Bankalar, önceki dönemlere ve Basel-II’ye uyum sürecinde kulland"rd"klar" krediler için kar%"la%abilecekleri risklere daha fazla odaklanmak durumundad"rlar. Konut kredilerinde ba%l"ca riskler125;
Faiz Oran" Riski Erken Ödeme Riski Likidite Riski Temerrüt Riski Hukuki Risk D"%sal Gok Riski Yerel Risk Küresel Risk
Çal"%mam"z"n ikinci bölümünde yukar"daki ilk üç riski incelemi%tik. Ayr"ca bankalar için genellikle faiz oran" riski ve erken ödeme riski, temerrüt riskinden daha önemli bir yer te%kil etmektedir.
125 Abdullah Yava%; ”A’dan Z’ye Mortgage” Elliot Professor of Real Estate and Resaearch Director of Thr
Temerrüt Riski:Konut kredisi ayl"k geri ödemelerinin zaman"nda ödenmemesi dolay"s"yla ortaya ç"kan risktir. Konut kredilerinde temerrüt riskini özellikle “ödeme/gelir rasyosu” ve/veya “borç bakiyesi/konut de8eri” rasyosundaki de8i%iklikler etkilemektedir. Mevcut durumda konut kredilerinde takibe dönü%üm oran"n"n %0,1 seviyesinde olmas" temerrüt riskinin hali haz"rda dü%ük oldu8una i%aret etmektedir. Özellikle, vadeye kalan gün say"s" azald"kça temerrüt riskinin dü%tü8ü görülmektedir. Ancak, kredi kullanan temerrüt durumundan ne kadar çok korkunursa (temerrüt durumunda bankan"n konuta el koymas"n" zorla%t"rarak vb.) faiz oranlar" da o derece artmaktad"r126.
Bu anlamda temerrüde dü%mü% kredi kullan"c"lar"n"n korunmas", temerrüde dü%memi% kredi kullan"c"lar"n"n temerrüde dü%enleri sübvanse etmesi sonucunu do8urabilecektir127.
Hukuki Risk: Düzenleyici otoritelerin ve kanun koyucular"n yanl"% analizleri ve amaca hizmet etmeyen mevzuat düzenlemeleri nedeniyle maruz kal"nan risktir. Ancak, yanl"% düzenlenmi% bir konut kredisi sistemi finansal piyasalarda ve ekonominin genelinde krize yol açabilir. Kötü dizayn edilmi% finans sistemleri, finansal ve ekonomik krizlere sebep verebilmekte ve/veya olu%an krizleri çok daha kötü duruma getirebilmektedir. 1997 y"lnda meydana gelen son Asya krizinde en çok zarar gören ülkelerin ortak özelli8i mortgage kredisi veren bankalar"n yeterince denetlenmemesi sonucu kulland"rmamalar" gereken kredileri kulland"rmalar"ndan kaynaklanm"%t"r128.
126 Kahn ve Di8erleri, 1994, JREFE; Ambrose and Buttimer, 2000, JREFE. 127 Abdullah Yava%; a.g.e., s.45.
D%&sal ok Riski: Uluslararas" piyasalarda ve/veya yerel piyasalarda aktif fiyatlar"n oldu8undan fazla de8erlenmesi, gayrimenkulün reel fiyatlar"n"n birbirini izleyen y"llarda %10’dan daha fazla artmas" dolay"s"yla maruz kal"nan risktir129.
Yerel Risk: Ülkenin varl"k fiyatlar"nda yapay bir %ekilde ya%anan a%"r" art"% nedeniyle maruz kal"nabilecek risktir. Uluslararas" uygulamalar hem geli%mekte olan, hem de geli%mi% ülkelerde konut piyasalar"nda olu%an balonun sönmesiyle bankac"l"k krizleri aras"nda çok önemli bir korelasyon bulundu8unu göstermektedir130. Bu tür krizlerin en önemlileri Hollanda’da Tulipmanie, ngiltere’de Güney Deniz, Fransa’da Missispi Balonu ve 1929 Büyük Depresyon’dur.
Yak"n dönemde 1980’lerin sonunda Japonya’da gayrimenkul ve hisse senedi piyasas"nda olu%an ve takiben 1990’da ba% gösteren çökü%, Norveç, Finlandiya ve sveç’te ya%anan benzer deneyimler bu konudaki en tipik örneklerdir. Arjantin, Gili, Meksika ile Güney Asya ülkelerinden Malezya, Endonezya, Tayland ve Güney Kore gibi geli%mekte olan ülkelerde konut fiyatlar"n"n a%"r" de8erlenmesinden dolay" finansal krizler meydana gelmi%tir.
Japonya, 1980’lerin ikinci yar"s"ndan itibaren varl"k fiyatlar"n"n h"zla yükselmesi, para arz"n"n ve kredi hacminin geni%lemesi ve ekonominin a%"r" "s"nmas"yla karakterize edilen köpük ekonomisi sürecine girmi%tir. Bu art"% trendinde, 1980’lerin ba%"nda 10.000-Yen civar"nda olan Nikkei 225 endeksi, 1989 y"l" sonunda da 39.000-Yen’e ula%m"%, arsa fiyatlar" 1990 y"l" itibariyle 1985 y"l"ndaki seviyesine göre yakla%"k dört kat yükselmi% ve varl"klar"n de8erindeki art"%, 1986- 1989 döneminde GSY H’n"n %452’sine kar%"l"k gelmi%tir131.
129 European Central Bank, “Structural Factors in the EU Housing Markets”, March 2003.
130 Pelin Erdönmez Ataman; “Seçilmi& Ülkelerde Gayrimenkul Fiyatlar% ve Bankac%l%k Sektöründe
Geli&meler”, “Bankac"lar Dergisi”, Say" 54, 2005.
131 Serdar Çokakl"; “Bankac%l%k Sektöründe Yeniden Yap%land%rma:Japonya ÖrneDi”, BDDK Çal"%ma
Aktif fiyatlar" a%"r" %i%en ülkelerde gözlemlenen temel özelliklerden birisi, yüksek kald"raç oran"na sahip firmalar"n kredi limitlerinin arsan"n de8erine ba8l" teminatlara göre belirlenmesidir. Aktif balonun sönmesiyle arsa teminat de8eri dü%mekte, bu ise kredilerin tam olarak teminatland"r"lmad"8" anlam"na gelmektedir. Bankalar da buna göre kredi limitlerini dü%ürmü%lerdir. Firmalar kredilerini geri ödemek için bu arsalar" satmak zorunda kalm"% ve sonuçta arsalar"n de8eri gittikçe dü%me e8ilimine girmi%tir. Bu durum sistemde zincir iflaslar olu%ana kadar devam etmi%tir132.
Küresel Risk: Uluslararas" piyasalarda genel olarak aktif fiyatlarda ya%anabilecek a%"r" art"%lar dolay"s"yla maruz kal"nacabilecek riskleri ifade etmektedir. Son dönemlerde uluslararas" piyasalardaki likidite bollu8u geli%mekte olan ülkelere fon ak"m"n" kolayla%t"rm"%t"r. Bu durum yurt içi piyasada da etkile%imini göstermi%tir. Ancak ya%anan bu likidite bollu8unun sona ermesiyle birlikte, varl"k fiyatlar"n"n a%"r" %i%mesi durumunda küresel riskin ya%anabilme ihtimali de kuvvetle muhtemel bir hale gelmi%tir.
Risklerden Korunma Yollar%; Türk bankac"l"k sisteminin son dönemlerde
kulland"rd"8" konut kredilerinde art"% görülmekle beraber konut kredilerinin finansman" da önem arzetmektedir. Türkiye’de bankalar geçmi% dönemlere nazaran daha uzun vadelerde daha dü%ük maliyetle, daha kolay kredi sa8lama imkan"na kavu%mu%lard"r. Ancak bankalar"n genelde krediler, özelde konut kredileri için aktif pasif aras"ndaki vade uyumu, getiri maliyet oran" vb. hususlara da ayr"ca dikkat etmeleri gerekmektedir. Bankalar etkin risk yönetimi çerçevesinde, faaliyetlerinden kaynaklanabilecek riskleri bertaraf etme yönünde çe%itli araçlar" önceki dönemlere göre daha fazla kullanmakta olup, bunlardan birisi de türev i%lemleridir. Sözkonusu türev i%lemler içerisinde yer alan; faiz oran" swap", bankalar"n kulland"rd"klar" sabit faizli krediler nedeniyle maruz kal"nabilecek faiz riskini s"n"rlayan araçlardan birisidir.
Ayr"ca, bankalar"n son dönemlerde çapraz kur swap", ulusal anapara faiz swap", ikili kur i%lemlerinde bulundu8u kredi temerrüt yükümlülü8ü, kredi temerrüt swap" i%lemlerine de yöneldi8i görülmektedir.
Konut kredisi kulland"ran banka gruplar"n"n yapt"klar" türev i%lemler incelendi8inde; özel bankalar"n, kamu bankalar"n"n ve yabanc" bankalar"n kulland"rd"klar" konut kredilerinin h"zl" geli%mesine paralel olarak yapt"klar" türev i%lemlerinde de art"% gözlenmi%tir. Temmuz 2002 döneminde yap"lan türev i%lemler 26.829-milyon YTL bakiye arz ederken, Aral"k 2005 döneminde 66.183- milyon YTL bakiye göstermektedir. Di8er bir deyi%le, yap"lan türev i%lemlerdeki art"% %146,7 düzeyinde gerçekle%mi%tir.
Tablo 22
Türk Bankac%l%k Sektörü Türev &lemler Hacmi (Milyon YTL)
Kaynak: Türkiye Bankalar Birli8i Verileri.