Kaynak: BDDK 2006 Raporlar".
Gekil 2’ de görüldü8ü üzere, sabit faizli ipotek kredisinin geri ödemelerinde, ayl"k geri ödemelerin uzunca bir süre a8"rl"kl" olarak faiz ödemelerinden olu%tu8u; ancak 315’inci aydan itibaren anapara pay"n"n faiz ödemelerini a%t"8" görülmektedir. Burada görülen esas olgu ise, toplam ödemelerin içindeki faiz ödemelerinin büyüklü8üdür. Gekil, toplam ödemelerin faiz ve anapara aras"ndaki da8"l"m" da toplu olarak yans"tmaktad"r.
Yukar"daki örnekten ve aç"klamalardan anla%"ld"8" üzere uzun vadeli olarak kulland"r"lan sabit faizli ipotek kredileri, gerek borçlunun krediyi vadesinden önce kapatabilme hakk"na sahip olmas" gerekse de bu kredilerin faiz oranlar"n"n vadeleri boyunca de8i%tirilememeleri nedeniyle kredi veren kurum aç"s"ndan, ekonomik istikrars"zl"8"n oldu8u durumlarda oldukça yüksek bir risk ta%"maktad"r.
Gekil 2’de de görüldü8ü üzere, sabit faizli ipotek kredisinin geri ödemelerinde, ayl"k geri ödemelerin uzunca bir süre a8"rl"kl" olarak faiz ödemelerinden olu%tu8u; ancak 315’inci aydan itibaren anapara pay"n"n faiz ödemelerini a%t"8" görülmektedir. Burada görülen esas olgu ise, toplam ödemelerin içindeki faiz ödemelerinin büyüklü8üdür. Gekil, toplam ödemelerin faiz ve anapara aras"ndaki da8"l"m" da toplu olarak yans"tmaktad"r. Yukar"daki örnekten ve aç"klamalardan anla%"ld"8" üzere uzun vadeli olarak kulland"r"lan sabit faizli ipotek kredileri, gerek borçlunun krediyi vadesinden önce kapatabilme hakk"na sahip olmas" gerekse de bu kredilerin faiz oranlar"n"n vadeleri boyunca de8i%tirilememeleri nedeniyle kredi veren kurum aç"s"ndan, ekonomik istikrars"zl"8"n oldu8u durumlarda oldukça yüksek bir risk ta%"maktad"r.
2.6.2 Artan Geri Ödeme Tutarl% potek Kredisi (GPM)
Artan Geri Ödeme Tutarl" potek Kredileri, al"nm"% olan ipotek kredilerinin geri ödeme tutarlar"n"n, kredi alanla veren kurum aras"nda kredinin vadesi boyunca, belirli sürelerle artt"r"ld"8" ipotek kredi türüdür. Geri ödeme tutarlar"n"n ne zaman ve ne kadar tutarda artt"r"laca8" GMP sözle%meleri ile aç"kça belirlenmektedir90. Bu kredi türünde al"nm"% olan kredinin faiz oran" ve vadesinde bir de8i%me olmamakla birlikte, de8i%en sadece geri ödeme tutarlar"d"r.
Daha çok konut kredi taleplerini artt"rabilmek amac"yla bu kredi türü uygulanmaktad"r. Genellikle konut kredisi kullanacak ki%ilerin i% ya%am"na ba%lad"klar" zamandaki gelir düzeyleri ile çal"%ma ya%amlar"ndaki süreyle de paralel olmak üzere gelir düzeyleri gittikçe artma e8iliminde olmaktad"r. Çal"%mam"z"n birinci bölümünde de belirtti8imiz üzere, yine ki%ilerin gençlik y"llar"ndaki tüketim harcamalar" daha yüksek ve bununla da orant"l" olarak tasaruuf seviyeleri de dü%ük kalmaktad"r. Oysa zaman ilerledikçe ki%ilerin, tüketim harcamalar" azalmakta ve tasarruf e8ilimleri de artma göstermektedir. Ki%ilerin ya%lar"yla orant"l" olarak olu%an; gelir – tüketim – tasarruf üçgenini gözönünde bulunduran finansman kurulu%lar" kredi geri ödeme tutarlar"n"n, kredi vadesinin ba%lang"c"ndan itibaren göreceli olarak daha dü%ük oldu8u, zaman içinde ise artt"8" bir ipotek kredi türü olan “artan geri ödeme tutarl" ipotek kredisi (GPM)” ni uygulamaya koymu%lard"r.
Zaman içerisinde konut finansman"na ihtiyaç duyan ki%i / kurumlar"n, gelir – harcama – tasarruf üçgeni yap"lar"na uygunluklar" sebebiyle de bu kredi türü yayg"nl"k kazanm"%t"r. Bu kredi türü uygulamaya konulduktan sonra bir tak"m de8i%ikliklere u8ramakla beraber, genel olarak GPM planlar" a%a8"daki unsurlar" içermektedir91.
90 Frank J. Fabozzi; (A); a.g.e.; s.22. 91 Frank J. Fabozzi; (B); a.g.e.; s.553.
potek kredi faiz oran", Kredinin vadesi,
Kredinin vadesi süresince geri ödeme tutarlar"n"n artaca8" y"llar, Geri ödeme tutarlar"n"n artaca8" tarihlerdeki art"% yüzdesi.
Bu kredi türü ile klâsik (geleneksel) ipotek kredi türü aras"ndaki en önemli fark; GPM’de geri ödeme tutarlar"n"n sabit olmay"%"d"r. Çünkü bu kredi türünde geri ödeme tutarlar" kredinin vadesinin ba%lad"8" ilk zamanlarda nispeten dü%ük kalmakla beraber, y"llar geçtikçe de artmaktad"r. Ayr"ca bu kredi türünde, geri ödeme tutarlar"n"n ba%lang"çta ne kadar olaca8", geri ödeme tutarlar"n"n kredinin vadesi içinde hangi dönemlerde ve hangi oranda artt"r"laca8", taraflar aras"nda düzenlenecek “GPM Sözle%mesi”nin türüne ve bu sözle%meyle belirlenen “GPM Geri Ödeme Plan"”na ba8l" olarak de8i%mektedir.
Do8al olarak da, GPM Geri Ödeme Planlar", düzenlenen sözle%melere göre de8i%mekte olup, geri ödeme tutarlar"ndaki art"% yüzdesi de sözle%menin düzenlendi8i ülkede var olan ekonomik ko%ullara göre %ekillenecektir. Örne8in; sa8lanacak konut finansman"nda enflasyon oran" ile ülkede ki%isel gelirlerdeki art"% yüzdeleri de çok önemli bir rol oynayacakt"r.
2.6.3 DeDi&ken Oranl% potek Kredisi
De8i%ken Oranl" potek Kredisi, ayn" zamanda “ayarlanabilir faiz oranl" ipotek kredisi” olarak da adland"r"lmaktad"r. Bu ipotek kredisinin faiz oran" dönemsel olarak 6 ay, 1 y"l, 2 y"l veya 3 y"l gibi sürelerle yeniden belirlenmektedir. Ayn" zamanda ekonomik göstergeleri çok de8i%ken olan ülkelerde faiz oran"n"n yeniden belirlenme dönemleri daha da k"salabilir. Yeniden belirlenme günündeki faiz oran", kredi sözle%mesinde esas al"nan endekse, belirli bir sabit marj"n ilavesiyle yeniden olu%acak orana e%ittir.
Örne8in; faiz oran" ayarlanmas"n"n y"lda bir yap"ld"8" durumlarda, bir y"ll"k hazine menkul k"ymetleri oran" veya uzman konut finansman kurumlar"n"n bir y"ll"k fon maliyetleri esas al"nabilir92.
Bilindi8i üzere, sabit faizli ve e%it geri ödemeli klasik ipotek kredilerinde, piyasa faiz oranlar"ndan ba8"ms"z olarak, dönem boyunca faiz oran" sabit kalmaktad"r. Ancak bu kredi türünde faiz oranlar" belirli dönemler itibariyle yeniden belirlendi8inden faiz oran" riski, kredi veren taraf"ndan kredi alan tarafa yüklenmi% olmaktad"r93.
Finansman kurumlar", portföylerinde klasik ipotek kredilerinin yan"s"ra, de8i%ken oranl" ipotek kredilerini de tutmak isterler. Çünkü bu kredi türü sayesinde finansman kurumlar" aktif / pasif yöntemlerini daha iyi yapabilirler94.
Tüm bu veriler "%"8"nda %öyle bir tan"mlama yapmak mümkündür. “De8i%ken Oranl" potek Kredisi”, verilen ipotek kredisinin faiz oranlar", kredinin vadesi boyunca sözle%mede önceden belirlenen sürelerde de8i%tirilen, di8er bir ifadeyle yeniden belirlenen kredi türünü tan"mlamaktad"r95.
Bu tür kredilerde faiz oranlar"n"n yeniden belirlenme dönemleri için ilgili ülkenin ekonomik durumu çok önemli bir göstergedir. Örne8in ABD, Japonya ve Avrupa’n"n di8er geli%mi% ve sanayile%mi% ülkelerinde; istikrarl" bir ekonomi politikas" ve bununla zincirleme olu%an dü%ük enflasyon rakamlar"n"n mevcut oldu8u ülkelerde faiz oranlar"n"n yeniden belirlenme dönemi 2-3 y"lda bir yap"labilecekken; ekonomik istikrara sahip olmayan ya da çok yüksek enflasyon rakamlar"n"n hüküm sürdü8ü ülkelerde ise faiz oranlar"n" yeniden belirleme dönemi 6 aya hatta 3 aya kadar da indirilebilir.
92 Frank J. Fabozzi; (A); a.g.e.; s.184. 93 Ali Alp; (B); a.g.e.; s.85. 94 bid., s.85.
95 Jan K. Brueckner; “Why Do We Have ARMs”, Journal Of American Real Estate % Urban Economics
Türkiye’nin durumunun da aynen Güney Afrika ülkelerindekine yak"n oldu8u dü%ünülürse, bu durumda faiz oranlar"n"n bu ipotek kredi türünde k"sa aral"klarla belirlenmesi gerekmektedir.
Bu kredi türünde uygulanacak faiz oran", belirlenmi% olan endekse yine sözle%mede belirlenmi% olan sabit bir faiz oran" ilave edilerek bulunmakta ve dönem faiz oran" olarak bu oran uygulanmaktad"r96. Bir sonraki sayfada bulunan tabloda 5 farkl" dönemde uygulanacak faiz oran" gösterilmektedir.
Tablo 4
DeDi&ken Oranl% potek Kredilerinde DeDi&ik Dönemlerde Uygulanacak Faiz Oranlar%
Kaynak: Fabozzi, Frank J.; Bond Markets : Analysis and Strategies, Prentice – Hall International Editions,
New Jersey, 1989, s.172
96 Mark Lino; “Factors Affecting Borrower Choice Between Fixed and Adjustable Rate Mortgages”,
Journal Of Consumer Affars Winter 1992, s.263.
Faiz Oran Endeks Kredi lgili Dönemde
Belirlenme Oran Sözle mesindeki Uygulanacak Faiz
Dönemi Sabit Faiz Oran Oran
I 6.5% 2.0% 8.5% II 4.3% 2.0% 6.3% III 5.1% 2.0% 7.1% IV 5.0% 2.0% 7.0% V 6.2% 2.0% 8.2%
Bir önceki sayfadaki tabloda aç"kça görülece8i üzere, de8i%ken oranl" ipotek kredilerinde ilgili dönemde uygulanacak faiz oran" hesaplan"rken, baz al"nan endekse sözle%mede belirlenmi% olan sabit faiz oran" eklenmektedir. potek kredilerinde tek düzelik sözkonusu de8ildir. Örne8in yukar"daki tabloda dönem faiz oran" hesaplan"rken, kriter al"nan endekse sabit bir faiz oran" eklenmektedir. Oysa uygulanan bu sabit faiz tek ba%"na da uygulanabilir. Bu uygulamalar ülkeler aras"nda de8i%iklik gösterebilece8i gibi, ülke içinde mevcut finans kurumlar" aras"nda da de8i%kenlik gösterebilir.
Ayr"ca; faiz oranlar"ndaki de8i%kenli8in artmas" kar%"s"nda, finans piyasalar" geli%mi% ülkelerde kredi veren finans kurumlar" de8i%ken oranl" ipotek kredilerini tercih etmeye ba%lam"%lard"r. Örne8in 1982 – 1987 döneminde, ABD’de bu kredi türünün kullan"m oran" %20’den %70’e kadar yükselmi% ve çok ciddi bir art"% göstermi%tir. Bu y"llar aras"nda faiz oranlar"n"n göreceli olarak yüksek oldu8u dönemlerde örne8in 1983 – 1984 döneminde, kredi alanlar öncelikle “de8i%ken oranl" ipotek kredileri” tercih etmi% ve faiz oranlar"n"n daha dü%ük oldu8u 1985 – 1986 döneminde ise kredi alanlar genellikle klâsik (geleneksel) ipotek kredilerini tercih etmi%lerdir97.
2.6.4 Enflasyonun Nakit Ak%mlar% Üzerindeki Olumsuz Etkisini Giderici potek Kredisi Türleri
Klâsik (geleneksel) ipotek kredilerinde, kredinin vadesi boyunca uygulanacak faiz oran" ve geri ödeme tutarlar"n"n sabit oldu8una yapt"8"m"z aç"klamalarla de8inmi%tik. stikrarl" bir ekonomi politikas"na sahip olan ülkelerde; yani dü%ük enflasyon oranlar" ve buna ba8l" olarak da dü%ük faiz oranlar"na sahip ekonomilerde bu kredi türünün uygulanabilme durumu çok daha yüksektir. Ancak aksi durumda; yüksek enflasyon ve yüksek faiz oran"na sahip olan ekonomilerde ise bu kredi türünün uygulanabilirli8i yoktur. Bunun sebebi ise; paran"n zaman de8eri ile aç"klanabilir. Çünkü enflasyon oran" artt"kça nakit ak"mlar"n"n de8eri gittikçe azalacak ve önemini de yitirecektir.
200.-$ 150.-$ 0 Enflasyon 100.-$ %4 Enflasyon 50.-$ (Y llar) 5 10 15 20 25 30