarafın da hak ve yükümlükleri aralarında yapılan sözleşmede düzenlenmektedir80.
d. Üyelik veya Ortaklık Sıfatına Bağlı Sistemler
Bu grupta yer alan modellerde yararlanma hakkı kurulacak bir dernek veya şirkete üyelik sıfatına bağlanmaktadır. Bu sistemin ortak özelliği, üyelerinin her yıl periyodik olarak belirli devrelerde tatil evinden yararlanmalarını sağlamak amacıyla bir tüzel kişinin kurulmasıdır. Bu amaçla, kâr amacı gütmeyen dernek veya anonim şirket yoluna gidilmesi uygulamada daha sık görülen bir durumdur81. Üyelerin veya ortakların yararlanmasına sunulan taşınmaz, bizzat şirkete veya derneğe ait olabileceği gibi kiralanmış da olabilir82. Gerek dernek modelinde gerekse de şirket modelinde üyelerin yararlanma hakkı devir ve intikale elverişlidir83.
Dernek modelinde (club membership), üyelerine ekonomik bakımdan uygun şartlarda tatil yapma amacını taşıyan, kâr amacı gütmeyen bir dernek kurulmaktadır. Üyelerin hakları ve borçları, taşınmazdan yararlanacakları zaman dilimleri dernek tüzüğünde belirtilmektedir. Dernek üyesi olan yararlanma hakkı sahibi, üyelik bedeli olarak derneğe girişte belirli bir miktar para ödemekte, ayrıca aidat olarak her yıl taşınmazın bakım, onarım ve işletme masraflarına katılmaktadır.
79 Özmen, s. 39. 80 Özmen, s. 39.
81 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 362. 82 Özmen, s. 40.
Şirket modelinde ise, zamanla sınırlı yararlanma hakkı, dernek modelinde olduğu gibi, şirkete ortaklık sıfatına bağlı olarak kazanılmaktadır. Devre tatil amacına tahsis edilen taşınmazın veya taşınmazların mülkiyetinin şirkete ait olması zorunlu bir unsur değildir. Şirket, taşınmazlar üzerinde sadece sınırlı aynî hakka veya kira gibi bir alacak hakkına da sahip olabilir. Yararlanma hakkı sahibi ortakların, şirkete ait taşınmazlar ve diğer şirket varlıklarında hiçbir hakkı bulunmamaktadır84. Bir başka ifade ile ortak ne kat almakta ne de müşterek mülkiyet payı sahibi olmaktadır; yalnızca şirkette pay sahibi bulunmaktadır85.
Uygulamada şirket modelinin saf şirket modeli ve karma şirket modeli olmak üzere iki temel türü bulunmaktadır86. “Saf şirket modeli”nde zamanla sınırlı yararlanma hakkı,
ortaklık hakkı olarak sağlanırken, yararlanma hakkı sahiplerinin hakları ve borçları da şirket tüzüğünde belirlenmektedir. Buna karşılık “karma şirket modeli”nde ise, şirkete ortaklık, şirketin borç doğuran sözleşme ile zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlamasının ön koşuludur. Karma modelde, şirkete ortaklık zamanla sınırlı yararlanma hakkı elde edilebilmesi için gerekli olmakla birlikte, bu hak, doğrudan doğruya ortaklık sıfatına bağlı değildir. Hak, ortak ile şirket arasında yapılan borç doğuran sözleşmeden doğmakta, ortağın yararlanma yetkisinin kapsamı ve borçları bu sözleşmede ayrıntılı olarak düzenlenmektedir. Böylece, yararlanma hakkı sahibi, şirket ile hem ortaklık, hem de borç ilişkisi nedeniyle ikili bir hukuki ilişki içinde bulunmaktadır.
III. DEVRELİ TATİL SİSTEMLERİNİN TÜRK HUKUKUNDAKİ GELİŞİMİ 1. Genel Olarak
Ülkemiz binlerce yıllık kültür mirası, iklim ve coğrafi özellikleri ile dünyanın sayılı turizm cennetlerinden biridir. Her yıl ülkemize gelen turist sayısının artması, artan refah seviyesi ile orta gelir düzeyine sahip ülkemiz insanının tatil ihtiyacına yönelik talebi, başta Amerika ve Avrupa olmak üzere tüm dünyada uygulama kazanan taşınmazdan sınırla yararlanma sağlayan devreli tatil sistemlerinin ülkemizde de uygulamaya geçilmesine yol açmıştır.
84 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s.363. 85 Özmen, s. 45.
86 Havutçu, Devre Mülk Konusunda Gelişmeler, s. 363; Fransız Hukuku’nda “multipropriété” olarak
adlandırılan şirket modeline dayanan devre tatil uygulaması hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. Özmen, s. 44 vd..
1978 yılında bu alanda ilk uygulama, Soytaş Anonim Şirketi tarafından yapıldı ve beklenenin üzerinde başarı sağlandı. Hak sahiplerine taşınmazdan alacak hakkı niteliğinde zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlayan sistem önceleri devre mülk olarak lanse edildi. Bu alandaki eksikliği gidermek için Kat Mülkiyeti Kanununa Devre Mülk Hakkı ile İlgili Maddeler Eklenmesine Dair 3227 sayılı Kanun, 25.06.1985 tarih 18792 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş ve devre mülk hakkını yasal bir çerçeveye oturtmuştur. Alacak hakkına dayanan sistem bu aşamadan sonra devre tatil olarak nitelendirilmiş ve buna ilişkin yapılan sözleşmeler Borçlar Kanunu’nun sözleşme özgürlüğü ilkesine dayanmıştır. Nihayet 06.03.2003 tarihli 4822 sayılı Kanunla 4077 sayılı Kanunla, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna eklenen 6/B maddesi ile devre tatil sözleşmeleri yasal bir zemine kavuşmuştur.
2. Aynî Hakka Dayanan Sistemin Gelişimi
Ülkemizde taşınmazdan dönemli yararlanma sağlamaya yönelik ilk uygulama 1970’li yıllarda Soytaş Anonim Şirketi ve Soytaş Turgut Reis Yapı Kooperatifi tarafından gerçekleştirilmiştir. Adı geçen şirketler, müşterek malik oldukları kat irtifakına tabi binaların bağımsız bölümlerinden zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlamak üzere, diğer kat irtifakı sahipleri ile yönetim planlarında değişiklik yaparak bir madde eklemişlerdir. Bu maddede, yönetim planına eklenen, bağımsız bölümleri ve yararlanmaya sunulan devreleri gösterir listeler uyarınca her sene ve senenin belli dönemlerinde yararlanma hakkı tanınan arsa payı sahibi olmayan kişiler “oturma (sükna) hakkı sahipleri” olarak tanımlanmıştır87. Dağıtılan broşür ve yayımlanan gazete ilanları ile de mutlak hak ve tapu güvencesi verilmekteydi. Bu şekilde, yönetim planının beyanlar hanesine yazımı yoluyla ( KMK md. 28/son) küllî ve cüz’î haleflere etkisi ( KMK md.28/IV) sağlanarak ortaklara gazete ve broşür ilanı ile duyurulan güvencenin sağlanacağına inanılmaktaydı88. Bu uygulamada sükna hakkı sahibi olarak nitelendirilen taşınmazdan belirli devrelerde yararlanma hakkına sahip kişilere tapu senedi verilemeyeceği için belirtilen hakları içeren ve noterler tarafından düzenlenen senetler verilmiştir. Bunun yanında üçüncü kişilerin bağımsız bölümlerden devreler itibariyle yararlanma ve kullanmalarını öngören yönetim planları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ na göre Tapu Sicil Muhafızlığına verilmiştir89.
87 Havutçu, Devre Mülk Hakkı, s. 31. 88 Özmen, s. 51.
Ana hatları yukarıda zikredilen uygulama tümüyle hukuki dayanaktan yoksundu. Öncelikle, yönetim planları90 bu şekilde bir hüküm taşımaya nitelikleri uyarınca elverişli değildir. Bu nedenle, bağımsız bölümlerden yararlanmaya ilişkin hükümlerin yönetim planında yer alması ve bağmsız bölümlerden yararlanmayı sağlayan oturma (sükna) hakkı tesis edilerek tapu senedi verileceği hususları yönetim planına zorlama ile girmiş olup, hukuki geçerlilik taşımamaktaydı91.
Öte yandan şirket uygulamasında hak sahipleri oturma hakkı sahibi olarak nitelendirilerek, hak sahiplerine aynî hakka sahip olmanın verdiği güvence sağlanmak istenmiştir. Ancak, yararlanma hakkı sahiplerine sağlanan hak, gerçekte bir oturma (sükna) hakkı değildir. Zira, oturma hakkını düzenleyen Medeni Kanunun 823. maddesinin üçüncü fıkrasının intifa hakkını düzenleyen hükümlere yaptığı açık yollama gereği Medeni Kanunun 795/I maddesi uyarınca, oturma hakkı tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yönetim planının ilgili maddesinde bu hakların tapu kütüğüne derc edileceği ibaresi yer almasına rağmen, tapu kütüğüne tescil yapılmamış, sadece yönetim planlarının tapu sicil muhafızlığına verilmesiyle yetinilmiştir. Esasen “derc” etmek deyimi hukuki anlam ve sonuçları bakımından “tescil” etmek deyiminden farklıdır92.
Bundan başka, üçüncü kişilere haklarının mirasçılarına intikal edeceğine dair verilen güvence de, sağlanan hakkın oturma (sükna) hakkı olarak nitelendirilmesiyle çelişmektedir. Zira Medeni Kanunumuzun 823. maddesine göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren (md. 823/I), başkasına devredilemeyen ve mirasçılara geçmeyen (md. 823/II) irtifak hakkı niteliğinde bir sınırlı aynî haktır93. Medeni Hukukumuzda aynî hakların sınırlı sayıda olması ve bu hakların hüküm ve sonuçlarını düzenlemede kural olarak içerik serbestîsi bulunmaması ilkeleri karşısında, taşınmazın bağımsız bölümünden sağlanan bu tür bir zamanla sınırlı
90 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Yönetim Planı, başlıklı 28. maddenin ilk fıkrasında yönetim
planının içeriği açıklanmıştır. Buna göre yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenleyen, kat mülkiyeti kurulurken, paydaşlar tarafından hazırlanıp imzalandıktan sonra, tapu idaresine diğer evrakı müsbitelerle birlikte verilen bir sözleşmedir. Bu konuda bkz. Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 524; Ertaş, Eşya, s. 396;
Ayan Mehmet, Eşya Hukuku, Mülkiyet, C. II, 3. Baskı, Konya 2001, s. 374.
91 Özmen, s. 52.
92 Havutçu, Devre Mülk Hakkı, s. 31.
93 Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 667vd.; Akipek Jale, Türk Eşya Hukuku, Mahdut Aynî Haklar, C III,
Ankara 1974, s. 116 vd.; Ayan Mehmet, Eşya Hukuku, Sınırlı Aynî Haklar, C. III, 3. Baskı, Konya 2001, s.68 vd.; Ertaş, Eşya, s. 476 vd..
yararlanma hakkı, oturma hakkı olarak nitelendirilemezdi94. Nitekim Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, kendisini ilgilendiren tapu işlemleri dolayısıyla bu aykırılığı tespit etmiş ve 1983/93 no.lu Merkez Tapu Komisyon Kararı95 ile bu nitelikteki yönetim planlarının kabul edilmeyeceği sonucuna varmıştır96.
Ancak bu şekilde oluşturulmaya çalışılan yararlanma düzenini yürürlükteki hukukla bağdaştırmanın zorluğu karşısında sağlayıcılar, taşınmazdan devreli yararlanma hakkını önceleri şirketler hukuku daha sonra sözleşme özgürlüğüne ilişkin borçlar hukuku çerçevesinde çözme yoluna gitmişlerdir97.
Taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma hakkı sağlayan sistemlerin bu şekilde gelişmesi ve fakat yeterli güvence sağlamaması karşısında daha geniş bir tüketici kesimine hitap etmek isteyen girişimcilerin bu amaçla aynî güvence vermek istemeleri, bu konudaki Medeni Kanunun müşterek mülkiyete ilişkin hükümlerin yetersizliği kanun koyucuyu yeni bir düzenleme yapmaya zorlamıştır. 3227 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanununa Devre Mülk Hakkı ile İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun98” ile Devre Mülk Hakkı hukuki bir temele kavuşturulmuştur.
Devre mülk hakkına ilişkin hükümlere 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yedinci bölümden sonra, ek maddelerden önce sekizinci bölüm başlığı altında yer verilmiştir. Devre mülk hakkını tanımlayan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57. maddesinde devre mülk hakkı; “mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı
94 Özmen, s. 52.
95 Adı geçen komisyon kararı ile, “…yönetim planının, 634 sayılı yasa gereği, Tapu Sicil muhafızlığına
verilmesiyle bu kişilerin sükna hakkı sahibi olmaları mümkün değildir. … bu durumda kat irtifakına ait evrakı müsbite arasında mevcut yönetim palanının sükna hakkı tesisi ile hiçbir ilgisi bulunmadığı, ticari amaçla üçüncü şahıslara verilen sükna hakkı güvencesinin dayanağı olan 30. maddenin ilgililerin muvafakatleri sağlanarak iptal edilmesi veya kat irtifakı kurulurken ibrazı zorunlu bulunmayan yönetim planının geri alınmasının temini, bu da yapılmadığı takdirde Medeni Yasa’ nın 935 ve Tapu Sicil Tüzüğü’nün 107. maddesi uyarınca yönetim planındaki 30. maddenin hükmen iptali için re’sen dava açılması gerekmektedir” sonucuna varılmıştır. Bu konuda bkz. Özmen, s. 53, dn.133; Havutçu, Devre Mülk Hakkı, s. 32.
96 Özmen, s. 52; Havutçu, Devre Mülk Hakkı, s. 32. 97 Şen, s. 3.
olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.” şeklinde tanımlanmıştır99.
Tanımdan da anlaşılacağı gibi devre mülk hakkı ancak mesken niteliğine sahip bir yapı veya bağımsız bölüm üzerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurulabilen bir irtifak hakkıdır100. Bu sebeple işyeri veya dükkân nitelikli bir yapıda devre mülk hakkı kurulması mümkün değildir. Bunun yanında bir binanın ayrı katları veya bağımsız bölümleri üzerinde devre mülk sistemi kurulabilmesi için, bunlar üzerinde daha önce ya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesis edilmiş olmalıdır101. Ayrıca devre mülk hakkı müşterek mülkiyet payına bağlı olduğundan, bir binada veya bağımsız bölümde, devre mülk hakkına sahip olacak kimseler bu binaya veya bağımsız bölüme müşterek mülkiyet tarzında malik olmaları gerekir.
Devre mülk hakkı, tapu sicil müdürlüğünde yapılacak resmi senet ile kurulmaktadır. Burada söz konusu olan resmi senet devre mülk hakkının hukuki sebebini teşkil eden resmi sözleşmedir. Bu sözleşmede, üzerinde devre mülk tesis edilecek yapı veya bağımsız bölümün müşterek malikleri arasında kullanma dönemi ve şartları, yöneticinin seçim hak ve sorumlulukları, büyük onarım ve diğer bakım masrafları gibi hususlar düzenlenmelidir ( KMK md. 60/I).
İnceleme konumuz olan devre tatil sözleşmesinin benzer sözleşmelerle karşılaştırılması bahsinde devre mülk hakkından ayrıntılı olarak bahsedileceğinden102 şimdilik bu kısımdaki açıklamaları yeterli görüyoruz.
3. Alacak Hakkına Dayanan Sistemin Gelişimi
Taşınmazdan tatil amaçlı sınırlı yararlanmaya ilişkin ilk uygulamada, kat irtifakına tabi binalarda yönetim planına eklenen madde ile yararlanmaya sunulan devreleri gösteren listeler uyarınca arsa payı sahibi olmayan üçüncü kişilere her sene ve senenin belirli dönemlerinde oturma hakkı tesis edileceğinin taahhüt edildiği, ancak söz konusu hakkın
99 Doktrinde, devre mülk hakkının Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmesi, devre mülkün kat
mülkiyetine dayanan bir sistem olmaması nedeniyle haklı olarak eleştirilmektedir. Yazarlara göre, Devre Mülk Hakkının ayrı bir kanunda bağımsız olarak düzenlenmesi daha isabetli olurdu. Bu konuda bkz. Arpacı Abdülkadir, Açıklamalı-İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, Devre Mülk Sistemi, 3. Baskı, İstanbul 1990, s. 192; Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 561; Arpacı, Düşünceler, s. 459.
100 Devre mülk hakkının hukuki niteliğine ilişkin tartışmalar için bkz. “Devre Mülk Hakkının Hukuki
Niteliği”, s.52.
101 Ertaş, Eşya, s. 435.
