Kaynak: BDDK 2006 Raporlar".
Sistem temelde iki piyasan"n birlikte uyum içinde çal"%abilmesine dayanmaktad"r. Birincil piyasa i%lemleri finans kurumlar"n"n konut al"c"lar"na verecekleri krediler ve bu krediler için konutun kendisinin ipotek edilmesi gibi belirli teminatlar"n düzenlenmesi ile faiz ve anapara ödemelerinin gerekli sözle%melerle geri toplanmas"ndan olu%maktad"r. Konut al"c"lar", ihtiyaçlar" ve ödeme güçleri çerçevesinde, finans kurumlar"ndan kredi kullanarak evlerini alacak ve sözle%me çerçevesinde anla%t"klar" vadelerde kulland"klar" bu kredileri finans kurumlar"na geri ödeyeceklerdir.
kincil piyasa i%lemleri ise finans kurumlar"n"n ki%ilere kulland"rd"klar" kredileri yurt içi veya yurt d"%"ndan yat"r"mc"lara satmalar"d"r. kincil piyasada yap"lan bu i%lemlere, yeni olu%turalacak ipotek finansman" ve konut finansman kurulu%lar" ile konut finansman" fonlar" arac"l"8"yla kredilerin menkul k"ymetle%tirilmesi denilmektedir. Basit tan"mla finans kurumlar"ndan ki%ilere kulland"r"lan kredileri devralacak kurumlar olu%turalacak ve bu kurumlar devrald"klar" kredileri hisse senedi veya tahvil ihraç etmek gibi yollarla uzun vadeli yat"r"m yapmak isteyen ikincil yat"r"mc"lara satacaklard"r. Olu%turulacak bu kurumlar"n ç"karacaklar" hisse senedi ve tahvillere yat"r"m yapanlar"n yat"r"mlar" da bu %ekilde sisteme
kazand"r"larak sistemin likidite sorunu ya%amas"n"n önüne geçilmi% ve böylece bu yat"r"mlar"n da sisteme yeni konut kredileri kazand"rmalar" sa8lanm"% olacakt"r. Mortgage sistemi bu %ekilde bir dengeye oturacak; birincil piyasada kulland"r"lan krediler ve ikincil piyasada bunlara yap"lan yat"r"mlar birbirlerini destekleyerek, her iki piyasan"n da büyümesini sa8layacakt"r.
Bu sistem dünyan"n çe%itli ülkelerinde yüzy"llard"r, k"smi farkl"l"klar olsa da uygulanmaktad"r. Sistem konut edinmeyi kolayla%t"rd"8" gibi, yap" kalitesinin yükselmesine, %ehir planlamac"l"8"n"n etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve al"%veri%lerin kay"t alt"na al"nmas"na da büyük bir katk" sa8lamaktad"r. Mortgage sistemine göre109;
Sade bir vatanda% müteahhitten ev sat"n alacak.
Gayrimenkul de8erleme uzmanlar" evin de8erini belirleyecek.
potek kredili konutlar zorunlu olarak sigortalanacak.
Evin de8erinin en az dörtte biri pe%in ödenecek.
Kalan k"sm" için bankalardan mortgage kredisi al"nacak.
Banka, kredi kar%"l"8" ipotek senedi düzenleyecek.
Senetler havuzda toplanacak, “ipotek finans kurulu%u ( FK) kurulacak.
Bankalar portföylerindeki senetleri komisyon kar%"l"8" FK’ya devredecek.
FK, ipotek senetlerini menkul k"ymete dönü%türecek.
Ödeme riski konusunda sigortac"l"k sistemi de devreye girecek.
Mortgagenin Ba&vuru artlar%
Mortgage verirken her banka de8i%ik kriter kullan"r. Bir bankan"n onay vermedi8i morgage ba%vurusuna di8er bir banka onay verebilir, çünkü her bankan"n almak istedi8i risk profili de8i%iktir. Ancak hemen hemen tüm bankalar; hem kredi ba%vurusunda ki%inin özgeçmi%inde, hem de almak istedi8i ta%"nmaz malda a%a8"daki ortak özellikleri ararlar110.
a) Ki&inin Kredi Özgeçmi&i: Mortgage almak isteyen ki%inin kredi özgeçmi%i
kredi notuyla ölçülür. Ki%inin daha önceden bat"k borcunun bulunmamas", kar%"l"ks"z çekinin olmamas", olan borç ve taksitlerini düzenli ödüyor olmas" ve hali haz"rda a%"r" borç alt"nda olmamas" kredi notunun yükselmesini sa8lar.
• Sizin kredi kart" faturalar"n" düzenli ödeyip ödemedi8iniz, kaç adet ve tipte banka hesab"n"z oldu8u, gecikmi% ödemeleriniz, kar%"l"ks"z çekleriniz ve bat"k kredileriniz, bankan"z ile kaç y"ld"r çal"%t"8"n"z, %u andaki toplam borç miktar"n"z gibi bilgiler kredi notunuzu belirler.
• Türkiye'de hakk"n"zdaki kredi bilgileri Kredi Kay"t Bürosunda tutulur. Kar%"l"ks"z çek ve bat"k kredi bilgileri de Kara Liste olarak T.C Merkez Bankas"nda tutulur. Kredi Kay"t Bürosu ve Merkez Bankas" arac"l"8"yla hemen hemen bütün bankalar hakk"n"zdaki bu bilgilere eri%ebilirler.
• Bankalar bu bilgileri Amerikan %irketlerinden (Fair Isaac, Experian, v.s.) lisans hakk"n" ald"klar" istatistik programlar"n" kullanarak kredi notuna dönü%türürler ve sizin profilinizdeki di8er tüketicilerin geri ödeme riskleriyle ba8da%t"r"rlar.
• Her banka ayn" bilgiye eri%ebilmesine ra8men, bu bilgiyi de8i%ik olarak kullan"p de8i%ik kararlar verebilir. Bir banka size mortgage vermeyi redderken di8er banka kabul edebilir. Bu yüzden, mortgage al%rken birden
fazla bankaya ba&vurman%z avantajl%d%r.
• Yurt d"%"nda tüketiciye uygulanan faiz oranlar" da kredi notuna ba8l"d"r. Örne8in, kredi notu yüksek bir kimse ayl"k %0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu dü%ük bir kimse ayn" tip krediyi ancak %1,5 ayl"k faizle alabilmektedir. Türkiye'ye bu uygulama henüz gelmemi%tir; faiz oranlar" krediyi alan ki%iye göre de8i%memektedir.
b) Ki&inin Toplam Geliri: Hemen hemen her banka sizin düzenli bir geliriniz
olmas"n" ister. Düzenli geliriniz maa%, kira ve di8er gelirlerin toplam"n" ifade etmektedir.
c) Pe&inat: Mortgage almak için ta%"nmaz mal"n %10-25’i oran"nda bir paray"
Mortgage Kredilerinde Olmas% Gereken Asgari Unsurlar stenen Pe&inat
Yüzdesi
Al"nacak ta%"nmaz bedelinin %10-25 gibi bir miktar"n"n pe%inat olarak ödenmesi gerekmektedir.
Kefil Gereksinimi
Mortgage verilirken üzerine kredi al"nan ta%"nmaz teminat olarak ipotek yap"l"r. Buna ra8men birçok banka en az bir kefil
istemektedir.
Ba&vuru için Gereken Belgeler
• Ki%isel
o Kimlik belgesi (Nüfus cüzdan", Ehliyet veya
Pasaport)
o kametgah lmuhaberi
o Maa% Bordrosu veya serbest meslek sahipleri için
Vergi Levhas"
• Al"nacak konuta ili%kin
o Kat Mülkiyeti Tapusu ya da
o Kat rtifak" Tapusu ve Yap" Kullan"m zin Belgesi
ya da
o Kat rtifaki Tapusu ve n%aat Ruhsat"n"n
Fotokopileri
Ba&vuru Formunda stenen Ki&isel Bilgiler
• Ad, Soyad
• T.C. Vatanda%l"k No.
• T.C. Bireysel Vergi No.
• Adres (Ev, i% ve cep)
• Telefon (Ev, i% ve cep)
• Kirac" veya Ev Sahibi olma durumu
• Meslek ve Ünvan"
• Ö8renim durumu
• Askerlik durumu
Ba&vuru Formunda stenen Mali Bilgiler
• Otomobil marka ve y"l"
• Ta%"nmaz mülk listesi
• Gelir (Maa%, Kira, Faiz ve Di8er)
• Gider (Ayl"k net gider)
• Di8er bankadaki hesaplar"n"z
Yapt%r%lmas% Zorunlu Sigortalar
• Bireysel ya%am sigortas"
• Konut sigortas"
• Deprem sigortas"
Kaynak: Tyson, Eric; Brown, Ray; Amatörler çin Mortgage, stanbul, 2006.
d) Ta&%nmaz Mal%n Özellikleri: Ta%"nmaz mal banka taraf"ndan mortgage’a
teminat olarak tutuldu8u için banka ta%"nmaz malda baz" özellikler arar. Gayrimenkuldeki bu özellikler “de8erleme (eksper)” raporuyla saptan"r. Bankalar genellikle tamire ihtiyac" olmayan, kullan"labilir durumda mesken (konut) tipi binalara mortgage kredisi vermektedir. Baz" bankalar i%yerlerine, tamire ihtiyac" olan binalara ve arsalara da mortgage kredisi vermektedir.
3.8.1 Mortgagede Hesaplay%c%lar%n Çal%&mas%
Bankalar kredi verdi8inde sizin iyi bir kredi notunuzun olmas"n"n yan"s"ra verilen kredi miktar"n"n da geri ödeyebilece8iniz bir miktar olmas"na önem vermektedir. Bu kredi miktar"n" hesaplamak için üç noktaya bankalar taraf"ndan çok dikkat edilmektedir111.
• Pe&inat Miktar%n%z
• Ayl%k Net Geliriniz
• Halihaz%rdaki Borçluluk Oran%n%z
Borç Gelir Oranlar%
• Ön Oran. Ön oran ayl"k mortgage ödemenizin ayl"k net gelirinize
bölünmesiyle ortaya ç"kar. Ön oran ayl"k gelirinizin yüzde kaç"n"n mortgage kredi ödemelerine gidece8ini tespit eder. Genel olarak bankalar"n kriteri mortgage ödemenizin net gelirinizin %38’ini geçmemesidir.
• Arka Oran. Arka oran toplam borç ödemelerinizin (mortgage, ta%"t kredisi,
tüketici kredisi, kredi kart" v.s. toplam") ayl"k net gelirinize bölünmesiyle ortaya ç"kar. Arka oran, ayl"k net gelirinizin yüzde kaç"n"n toplam borç ödemelerine gidece8ini tespit eder. Genel olarak bankalar"n kriteri toplam borç ödemelerinin net gelirinizin %50’ sini geçmemesidir.
Örnek olarak ayda 1.000.-YL net maa% alan bir ki%iyi ele alal"m. Her bankan"n kriteri de8i%iktir, ancak genel olarak bu ki%iye kredi verirken %u %artlar ko%ulur.
• Ayl"k net gelirin %38’i 380.-YTL’dir. Banka bu ki%inin ayl"k mortgage ödemesinin 380.-YTL yi geçmemesini ister.
• Ayl"k net gelirin %50’si 500.-YTL’dir. Banka bu ki%inin ayl"k toplam borç ödemesinin 500.-YTL’yi geçmemesini ister.
3.8.2 Mortgagenin Faiz ve Masraflar%
Mortgage al"rken birçok vatanda% yanl"% yapmakta, yaln"zca bankalar"n reklam olarak ilan etti8i faiz oranlar"n" kar%"la%t"rarak karar vermektedir. Oysa “faiz” ödeyece8iniz tek masraf de8ildir.
Mortgage masraflar" dört ana kalemden olu%ur. Faiz
Al"m ve sat"m masraflar"
- Banka kredi kulland"rma ücreti - Ekspertiz ücreti
- Di8er: Dosya paras", istihbarat ücreti, ba%vuru ücreti, i%lem ücreti ve avukat masraf"
Sigortalar
- Bireysel Ya%am Sigortas" - DASK (Do8al Afet Sigortas") - Konut Sigortas"
Ta%"nmaz mala ödemek zorunda kalaca8"n"z di8er vergi ve aidatlar
1. Faiz. Mortgage ald"8"n"z andan itibaren, al"nan miktar üzerinden faiz i%lemeye
ba%lar. Faiz oranlar"ndaki küçük farkl"l"klar ödeyece8iniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur.
Örne in 30 y ll k 100.000.-YTL lik mortgage faiz oran ayl k %1 den %1,5'a ç karsa toplam 172.250.-YTL daha fazla faiz ödemi. olursunuz.
2. Al%m ve Sat%m Masraflar%. Ayr"ca, mortgage ile ta%"nmaz mal alman"n a%a8"da belirtilen al"m ve sat"m masraflar" vard"r.
Banka kredi kulland"rma ücreti bankadan bankaya de8i%mekte olup %0,5 - %2 civar"ndad"r. Bu ücret baz" bankalarda pazarl"8a tabidir. Baz" bankalar bu miktara ek olarak mü%teriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya paras", istihbarat ücreti, ba%vuru ücreti, i%lem ücreti ve avukat masraf" da istemektedirler.
Emlakç" komisyonu da al"c" ve sat"c"dan %1 - %2 oran"nda al"n"r ve genellikle pazarl"8a tabidir.
Eksper raporu genellikle 200-500.-YTL aras"nda bir rakamd"r.
Al"m sat"m vergileri ve tapu masraflar" yakla%"k %0,15’dir ve en az belediyenin tayin etti8i de8er üzerinden al"n"r.
3. Sigortalar. Bankan"z ta%"nmaz mala Konut Sigortas% ve DASK (Do8al Afet
Sigortas") ve ayr"ca size Bireysel Ya&am Sigortas% yap"lmas"n" da zorunlu k"labilir. Ek masraflar kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir.Bireysel Ya%am Sigortas", DASK ve Konut Sigortas" y"ll"k olarak tahsil edilir, sigorta primleri ya%a, gelir seviyesine, konutun bulundu8u bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlar"na göre de8i%ir. Her y"l yenilenmesi gereken bu sigorta, y"ll"k yakla%"k 200-250.-YTL'lik ödeme anlam"na gelmektedir.
Mortgage al"rken yapt"r"lacak Konut, DASK ve Bireysel Ya%am sigortalar" için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir. Devlet taraf"ndan belirlenmeyen sigorta primleri sigorta %irketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir. Bu nedenle, sigorta almadan kar%"la%t"rma yapmal" ve yaln"zca bankan"z"n önerdi8i sigorta %irketiyle yetinmemelisiniz.
4. Vergi ve Aidatlar. Mortgage ile de alsan"z pe%in de alsan"z ta%"nmaz mal sahibi
olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir. Aidatlar de8i%mekte olup, bina bak"m ve tamir masraflar" v.s. gibi kalemlerden olu%ur. Ayr"ca ta%"nmazlar"n belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken y"ll"k vergileri vard"r. Bu vergi ve aidatlar" yakla%"k olarak hesaplamal" ve ödeme gücünüzün yetti8ine emin olmal"s"n"z.
3.8.3 Mortgage Sözle&mesinde Olmas% Gerekenler
Konut finansman sözle%melerinde, sistemin kullan"c"lar"n" olumsuz etkilemesini engellemek için getirdi8i mekanizmalardan biri de sözle%melerin detayl" ve kullan"c"lar"n sistemi iyi anlamas"na yönelik haz"rlanma zorunlulu8udur. Buna göre, bu sözle%melerin yaz"l" olarak düzenlenmesi ve bir kopyas"n"n tüketiciye verilmesi zorunludur. Ayr"ca, tüketicinin kar%"layamayaca8" bir yükün alt"na girmesini engellemek için sözle%me öncesinde tüketiciye verilmesi gereken bilgi formunun verildi8i andan itibaren belli bir süre (%u anki mevzuata göre 1 i% günü) geçmeden sözle%menin imzalanmas" halinde sözle%me geçersiz hale gelmektedir.
Sözle&melerde bulunmas% gereken asgari bilgiler özetle a&aD%daki gibidir.
Kredi tutar",
Krediye konu olan konuta ili%kin bilgiler, Y"ll"k faiz oran" ve maliyet,
Toplam borç tutar"n"n anapara, faiz ve di8er giderler itibariyle da8"l"m", De8i%ken faizli sözle%meler için baz al"nacak endeks ve faiz hesaplama
yöntemi,
Detayl" ödeme plan",
Geri ödeme say"s" ve tarihleri, Teminatlar,
Temerrüde dü%ülmesi halinde faiz oran", Temerrüde dü%menin hukuki sonuçlar",
Erken ödeme %artlar" ve hesaplama yöntemleri,
Kredinin dövizli olmas" halinde uygulanacak kura ili%kin %artlar, Konutun k"ymet takdirine ili%kin %artlar,
Konuta ili%kin sigorta bilgileri.
3.8.4 Mortgagenin Avantaj – Dezavantajlar%
Konut sahibi olmak günümüzün a8"rla%an %artlar"nda herkesin hayalini kurdu8u bir husustur. Mortgage dü%ük faizli ve uzun dönemli bir kredi olmas" nedeniyle birçok kimsenin idealindeki konuta ula%t"racak bir f"rsat olabilir. Ayr"ca, ta%"nmaz mal Türkiye %artlar"nda en güvenilir ve kârl" yat"r"m araçlar"ndan birisi olmu%tur. Mortgage taksitle ta%"nmaz mal alma f"rsat"n" yaratm"%, hem ev sahibi olma, hem de emla8a yat"r"m yapma olana8"n" pe%in paras" s"n"rl" olan milyonlarca ki%iye açm"%t"r.
Genel Hatlar%yla Mortgagenin Avantajlar%
Konut edinimini kolayla%t"r"r, n%aat sektörünü canland"r"r, Kay"td"%"l"k ortadan kalkar, Ruhsatl" konut üretimi artar,
Finans sektörü sa8l"kl" bir derinlik kazan"r, Konut yap"m"nda planlaman"n önemi artar,
Sistem ekonomiye canl"l"k ve refah art"%" da getirecektir.
Uzun vadeli konut finansman"n"n, finans sektörüne yapaca8" direkt etkinin yan"nda; özellikle in%aat ile planlama ve gayrimenkul sektörlerine yapaca8" etkiler de büyük olacakt"r. Bu sektörlere getirece8i hareketlenme ve büyümenin yan"nda, kaliteli ürün meydana getirilmesini de sa8lamas" da gerekmektedir.Uzun vadeli konut finansman" ile al"c"lara sa8lanacak konutlar"n belirli bir kalite düzeyini yakalamas" gereklili8i, sistemin getirece8i olanaklardan faydalanmak isteyen konut üreticilerinin daha kaliteli ürünler ç"karmalar"n" da beraberinde getirir.
Bu sistemin etkin hale gelmesiyle de, in%aat sektöründe var olan yüksek orandaki kay"td"%"l"k azalma trendine girecektir. Finans kurumlar"na kay"tl" bir %ekilde i%leyecek konut al"m talepleri, bu talepleri kar%"layacak in%aat %irketleri ve müteahhitleri de kay"t alt"na girmeye zorlayacakt"r. Bunun yan"nda ipotek finansman kurumlar" taraf"ndan getirilecek standartlar ile de kaçak yap"la%ma ve niteliksiz konut üretim e8ilimleri de azalacakt"r. Sistemden faydalanmak isteyen konut üreticileri belirli standartlara uymak zorunda kalaca8"ndan, üretilecek konutlar"n kaliteleri belirli bir düzeye ula%mak zorunda kalacakt"r.
Ancak mortgage ile, ta%"nmaz mal almak herkes için uygun bir çözüm de olmayabilir. Mortgagenin ki%iye uygun olup olmad"8"n" anlamas" için; ki%inin genel ihtiyaçlar"n" ve mali ödeme gücünü gözönünde bulundurmas" gerekmektedir. Bunlar genel olarak;
a) Tayin ve Ta&%nma Durumu: E8er 1-3 y"l içinde ta%"nmay" dü%ünüyorsan"z,
ev almak yerine kiralamay" dü%ünebilirsiniz. E8er ev almaya karar verirseniz, ta%"nd"8"n"zda ne yapaca8"n"z" planlaman"z gerekmektedir.
• Ço8unlukla ilk seçene8iniz ta%"nd"8"n"zda evinizi kiraya vermek olacakt"r. Ancak ki%inin ayl"k gelirinin mortgage ödemelerini kar%"lama durumu özenle incelenmelidir. Çünkü ayl"k kiralar"n çok yüksek oldu8u ülkelerde, neredeyse ki%inin ayl"k gelirinin iki kat" tutar"nda ayl"k kiralar sözkonusu olabilir. Bu %artlarda da bu seçenek birçok ki%iye uymayacakt"r.
• kinci seçene8iniz ta%"nd"8"n"z vakit evinizi satmak olacakt"r.
- E8er konut piyasalar"ndaki artma ve hareketlilik devam ederse problem yoktur; k"sa zamanda mü%teri bulur ve kâr edersiniz.
- Ancak konut piyasalar"nda da k"sa vadede risk sözkonusudur. Konut fiyatlar" geçici olarak dü%mü%se ve evinizi acilen satman"z gerekirse, zarar edebilirsiniz. Zarar durumunda, banka zarar" sizinle payla%mayacakt"r. Her durumda ald"8"n"z mortgage kredisi ve faizini bankaya zaman"nda geri ödemezseniz, ta%"nmaz mal"n"z sat"laca8" gibi sizin ve kefiliniz hakk"nda da icra takibine ba%lan"lacakt"r.
b) Pe&inat: Mortgage almak için alaca8"n"z ta%"nmaz mal de8erinin yakla%"k
olarak %10-25’i gibi bir miktar" bankaya pe%inat olarak yat"rman"z gerekmektedir. leride s"f"r pe%inatl" mortgage türü geli%ebilir, ancak %u anda bankalar pe%inat istemektedir.
c) Düzenli Gelir: Tüm kredilerde oldu8u gibi, ayl"k ödemelerin düzenli
yap"lmas" mortgagede de en önemli husustur. Mortgage ödemelerini kar%"lamak için düzenli maa%, serbest meslek geliri ya da kira gelirine sahip olman"z gerekmektedir.
- Öncellikle alaca8"n"z mortgagenin ayl"k sabit ödemelerini bilmek durumundas"n"z.
- Gu an kirac" iseniz, ödeme gücünüzü ölçerken, mortgage taksit miktar"n"z" da ödedi8iniz kira ile kar%"la%t"rmal"s"n"z. E8er aradaki fark büyükse, bu fark" nas"l kar%"layaca8"n"z" da planlaman"z gerekmektedir.
- Mortgage taksitlerini ödedikten sonra ayl"k zorunlu ihtiyaçlar"n"za yetecek kadar paran"z"n olup olmad"8"n" da kontrol etmelisiniz. Tüm paran"z" mortgage ödemelerine yat"r"p, kredi kartlar"n"zdan borç almak zorunda kal"p kalmayaca8"n"zdan da emin olman"z gerekmektedir.
- Gelirinizin aksamas" durumunda acil durumlar için ay"rd"8"n"z herhangi bir tasarrufunuzun olup olmad"8" da çok önemlidir. Örne8in; hastal"k, i% de8i%tirme, çocuklar"n"z"n okula ba%lamas", ta%"t tamir masraflar" gibi büyük masraflar"n"z" nas"l finanse edece8inizi de iyi planlamal"s"n"z.
d) Alternatif Yat%r%m Seçenekleri: Ço8u ki%i mortgage alarak ilk defa ev
sahibi olmay" hedefler. Ancak baz" ki%ilerde yat"r"m amaçl" olarak konut almay" daha uygun görür.
- Yat"r"m amaçl" dü%ünüyorsan"z, ta%"nmaz mal" satt"8"n"zda ne kadar net kâr"n"z olaca8"n" hesaplamal"s"n"z. Gelirinizden masraflar ç"kar"ld"ktan sonra elinizde kalan net paran"zd"r. Elinizde kalan net kâr"n ald"8"n"z riske ve harcad"8"n"z zamana de8mesi gerekmektedir.
o Masraflar: Faiz, bir defaya mahsus al"m ve sat"m masraflar", sigortalar ve ta%"nmaz mala ödemek zorunda kalaca8"n"z di8er aidatlar sizin toplam masraflar"n"z" olu%turur. Mortgage ald"8"n"z andan itibaren, al"nan miktar üzerinden faiz i%lemeye ba%lar. Ayr"ca mortgage ile ta%"nmaz mal alman"n bir sefere mahsus al"m – sat"m masraflar" (banka kredi kulland"rma ücreti, emlakç" komisyonu, eksper raporu, vergi, tapu masraf" vb.) vard"r. Bankan"z ta%"nmaz mala deprem sigortas" ve size bireysel ya%am sigortas" yap"lmas"n" da zorunlu tutabilir. Ta%"nmaz mal sahibi olunduktan sonra birtak"m aidatlar (bina bak"m ve tamir masraflar" vb.) de ödemeniz gerekebilir.
o Getiriler: Ta%"nmaz maldan dolay" kira geliriniz ve ta%"nmaz mal"n net art"%" da toplam getirinizi olu%turmaktad"r.
- E8er yat"r"m amaçl" dü%ünüyorsan"z ve yüksek gelir getiren ba%ka yat"r"m araçlar"n"z varsa (serbest meslek yat"r"mlar", borsa yat"r"m araçlar" vb.), konuttan ziyade bu tip araçlar"n avantajlar"n" da gözönünde bulundurmal"s"n"z. K"sa vadede nakit ihtiyac"n"z olacaksa daha likit (sat"m" kolay ve k"sa zamanda yap"labilen) yat"r"m araçlar" size daha uygun olabilir.
Ancak %u husus da unutulmamal"d"r ki; konut sektörü Türkiye’de uzun hem en azriski olan, hem de en çok gelir getiren yat"r"m araçlar"ndan biri olma yolunda ilerlemektedir.
Türkiye’de “mortgage” sisteminin i lerlik kazanmas yla birlikte;
(Konut Finansman Sistemine 3li.kin Çe.itli Kanunlarda De i.iklik Yap lmasHakk nda Kanun)
1) DeDerlendirmeyi Lisansl% Eksperler Yapacak
Konut sat"n al"rken veya konutun icradan sat"%a ç"kar"ld"8" durumlarda de8erlemeyi SPK lisansl" eksperler yapacak. lk üç y"lda konutlar"n de8erleme çal"%malar"n" SPK lisansl" eksperlere ilave olarak mahkemelerde bilirki%ilik yapmas" yetkili olanlar da yapabilecek. SPK, gayrimenkullerin de8erlemesini yapabilecek de8erleme kurumlar"ndan sermaye piyasas"nda faaliyette bulunacaklara ili%kin %artlar" belirlemek ve bu %artlara uyan de8erleme kurumlar"n" listeler halinde ilan etmek görevini üstlenecek.
2) tiraz çin Yüklü Teminat Ödenecek
Konutu sat"n alan"n, konutu icradan sat"%a ç"kard"8"nda itiraz edebilmek için, konutun de8erinin yüzde 40'" oran"nda teminat yat"r"lacak. E8er haks"z bulunursa konutun de8erinin yüzde 20'si oran"nda ceza ödeyecek. Yani ekspertiz de8eri 100.000.-YTL olan konutun sat"%"na itiraz edebilmek için 40.000.-YTL teminat yat"rman"z gerekli. E8er itiraz"n"z haks"z bulunursa 20.000.- YTL ceza ödeyeceksiniz.
3) Yeni irketler Kurulacak
Konut finansman" kurulu%lar", konut finansman" amac"yla do8rudan tüketiciye kredi kulland"ran ya da f"nansal kiralama yapan bankalar ile BDDK taraf"ndan konut finansman" faaliyetinde bulunmas" uygun görülen finansal kiralama %irketleri ve finansman %irketleri kurulacak. Konut finansman", konut edinmeleri amac"yla tüketicilere kredi kulland"r"lmas", konutlar"n f"nansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanmas", sahip olduktan sonra da konutlar"n teminat" alt"nda tüketicilere kredi kulland"r"lmas"n" kapsayacak. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansman" amac"yla kulland"r"lan krediler de konut finansman" kapsam"nda olacak.
4) tirazlar Tüketici Mahkemesi'ne Yap%lacak
Tüketiciler konut ve krediyle lgili her türlü itiraz" Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan %irket veya kredi kullan"lan kurulu%tan memnun olmamalar" halinde Tüketici Mahkemeleri'nde dava açabilecek.
5) Ay%pl% Maldan Herkes Sorumlu Olacak
malatç"-üretici, sat"c", bayi, acente, ithalatç" ve kredi veren ay"pl" maldan dolay"