Krediyi veren finans kurumlar"nca bugün için Türkiye’de geri ödememe riskine kar%" en sa8lam güvence tapuda konulan ipotek i%lemidir. potekle alacakl", alaca8"n tahsilinde güçlükle kar%"la%t"8"nda, icra ve yarg" a%amalar" sonras" ipotekli konutun sat"%"na kadar haklarla, verdi8i kredi ve kay"plar"n" geri alabilmektedir. 1969 y"l"nda Merkez Bankas" taraf"ndan yay"mlanan bir rapora göre o y"llarda Türkiye’de uygulanmayan fakat 2000’li y"llarda da uygulanmayan, ancak Amerika Birle%ik Devletleri gibi geli%mi% ülkelerde uygulanan iki de8i%ik yöntemden birisi kredi sigortas", di8eri de ipotek sigortas"d"r.
79 Debra Author Fischer; R.Janak Jordan; Security Analysis and Portfolio Management, 4’nc Bask",
“Kredi Sigortas"” borç vermede riskin kayna8" ya borçlunun borcunu zaman"nda ve tam olarak ödeyememesi ya da ekonomide de8i%en %artlar nedeniyle faizin dü%ük kalarak kredi fiyat"n"n" kar%"layamamas"d"r. Kredi sigortas" bu riskleri yönetmektedir80.
Bu sigorta sistemi sadece konut kredisini kapsamay"p, finansman kurulu%lar"nca aç"lan tüm kredileri de kapsamaktad"r. Bankalar"n toplad"8" mevduatlar için mevduat sigortas" yöntemiyle mudilere belli oranlarda veya belli limitlere kadar mevduat garantisinin uygulanmas" gibi, bankalar"n açt"8" kredilerin de geri dönmeme riskine kar%", bir güvence olarak kredi sigortas" uygulanmaktad"r. Türkiye’de gerçek ki%ilerin banka mevduatlar"n"n tamam" “Tasarruf Mevduat" Sigorta Fonu” kapsam"nda devlet güvencesindeyken, 01.06.2000 tarih ve 24066 say"l" Resmi Gazete’de yay"mlanan 2000/682 say"l" Bankac"l"k Düzenleme ve Denetleme Kurulu karar"na göre, 01.01.2001 tarihinden sonra aç"lan banka hesaplar"nda, güvence kapsam" 50.000.-YTL’ye kadar s"n"rlanm"% olarak uygulanmaktad"r. Ancak krediler için kredi sigortas" gibi bir güvence henüz uygulanmamaktad"r.
potek Sigortas% ise, ipotek kredisi almak isteyen taraflar"n yararlanabilecekleri
iki tür ipotek sigortas" bulunmaktad"r. Bunlardan biri, kredi alanlar taraf"ndan, di8eri de kredi veren taraf"ndan yapt"r"lmaktad"r. Her iki tür sigortan"n da kredi alan"n kredibilitesi üzerinde olumlu etkisi olmakla beraber, kredi veren aç"s"ndan kendisinin yapt"rd"8" sigortan"n önemi daha büyüktür81.
80 R.Mattis Rosenblatt; a.g.e., s.8. 81 Frank J. Fabozzi; (B); a.g.e.; s.69.
potek piyasas" geli%mi% ve bu bak"mdan di8er ülkelere de model olmu% Amerika Birle%ik Devletlerinde hükümet 1930’lardan bu zamana kadar, özellikle konut ipotek piyasas"nda çok önemli roller oynamaktad"r. Hükümetin konut finansman piyasas"na kredi ak"%"n" artt"rmak için yapt"8" çal"%malar"n ba%"nda ipotek sigortas" ve garanti program" gelmektedir. Federal Konut daresi’nin, 1984 y"l"nda ba%lam"% olan ipotek sigortas" program"n"n, konut edinimi üstünde çok olumlu etkisi olmu%tur. Bu program sayesinde kredi verenler, ipotek sigortas" ile kredi risklerini azaltm"%lard"r. Böylece, konut piyasas"na daha fazla kredinin akmas" sa8lanm"% ve konut edinimi de artm"%t"r82.
Bu sistemde ipotekli olarak konut kredisi kullanan borçlu veya finansman kurulu%u taraf"ndan ipotek sigortas" yapt"r"lmakta, bedeli krediyi kullanan taraf"ndan ödenmektedir. Ba%lang"çta hayat sigortas" olarak ba%lam"%t"r. Ölüm halinde borcun finansman kurulu%una ödenmesini sigorta %irketi üstlenirken, sigortan"n kapsam" daha sonra geni%lemi%, borçlunun ödeme güçlü8üne girdi8i, sakatlanma ya da i%siz kalma gibi durumlarda da sigorta %irketi riski üstlenmeye ba%lam"%t"r. Ayr"ca ipote8e dayal" menkul k"ymetlerin ihraç edilmesi için de ipotek sigortas" %art ko%ulmu%tur83.
Kredi alanlar taraf"ndan sigorta yapt"r"l"rken geni% ara%t"rmalar yap"lmakla birlikte, makro düzeyde meydana gelen baz" geli%meler kredi geri ödemelerinin aksamas"na ve sigortan"n devreye girmesine neden olmaktad"r84. Do8al olarak sigorta %irketlerinin mali bünyeleri, kar%"la%acaklar" riskleri belirli bir s"n"ra kadar ta%"yabilme kapasitesine sahiptirler. Sözkonusu risklerin, sigorta %irketlerinin mali bünyeleri, kar%"la%acaklar" riskleri belirli bir s"n"ra kadar ta%"yabilme kapasitesine sahiptirler. Sözkonusu risklerin, sigorta %irketlerinin mali bünyelerini zorlamas" halinde, sigorta %irketleri için iflas riski gündeme gelebilecektir.
82 Kerry Cooper; Donald Fraser; a.g.e., s.473.
83 Peter Weaver; Is Your Mortgage Adequatekey Covered, Nation’s Business, February 1994, s.67. 84 William Attebery; a.g.e., s.340.
Örne8in, ngiltere’de i%sizlik oranlar" ve faiz oranlar" yükseldi8inde, kredi alanlar geri ödemelerinde s"k"nt"ya dü%mü% ve sonuçta ipotek kredilerini sigorta eden %irketler büyük mali bunal"ma girmi%lerdir. Bunun üzerine büyük sigorta %irketleri ileride bu tür durumlara dü%memek için sigorta kriterlerini gözden geçirmi% ve sözkonusu %artlar" daha da zorla%t"rm"%lard"r85.
Genel anlamda tüm tüm bran%lar için; Türkiye’de sigorta harcamalar" di8er geli%mi% ülkelere göre çok dü%ük kalm"%t"r. Özellikle ki%iler, bireysel sigortalarda zorunluluk hissedilmedikçe sigorta yapt"rmaktan kaç"nmaktad"r. Sigortan"n yayg"n olmama sebepleri ise;
Birincisi, ki%i ba%"na gelirimiz çok dü%ük, sigorta yapt"rmak için önce sahip olmak gereklidir. Üst gelir seviyesi için bunun bir sebep olmad"8"n" dü%ünecek olursa, ikinci önemli etken sigorta bilincinin yeterince yerle%mememi% olmas". Geli%mi% toplumlarda sigorta vazgeçilmez bir ihtiyaçken, Türkiye’de gerek devlet gerekse özel sektörün sigorta bilinci ve e8itimi hususundaki eksikli8i, bizi bugün oldu8umuz noktadan daha ileri gitmemizi engellemesidir.
Aksama Durumunda potek Sigortas%n%n Çal%&ma ekli Ba&lang%ç Durumu:
1) Kredi Tutar"n"n Mülkün De8erine Oran" = (55.000 / 60.000) = %91.7
2) 11.000-$’l"k ipotek sigortas" yapt"r"lm"%t"r. 3) Mülkün De8eri = 60.000-$
potek Kredisi 55.000-$ Ön Ödeme 5.000-$
Toplam 60.000-$
Be& Y%l Sonraki Durum:
1) Kredi alan ödeme güçlü8ü içine dü%mü%tür. 2) Mülkün piyasa de8eri 50.000-$’a dü%mü%tür. 3) Mevcut ipotek bakiyesi 52.000-$’d"r.
SEÇENEK 1- Sigorta %irketi sigorta tutar"n" öder (11.000-$)
Kredi Verenin Durumu 50.000-$ mülk 11.000-$ sigorta
(52.000-$) ödenmeyen taksitler
9.000-$ Net Kâr
SEÇENEK 2- Sigorta %irketi mülkü ve yükümlülükleri üstüne al"r.
Kredi Verenin Durumu 52-000-$ Sigorta %irketinden (52.000-$) ödenmeyen taksitler
0 Ne Kâr / Ne Zarar
Sigorta Girketinin Durumu 50.000-$ Mülk
(52.000-$) Kredi Verene Ödenen
(2.000-$) Net Zarar
Kaynak: Alp, Ali; Y"lmaz, M.Ufuk; Gayrimenkul Finansman" ve De8erlemesi, MKB, 2000, s.53