Kaynak: Fabozzi, Frank J.; Bond Markets : Analysis and Strategies, Prentice – Hall International Editions, New Jersey, 1989, s.172
Yukar"da Gekil-4’de de görüldü8ü üzere, enflasyon oran" yükseldikçe ilerideki nakit ak"mlar"n"n de8eri azalmaktad"r. Gekilde yer alan enflasyon oranlar" %4 ve %8 gibi rakamlard"r.
Enflasyonun nakit ak"mlar" üzerindeki olumsuz etkisi nedeniyle enflasyon oranlar"nda yükselmelerin ortaya ç"kmas"n" takiben, klâsik ipotek kredisi önemini kaybetmi%, enflasyonlu ortamlarda kullan"labilecek ipotek kredi hacimlerinde de art"%lar olmu%tur98. Sebebi ise; yeni geli%tirilen ipotek türleri ile verilen kredilerin gelecekteki nakit ak"mlar" de8erini yitirmemekte ve bu krediyi finanse eden kurumlar" vermi% olduklar" krediler sebebiyle mali s"k"nt"ya dü%ürmemektedir.
Bilindi8i üzere bu kredi türü enflasyonlu ortamlarda uygulanmakla beraber; bu kredi türünde zaman içinde kredi geri ödeme tutarlar" artt"8"ndan kredi alanlar taraf"ndan geri ödemelerin yap"labilmesi, tabii olarak bu taraflar"n gelir düzeylerinin de enflasyon oran"nda art"p artmamas"na ba8l"d"r. Çünkü bu krediyi kullanm"% olan ki%ilerin gelir düzeylerinin enflasyon ortam"nda artmamas" halinde, geri ödemeler anlam"nda ki%iler ödeme güçlü8ü içine dü%eceklerdir.
Son y"llarda özellikle enflasyon ya%anan ülkelerde bu tür kredilerin hacmi, toplam ipotek kredileri içinde önemli bir hacmi olu%turmaktad"r. Enflasyonla uygulanabilir ipotek kredilerinin birçok çe%idi olmakla beraber, en çok bilinenleri “fiyat düzeyine ayarlanan ipotek kredisi” ile “iki oranl" ipotek kredileri”dir99.
2.6.4.1 Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisi
Kredi veren kurumlar", vade uyumsuzlu8u sorunu ve bunun sonucunda ortaya ç"kan faiz oran" riskine kar%" koruyacak ipotek kredi türüdür. Bir anlamda de8i%ken oranl" ipotek kredisinin türevi olarak kabul edilen “fiyat düzeyine endeksli ipotek kredisi”nde, krediye uygulanan faiz oran"n"n belirli dönemlerde endeks oran" kadar yeniden ayarlanmas" esast"r. Böylece, kredi veren kurum olu%abilecek faiz oran" riskine kar%" korunmakta ve mali yap"s" olumlu yönde etkilenmektedir.
Di8er taraftan bu “fiyat seviyesine endeksli ipotek kredisi”nin klâsik (geleneksel) ipotekle ortak yanlar" da mevcuttur. Klâsik ipotek kredilerinde ayl"k geri ödeme tutarlar", nominal bak"mdan sabit tutarlar olarak yerine getirilmektedir. Bu kredi türünde ise, ayl"k geri ödeme tutarlar" enflasyon oranlar" çerçevesinde nominal olarak de8i%mekle beraber, reel bak"mdan bu tutarlar"n sabit kalmas" esast"r.
99 W. Scott; A. Houston; L. Arthur; “Inflation Risk, Payment Tilt And The Design Of Partially Indexed
Affordable Mortgages”, Journal Of The American Real Estate & Urban Economics Association, Spring
“Fiyat seviyesine endeksli ipotek kredisi”nde sat"nalma gücü bak"m"ndan geri ödeme tutarlar" e%it taksitler %eklindedir100. Yani bu tür ipotek kredilerinde, kredi faiz oran" nominal faiz oran" yerine, reel faiz oran" olarak alg"lanmakta ve bu uygulama vade sonuna kadar da geçerlili8ini korumaktad"r.
Bir ba%ka ifadeyle, kredi sözle%mesinde belirtilen endeks oran" dönemler itibariyle de8i%tikçe krediye uygulanan reel faiz oran" da de8i%mekte, buna ba8l" olarak da kalan kredi borç bakiyesi yeniden belirlenmektedir. Böylelikle de, ayl"k kredi geri ödemelerinin reel faiz oran" çerçevesinde yap"lmas" sa8lanmakta ve ipotek kredisini ihtiyaç sahibine tahsis eden kurum da, enflasyon ve faiz oranlar"ndaki de8i%melere kar%" korunmaktad"r101.
“Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredi”nde ayl"k ipotek geri ödeme tutarlar"n"n hesaplanabilmesi için a%a8"daki unsurlar"n taraflar aras"nda düzenlenecek kredi sözle%mesinde yer almas" gerekmektedir102.
Reel faiz oran", Kredinin süresi,
Fiyat düzeyini hesaplamak için kullan"lacak olan endeks (genellikle tüketici fiyat art"% endeksi kullan"lmaktad"r).
Her y"l vadesi gelen fiili ödemeleri hesaplayabilmek için, geri ödeme tutarlar"n"n enflasyon düzeltme faktörü ile çarp"lmas" gerekmektedir. Enflasyon düzeltme faktörü de, sözle%mede belirlenen “tüketici fiyat endeksi”nden hesaplanacakt"r ve bu endeks son y"l"n “tüketici fiyat endeksi” olmal"d"r103.
100 Frank J. Fabozzi; (B); a.g.e.; s.554.
101 Reel faiz oran"n"n bulunabilmesi için, elde edilen getirinin ilgili dönemdeki enflassyon oran"ndan
ar"nd"r"lmas" gerekmektedir. Reel faiz oran" (R),%u e%itlikten elde edilecektir. (R=((1+getiri oran") / (1+enflasyon oran"))-1) Kaynak: Dougali, H.; Corrigan, F.; Investments, 11.Bask", Prentice-Hall Inc., New Jersey 1984, s.303.
102 Eric M. Leeds; “The Riskness Of Price – Level Adjusted Mortgages”, Review Of Business,
Summer/Fall 1993, s.42.
103 lhan Uluda8; Konut Üretiminde Bölgesel Ko&ullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve
2.6.4.2 ki Oranl potek Kredisi
Ki%ilerin ödeme güçlü8ü içine dü%mesi durumunda kredi veren finansal kurumlar, ipotek edilmi% konuta haciz i%lemi yapmak zorunda kalacaklard"r. Geri ödemelerde olu%abilecek bu tür sorunlar" giderilebilmesi amac"yla da “iki oranl" ipotek kredi” türü geli%tirilmi%tir.
De8i%ken faizli ipotek kredisinin bir di8er uygulamas" “iki oranl" ipotek kredisi”dir. Bu kredi türü enflasyon oran"nda düzeltilmesi ile hem fiyat seviyesine endeksli ipotek kredi türüne benzemekte, hem de geri ödeme tutarlar"n"n borçlunun gelir düzeyine ayarlanmas" ile de fiyat seviyesine endeksli ipotek kredi türünden ayr"lmaktad"r.
Ancak bahsi geçen iki kredi türünün ayr"ld"8" nokta ise; kredi alm"% olan ki%inin geri ödeme tutar"n"n ki%inin gelirine göre ayarlanarak hesaplanmas"d"r. Örne8in enflasyon oran"n"n %40 artmas" durumunda mevcut kredi bakiyesi bununla paralel olarak %40 yükseltilecektir veya kredi alm"% ki%ilerin gelir düzeyi / genel gelir düzeyinin %25 artmas" durumunda da ki%ilerin geri ödeme tutarlar" %25 oran"nda artt"r"lacakt"r. Ancak arada olu%acak fark mevcut kredi bakiyesine eklenecektir. Sözkonusu nedenden kaynaklanan bu farklar"n da zaman içinde birkaç %ekilde geri ödenmesi sa8lanmaktad"r.
a) Ki%ilerin gelir düzeylerindeki art"%lar"n enflasyon oran"ndan fazla oldu8u dönemlerde geri ödeme tutarlar" mevcut kredi bakiyesine göre fazla olaca8"ndan bu fazla ödemeler, gelir düzeyinin dü%ük oldu8u dönemlerde olu%an kredi bakiyesindeki art"%lar" telâfi eder.
b) Gelir düzeyindeki art"%lar"n enflasyon oran"na göre, dü%ük oldu8u dönemlerde olu%an kredi bakiyesindeki art"%lar, kredinin kalan vadesi içinde e%it geri ödemelerle itfa edilebilir.
c) Kredi bakiyesinde olu%an ilave art"%lar, kredinin vadesinin dolmas"ndan itibaren belirli bir süre içinde yeni bir kredi gibi dü%ünülerek geri ödenebilir104.
2.6.5 DiDer potek Kredisi Türleri
Yukar"da aç"klamaya çal"%t"8"m"z ipotek kredi türleri yayg"n olarak kullan"lmakla beraber, ülkelerin içinde bulundu8u genel %artlar itibariyle uygulanmakta olan ba%ka kredi türleri de mevcuttur.
a) Karma potek Kredileri
Ad"ndan da anla%"laca8" üzere, farkl" ipotek kredilerinin özelliklerini bünyesinde bar"nd"ran bir ipotek kredi türüdür. Karma ipotek kredisinde genellikle klâsik ipotek kredisi ile de8i%ken oranl" ipotek kredisinin sahip oldu8u ko%ullar"n karmas" bir geri ödeme yöntemi uygulanmaktad"r105.
Karma ipotek kredisi, sabit ve de8i%ken faizli ipotek kredilerinin özelliklerini ta%"maktad"r. Kredi veren kurum, faiz oran" riskine kar%" korunmak amac"yla kredi geri ödemelerinin ba%lang"çta sabit oldu8u, daha sonra ise faiz oran" ve geri ödeme tutar"n"n sözle%mede belirtilen endekse göre yeniden hesapland"8" ipotek kredisini yaratm"%t"r. Ba%lang"çta sabit k"l"nan dönem, taraflar"n anla%mas"na ba8l" olaak 5, 7, 10 y"l gibi sürelere varmaktad"r.
Ba%lang"ç dönemi dolduktan sonra faiz oran" ve bununla paralel olarak da geri ödeme tutarlar" kredi sözle%mesinde belirlenmi% olan endekse göre yeniden hesaplanmaktad"r. Faiz oranlar"n"n yeniden belirlenmesi ise 6 ay gibi k"sa say"labilecek dönemde yap"lmaktad"r.
104 Ali Alp; M.Ufuk Y"lmaz; a.g.e.; s.78.
105 Jeffrey D. Fisher; R.Brain Webb; Hybrid Mortgages:A Blend Of Debt And Equuity”,Real Estate
Karma ipotek kredileri, ipotek kredisi veren finansman kurulu%lar"n" bir anlamda faiz oran" riskine kar%" da korumaktad"r. Kredinin verili%inden itibaren belirli bir süre faiz oran"n"n sabit kalmas", faiz oranlar"ndaki de8i%melerin önceden öngörülebilir olmas"na ba8l"d"r. Ancak faiz oranlar" de8i%ken bir hal ald"8"nda da, kredinin faiz oran" ve geri ödeme tutarlar" belirli aral"klarla yeniden belirlenmekte ve böylelikle de finansal kurumlar faiz oran" riskinden kurtulmu% olmaktad"rlar.
b) ki A&amal% potek Kredileri
ki a%amal" ipotek kredisi, klâsik ipotek kredisine benzemekle birlikte, ba%lang"çtaki faiz oran" kredinin vadesi boyunca (genellikle yedinci y"l"n sonunda) yaln"zca bir defa de8i%mekte ve yeni faiz oran" kredinin geri kalan vadesinde uygulanmaktad"r. Böylece, kredinin kalan ödeme tutarlar" belirlenen yeni faiz oran" üzerinden hesaplanmaktad"r. potek kredisinde yap"lan faiz ayarlamas" sayesinde kredi veren kurum, zaman içinde kar%"la%abilece8i faiz oran" riskini de böylelikle azaltm"% olmaktad"r.
c) Yüksek Ödemeli potek Kredileri
Bu tür ipotek kredisinde ise, dü%ük pe%inatl" ve dü%ük geri ödemeli bir plan haz"rlanmakta ve bu sayede krediye olan talep yüksek tutulmaya çal"%"lmaktad"r. Ödeme plan"n"n sözle%mede belirtilen vadede bitirilebilmesi için 5 ile 7 y"lda bir yap"lacak ara ödemelere ihtiyaç duyulmakta ya da vadenin sonunda kalan borç tek bir seferde ödenerek bitirilmektedir. Yüksek ödemeli ipotek kredisinde faiz oran" sabit olup, vade 20 ile 30 y"l aras"nda de8i%mektedir106.
d) Kayd%r%labilen potek Kredisi
Kayd"r"labilen ipotek kredisi, daha çok ticari gayrimenkuller için kullan"lmakta olup, bir gayrimenkul üzerine al"nan kredinin borçluya ait ba%ka bir gayrimenkule herhangi bir ücret ödemeden y"lda bir defa kayd"r"labilmesini ifade etmektedir. Bunun neticesinde de, gayrimenkul ticaretinin krediyle yap"labilmesi sa8lanmaktad"r.
Yukar"da belirtildi8i üzere yayg"n olarak kullan"lan sabit ve de8i%ken faizli ipotek kredilerinin yan"s"ra, kredi veren kurumlar"n ve kredi borçlular"n"n ihtiyaçlar"na cevap verebilecek ba%ka kredi türleri de yarat"lm"%t"r. Ekonomik istikrar"n mevcut oldu8u ABD ve di8er Avrupa ülkelerinde konut kredilerinde vade 30 y"la kadar yay"labilmekte ve bununla da paralel olarak krediyi alan ki%i / kurumun ayl"k geri ödeme tutarlar" da dü%ük kalmaktad"r. Burada önemli olan; mevcut ekonomik durum, taraflar"n riske kar%" tutumlar" ve di8er kurumlar"n uygulamalar" gibi hususlar dikkate al"narak taraflar aç"s"ndan do8ru tercihin yap"lmas"d"r.
3.BÖLÜM
POTE3E DAYALI KONUT F NANSMAN S STEM
(MORTGAGE)
3.6 Tan%m% ve &leyi&i
Geli%mi% finans piyasalar"nda sermaye piyasalar"n"n derinli8inin artmas"na yol açan, bireylerin konut sahibi olmalar"n" kolayla%t"rmak suretiyle konut piyasalar"n" canland"ran ipote8e dayal" konut kredileri (mortgage) dünyada yakla%"k 900 y"ldan bu zamana kullan"lan finansal bir araçt"r. Dünyadaki ilk “ipote8e dayal" konut kredileri (mortgage), uygulamas" 1190 y"l"n"n ba%lar"nda ngiltere ve takiben de Avrupa’da görülmü%tür. O dönemde ngiltere’de kreditörler, konut sat"n almak isteyenlere kredi finansman" sa8larken, konutun tapusunu üzerlerinde tutarak borcun ödenmemesi halinde konutu satarak paralar"n" geri al"rlard"107.
K"sa bir tan"mlamayla; Türkçe’de ipotek anlam"na gelen “mortgage”, tasarruf sahiplerinden ya da fonlardan sa8lanan kaynaklar"n konut al"c"lar"na aktar"lmas"n" sa8layacak bir mekanizma olarak tan"mlanabilir. Bu mekanizmada i%leyen sistemde, konut al"c"lar" ile yat"r"m yapmak isteyen tasarruf sahiplerini bulu%turarak, konut edinme talebinin ça8da%, uygun %artlarla ve hemen her kesimin ihtiyaçlar"na cevap verebilecek uzun vadelerle kar%"lanmas" sisteminin bat"da kullan"lan ad"d"r.
Türkçe anlam"nda da ifade edildi8i üzere, sistem konut al"c"lar"n"n alacaklar" konutlar üzerinde tesis edilecek ipote8e dayal"d"r ve bu ipotek kar%"l"8"nda finans kurulu%lar", al"c"lara Türkiye’de mevcut sistemde kulland"r"lan konut kredilerinden daha uzun vadeli ve daha uygun %artlarla kredi kulland"rabilme imkan"na kavu%acaklard"r.
pote8e dayal" konut kredileri (mortgage), ipotek bankalar" ve yap" topluluklar" gibi konut finansman kurumlar"n"n, konut sahibi olmak için kredi talebinde bulunan bireylere verdikleri, genellikle sabit faizli ve uzun vadeli kredilerdir.
“ pote8e Ba8l" Menkul K"ymetle%tirme” olarak da adland"r"lan, verilen krediler kar%"l"8"nda al"nan ipoteklere dayal" olarak menkul k"ymet ihraç etme sürecinde; uzun vadeli konut kredilerine kaynak sa8layabilmek amac"yla, kredi veren kurulu%lar yer alan alacaklar" kar%"l"8"nda, menkul k"ymet ihraç ederek kredilerini, menkul k"ymetlerini sat"n alan yat"r"mc"lar arac"l"8"yla finanse ederler.
Dünyan"n geli%mi% ülkelerinin birço8unda konut ve gayrimenkul sektörü ülke ekonomisinin en önemli sektörlerinden biridir. Türkiye’nin de içinde yer ald"8" geli%en ekonomilerde ise konut sektörü geli%mi% ülkeler kategorisinde de8ildir. Pe%in parayla konut sahibi olmak, yüksek mebla8larda yap"lacak tasarruflarla ancak mümkün olabilecektir. Oysa dünyada geli%mekte olan ülkelerde; milli gelirden ki%i ba%"na dü%en gelirler çok dü%ük kalmakta ve dolay"s"yla da at"l bir tasarrufa ki%iler gidememektedir. Bu sebeple de, ancak uzun vadeli ve dü%ük faizle kulland"r"lan kredilerle konut sahibi olunabilmektedir. Uzun vadeli kredi ise, ekonomik istikrar" uzun vadede yürütülen ülkelerde söz konusu olabilmektedir. Bir ülkede mevcut olan ekonomik istikrar çizgisi, mortgage sisteminin i%lemesinin temel ko%uludur ve dünyada yüzy"llard"r uygulanmas"na ra8men Türkiye’de tam anlam"yla bugüne kadar i%lememesinin esas sebebi, ekonomik istikrars"zl"kt"r.
K"saca; bu sistem enlasyon oran" dü%ük, ekonomisi istikrarl" olan ülkelerde uygulanabilmektedir. Çünkü sistemin temelini dü%ük faizli ve uzun vadeli krediler olu%turmaktad"r. Faizlerin dü%ük olmas", kredinin uzun vadeye yay"lmas" ve ayl"k ödemelerinin kira ödemelerine yak"n rakamlarda olmas" sonucunda bir anlamda “Kira Öder Gibi Ev Sahibi” olunmaktad"r. Birçok profesyonel taraf"ndan mortgage sisteminin Türkiye’de sa8l"kl" bir %ekilde i%leyebilmesi için y"ll"k faiz oranlar"n"n %8 civarlar"nda olmas" gerekti8i de savunulmaktad"r.
3.7 Mortgage Türleri108
3.2.1 Faiz Oran% Sabit Mortgage
Çe%itli tiplerde mortgage bulunmaktad"r, ancak bunlardan en yayg"n olan" “faiz oran" sabit mortgage”dir. Bu krediler genellikle 15 ve 30 y"ll"k geri ödeme süreleri içersinde sabit oran ve ayl"k ödeme içerirler. Bu tip mortgagenin yayg"n olma sebebi;
Tüketiciler ayl"k ödemelerinin de8i%en faiz oranlar" ile birlikte art"p azalmas"n" riskli de8erlendirirler.
Faiz oranlar" dü%ük seviyelerde seyretti8i zaman, sabit oranl" mortgage son derece makul olmaktad"r.
30 Y%ll%k Sabit Oranl% Mortgage Avantajlar%
• De8i%en ayl"k ödeme ve faiz oranlar"n" dü%ünmek zorunda kalmaks"z"n uzun vadeli borç alma %ans"n" sunmaktad"r.
• 5 y"l vadeli kedilere göre ayl"k ödeme miktar" daha azd"r, çünkü faiz daha uzun bir süre içerisinde amortize edilmektedir.
• Göreceli olarak daha az olan ayl"k ödemelerden artan para ile konut d"%"ndaki yat"r"m imkanlar" de8erlendirilebilir.
30 Y%ll%k Sabit Oranl% Mortgage Dezavantajlar%
• lk y"llarda yap"lan geri ödemeler büyük ölçüde anapara yerine faize say"lmaktad"r.
• Ödenen toplam faiz uzun amortizasyon dönemi sebebiyle daha fazla olur.
• Faiz oranlar" 15 y"ll"k kredilere göre daha yüksektir.
15 Y%ll%k Sabit Oranl% Mortgage Avantajlar%
o Borçlanan ki%iler k"sa süreli amortizasyon plan"na ba8l" olarak h"zl" bir biçimde faiz yerine anaparay" geri ödemeye ba%larlar.
o Ödenen toplam faiz oran" uzun vadeli kredilere oranla çarp"c" bir biçimde dü%üktür.
o Faiz oranlar" 30 y"ll"k kredilere göre dü%üktür.
15 Y%ll%k Sabit Oranl% Mortgage Dezavantajlar%
o Ayl"k ödemeler 30 y"ll"k kredilere göre daha fazla olabilir.
o Ev sat"n almak isteyen ki%iler, uzun vadeli kredilerle alabileceklerinden daha küçük evlerle k"s"tlanabilirler.
ÖRNEK: 150.000-Euro de8erinde bir mortgage ald"8"n"z" varsayal"m. Bu kredi
için 15 y"ll"k ve 30 y"ll"k vade ile ne kadar faiz ödeyece8inizi kar%"la%t"rmal" olarak hesaplayal"m. A%a8"daki tabloda bu hesaplamaya ili%kin rakamlar belirtilmi%tir. Ayl"k ödemeler sadece anapara ve faiz içindir. Sizin de görebilece8iniz gibi, 15 y"l vadeli kredi ile toplam ödenen faiz üzerinden kazanc"n"z olacakt"r.
Faiz Gideri: 30 Y l - 15 Y ll k Mortgage
Vade Faiz Oran! Ayl!k Ödeme Toplam Faiz
30 Y!l 6.64% 961-Euro 196.305-Euro
15 Y!l 6.10%1.274-Euro 79.304-Euro
Aradaki Fark: 117.001-Euro
Yukar"daki örne8i incelersek 15 y"l vadeli kredi ile ayl"k geri ödeme, 30 y"l vadeli krediden 313-Euro daha fazlad"r. Bu paray" bir di8er yat"r"m"n"za yönlendirebilirsiniz. Örne8in; ekonominin iyi gitti8i dönemlerde, bu 313-Euro ile yat"r"m fonu veya di8er yat"r"m araçlar" ile daha çok para kazanarak tasarrufa gidebilirsiniz. Ayr"ca %u da önemli bir husustur ki; mortgagede önceden ödeme yöntemi ile de borç süresinden evvel kapat"labilir.
Ayr"ca, sat"n almakta oldu8unuz konuta ne kadar süre ile sahip olaca8"n"z da durumunuzu etkiler. E8er bu süre 5 y"ldan az ise, o halde faiz oran" ile ayarlanabilir türdeki mortgage sizin için çok daha kazançl" olacakt"r.
3.2.2 Faiz Oran% Ayarlanabilir Mortgage
“Faiz Oran" Ayarlanabilir Mortgage”de ise, piyasadaki faiz oranlar" de8i%tikçe borcun faiz oran"n"n ve ayl"k geri ödemenin de8i%mesi aç"s"ndan sabit oranl" mortgageden farkl"l"k gösterir. Bu tarz kredilerin ço8unlu8unda oranlar"n sabit kald"8" bir ba%lang"ç dönemi ve bu dönemi izleyen, geri ödeme ve faiz oranlar"n"n önceden belirlenmi% aral"klarda de8i%ti8i, bir ba%ka uzun dönem vard"r.
Bu tarz kredilerin ilk y"llar"nda talep edilen geri ödeme ve faiz oranlar" genellikle benzer ko%ullar içeren sabit oranl" mortgagelere göre daha dü%üktür. Burada kredi veren kurumun amac", borçlanan ki%inin gelecek y"llarda daha yüksek oranlarda ödeme yapma riskini kabul etmesi için bir te%vik sunmakt"r. Ba%lang"çtaki sabit oran" içeren dönem 1 ay kadar k"sa süre olabilece8i gibi, 10 y"l kadar uzun bir sürede olabilir.
Uzun bir sabit ödeme dönemi ile daha uzun bir ayarlanabilir oran ödeme dönemini birle%tiren tarz mortgageler “hybrid” olarak bilinmektedir. Özellikle Amerika’da popüler hybrid AOM’ler aras"nda 3/1, 7/1 ve 10/1 tarzlar" bulunmaktad"r. Bu türlerde ilk üç, be%, yedi veya on y"l boyunca sabit faiz oran" ile devam ettikten sonra, faiz oranlar" y"ll"k olarak yeniden ayarlanmaktad"r.
Sabit faiz döneminin ard"ndan bir AOM’nin oran", kapan"% belgelerinde belirtilen endeks ile ayn" oranda dalgalanmaktad"r. Borcu sa8layan ki%i bu endeks de8erini tespit eder, bu de8ere bir marj ekleyerek borçlanan ki%inin yeni faiz oran" ve ödeme miktar"n" yeniden hesaplar. Bu süreç her yeni ayarlama tarihi geldi8inde tekrarlan"r.
Bu sistemde borçlanan ki%iler a%"r" faiz oranlar"na kar%" çe%itli s"n"rland"rmalar ile korunmu%tur. Bu s"n"rlamalar faiz oranlar"n"n ve ödemelerin yeniden ayarlanma derecelerini k"s"tlar. Sözkonusu s"n"rlamalar"n en yayg"n olanlar";
Periyodik Oran S%n%rlamas%:Faiz oran"n"n herhangi bir zamanda ne kadar de8i%ebilece8ini s"n"rlar. Bu s"n"rlamalar genellikle y"ll"k ya da oran"n belirli bir y"lda belirlenen yüzdelik puandan fazla artmas"n" engelleyen s"n"rlamalard"r.
Borç Süresince S%n%rlama:Faiz oran"n"n borcun geri ödeme süresi boyunca ne kadar artabilece8ini s"n"rlar.
Ödeme S%n%rlamas%:Bu tarz s"n"rlama oran"n artabilece8i yüzde yerine, ayl"k ödemelerin borcun süresi boyunca art"%"n" dolar üzerinden s"n"rlar.
Yurtd"%"nda borç sa8layac"lar sadece faiz geri ödemeli türden kredileri orta s"n"f çal"%anlara yönelik olarak pazarlamaya ba%lam"%lard"r. Daha önce “zengin mü%teri “ olarak adland"r"lan ki%ilere özgü say"lan bu tar AOM’lar genellikle ayarlanabilir kredilerdir. Borçlanan ki%i genellikle 10 y"l olmak üzere sadece belirli bir süre için faiz öder. Bu süreden sonra ise geçerli olan faiz oran"na ba8l" olarak ödeme yapar ki, bu da seçilen endekse göre tespit edilir. Bunun da ard"ndan kredi h"zland"r"lm"% bir oranla kendini amortize eder. Sadece faize dayal" dönem boyunca, borçlanan ki%i isterse anapara içinde ödeme yapabilir. Ayl"k ödemelerin miktar" üzerinden sa8lanan esneklik, bu tarz mortgage’" sabit ayl"k geliri olmayan ki%iler için iyi bir seçim yapmaktad"r; sözle%meli çal"%anlar ya da prim sistemiyle çal"%an sat"% personelleri gibi.
Baz" “faiz oran" ayarlabilir” kredilerde, borçlanan ki%inin bir ücret kar%"l"8"nda ald"8" bu krediyi “faiz oran" sabit” mortgage’a çevirmesine izin veren ko%ullar bulunabilir. Ko%ullar" ne olursa olsun, ço8u faiz oran" ayarlanabilir mortgage, sabit oranl" kredilere göre daha karma%"kt"r.
3.2.3 Mortgage Türleri Aras%nda Karar Verme
Ayarlanabilir türlerde ba%lang"ç dönemindeki dü%ük ödemeler baz" ki%iler için son derece çekici olabilir; ancak bu tarz kredilerde bir belirsizlik sözkonusudur. Sabit oranl" mortgage oran ve ödeme garantisi içerirken, ki%iler için daha pahal" gelebilir.
Faiz Oran% Ayarlanabilir Mortgage Avantajlar%
Borcun ilk dönemlerinde daha dü%ük faiz oran" ve geri ödeme içerir.
Borçlanan ki%ilerin dü%en faiz oranlar"ndan yararlanmalar"n" sa8lar. Faiz oranlar" dü%tükçe kullan"c"lar azalan ayl"k ödemelerin avantaj"na sahip olurlar.
Borçlanan ki%ilerin tasarruf etmelerine ve daha fazla yat"r"m yapmalar"na yard"mc" olur. Bu türden bir kredi sayesinde örne8in ayda 150-YTL daha