• Sonuç bulunamadı

Konut finansmanı ve Türkiye'ye uygun bir model önerisi

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Konut finansmanı ve Türkiye'ye uygun bir model önerisi"

Copied!
186
0
0

Yükleniyor.... (view fulltext now)

Tam metin

(1)

T.C.

KAD R HAS ÜN VERS TES

SOSYAL B L MLER ENST TÜSÜ

F NANS VE BANKACILIK BÖLÜMÜ

KONUT F NANSMANI

VE

TÜRK YE’YE UYGUN B R MODEL

ÖNER S

Yüksek Lisans Tezi

F L Z AH N

(2)

T.C.

KAD R HAS ÜN VERS TES

SOSYAL B L MLER ENST TÜSÜ

F NANS VE BANKACILIK BÖLÜMÜ

KONUT F NANSMANI

VE

TÜRK YE’YE UYGUN B R MODEL

ÖNER S

Yüksek Lisans Tezi

F L Z AH N

Dan%&man: DR.B RGÜL AKAR

(3)

Yüksek lisans tezimin tamamlanmas nda benden sonsuz destek ve

özverisini esirgemeyen; annem, babam, sevgili karde lerim ile

dostlar m ve arkada lar ma ithafen…

(4)

Ç NDEK LER

Sayfa No. TABLO L STES ...III

EK L L STES ...IV KISALTMALAR...V ÖZET...VI ABSTRACT...VII G R ... 1 1.BÖLÜM GENEL OLARAK KONUT F NANSMANI 1.1 Tan"m" ve %leyi%i... 4

1.2 Konut Finansman Sistemleri... 5

1.2.1 Dolays"z Yöntem... 11

1.2.2 Sözle%me Yöntemi...12

1.2.3 Mevduat Finansman" Yöntemi...13

1.2.4 potek Bankas" Yöntemi...14

1.2.4.1 potek Kredileri...16

1.2.4.2 Piyasalar...17

1.3 Konut Finansman"nda Kamunun Rolü ve Müdahale Yollar" 1.3.1 Konut Finansman"nda Kamunun Rolü...22

1.3.2 Konut Finansman"na Kamunun Müdahale Yollar" 1.3.2.1 Mali Düzenlemeler...25

1.3.2.2 Mali Yard"mlar...26

1.3.2.3 Kredi ve potek Garantileri...27

1.3.2.4 Dolays"z Yat"r"mlar...28

2.BÖLÜM KONUT F NANSMAN ARACI OLARAK POTEK TÜRLER 2.1 pote8in Tan"m" ve Geli%imi...29

2.2 potek Düzenleyen Taraflar...31

2.3 potek Düzenleme Süreci 2.3.1 potek Kredisinin Verilmesinde Kullan"lan Ölçütler...34

2.3.2 potek Düzenleme Süreciyle Olu%an Riskler...36

2.3.2.1 Fiyat Riski...37

2.3.2.2 Kredi Kullanmama Riski ...37

2.3.3 potek Düzenlemeden Elde Edilecek Getiriler...38

2.4 pote8e Yat"r"m"n Ta%"d"8" Riskler 2.4.1 Faiz Oran" Riski...42

(5)

2.4.3 Kredi Riski...44

2.4.4 Likidite Riski...44

2.4.5 Sat"nalma Gücü Riski...45

2.5 potek Sigortas"...45

2.6 potek Kredi Türleri ...50

2.6.1 Klâsik (Geleneksel) potek Kredisi...52

2.6.2 Artan Geri Ödeme Tutarl" potek Kredisi...58

2.6.3 De8i%ken Oranl" potek Kredisi...59

2.6.4 Enflasyonun Nakit Ak"mlar" Üzerindeki Olumsuz Etkisini Giderici potek Kredisi Türleri...62

2.6.5 Di8er potek Kredisi Türleri...66

3.BÖLÜM POTE3E DAYALI KONUT F NANSMAN S STEM (MORTGAGE) 3.1 Tan"m" ve %leyi%i...70

3.2 Mortgage Türleri 3.2.1 Faiz Oran" Sabit Mortgage...72

3.2.2 Faiz Oran" Ayarlabilir Mortgage...74

3.2.3 Mortgage Türleri Aras"nda Karar Verme...76

3.3 pote8e Dayal" Konut Finansman Sisteminin %leyi%i...80

3.3.1 Mortgagenin Hesaplay"c"lar"n Çal"%mas"...85

3.3.2 Mortgagenin Faiz ve Masraflar"...86

3.3.3 Mortgage Sözle%mesinde Olmas" Gerekenler...88

3.3.4 Mortgagenin Avantaj – Dezavantajlar"...89

3.4 Dünyada Mortgage Sistemi...101

3.5 Türkiye’de Mortgage Sistemi...109

4.BÖLÜM TÜRK YE’DE KONUT F NANSMAN P YASASI VE B R MODEL ÖNER S 4.1 Türkiye’de Konut Kredileri...116

4.2 Türkiye’de Konut Piyasas" ...123

4.3 Türk Konut Finansman Sisteminin Olumlu ve Olumsuz Yönleri...126

4.4 Türkiye’de Banka Konut Kredileri...129

4.5 Konut Kredilerinde Ülke Uygulamalar" ve Türkiye Kar%"la%t"rmas"...135

4.6 Konut Kredilerinin Finansman Gekli...140

4.7 Konut Kredilerinde Riskler ve Risklerden Korunma Yollar"...141

4.8 Türkiye’de Konut Finansman Piyasas"...145

4.8.1 Konut Kredilerinin Baz" Ülkelerde ve Türkiye’de Finans Sistemi çinde ncelenmesi...148

(6)

4.8.2 Türkiye’ye Uygun Olabilecek Konut Finansman Modeli...152

SONUÇ VE GENEL DE3ERLEND RME...163 KAYNAKÇA...169

(7)

TABLO L STES

Sayfa No.

Tablo 1 : Konut Finansman Sistemlerinin %leyi%i...10

Tablo 2 : Geleneksel ve kincil potek Piyasas" %leyi%i...20

Tablo 3 : Klasik (Geleneksel) potek çin Ayl"k Geri Ödeme Tablosu...56

Tablo 4 : De8i%ken Oranl" potek Kredilerinde De8i%ik Dönemlerde Uygulanacak Faiz Oranlar"... 61

Tablo 5 : Örnek Mortgage Uygulamas"……….….79

Tablo 6 : Mortgage Sisteminde Faiz Oran" ve Geri Ödeme Süresine Göre Kredinin Ayl"k Geri Ödeme Miktarlar"………....………79

Tablo 7 : Dünyada Konut çin Kulland"r"lan Kredilerin Milli Gelire Oran"….101 Tablo 8 : GNMA I ve GNMA II Aras"ndaki Temel Farkl"l"lar... 104

Tablo 9 : Bankac"l"k Sektöründe Kredi ve Mevduatlar"n Geli%imi... 129

Tablo 10 : Mevduat Bankalar" Yurtiçi Kredilerinin Türlerine Göre Da8"l"m"... 130

Tablo 11 : Tüketici Kredilerinin Türlerine Göre Reel Geli%imi... 131

Tablo 12 : Tüketici Kredisi Faiz Oranlar"... 132

Tablo 13 : Tüketici Kredisi Faiz Yükünün Seyri... 132

Tablo 14 : Kredilerin Toplam Aktif çindeki Pay"...133

Tablo 15 : Konut Kredilerinin Nakdi Krediler ve Bireysel Krediler çindeki Pay"...134

Tablo 16 : Kredi Türlerinin Oransal Paylar"...135

Tablo 17 : Konut Kredilerinin GSY H’ya Oran"...136

Tablo 18 : AB ve EUR Para Birli8i Ülkeleri Finansal Kurulu%lar"nca Kulland"r"lan Konut Kredileri...137

Tablo 19 : Konut Sektörü Fiyatlar" De8i%im Oran"...139

Tablo 20 : Mevduat"n Vade Yap"s"...140

Tablo 21 : Yurtd"%"ndan Sa8lanan Krediler...141

Tablo 22 : Türk Bankac"l"k Sektörü Türev %lemler Hacmi...145

Tablo 23 : Türkiye’de Finans Sistemi Büyüklükleri...148

Tablo 24 : Baz" Ülkelerde Konut Kredilerinin GSY H’ya Oran" (2003)...149

Tablo 25 : Türkiye’de 1996 – 2005 Y"llar" Aras"nda Konut Kredilerinin GSY H’ya Oran"...149

Tablo 26 : Ticari Krediler, Bireysel Krediler ve htisas Kredileri…....………..150

Tablo 27 : Tüketici Kredileri ve Kredi Kartlar"...150

(8)

EK L L STES

Sayfa No.

ekil 1 : Ya% ile Tasarruf Tutarlar" Aras"ndaki li%ki...7

ekil 2 : potek Geri Ödemelerinde Faiz-Anapara li%kisi...57

ekil 3 : Geri Ödemelerin Reel De8eri...63

(9)

KISALTMALAR

AB Avrupa Birli8i

ABD Amerika Birle%ik Devletleri

Age. Ad" geçen eser

BDDK Bankac"l"k Düzenleme ve Denetleme Kurulu

BSMV Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi

DASK Do8al Afet Sigortas"

D BS Devlet ç Borçlanma Senedi

D E Devlet statistik Enstütüsü

DPT Devlet Planlama Te%kilat"

EUR Avrupa Para Birimi

GSMH Gayri Safi Milli Has"la

GSY H Gayri Safi Yurtiçi Has"la

DMKM pote8e Dayal" Menkul K"ymetler Merkezi

DMK pote8e Dayal" Menkul K"ymet

FK potek Finans Kurulu%u

MKB stanbul Menkul K"ymetler Borsas"

SPK Sermaye Piyasas" Kurulu

TBB Türkiye Bankalar Birli8i

TCMB Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankas"

TOK Toplu Konut daresi

TP Türk Paras"

USD Amerika Ulusal Para Birimi

YTL Yeni Türk Liras"

(10)

ÖZET

Bu çal%&mada “Konut Finansman" ve Türkiye’ye Uygun Bir Model Önerisi” ile ilgili ara&t%rma yap%lm%&t%r. Çal%&man%n genel içeriDini özetlemek istersek;

Genel olarak konut finansman"n"n tan"m" ve i%leyi%i, Konut finansman"nda kamunun rolü ve müdahale yollar", pote8in tan"m" ve geli%imi, ipotek düzenleyen taraflar, potek düzenleme süreci,

pote8e yat"r"m"n ta%"d"8" riskler, potek sigortas" ve ipotek kredi türleri,

pote8e dayal" konut finansman sistemi (mortgage)nin tan"m" ve i%leyi%i, Dünyada ve Türkiye’de mortgage sistemi,

Türkiye’de konut kredileri ve konut piyasas"na genel bak"%, Türk konut finansman sisteminin olumlu ve olumsuz yönleri, Konut kredilerinde ülke uygulamalar" ve Türkiye kar%"la%t"rmas", Konut kredilerinin finansman %ekli,

Konut kredilerinde riskler ve risklerden korunma yollar",

Konut kredilerinin baz" ülkelerde ve Türkiye finans sistemi içinde incelenmesi,

Türkiye’ye uygun olabilecek konut finansman modeli ile ilgili öneri üzerinde çal"%"lm"%t"r.

Konut; çok say"da toplumsal ve ekonomik faktörün etkile%imini gerektiren,

ekonominin hemen hemen tüm alt sektörleriyle do8rudan ve dolayl" ba8lant"lara sahip olan, sosyal ve simgesel boyutlar"n"n da eklenmesiyle, kavramla%t"r"lmas" son derece güç bir üründür.

“Konut Finansman Sistemi”, konut edinmeleri amac"yla tüketicilere kredi

kulland"r"lmas", konutlar"n finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanmas" veya sahip olduklar" konutlar"n teminat" alt"nda tüketicilere kulland"r"lmas" olarak tan"mlanmaktad"r.

“ potek Düzenleme Süreci”, konut sat"n almak için gerekli krediyi temin etmek

amac"ya gerek uzman konut finans kurumlar" ve gerekse genel nitelikli finansman kurumlar"na kredi tutar"n"n talep sahibine verilmesi a%amas"na kadar yap"lan tüm hukuki ve teknik i%lemleri ihtiva etmektedir.

Mortgege Sistemi, geli%mi% ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi

olarak y"llard"r uygulanmaktad"r. Türkiye’de ise yak"n zamana kadar yüksek faiz oranlar" ve enflasyon yüzünden uygulama olana8" bulamam"%t"r.

Türkiye’de uygulanacak konut finansman sisteminden konut arz"n" att"rmas" ile beraber, konut kalitesini ve niteli8ini de geli%tirmesi beklenmelidir. Bu beklentinin gerçekle%tirilmesi için de; konut finansman" aç"s"ndan dört önemli

(11)

faktörün; “DEVLET - F NANSAL KURULUGLAR - KONUT ÜRET C LER - HANE HALKI” dengeli bir ili%kinin kurulmas" gerekmektedir. Bu dörtlü taraf aras"ndaki ili%kide; Türkiye’de y"llard"r koordineli ve sa8l"kl" bir çal"%ma yap"lmamas"ndan dolay", konut sektöründe Türkiye kurumsalla%maya gidememi% ve yap"lan birçok uygulama da ba%ar"s"zl"kla sonuçlanm"%t"r.

Bu modelin ana prensibi; devletin mevcut sistemde oldu8undan farkl" bir yol üstlenerek konut yap"mc"s" olmak yerine, bu görevi belli bir anla%maya göre sisteme dahil edilen ba%ka bir yüklenici firmaya devretti8i ve böylece devletin üstlendi8i riski azaltt"8" bir konut finansman" sistemini yaratmaya çal"%makt"r.

Yap%lan çal%&man%n esas amac%; son zamanlarda Sermaye Piyasas% Kurulu’nun üzerinde çal%&t%D% ve yak%n zamanda da fiili olarak hayata geçirmeyi planlad%D% “MORTGAGE” sistemini desteklemekle beraber, bu sistemin daha da geli&tirilmesi için konuya farkl% yakla&%mlar getirmek ve önerilerde bulunmakt%r.

Önerilen model yakla%"m"n"n uygulanmas"yla, ilk y"llarda olmasa bile zaman içerisinde ülke aç"s"ndan önem ta%"yan dü%ük, alt ve orta gelir gruplar" için sorunun çözümünde büyük bir yarar sa8layabilece8ini vurgulamak da yerinde olacakt"r. Mortgage uyguland"8" takdirde, daha iyi bir kentle%me yarat"lacak, halk"n ya%am standard" yükseltilecek, al"m güçlerinin desteklenmesi ile konut gereksinimleri talebe dönü%türülecek ve arz" da harekete geçirerek konut sektörünün geli%mesine ve toplu konut üretimine katk"da bulunacakt"r.

Gu husus da unutulmamal"d"r ki; bugüne kadar yap"lan uygulamalar"n sonuçlar" göstermi%tir ki; her aç"dan mükemmel olan bir konut finansman sistemi bulunmamaktad"r. Önemli olan, ülke ko%ullar"na uygun finansman gereksinimlerini uygulamaya koyabilmek ve piyasa %artlar" içinde sistemin gereklerini yerine getirmektir.

Te%ekkür ederim, Filiz GAH N

(12)

SUMMARY

This work concerning about “Financing of Housing and Proposed Model for Turkey”. Summary of general content of this work;

General description of Financing of Housing and it’s flow

Public function of Financing of Housing and the ways of interferences

Description of Mortgage and it’s development, aspect of mortgage arrangements Process of mortgage arrangement

Carry of the risks to mortgage by investments Insuarance of mortgage and credit types of mortgage Description of mortgage and it’s flow

System of mortgage in Turkey and The World

General wiew of housing credit in Turkey and the housing market Positive and negative effects of Turkish Financing of Housing Country applications of housing credit and comparison of Turkey Types of financing for housing credit

The risks on housing credits and the ways of protection from this risks

Analysis of housing credit by country and Turkey applications in the Turkish Financing System

The recommendation of applicable Financing of Housing model for Turkey

House: It’s extremly difficult to conceptulize thing bacause of the interaction exigeny

exigence of many social and economical factors, holder to nearly whole subsectors of economy with direct an indirect junctions.

Financing of Housing System: The description of this system is; provide credit to the

consumers for housing acquiring, to rent a house by leasing or to use credit under caution of consumer houses.

Process of Mortgage Arrangements: It’s includes all technical and legal operations

with the aim to consumer credits fort his all needs to have credit to buy a house is expert financial institutions of house and also financial institutions which have a general quality

(13)

System of Mortgage; All developed countries apply this system as a most important

real estate finance system. This system could’t apply in Turkey because of the high interest rates and the inflation. Applicable system for Turkey has to have some expectations which are;it has to increase house supply and increase to the house quality, for this expectation can be happen if four important factors can work with balanced; Goverment-Financial Institutions-House Suppliers-House Hold. Unfortunately since years this four sites couldn’t work together with consistency and also the housing sector couldn’t institutionalize fort his reasons so many exercises to the end in failure.

The main principle of this model;The goverment flow different ways which has used to as a house producer, the aim of decrease the risks goverment pass this tasks to contactor company with aggrements.

Main Aim of This Work; Now a days Capital Market Board working on this subject to planning of implement MORTGAGE System so we would like to develop this system and show different approach for this subject.

In the first years applying this recomended model could helpful and a good solution for middle and bottom level. If Mortgage system can apply; better urbanization, better life standarts by asist of purchasing power, convert the house needs to demand and improve house sector by arousing to supplies and also this system contribute to producing of public housing.

This matter mustn’t forget; since today all applications show us there isn’t perfect Financing of Housing system with all sides. The important thing is most acceptable financial system in country situations and to fulfill system needs in the market condititions.

Regads, Filiz Gahin

(14)

G R

Tüketici davran"%"n" bir piramitle ifade etmek istersek; temel fizyolojik ihtiyaçlar, güvenlik ihtiyac", psikolojik ihtiyaçlar, sayg"nl"k ve sosyal statü ihtiyac", kendini gerçekle%tirme ihtiyac" olarak s"ralayabiliriz. %te bu s"ralama içindeki güvenlik ihtiyac"m"z" giderebilmemiz içinde de mutlaka kapal" bir mekana yani konuta ihtiyac"m"z vard"r.

Konut insanlar"n zorunlu gereksinimlerinden biri olan bar"nmay", öncelikle sa8l"kl" ve güvenli olarak kar%"layacak bir ortamd"r. Ortam olarak konut ise, insanlar"n i% çevrelerinin d"%"nda, dinlendi8i ve yeniden üretkenlik kazand"8" bir aland"r. K"saca söylemek gerekirse; konut bir yandan insanlar"n temel gereksinimlerinden birini kar%"lamakta, di8er taraftan da insanlar"n üretkenliklerini artt"rmalar"na yard"mc" olarak üretime dolayl" da olsa katk"da bulunmaktad"r.

Konuya toplumsal pencereden bakmak istersek, toplumun en küçük ya%ama birimi olan ailelerin fertlerinin içerisinde sürekli olarak ya%ayabilecekleri ba8"ms"z birer konuta sahip olmak isterler. Bahsi geçen konut gereksinmesinin kar%"lanmas" için yap"lmas" gereken üretim birçok ki%i ve örgütün kat"ld"8", karma%"k birtak"m süreçleri içeren bir bütün olarak kar%"m"za ç"kmaktad"r. Bu bütün ulusal düzeyde konut üretim gereksinimini olu%turur.

Tüm geli%mekte olan ülkelerde oldu8u gibi Türkiye’de de konut sektörüne ve bu sektörün finansman"na gereken özen gösterilmemi%tir. Buna ba8l" olarak da; uygun olmayan yerlerde kaçak ve standart d"%" yap"lar ba%göstermi% ve art"k kontrol edilemez düzeye ula%m"%t"r.

(15)

Zaman"nda arsa üretilip altyap"s"yla haz"r bir biçimde konut gereksinimi olanlara sunulamam"% olmas", bugün ya%anmakta olan gecekondula%ma, plans"z-sa8l"ks"z kentle%me ve rantiye ortam"n"n zeminini haz"rlam"%t"r. Seçimler öncesinde verilen vaatler ve s"kça ç"kar"lan imar aflar" sorunun katlanarak büyümesine sebebiyet vermi%tir.

Türkiye’de yetersiz olan belediye gelirleri gecekondular"n yap"ld"8", sonra mahalle ve semtlerin olu%tu8u kentlerde, altyap" hizmetlerinin sonradan götürülmesine çal"%"lmas"yla tamamen yetersiz hale gelmekte, hatta insan unsuru dü%ünülmeden israf edilmektedir. Bir de altyap" hizmetlerini sa8layan belediyelerle, telefon-elektrik-su gibi di8er hizmet birimleri aras"ndaki e%güdüm eksikli8inin neden oldu8u yap-boz in%aatlar", israf" daha da artt"rmaktad"r.

Planl" denebilecek kentle%mede Türkiye’de çok büyük yanl"%l"klar yap"lm"%t"r. 17 A8ustos ve 12 Kas"m 1999 depremlerinin ac" gerçekleri bu durumu kan"tlam"%t"r. Hiç bina yap"lmamas" gereken depremsel alanlara çok katl" yap"lar yap"larak bu yerlerin birer yerle%im alan" haline getirilmesi, yap"lan in%aatlarda eksik ve yanl"% malzeme ile belediyelerin denetim yetersizli8i, ayn" %iddette depremi ya%ayan ba%ka ülkelerde çok az can ve mal kayb"na neden olurken, Türkiye’de ise onbinlerce can kayb"na ve milyar dolarlarla ifade edilecek maddi zararlara sebebiyet vermi%tir. Ba%bakanl"k Kriz Yönetim Merkezinin aç"klad"8" rakamlara göre, 1999 y"l"ndaki depremlerde 18.243-ki%i ölmü% ve 48.901-ki%i de yaralanm"% ve 3.5-milyon konutda çatlaklardan y"k"lmalara kadar hasarlar olmu%tur.

Türkiye’de daha çok merkezi yönetimlerce vergiye dayal" konut finansman" için kaynak yarat"lmas" uzun ömürlü olamamakta, serbest piyasa ekonomisi içinde i%leyen ve uzun süreli bir konut finansman sistemi olu%turulmamaktad"r. Geli%mi% ülkelerde bir finansman arac" olarak kullan"lan ipotek, Türkiye’de teminat olarak kullan"lmaktad"r. pote8in finansman arac"na dönü%türülememesi nedeniyle de konut edinmek isteyenler ve konut üreticileri için uzun vadeli, dü%ük faizli fon yarat"lamamaktad"r. Geli%mi% ve baz" geli%mekte olan ülkelerdeki konut finansman sistemlerinde menkul k"ymetlerde as"l kayna8"n ipotek olmas"

(16)

nedeniyle plans"z ve sa8l"ks"z kentle%menin önlenebilmesi ve iyi bir finansman sisteminin olu%turulabilmesi için Türkiye’deki ipotekli konut say"s"n"n belirlenmesi büyük önem ta%"maktad"r.

Konut sorununun sa8l"kl" geli%imi için öncelikle finansman sorununun sa8l"kl" bir biçime kavu%turulmas" gerekmektedir. Büyük çapl" ve kal"c" geli%me-yenilenme, ancak sa8lam finansal temeller üzerine oturtulabilir. Türkiye’de vatanda%lar"m"z sat"n alacaklar" konutlar" kendi kaynaklar" ile ya da ki%isel birtak"m ili%kilerini kullanarak finanse etmekte, mali piyasalar arac"l"8"yla konut finansman" ise çok s"n"rl" bir düzeyde kalmaktad"r. D E verilerine göre; vatanda%lar"m"z"n kendi kaynaklar" ile veya yak"nlar"ndan ödünç almak suretiyle ev sahibi olma oran" %89’dur. Yine özkaynaklar"n birle%tirilmesi anlam"na gelen kooperatif sisteminin kullan"lmas" yoluyla konut edinimi de %8’dir. Hane halk"n"n, konut edinebilmek için kurumsal bir %ekilde finansman sa8layabildi8i tek alan, banka konut kredileridir. Konut kredilerinin konut al"m"nda kullan"lma oran" ise sadece %3’dür.

Son dönemde dü%mekte olan enflasyon ve faiz oranlar", konut sorununun ça8da% finansal araçlarla çözülebilmesi konusundaki umutlar" art"rm"%t"r. pote8e dayal" konut finansman sistemi, konut finansman" sorununun serbest piyasa kurallar" içerisinde sermaye piyasas"ndan toplanan fonlar kullan"larak çözümünü ifade etmektedir. Böyle bir sistemin faaliyete geçmesi ile birlikte hem bankalara konut kredilerinde kullan"lmak üzere uzun vadeli fon sa8lanabilmesi, hem de gayrimenkule dayal" yat"r"m arac" aray"%"nda olan yat"r"mc"lara alternatif yat"r"m araçlar" sunabilmesi amaçlanmaktad"r. Ancak bu çözümün uygulanabilirli8i için esas olan"n istikrarl" bir siyasi rejim, dü%ük enflasyon ve dalgal" olmayan faiz oranlar" oldu8u unutulmamal"d"r.

(17)

1.BÖLÜM

GENEL OLARAK KONUT F NANSMANI

1.1 Tan%m% ve &leyi&i

Konut; çok say"da toplumsal ve ekonomik faktörün etkile%imini gerektiren, ekonominin hemen hemen tüm alt sektörleriyle do8rudan ve dolayl" ba8lant"lara sahip olan, sosyal ve simgesel boyutlar"n"n da eklenmesiyle, kavramla%t"r"lmas" son derece güç bir üründür1.Konutun anlam" ve ta%"d"8" önem bu kadar derinken, konut finansman" da üzerinde önemle durulmas" gereken esas bir konudur.

Konut finansman"n"n amac", konut sat"n almak isteyen ki%ilere veya büyük konut projelerini gerçekle%tirebilecekleri %ekillerle s"n"rl"d"r. Amaç bu kadar basit ve yal"n iken, birçok ülkede özellikle konut alan"nda hükümetlerin çabalar" sonucunda, çok karma%"k konut finansman sistemleri geli%tirilmi%tir2. Bununla birlikte her sistemin esas özelli8i; fon fazlas" olan ekonomik birimlerden (hane halk", %irketler, kamu kesimi gibi) gerekli fonlar" toplayarak, bunlar" fon talebinde bulunan (konut almak için borçlanma ihtiyac"nda olan) orta ve dar gelirli ki%ilere aktarma fonksiyonuna sahip olmal"d"r.

Sistem bu fonksiyonu da yerine getirirken elindeki tasarrufu borç olarak verebilecek ki%ilere, geri ödeyebilecekleri kredi ko%ullar"n" temin edebilmelidir. Bu sistem ne kadar etkin ve verimli çal"%"rsa; ki%iler konut sahibi olabilmek için para biriktirerek tasarruf yapmaya mecbur kalmayacak ve uygun kredi geri ödeme ko%ullar" sayesinde, birikimlerini ald"klar" kredinin geri ödenmesinde kullanarak konut sahibi olabileceklerdir3.

1 Murat Güvenç; O8uz I%"k; “Emlak Bankas% 1926 – 1998”, stanbul:Emlak Bankas", 1999, s.1.

2 Mark Boleat; National Housing Finance Systems : A Comparative Study, Croom Helm Ltd., London 1985, s.1. 3 lhan Uluda8; “Konut Üretiminde Bölgesel Ko&ullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve Teknikleri”,

(18)

Konut finansman" ile ilgilenenlerin kar%"la%t"8" ortak sorun, bu alanda farkl" kurumsal yap"lar"n olmas"d"r. Hemen hemen her ülkenin kendine has konut finansman sistemleri mevcuttur. Ancak baz" ülkelerin uygulad"8" finansman sistemi di8er baz" ülkelerle benzerlikler gösterebilir. Ülkelerin büyük bir k"sm"nda finansman genellikle bankalar arac"l"8"yla gerçekle%tirilmektedir.

Konut finansman" ile ilgili yap"lan bilimsel ve teknik ara%t"rmalar"n çok s"n"rl" olmas" ve literatürde yeterince yer almamas"n"n belki de önemli bir nedeni, di8er sektörlerle kar%"la%t"r"ld"8"nda konut finansman"yla yeterince ilgilenmemeleridir. Sebebi ise konut finansman" genelde ülke s"n"rlar"n" a%an bir olay de8ildir. Bu nedenle de uzun y"llard"r ara%t"rmac"lar"n ilgi alan"na girmemi%tir.

Ancak son y"llarda konunun öneminden dolay" Dünya Bankas", Birle%mi% Milletler Te%kilat" (BM) ve Avrupa Birli8i gibi kurum ve kurulu%lar"n belirli ülkelerle ilgili veya genel anlamda konut finansman sistemleri ile ilgili olarak çal"%ma ve ara%t"rmalar" vard"r, bu ara%t"rmalar" yapmaya da devam etmektedirler. Ülkelerdeki geli%mi%lik düzeyi, uygulanan siyasi rejim, sermaye piyasalar"n"n yap"s" gibi bir tak"m esas ve alt faktörlere ba8l" olarak konut finansman sistemleri çe%itli özellikler gösterir ve etkin-verimli konut finansman sistemlerinin uygulanmad"8" ülkelerin %ehirleri sa8l"ks"z bir yap"la%ma içinde olur.

1.2 Konut Finansman Sistemleri

Konut finansman sistemleri; konut edinmeleri amac"yla tüketicilere kredi kulland"r"lmas", konutlar"n finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanmas" veya sahip olduklar" konutlar"n teminat" alt"nda tüketicilere kredi kulland"r"lmas" olarak tan"mlanm"%t"r. Ayr"ca bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansman" amac"yla kulland"r"lan krediler de konut finansman" kapsam"ndad"r.

(19)

Konut finansman sisteminin amac"; konut sat"n almak isteyenlere, kendi konutlar"n" sat"n almak için ihtiyaç duyduklar" fonlar" tedarik etmektir4. Amaç bu kadar basit olmakla beraber hükümetler yapt"klar" çal"%malarla çok karma%"k ve uygulamas" güç konut finansman sistemleri geli%tirmi%lerdir.

Konut finansman yöntemlerinin etkinli8i, o piyasada arz edilebilir yeterli hacimde uzun vadeli konut kredilerinin varl"8" ile de8erlendirilmektedir. Bu durum ise finans ve sermaye piyasalar"n"n geli%mi%lik düzeyi ile yak"ndan ilgilidir5. Çünkü bir ülkenin konut sorununa en etkin çözüm, ülkenin içinde bulundu8u tüm %artlar da gözönüne al"narak haz"rlanm"% ve piyasa yap"s"n" yans"tan kurumsal konut finansman yöntemine sahip olmas"na ba8l"d"r.

Her finansman sisteminin temel özelli8i, fon fazlas"na sahip olan kesimlerden bu fonlar" çekerek, borçlanmak isteyen ki%ilere (örne8in; kendi evini sat"n almak isteyen ki%ilere) transfer etmektir6. Bu durumda sorun ki%ilerin evlerini almak için fonlar"n hangi %ekillerde verilece8i ve fonlar"n geri ödemelerinin de nas"l yap"laca8" hususudur.

Türkiye’de geleneksel aile yap"s"ndan çekirdek aile yap"s"na geçisin yayg"nla%mas" ve nüfusun h"zl" art"%" konuta olan talebi devaml" art"rmaktad"r. Gayri safi milli has"ladan ki%i ba%"na dü%en gelirin y"llarca çok dü%ük kalmas", ya%am standart"n"n sürekli yükselmesi, kronik bir hasta gibi enflasyonun y"llarca yüksek olmas", yüksek faiz gibi ekonomik sorunlar sebepleriyle; Türkiye’de konut üretimi ve sat"n al"m" için yeterli birikimler olu%amamaktad"r.

4 Mark Boleat; a.g.e.; s.2.

5 lhan Uluda8; “Konut Üretiminde Bölgesel Ko&ullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve Teknikleri”,

stanbul: stanbul Ticaret Odas", s.27.

(20)

Genel olarak ki%iler hayatlar"n"n ilk yirmi y"l"nda bilinçli bir tasarrufa yönelemezler. Çünkü genç insanlar"n gelir düzeyleri dü%ük oldu8undan yapt"klar" tasarruflar da dü%ük kalmaktad"r. Yapt"klar" tasarruflar" da genelde tüketime yönelik bir tak"m sat"n almalar yapmak veya e8lence sektörlerine yap"lan harcamalar" olu%turarak; ancak k"sa vadeli ihtiyaçlar"n"n kar%"lanmas"na olanak sa8lamaktad"r.

nsanlar ya%land"kça gelirleri artar ve harcama e8ilimleri de azal"r. Bunun neticesinde de ya%lar" ilerledikçe yapt"klar" tasarruflar" da artar. Türkiye’de konut finansman sistemleri geli%tirilirken ve uygulamaya konulurken ya%la tasarruf tutarlar" ili%kisi de dikkate al"nmal"d"r (Gekil 1).

Net Tasarruflar Ya 10 20 30 40 50 60 70

ekil 1: Ya% ile Tasarruf Tutarlar" Aras"ndaki li%ki

Kaynak:Alp, Ali; Y"lmaz, M.Ufuk; Gayrimenkul Finansman" ve De8erlemesi, MKB, 2000, s.23.

nsanlar 20’li ya%lar"ndan sonra borçlanarak gelece8e dair yat"r"mlar yapmaya ba%larlar. Bu durumda da zorunlu ihtiyaçlar"ndan olan bar"nma ihtiyaçlar"n" kar%"layabilmek için konut al"rlar. Dolay"s"yla konut finansman sistemlerinin uygulanabilirlili8i dü%ünülürken ki%ilerin alm"% olduklar" kredilerin geri ödenmesi hususu için, toplumun tasarrufla ilgili e8ilimlerinin de dikkate al"nmas" gerekmektedir.

(21)

Türkiye’de ki%i ba%"na milli gelirden dü%en tutar, di8er dünya ülkeleri ile kar%"la%t"r"ld"8"nda oldukça dü%ük kalmaktad"r. Bu sebeple insanlar konut al"rken bankalar gibi finans kurumlar" taraf"ndan sa8lanan finansman uzun vadeye yay"lmal"d"r. Konut fiyatlar"n"n ki%ilerin gelirlerinden çok yüksek olmas" sebebiyle, ancak uzun vadeli kredi verilebilmesi halinde, ki%ilerin alm"% olduklar" konut kredilerini geriye ödemelerini mümkün k"labilecektir.

Toplanan fonlar"n uzun vadeli olarak plase edilmesi, finansman kurumlar"na birçok risk unsurlar"n" da beraberinde getirmektedir. Türkiye’de banka krizlerinin ço8u, k"sa vadeli olarak toplanan fonlar"n uzun vadeli olarak plase edilmesinden kaynaklanm"%t"r.

Konut finansman piyasas"nda toplanan fonlar k"sa vadeli iken, plase edilen fonlar"n uzun vadeli olmas" neticesinde ortaya vade uyumsuzlu8u ortaya ç"kmaktad"r ve bu durum özellikle son y"llarda daha çok yayg"nla%m"%t"r. Türkiye’de son zamanlarda her ne kadar enflasyon belli bir ayarda tutulmaya çal"%"lsa da, enflasyona ba8l" olan faiz oranlar" çok de8i%ken bir hal almaya ba%lam"%t"r. Faiz oranlar"n"n bu derecede de8i%ken oldu8u bir ortamda, bu de8i%kenlik sürekli hale gelmesi durumu, enflasyonun yüksek olmas"ndan daha da tehlikeli bir durum olu%mas"na sebebiyet verecektir. Çünkü; dalgal" ortamlarda piyasay" olu%turan taraflar enflasyonun yüksekli8ine göre pozisyon alacakken, faiz oranlar"ndaki de8i%kenlikle ileriye dönük plan yapamayacak, istikrars"z ortam"n etkile%iminden yo8un bir biçimde etkilenebilecektir.

K"sa vadeli faiz oranlar"ndaki art"% ve bu oranlar"n zaman zaman de8i%kenliklere u8rayarak dalgalanmalar göstermesi neticesinde; k"sa vadeli fon toplayan ancak toplad"8" fonlar" uzun vadeli plase eden finans kurumlar" birçok sorun ve risk unsurlar" ile ba%ba%a kalabilecektir. Bu durumda da hükümetlerin mali s"k"nt" içine dü%en kurumlara birtak"m kaynaklar aktararak bu kurumlar" tekrar eski sa8l"8"na kavu%turma durumu sözkonusu olabilecektir.

(22)

Konut finansman sistemleri uygulan"rken ülkenin içinde bulundu8u enflasyon ve faiz oranlar"n"n çok etkili oldu8u a%ikârd"r. Konut finansman sistemi olarak de8i%ik sistemler de sözkonusudur. Ancak hangi konut finansman sistemi uygulan"rsa uygulans"n önemli olan ülkenin içinde bulundu8u durum itibariyle uygulanacak sistemin enflasyon ve faiz oranlar" de8i%kenlerine kar%" ne kadar dayan"kl" oldu8udur.

Uygulanacak konut finansman sistemi bazen sadece taraflardan birini ya da birkaç"n", bazen de tüm piyasa taraflar"n" olumsuz yönde etkileyebilir. Ancak ülkeler konut finansman sistemlerini olu%tururken ülke %artlar"n" ve özellikle gelecekte kar%"la%abilece8i risk durumlar"n" gerçekçi bir biçimde de8erlendirememektedir.

Enflasyonun etkileri ve önceden kestirilemeyen faiz oranlar" birçok ülkede oldu8u gibi Türkiye’de de konut finansman sistemlerinin sa8l"kl" bir biçimde i%leyebilmesini zaman zaman risklerle kar%"la%t"rmakta, bu durumda da i%leyen sistemin yeniden de8erlendirilme veya birtak"m önlemler al"narak mevcut sisteme ek önlemler alma durumu ile kar%" kar%"ya b"rakmaktad"r. Ancak son zamanlarda faiz oranlar"n"n de8i%memesi %art"yla yani sabit faizli uzun vadeli ipotek kredisi bulmak gittikçe güçle%mektedir.

Konut finansman sistemlerini dört ana ba%l"k alt"nda inceleyebiliriz.

- Dolays"z Yöntem - Sözle%me Yöntemi

- Mevduat Finansman" Yöntemi - potek Bankas" Yöntemi

(23)

Tablo 1

(24)

1.2.1 Dolays%z Yöntem

Dolays"z yöntem, al"c"n"n kendi birikimlerini hane veya yak"nlar"n"n birikimleriyle birle%tirerek, konut üreticisinin krediyle sat"% yapmas" sonucu, tamam"n"n bedelini toptan ya da bir k"sm"n" taksitler halinde ödeyerek konut sahibi olmas" yöntemidir7.

Bu yöntem, finansal arac"l"k %ekilleri bak"m"ndan etkin olmayan ve kurumsal finansman yap"s"n"n geli%medi8i ya da talebi kar%"layacak düzeyde fon arzedemedi8i, yine mevcut finansal kurulu%lar"n herhangi bir %ekilde verimli çal"%mad"klar" ortamlarda kullan"lan bir yöntemdir.

Bu sistemde genelde fon akrabalardan sa8lan"r, ya%l" insanlar ailede ve çevresindeki genç insanlara yard"m ederek konut almalar"n" sa8lamaya çal"%maktad"r. Geli%mi% ülkelerde dahil, aile büyükleri ev sahibi olabilmeleri için genç insanlara yard"m ederler. Az geli%mi% veya geli%mekte olan ülkelerde mali yap" zay"f oldu8undan ve yeterince geli%me gösteremedi8inden, bu yol etkin bir ipotek finansman" %eklinde uygulanmaktad"r. Geli%mi% ülkelerde bile, mevcut finansal mekanizmay" kullanmayanlar bu yola ba%vurarak konut sahibi olmaktad"r.

Sanayinin geli%ti8i ülkelerde de, finansal kurumlar mali aç"dan zay"flad"8"nda da; konut sat"n almak isteyenler dolays"z yöntemi kullanmaktad"r. Bu yöntem kurumsal finansman sisteminin çöküntüye u8rad"8" dönemlerde, örne8in 1970’li y"llar"n sonu ile 1980’li y"llar"n ba%lar"nda mali piyasalar"n zay"flad"8" dönemde Amerika Birle%ik Devletlerinde uygulanm"%t"r.

(25)

Bu yöntem kaynak kullan"m etkinli8i aç"s"ndan çok verimsiz bir yoldur. Kurumsal finansman yap"s"n"n geli%medi8i ya da talebi kar%"layacak düzeyde fonun arz edilmedi8i veya mevcut finansal kurulu%lar"n herhangi bir %ekilde verimli çal"%amad"8" ortamlarda kullan"lan bir yöntem olmakla beraber; finansal kurumlar"n etkinliklerinin bozulmas" halinde geli%mi% ülkelerde dahi bir yöntem uygulanabilmektedir.

1.2.2 Sözle&me Yöntemi

Sözle%me yöntemi, kendi tasarruflar" ile konut almalar" mümkün olmayan ki%ilerin kulland"8" bir yöntemdir. Yöntemin konut kredisi vermede kulland"8" fonlar, potansiyel konut al"c"lar"n"n tasarruflar"d"r. Bireyler belirli bir süre piyasa faiz oranlar"n"n alt"ndaki getiriyle tasarruflarda bulunur ve belli bir tasarruf seviyesine ula%t"8"nda, yapm"% oldu8u tasarrufuyla orant"l" bir miktarda krediye hak kazan"r. Kar%"l"kl" yard"mla%ma mant"8"na dayanan bu yöntem, özellikle Almanya’daki Bausparkassen’ler ile Fransa’daki tasarruf kurumlar"nca geli%mi% ve kurumsalla%m"% %ekli uygulanmaktad"r8.

Sistemin i%leyi%i konut sahibi olmak isteyen ki%i bu %ekil finansmanda uzmanla%m"% kuruma tasarruflar"n" yat"r"r, ancak yat"r"m dönemi boyunca piyasa fiyatlar"n"n alt"nda faiz getirisi elde eder. Daha sonra , bu ki%i ev sahibi olmak için krediye hak kazand"8"nda bu defa alm"% oldu8u krediye piyasa faiz hadlerinin alt"nda faiz öder.

Geli%mekte olan ülkelerde, sözle%me yönteminin de8i%ik versiyonlar" kullan"lmaktad"r. Örne8in sosyal güvenlik fonlar" konut finansman"nda kullan"lmaktad"r; sebebi ise genellikle geli%memi% ya da geli%mekte olan ülkelerde bu fonlar"n di8er kurumlardakine nazaran daha fazla olmas"d"r. Sözle%me yöntemini kullanan di8er ülkeler aras"nda da Meksika ve Filipinler say"labilir9.

8 M.Ball; M.Martens; ve M.Harloe; Mortgage Finance and Owner Occupation in Britain and West

Germany, Pergaman Journalds Ltd.; Oxford 1986, s.201.

(26)

1.2.3 Mevduat Finansman% Yöntemi

Konut finansman sistemleri içinde en yayg"n olarak kullan"lan sistemdir. Bu sistemde mevduat toplama yetkisine sahip finansal kurumlar, toplad"klar" fonlar" konut finansman kredileri olarak kulland"rmaktad"rlar. Ticari Bankalar (Commercial Banks), Tasarruf Bankalar" (Saving Banks), Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving and Loan Assocations), Emeklilik Fonlar" (Pension Funds) ve Yap" Topluluklar" (Buinding Societes) bu kurumlar"n belli ba%l"lar"n" olu%turmaktad"r. Sözkonusu bu kurumlar piyasa faiz oran" ile toplad"klar" mevduatlar"n bir bölümü ya da tamam"n" konut ipotek kredisi olarak kulland"rmaktad"rlar. %te bu alanlardan biri de konut almak isteyenlere verilen ipotek kredileridir.

Mevduat finansman" kurumlar"na örnek olarak ngiltere’deki Building Societies ve Amerika Birle%ik Devletlerindeki Loan and Savings Associations gösterilebilir. Bu iki kurum toplad"klar" mevduatlar", konut finansman"na kanalize etmektedirler.

Ancak bu yöntem özellikle az geli%mi% ya da geli%mekte olan ülkeler için ba%ar"l" bir yöntem olarak görülememektedir. Sebebi ise sözkonusu ülkelerdeki makroekonomik istikrars"zl"klar mevduatlar"n k"sa erimli olmas" sonucunu do8urmakta, oysa konut finansman"nda kullan"labilecek fonlar"n uzun vadeli olmas" gerekmektedir. Bu durumda da mevduatlar ile krediler aras"nda vade uyumsuzlu8u sorunu ortaya ç"kmakta, bu uyumsuzluk neticesinde de yöntemin ba%ar"s"zl"k durumu has"l olmaktad"r.

Ayr"ca, geli%mekte olan ülkelerin bir ço8unda kamu aç"klar" sözkonusu oldu8undan, hükümetler bu aç"klar" kapatmak için birtak"m özel tasarruflara yönelmektedir. Kamu, sözkonusu aç"klar"n" kapatmak için hem yüksek faiz uygulamas" yapmakta, hem de kendisine fon aktaran tasarrufçulara vergisel avantajlar sa8lamaktad"r. Bu durum piyasadan mevduat toplamakta olan mali kurumlar aras"nda, kamu kurumlar" lehine rekabetin bozulmas" sonucunu do8urmaktad"r.

(27)

Kamu taraf"ndan uygulanmakta olan ve mevduat toplayan kurumlar" olumsuz etkileyen bir di8er husus da faiz hadleri üzerindeki kamu kontrolleridir. Bu tür kontroller negatif faiz10 uygulamas" sonucunu do8urdu8undan tasarruf sahiplerini mevduat yat"rmaktan cayd"rmaktad"r11.

Mali kurumlara akan fonlar"n artmas" ve dolay"s"yla mevduat finansman" sisteminin etkin ve verimli bir biçimde çal"%mas" için, kamunun bu tür kontrollerden kaç"nmas" ve fon arz-talebinin piyasa mekanizmas" çerçevesinde kar%"lanmas"n" engellemesi gerekmektedir.

1.2.4 potek Bankas% Yöntemi

Bu yöntemde genelde ipotek bankalar" gibi finansman kurumlar" al"c"lara sabit faiz oran"yla kredi temin etmektedir. Bu kurumlar verdikleri kredileri cari faiz oranlar"ndan sermaye piyasalar"nda satm"% olduklar" menkul k"ymetlerden sa8larlar. Do8al olarak bu sistem, özel kesim kurumlar"n"n da yer ald"8" etkin bir ikinci el menkul k"ymet piyasas"n"n olmas" halinde mümkün olmaktad"r12.

potek bankac"l"8" yönteminde, esas al"c"lar" emeklilik fonlar" ve sigorta %irketleri olan tahviller, ipotekleri fonlamak üzere kullan"lmaktad"r. Ba%ka bir ifadeyle, ipotek bankalar" verdikleri kredileri tahvil ihrac" yoluyla finanse etmektedir. Dolay"s"yla ipotek bankalar"n"n tahvil satabilece8i sermaye piyasas"n"n olmamas" halinde sistem i%lemeyebilir. Sermaye piyasalar"n"n etkinli8inin ve i%lem hacminin art"% düzeyi bu kurumlar"n fon toplayabilme kabiliyetini de olumlu etkileyecektir13.

10 Negatif faiz, yat"r"lan mevduatlara verilen faizlerin enflasyon oran"n"n alt"nda kalmas"n" ifade etmektedir.

Bu durumda yat"r"lan mevduatlar reel olarak herhangi bir getiri sa8lamayaca8" gibi de8er yitirecektir.

11 Raymond J. Struyk; M.Author Turner; Guidelines For Creatimg a Housing Finance Strategy in a

Housing Finance Strategy in a Developing Country, US Agency For International Development The

Office of Housing and Urban Programs, Washington D.C. 1987, s.7.

12 Mark Boleat; a.g.e.; s.10.

13 Finance For Housing and Community Facilities in Developing Countries; United Nations Publications,

(28)

Örne8in ngiltere’de ipotek bankac"l"8" sisteminde kamu menkul k"ymetleri hakimdir. Kamu menkul k"ymetleri vergisel avantajlara sahiptir. Bu nedenle ngiltere’de özel kesim tahvil piyasas" geli%memi%tir. Ancak ipotek bankas" sistemi, tahvil piyasalar" geli%mi% olan Almanya ve benzer di8er ülkelerde etkindir.

Baz" ülkelerde finansal kurumlara, portföylerinin belirli bir oran"n" tahvillerden olu%turma zorunlulu8u getirilmi% ve bu tahvillerin sat"n al"nmas"n" te%vik edebilmek için de vergisel birtak"m düzenlemeler getirilmi%tir. Ayr"ca, yat"r"mc"lar aç"s"ndan bu tür tahvil veya menkul k"ymetleri cazip hale getirebilmek için, kamu taraf"ndan garanti edildi8i ya da sigorta kurulu%lar"nca sigortaland"8" görülmektedir. Örne8in Amerika Birle%ik Devletlerinde menkul k"ymet yoluyla sat"lan ipotek kredileri Federal Konut daresi (FHA) ile Muharipleri daresi (VA) taraf"ndan sigortalanarak garanti edilmektedir14.

Bu yöntemde genel olarak; ipotek bankalar" taraf"ndan bas"lan tahviller; sigorta %irketleri, bankalar, emekli sand"klar" gibi finansal kurumlar taraf"ndan sat"n al"n"r. Gerçekten de baz" ülkelerde örne8in sveç gibi, finansal kurumlar belli bir miktar ipotek senedi sat"n almaya ihtiyaç duyarlar. Bu senetlerin direkt olarak bireysel yat"r"mc"lar taraf"ndan sat"n al"nmas" da mümkündür. Bu sistemin iyile%tirilmi% %ekli, Amerika Birle%ik Devletlerinde h"zla geli%mektedir. “ potek Bankas"” ismi alt"nda piyasada i%leyen kurum, esas"nda hiçbir %ekilde banka de8ildir. Amerikan potek Bankas", konut al"c"lar"na kredi servisi vermekte, ancak bu kredileri sigorta ya da hükümet garantisi alt"ndaki ba%ka bir finansal kuruma satmaktad"r. Bu tür bir iyile%tirme sadece, yat"r"mc"lar kanal" ile fon yaratmak yerine kredileri yat"r"mc"lara satmas" sebebi ile hizmet organ" vazifesi görmekte ve ipotek bankac"l"8" kanallar"n"n bir versiyonu olarak kabul edilmektedir. Bu tan"ma alternatif olarak, yat"r"mc"lar ve konut al"c"lar" aras"nda direkt bir kanal yaratan sistem olarak da tan"mlanabilir. Yat"r"mc"n"n istedi8i zaman sat"% yapmas"na imkan tan"yan bir al"%veri% garantisine sahiptir.

(29)

1.2.4.1 potek Kredileri

potek, borç ödemelerini güvence alt"na almak için bir mülk teminat"d"r. Genellikle mülk denildi8inde, gayrimenkuller ifade edilmektedir. potek i%leminde sözkonusu borç, herhangi bir mülkü almak isteyen ki%iye verilmi% olan kredidir15. E8er mülkü alan ki%i (ipotek yapt"ran), kredi veren tarafa (ipotek yapan) ödeme güçlü8ü içine dü%erse, kredi veren taraf krediyi kapama ve ipotek yap"lm"% olan mülkü satt"rarak alaca8"n" geri alma hakk"na sahiptir16.

ngilizce “mortgage” olarak tan"mlanan uzun vadeli ipotek kredileri bir sistem olarak, Amerikan literatüründe fon sa8lay"c"lar, yat"r"mc"lar, in%aat %irketleri ve kullan"c"lar olmak üzere dört unsurda toplanm"%t"r. Ancak son zamanlarda bu unsurlara sigorta %irketleri de eklenmi%tir. Uzun vadeli ipotek kredisi olan “mortgage” sisteminin sa8l"kl" ve verimli bir biçimde i%leyebilmesinde sigorta %irketlerinin önemi son derece büyüktür. Hatta bir alt"nc" unsur olarak da, gayrimenkul de8erleme ve dan"%manl"k %irketleri de eklenmi%tir. Amerika Birle%ik Devletlerinde, mortgage uygulamalar" 1938’li y"llarda devletin bir politikas" olarak, devlet destekli uygulanmaya ba%lam"%t"r. Bu sistemin ba%ar"l" bir biçimde i%lemlerini gerçekle%tirebilmesi için de; çe%itli devlet kurulu%lar" kurulmu% ve bu devlet kurulu%lar" da çe%itli fonksiyonlarda da donat"larak birçok fonksiyon üstlenmi%lerdir.

Amerika Birle%ik Devletlerinde özel sektörün yan"nda, devletinde mortgage alan"nda çal"%malar yapmas" sistemin ba%ar"s"n" etkilemi% ve günümüzde bu sistemin en ba%ar"l" uyguland"8" ülke de Amerika Birle%ik Devletleri olmu%tur.

15 William Atteberry; Modern Real Estate Finance, 3.Bask", John Wiley & Sond, New York 1980, s.2. 16 Ali Alp; M.Ufuk Y"lmaz; a.g.e., s.38.

(30)

Konut finansman sorununun çözümünde ve konut edinebilme imkanlar"n"n artt"r"lmas"nda ipotek kredilerinin önemi yads"namaz. Ancak bu kredileri sa8layacak olan finans kurumlar"n"n da devletçe deste8i de sistemin ba%ar"s"nda o derecede önemlidir.

1.2.4.2 Piyasalar

potek piyasas", konut üretimi ve sat"%"ndan ba%layan, para ve sermaye piyasalar"ndan gerçek birikimlerin de8erlendirilmesi a%amas"na kadar uzanan bir dizi i%lemin yap"ld"8" organize bir sistemdir17. potek piyasalar", konut finansman" amac"yla talep edilen fonlar"n arz edildi8i, bu konuda uzmanla%m"% fon kurumlar"n"n içinde yer ald"8", bu kredilerle ilgili faiz ve di8er hizmetlerin bedellerinin belirlendi8i yurt çap"nda piyasalarla düzenlenmi% örgütlü piyasalard"r18.

potek piyasalar%, ipotek kredilerini arz edebilmek için &u fonksiyonlar% yerine getirmektedir19.

pote9in Tesis Edilmesi: Bir finansal kurumun, ödünç almak isteyen bir ki%iye gayrimenkul ipote8i kar%"l"8"nda kredi açma durumudur. potek kredilerini düzenleyenler, her ülkenin mali sektörü ve bu sektörde yer alan mali kurumlara göre farkl"l"k gösterir.

Kredinin Yönetilmesi: Tesis edilmi% olan ipotek kredisine ait ayl"k ana para ve faiz ödemelerini tahsil etme, kay"tlar"n" tutma ve benzer i%lemleri takip etme fonksiyonudur.

17 Hayati Eri%; Konut Sektörünün Finansman%nda poteDe Dayal% Menkul K%ymetler, Bas%lmam%&

Doktora Tezi, Marmara Üniversitesi, 1997, s.93.

18 lhan Uluda8; “Konut Üretiminde Bölgesel Ko&ullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve

Teknikleri”, stanbul: stanbul Ticaret Odas", s.30.

(31)

Yat r m: pote8i son olarak portföyünde bulunduran ki%i ya da kurulu%un üstlendi8i bir fonksiyondur. Krediyi açan ilk ki%i onu portföyünde tutarsa, yat"r"mc" da kendisi olur. E8er krediyi açan ki%i ipote8i satarsa art"k yat"r"m fonksiyonu ikinci kreditöre geçmi% olacakt"r.

Tranformasyon: potek kredisi kolayca pazarlanabilir ve oldukça likit olan bir araca dönü%türme fonksiyonudur.

Sigorta: Kredinin ödenmemesi veya programa uygun bir biçimde ödenmemesi riskinin payla%"lma i%lemidir. potek kredisini almak isteyen taraflar"n yararlanabilecekleri iki tür ipotek sigortas" bulunur. Bunlardan biri krediyi alan taraf"ndan, di8er ise kredi veren taraf"ndan yap"lmaktad"r20.

potek piyasalar"n" kesin bir çizgiyle ay"rmak mümkün olmamakla beraber; ipotek piyasalar"n" i%lem yo8unluklar"na göre;

“Birincil potek Piyasalar"” ve “ kincil potek Piyasalar"” olarak ikiye ay"rabiliriz. Çünkü her iki piyasada tüm hizmetleri gerçekle%tirebilme yetisine sahiptir. Birincil piyasalar likit olmayan piyasalard"r, ikincil piyasalar ise konut finansman"n"n likiditesini artt"ran piyasalard"r21.

Birincil piyasa, konut kredilerine dayal" ya da ili%kili menkul k"ymetlerin kendi

mevzuatlar" çerçevesinde belli yöntem ve standartlarla olu%turularak halka arz edildi8i piyasad"r22. Bu piyasalarda, ipote8e dayal" kredi verenlerle konut sahibi olabilmek için uzun vadeli finansman ihtiyac" olanlar kar%"la%"r. Borç veren tarafla, ipotek kredisini veren kurumlar; borç alan tarafla ipotek kredisini kullanan ki%iler ifade edilebilir23.

20 Ali Alp; M.Ufuk Y"lmaz; a.g.e., s.58.

21 lhan Uluda8; “Konut Üretiminde Bölgesel Ko&ullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve

Teknikleri”, stanbul: stanbul Ticaret Odas", s.31.

22 Hayati Eri%; a.g.e., s.94. 23 Hayati Eri%; a.g.e., s.96.

(32)

Birincil piyasada herhangi bir ürünün halka, yani birikim sahiplerine ilk olarak sunulmas" esast"r. Bu piyasada sunulan hizmetler, kreditörlerin ya da kamunun ay"rabildi8i fonlar ölçüsünde yap"lmaktad"r24. Birincil piyasan"n geli%mesi, etkin ve verimli bir biçimde çal"%mas" konut kredilerinin ve taksitli sat"%lar"n belirli standartlar çerçevesinde, kolay ve pratik i%lemler yap"lmas" ve bu i%lemlerin yayg"nla%t"r"lmas" ko%uluna ba8l"d"r.

24 lhan Uluda8; “Konut Üretiminde Bölgesel Ko&ullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve

(33)

Tablo 2

(34)

potek kredilerinin, bir birincil kreditör taraf"ndan tesis edildikten sonra al"n"p sat"ld"8" piyasalar “ikincil piyasalar” olarak de8erlendirilmektedir. Bu piyasalarda ipotek kredileri, bu kredileri verenler ile yat"r"mc"lar aras"nda al"n"p sat"l"rlar. Ancak ikincil piyasalar"n ba%ar"s", sa8lam ve ba%ar"l" bir birincil piyasan"n varl"8"na ba8l"d"r. Birincil piyasada ipotek kredileri belli standartlar çerçevesinde geli%medikçe; ikincil piyasalarda bu kredilerin i%lem görmesi zorla%aca8"ndan, bu piyasalar gereklili8ini yerine getiremez.

Konut kredilerinde ikincil piyasan"n önemi sisteme kaynak yaratmas" kabiliyetidir. Bu piyasada kredi verilen konutu tan"mayan ço8unlukla kurumsal yat"r"mc"lar olacakt"r. Asl"nda konut kredilerindeki %artlar" zorlayacak olan da bu kurumsal yat"r"mc"lard"r.

kincil piyasalar üç yöntemle i%ler25:

potek kredisini veren ki%i, ipotek kredisi portföyünü olu%turmu% bir ipotek kredisi yat"r"mc"s" olabilir.

potek kredisini veren, krediyi portföyünde tutan bir yat"r"mc"ya satabilir.

potek kredisi veren, bu krediyi bir menkul k"ymet paketi haline getirip, faizini yat"r"mc"lara satan bir arac"ya satabilir.

Oldukça likit olan ikincil piyasalar, likiditeye dönmek isteyen ipotek kredisi vermi% sat"c"lar" herhangi bir sermaye kayb" durumuyla kar%" kar%"ya b"rakmaks"z"n, ellerindeki varl"klar" kolayca satabilmelerine ortam haz"rlar. Likidite etme ve pazarlayabilme kolayl"klar" ikincil piyasalar" ipotekler için cazip hale getirmi%tir.

25 “Dünyada ve Türkiye’de Uzun Vadeli Konut Finansman% Uygulamalar% ve Türkiye çin Öneriler”

(35)

kincil piyasalar"n geli%mesi, ipote8e dayal" menkul k"ymetlerin alternatif yat"r"m araçlar"na göre geli%tirilmesine, güvence üstünlü8ünün belirginle%tirilmesine, likiditeye dönü%türülmesi konusunda bir tak"m garantilerle desteklenmesine ba8l"d"r.

1.3 Konut Finansman%nda Kamunun Rolü ve Müdahale Yollar% 1.3.1 Konut Finansman%nda Kamunun Rolü

Dünyada geli%mi% ya da geli%mekte olan birçok ülke, sosyal konut rejimi olarak veya genel anlamda imar ve iskan faaliyetleri olarak, konut üretiminin ve imarla%man"n art"%"n" hedef haline getirmi%tir. Hükümetlerin bu tür amaçlar"n"n olmas" do8al olarak onlar" belirli faaliyetlerin içinde bulunmaya zorlamaktad"r. Bu faaliyetlerin en önemlisi de hükümetlerin imar ve iskan faaliyetlerinin finansman"nda yer almalar"d"r26.

Hükümetlerin konut finansman"nda yer al"%lar" sosyal bir alan olmas" nedeniyle konut sektöründe yo8unla%maktad"r. Bu müdahalelerde zaman zaman dolayl" ve dolays"z olarak kar%"m"za ç"kmaktad"r. Hükümetlerin konut finansman"nda dolays"z müdahaleleri, dolays"z olarak bütçeden sa8lanan fonlar" ve kamuca tedarik edilen çe%itli kredi %ekillerini ifade etmektedir. Hükümetlerin konut finansman"nda dolayl" olarak bulunmalar" ise, piyasan"n düzenlenmesi, denetlenmesi, yönlendirilmesi ve te%vik edici mali ve ekonomik önlemlerin al"nmas" gibi çe%itli konular" içermektedir. Ülkelerin geli%mi%lik düzeyleri artt"kça; konut finansman piyasas" ilgili faaliyetlerini dolays"z müdahalelerden dolayl" müdahalelere kayd"rmaktad"r27.

26 Housing Finance:Present Problems, OECD Raporu, Paris, 1974, s.17.

27 Peter Malpass; Amber Murie; Mortgage Credit in The European Community, EC Mortgage Federation,

(36)

Esas anlamda in%aat sektöründe kamunun rolü; makro stratejilerin geli%tirilmesi, gerekli kurumsal, finansal ve yasal araçlara i%lerlik kazand"r"lmak suretiyle geli%menin bu stratejiler do8rultusunda yönlendirilmesi, ürün ve hizmetler için kalite standartlar"n"n kazand"r"lmas", kalite denetimi, tüketicinin korunmas"n" sa8lay"c" önlemlerin al"nmas", özel sektör i%birli8ini geli%tirici modellere i%lerlik kazand"r"lmas", AR-GE ve verimlilik artt"r"c" önlemlerin te%viki ba%ta olmak üzere sektörün rekabet gücünü artt"r"c" düzenlemelerin yap"lmas"d"r.

Özel sektörün rolü ise; yat"r"m ve in%aat maaliyetlerinin meslek standartlar"na ve eti8ine uygun olarak ve toplumun k"sa ve uzun vadeli ihtiyaçlar"na en iyi %ekilde cevap verecek nitelikte gerçekle%tirilmesidir. Bu kapsamda sektörlerin çat" kurulu%lar"n"n üstlendikleri misyon, meslek disiplininin ve ahlâk"n"n yayg"nla%t"r"lmas"; ara%t"rma, bilgi payla%"m", k"sa ve uzun vadeli sektörel stratejiler geli%tirmek ba%ta olmak üzere, resmi ve özel kurulu%lar"n gelece8e daha iyi haz"rlanmalar"na yard"mc" olunmas" ve sektörün rekabet gücünün artt"r"lmas"d"r.

Türkiye’de in%aat sektöründe, sektörü yak"ndan ilgilendiren yasal düzenlemelerle ilgili olarak meslek kurulu%lar" aras"nda i%birli8i ve dayan"%ma olmamas" büyük bir eksikliktir. n%aat sektöründe verimlili8in maksimize edilmesi, rekabetin artt"r"lmas", istihdam yarat"lmas", ülkeye döviz giri%inin sa8lanmas" gibi unsurlar"n en iyi %ekilde de8erlendirilebilmesi için kamu kurumlar" ile sektörel çat" kurulu%lar"n"n etkin-verimli- sürekli bir i%birli8i ve dayan"%ma içinde olmalar" son derece önem ta%"maktad"r.

Ancak yasal düzenlemelerle ilgili olarak; genel olarak sektörle i%birli8ine gidilmemektedir. Bunun neticesinde de, hayata geçirilen yasal düzenlemeler daha ilk uygulama zaman"ndan itibaren muhtelif sorunlar" beraberinde getirmekte ve kanunlar"n s"k s"k de8i%tirilme zaruretini do8urmaktad"r.

(37)

Türkiye’de piyasa %artlar" ve in%aat sektörünün ya%ad"8" problemler dikkate al"nmadan gerçekle%tirilen yasal düzenlemeler sebebiyle ekonomimiz ciddi zararlarla kar%" kar%"ya b"rak"lmakta, ülke ekonomisinin %30’unu do8rudan ya da dolayl" olarak etkileyen in%aat sektörünün potansiyelinden ülke yarar" do8rultusunda yeterince yararlan"lmamaktad"r.

Bu sebeple özellikle sektörü ilgilendiren yasal ve yap"sal düzenlemelerde, sektörün temsilci kurulu%lar" ile i%birli8i yap"lmas", piyasa ko%ullar"n"n, sektörün gelece8inin dikkate al"narak, sektör görü% ve önerilerinin de8erlendirilmesi önem ta%"maktad"r.

Hükümetlerin konut finansman piyasas"na mali müdahaleler birçok %ekillerde olabilir. Bu müdahaleler mali yard"mlar yoluyla dolays"z olabilece8i gibi, finansman sisteminin kurulmas" ve garanti sa8lanmas" gibi dolayl" da olabilir. Örne8in geli%mi% ülkelerde dolays"z müdahaleler çok az olarak yap"l"rken, genelde dolayl" müdahale yollar"na gidilmektedir. Geli%mekte olan ülkelerde ise dolays"z yat"r"mlar daha çok ba%vurulan bir yöntemdir.

Hükümetlerin müdahale yollar"n" ana hatlar" ile dört ana ba%l"kta inceleyebiliriz28.

Mali Düzenlemeler Mali Yard"mlar

Kredi ve potek Garantileri Dolays"z Yat"r"mlar

(38)

1.3.2 Konut Finansman%na Kamunun Müdahale Yollar% 1.3.2.1 Mali Düzenlemeler

Mali düzenlemeler, konut finansman piyasas"n"n yönlendirilmesi, i%leyi%i ve kontrolünün yan"nda bu piyasan"n gidi%at"n" belirleyen düzenlemelerdir. Ba%ka bir deyi%le; mali düzenlemelerden piyasa mekanizmas"na müdahale etmek için ç"kar"lan kanun, yönetmelik gibi hukuki düzenlemeler anla%"lmaktad"r. Örne8in getirilen düzenlemelerle ilgili ipotek kredi türleri ve / veya ipotek kredisi faiz oranlar" hükümetler taraf"ndan belirlenebilir29.

Yasal düzenlemeler yaparak hükümetlerin konut finansman piyasas"n" etkilemeleri kullan"lan en aç"k müdahale arac"d"r.Bildi8imiz üzere mali düzenlemeler vergiler yoluyla i%letilen araçlard"r. Bunlar30;

a) potek faiz ödemelerinin vergiden dü%ülmesi, b) Sermaye varl"klar" vergisi,

c) Sermaye getirileri vergisi, d) Sat"% vergisi,

e) Tasarruf araçlar"ndan sa8lanan gelir vergisi, f) Tescil vergisi,

g) Damga vergisi, h) Transfer vergisi, i) Emlak vergisidir.

Hükümetler taraf"ndan yap"lan mali düzenlemelerin konut edinimi ve konut finansman" üzerindeki etkisi büyüktür31. Çünkü yukar"da sayd"8"m"z vergi türleri ile ilgili yap"lacak düzenlemeler sonucunda; vergilerin artt"r"lmas"-azalt"lmas"yla, konut edinimi te%viki gerçekle%tirilecek, aksi durumda ise ki%ileri konut ediniminden cayd"rabilecektir.

29 Oscar Papa; Housing Systems in Europe Part II: A Comperative Study Of Hosing Finance, Delft

University Press, Delft, 1992, s.8.

30 OECD, Urban Housing Finance, OECD Publications, Paris, 1988, s.31. 31 Oscar; a.g.e., s.9.

(39)

1.3.2.2 Mali Yard mlar

Ekonomik anlamda mali yard"mlar, hükümetler taraf"ndan özel ki%ilere / kurumlara yap"lan ve geri ödemesi olmayan transferlerdir. Bu yard"mlar her zaman çok net tan"mlanabilen bütçe kalemi olmamakla beraber, mali yard"mlar"n maliyeti hükümet bütçesinden kar%"lanmaktad"r32. Örne8in hükümet, piyasa faiz oranlar"n"n alt"nda konut kredisi verilebilmesini sa8layabilmektedir. Piyasa faiz oranlar" ile konut kredisi faiz oran" aras"ndaki fark; do8al olarak mali yard"md"r.

Konut edinimi için hükümetler taraf"ndan yap"lan mali yard"m türlerinin say"s" fazla olup, bu mali yard"m türleri ülkelere görede çok fazla çe%itlilik göstermektedir. Örne8in de8i%ik ülkelerdeki mali yard"m türleri ve say"s"n" ilgili ülkelerin kamu harcamalar"na ili%kin bütçe verilerinden kolayca tespit etmek mümkün de8ildir33.

Mali yard"mlar" üç kategoride ele alabiliriz;

- n%aat i%lerine sa8lanan mali yard"mlar,

- Konut sitelerinin yap"lmas" ve iyile%tirilmesine sa8lanan mali yard"mlar,

- Konut al"mlar"nda yap"lan mali yard"mlard"r.

Mali yard"mlar genellikle konut alacak olan ki%ilere sa8lanan, vergi muafiyetleri %eklinde ortaya ç"kmaktad"r. Burada f"rsat maliyetinden söz edilebilir; çünkü vergi muafiyetlerinin olmas", di8er bir deyi%le ödenen ipotek kredi faizlerinin tamam"n"n veya bir bölümünün gider gösterilmesi suretiyle ödenecek vergileri azaltma uygulamas", konut alanlar"n ceplerinden ç"kacak olan paran"n azalmas"na, yani kendilerine mali yard"m yap"lm"% olmas"na zemin haz"rlam"% olacakt"r34.

32 The Bertaud Model; A Model For The Analysis Of Alternatives For Low-Income Shelter in The

Developing World, Urban Development Department, The Worl Bank, Washington D.C. 1981, s.105.

33 K.Hancock; Moira Munro; “Housing Subsidies : Inequality and Affordability”, Fiscal Studies c:13 no:4

(Kas"m 1992, s.96.

(40)

Konut alanlar"n, vergi muafiyetleri nedeniyle kendilerine yap"lan bu transferler yani mali yard"mlar; konut alanlara yap"lan dolays"z transferlerdir. Konut alanlara yap"lan dolayl" transferler de sözkonusudur ki; bunlar konut in%a edenlere sa8lanan mali yard"mlar ile konutla ilgili alt yap" hizmetlerinin kamu taraf"ndan yap"lmas" gibi faaliyetleri kapsamaktad"r.

Ancak son y"llarda özellikle geli%mi% ülkelerde dolayl" mali yard"mlar"n, toplam mali yard"mlar içindeki pay" azalmakta ve genelde dolays"z mali yard"mlar tercih edilmektedir. Dolays"z mali yard"mlar"n konut edinimi üzerinde daha etkin rol oynad"8" ve daha verimli oldu8u dü%ünülmektedir35.

1.3.2.3 Kredi ve potek Garantileri

Hükümetlerin konut finansman piyasas"n"n geli%imi ve konut mülkiyeti art"%"n" te%vik için ba%vurdu8u yollardan biri de kredi ve ipotek garantileridir. Konut edinimi için hükümet taraf"ndan sa8lanacak krediler veya kamunun kontrolünde olan kurumlar vas"tas"yla ya da özel sektör kurulu%lar"na yap"lan transferler yoluyla gerçekle%tirilebilir. Hükümetçe sa8lanan konut kredileri do8ald"r ki; konut edinimi için ba%vuran ki%iler taraf"ndan anapara, faiz ve masraflarla birlikte geri ödenecektir.

Türkiye’de konut ipotek konusu, Medeni Kanunda belirtilen hükümler do8rultusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlü8üne ba8l" ilçelerdeki Tapu Sicil Müdürlüklerince gerçekle%tirilmektedir.

Gayrimenkul tapusu üzerinde ipotek ise, mevcut veya ileride do8acak alaca8"n teminat" olarak gerçekle%tirilebilmekte ve özel mülkiyet kapsam"nda tapuda kay"tl" tüm ta%"nmaz mallar için de uygulanabilmektedir.

(41)

potek garantisi ise, ipotek kredilerinin ikinci el ipotek piyasas"nda veya sermaye piyasalar"nda i%lem görmesi için ipote8e dayal" olarak ç"kar"lm"% olan menkul k"ymetlerin garantisini içermektedir. Sa8lanacak garantinin de çe%itli yollar" olabilir. Hükümet bizzat kendisi ipotek kredilerine dayal" olarak menkul k"ymet ihraç edebilece8i gibi, özel sektörün ihraç edece8i menkul k"ymetlere de garanti verilebilir. Hangi %ekilde garanti sa8lanm"% olursa olsun, hükümetler taraf"ndan verilmi% olan garanti ipote8e dayal" menkul k"ymetlere talebi artt"racak ve bunlar" ihraç eden kurumlarda piyasalardan fon toplayacaklard"r.

1.3.2.4 Dolays z Yat r mlar

Hükümet taraf"ndan finanse edilen dolays"z yat"r"mlar; kamu konutlar" ve kamuca finanse edilen konutlar olarak bölümlendirilebilir. Bunlardan kamu konutlar" genelde geli%mekte olan ülkelerin ba%vurdu8u bir konut politikas" arac" olup, ço8unlukla dü%ük gelir grubuna sahip olan ki%ilere hitap etmektedir. Ancak geli%mekte olan ülkelerde bile, bu tür konut politikalar"n"n maliyeti çok yüksek oldu8undan, art"k terk edilmektedir. Kamu konutlar" dü%ük gelir gruplar"na tahsis edilmekle birlikte, bu tahsisat belirli bir süre için yap"lmakta, ancak mülkiyet kamuda kalmaktad"r36.

Kamuca finanse edilen konutlar ise kamu konutlar"n"n aksine, in%a ettirildikten sonra belirli ko%ullarla halka sat"lmaktad"r. Ancak burada sat"% tutarlar" genelde piyasa fiyatlar"n"n alt"ndad"r. Bu tür projeler kamuya büyük finansal yük getirdiklerinden, uzun süre devam ettirilememektedirler. Türkiye’deki “toplu konut”uygulamas" bu sisteme benzemektedir37.

36 Oscar Papa; a.g.e., s.11.

37 Ali Alp; (A); potek Kredileri ve poteDe Dayal% Menkul K%ymetler Yoluyla Türk Konut Finansman

Referanslar

Benzer Belgeler

& hrtında büyük bir kambur vardı: Ahmet A gayef’in torunu, Samet Ağaoğlu ve Neriman A ğaoğlu’nun oğlu, Tektaş Ağaoğlu’nun küçük kardeşiydi.. Bu

Communication kavramının karşılığı olarak Türkçe’de kullandığımız iletişim sözcüğü, Oskay (1993: 309)’ın da işaret ettiği gibi yabancı diller- deki anlamının

The specific objectives of the study include to: describe the socioeconomic characteristics of the respondents, ascertain the most preferred meat product, analyse

Morris ve arkadaþlarý (1993) da akut inme döneminde minör ya da major depresyonu olan hastalarýn ilk iki-üç yýl izlem dönemi içinde depresyonu olmayanlara kýyasla morta-

Temel kavramlar ve yaklaşımlar, inşaat ve gayrimenkul sektörlerine yönelik temel finans ve değer kavramları, konut piyasalarının dinamikleri, Türkiye’de konut politikaları

,ldy"ryon ordı, ırnığ rd.n ölcüm cihazlan uy.nş ü.rinc. saİıtrd fıatiycılcri

Barolar Birliği'nin "sivil anayasa" çalışmalarının ardından, Türkiye Devrimci İşçi Sendikaları Konfederasyonu (DİSK) öncülüğünde birçok meslek örgütünün

Daha önce belirtildiği gibi değişken oranlı kredilerde faiz oranı bir endekse bağlı olarak değişmektedir. Bu endeks enflasyon oranı olabileceği gibi, bir ,üç ,beş yıllık