B. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıplarda Kiracının Hakları
7. Zararın Giderilmesini Talep Hakkı
Kiracıya kiralanandaki ayıplardan dolayı tanınmış olan haklardan bir diğeri de uğramış olduğu zararların giderilmesini talep etme hakkıdır. Bu husus TBK md. 305’te düzenlenmiştir. “ Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez”. Hükümde de belirtildiği üzere kiracı kiralanandaki ayıp nedeni ile uğramış olduğu zararları kiraya verenden talep edebilecektir.690 Kiracı, zararın giderilmesini talep hakkını diğer haklarından
bağımsız bir şekilde kullanabileceği gibi diğer hakları ile birlikte de kullanabilir.691
Kiracının sahip olduğu zararın giderilmesini talep hakkının şartları TBK md. 308’de düzenlenmiştir. Hükme göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle yükümlüdür. Aslında bu hüküm, TBK md. 112’de düzenlenmiş olan sözleşmeden kaynaklanan zararların giderilmesine ilişkin genel hükmün kira sözleşmesi için tekrar düzenlenmiş özel hali niteliğindedir.692
Kiraya verenin zararlardan sorumluluğu kural olarak emredici nitelikte olmamakla birlikte TBK md. 301 hükmü gereği konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tazminat sorumluluğunun sınırlandırılması veya kaldırılması mümkün değildir. Diğer kira sözleşmelerinde ise genel işlem şartı ile getirilmemiş olmamak ve kiraya verenin ağır kusurundan kaynaklanan ayıplar hariç olmak üzere kiraya verenin tazminat sorumluluğunun kaldırılması mümkündür. 693
690Yavuz/Acar/Özen, s. 236; Eren, Borçlar Özel, s. 362; Gümüş, Kira, s. 133; Zevkliler/Gökyayla, s. 273; İnceoğlu, Kira, s. 211-212; Acar, Kira, s. 255-256; Aral/Ayrancı, s. 239; Aydemir, s. 104; Akyiğit, s, 93; Çabri, Kira, s. 291-292; Kaya, s. 104; Nuhoğlu, s. 102. 691 Aral/Ayrancı, s. 259; Acar, Kira, s. 258; Yavuz/Acar/Özen, s 236; İnceoğlu, s. 212; Zevkliler/Gökyayla, s. 273; Yavuz N., Değişiklikler, s. 472-473; Gümüş, Kira, s. 133; Aydemir, s. 104.
692Acar, Kira, s. 276; Çabri, Kira, s. 292; Yavuz/Acar/Özen, s. 414; Gümüş, Kira, s. 133. 693 İnceoğlu, Kira, s. 220.
b) Şartları
(1) Kiralananın Ayıplı Olması
Kiracının uğramış olduğu zararları tazmin edilmesini talep edebilmesi için ayıbın ağırlığının bir önemi bulunmamaktadır. Kiracı her türlü ayıp için uğramış olduğu zararının giderilmesini talep edebilir.694 Kiracının zarara uğramasına sebep
olan ayıplar kiralananın teslimi anında var olabileceği gibi sonradan da meydana gelmiş olabilir.
(2) Ayıptan Dolayı Zarar Meydana Gelmiş Olması
Kiracının zararının giderilmesini talep edebilmesi için kiralanandaki ayıplar sebebiyle zarara uğramış olması gereklidir. Kiracı kiralanandaki ayıptan dolayı zarar görmemişse sadece ayıbın giderilmesini talep edebilir.
Kiracının kiralanandaki ayıp nedeni uğramış olduğu müspet zararları talep edebilecektir.695 Müspet zarar, borç gereği gibi ve vaktinde yerine getirilseydi
alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi nedeni ile ortaya çıkan zarardır. Kiracı kiralananın ayıplı olmasından dolayı işyerinin kapanması nedeniyle ile yoksun kaldığı karlar veya kiracının kullandığı eşyalarda oluşan fiili zararlardan doğan zararları isteyebilecektir. 696
Aynı şekilde kiralanandaki ayıp nedeni ile oluşan bedensel zararlar nedeni ile ortaya çıkan tedavi masrafları, çalışmama nedeni ile ortaya çıkan kazanç kaybı ve işgücünün azalması nedeni ile oluşan gelir kayıpları kiraya verenden talep edilmesi mümkündür.697
Kiralanandaki ayıp nedeni ile bedensel zarara uğrayan kiracı olabileceği gibi birlikte yaşadığı ailesi veya çalışanları da olabilir. Bu durumda kiracıyla birlikte
694 Aral/Ayrancı, s. 259; İnceoğlu, Kira, s. 212; Çabri, Kira, s. 292.
695 Zevkliler/Gökyayla, s. 273; İnceoğlu, Kira, s. 213; Yavuz/Acar/Özen, s. 414-415; Acar, Kira, s. 259.
696 Eren, Borçlar Özel, s. 362; Çabri, Kira, s. 295; İnceoğlu, Kira, s. 213; Yarg. 6 HD. 18.03.2014 T. E. 2013/9718 ve K. 2014/3277 Sayılı Karar (www.sinerjimevzuat.com.tr, 23.03.2019).
yaşayan kişilerin de kira sözleşmesine dayanarak ayıp nedeniyle uğramış oldukları zarardan dolayı tazminat talep edebileceği kabul edilmektedir.698 Bu görüşü
savunanlar, görüşlerini üçüncü kişiyi koruyucu etkili sözleşme teorisine dayandırmaktadırlar. Buna göre, sözleşmeye taraf olmayan ancak taraf olan kiracıyla birlikte yaşayan kişilerin edime yakın olmaları ve kiracıyla birlikte aynı derecede zarar görme tehlikesi içinde olmaları sebebiyle uğramış oldukları zararları kiraya verenden talep edebilecektir.699 Bize göre de kiralananı ailesiyle birlikte yaşamak için
kiralayan kiracının aile bireyleri de örtülü olarak sözleşmeye dâhil olduklarının kabul edilmesi gerekir. Bu nedenle, kiracıyla birlikte yaşayan kişiler de görmüş oldukları zararlardan dolayı uğramış oldukları zararın giderilmesi için kiraya verene başvurabilirler.700
Bununla birlikte, kiracının yakını olmamakla birlikte kiralanana gelen ziyaretçi veya müşterilerin kiralanandaki ayıp nedeniyle uğramış oldukları zararları kira sözleşmesine dayanarak talep etmeleri mümkün değildir. Zira bu kişiler ile kiraya veren arasında kira sözleşmesine dayanan hukuki bir ilişki kurmak mümkün değildir.701 Bu kişiler TBK md. 69 düzenlenmiş olan bina malikinin sorumluğuna
ilişkin hükümler uyarınca kiraya verene başvurabileceklerdir.702 Ziyarete gelen
üçüncü kişi, o anda çalışmakta olan kiralanmış olan iş makinasındaki ayıp nedeniyle yaralandığı takdirde de kira sözleşmesine dayanarak kiraya verenin sorumluluğuna gidemeyecektir. Bu durumda üçüncü kişi, kiraya verene, araç işletenin sorumluluğuna ilişkin hükümler uyarınca başvuurabilecektir.(KTK md. 85)703
698 İnceoğlu, Kira, s. 218; Çabri, Kira, s. 313; Acar, Kira, s. 280.
699 Nil Karabağ, Üçüncü Kişiyi Koruyucu Sözleşme, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, İstanbul 2007, s. 138( Karabağ, Koruyucu Sözleşme); Çabri, Kira, s. 315; Acar, Kira, s. 280; İnceoğlu, Kira, s. 218.
700 Karabağ, s. 116; İnceoğlu, Kira, s. 218; Çabri, Kira, s. 314.
701 Karabağ, kiralanana ziyarete gelenlerin veya işyerine gelen müşterilerin edime olan yakınlığının tesadüfi olması nedeniyle bu kişilerin sözleşme kapsamında koruma altına alınmasının kiraya verenin durumunu hakkaniyete aykırı bir şekilde ağırlaştıracağını belirtmektedir, Karabağ, Koruyucu Sözleşme, s. 120.
702 İnceoğlu, Kira, s. 218; Çabri, Kira, s. 314.
703 Karabağ, üçüncü kişiyi koruyucu etkili sözleşmenin amacının haksız fiil hükümlerinin uygulanmasını tamamen bertaraf etmek olmadığını, işyerine gelen müşterinin veya ziyaretçinin sözleşme kapsamında korunmasnını, söz konusu kurumun amacına da tamamen aykırı
Kiracının kiralanandaki ayıplar nedeni uğramış olduğu manevi zararları da talep edebileceği doktrinde kabul edilmektedir.704 TBK md. 114/2 de haksız fiil
sorumluluğuna ilişkin hükümlerin sözleşmeye aykırılık hallerinde kıyasen uygulanacağı hükmü bu görüşün dayanağıdır.705 Sözleşmeye aykırılıktan doğan
sorumluluğun özel bir hali olan kiralanandaki ayıplardan dolayı kiracının uğramış olduğu manevi zararların da kiraya verenden talep edebilir.
Manevi zarar, kişi varlığını oluşturan değerlere dışarıdan müdahale edilmesi neticesinde kişinin kişiliğinin zedelenmesi ve yaralanmasıdır.706 Kiracının kiraya
verenden manevi tazminat talep edebilmesi için kiralanandaki ayıp nedeni ile kişilik haklarının ihlal edilmiş olması gereklidir.707 Örneğin, kiralanandaki ayıp nedeni ile
kiracının vücut bütünlüğü ihlal edilmişse kiracının manevi tazminat talebi haklı kabul edilebilir.708 Örneğin, kiralanan evin duvarının çökmesi sonucu yaralanan
kiracı uğramış olduğu maddi zararlarının yanında manevi zararlarının tazminini de talep edebilir.
Bununla birlikte, ayıbın vücut bütünlüğünü etkilemediği hallerde kiracının manevi tazminat talep edip edemeyeceği doktrinde tartışmalıdır. Kural olarak, kiracının manevi tazminat talep edilebilmesi için kişilik haklarının ihlal edilmiş olması gereklidir.709 Sözleşmeye aykırılık teşkil eden her davranışın kiracı açısından
manevi zarar oluşturmayacağı açıktır. Sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi nedeni ile kiracıda ortaya çıkmış olan memnuniyetsizlik nedeni ile manevi tazminat talep edilebilmesi mümkün olmamalıdır.710 Ancak kiraya verenin kira sözleşmesine
aykırılık teşkil eden davranışları kiracının kişilik haklarını ihlal ediliyorsa veya olacağını belirtmektedir. Karabağ, Koruyucu Sözleşme, s.120.
704 Eren, Borçlar Özel s. 362; Çabri, Kira, s. 302; Acar, Kira, s. 260; Zevkliler/Gökyayla, s.273; İnceoğlu, Kira, s. 216.
705 Eren, Borçlar Özel, s. 362; Çabri, Kira, s. 302; Oğuz Şükrü ENER, Türk Hukukunda Manevi Tazminatın Niteliği ve Hesaplanması, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitütsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, Ankara 2014, s. 70. 706 Ayrıntılı bilgi için bknz. ; Antalya, s. 494; Tandoğan, Mesuliyet, 330; Ener, s. 11. 707 Ener, s. 70.
708 İnceoğlu, Kira, s. 216; Acar, Kira, s. 260; Çabri, Kira, s. 303; Günel, s. 108-109. 709 Ener, s.70; İnceoğlu, Kira, s. 216; Zevkliler/Havutçu, s. 201; Acar, Kira, s. 260. 710 Acar, s. 260; Ener, s. 70-71.
kiracının ruhsal olarak sarsılmasına sebebiyet verecek derecede ağırlaşmış ise kiracının manevi tazminat isteyebileceğini kabul etmek gereklidir.711 Konuya ilişkin
bir Yargıtay kararında kiraya verenin kasten sırf kiracıyı tahliye etmek amacıyla evin elektrik ve suyunu kesmesini kişilik haklarının ihlali saymış ve kiracı lehine manevi tazminata hükmetmiştir. 712
(3) İlliyet Bağı
Kiracının kiraya verenden tazminat talep edebilmesi için ayrıca kiralanandaki ayıp ile zarar arasında uygun illiyet bağının olması gereklidir.713 Zira kiraya verenin
gidermekle yükümlü olduğu zarar ayıbı takip eden zarardır.714 Bir diğer deyişle,
olayların olağan akışına göre kiralanandaki ayıp gerçekleşen zararın ortaya çıkmasına elverişli nitelikte ise uygun illiyet bağının var olduğu kabul edilecektir.715
Çatının akması nedeni ile kiralananda bulunan malların ıslanması neticesinde meydana gelen zarar örnek olarak gösterilebilir. Ancak evine hırsız giren kiracının kiraya verenin koruma ve gözetim sorumluluğunu ihlal ettiği gerekçesiyle tazminat talebinde bulunması mümkün değildir. 716
Kiracının uğramış olduğu zararlarla ayıp arasındaki illiyet bağının ispat yükü ise kiracıdadır.717 Kiracı uğramış olduğu zararın kiralanandaki ayıptan
kaynaklandığını ispat edemezse kiraya verenin tazminat sorumluluğuna gitmesi mümkün değildir.
(4) Kiraya Verenin Kusuru
Türk Borçlar Kanunu md. 308 hükmünde de açıkça belirtildiği üzere kiraya verenin ayıptan doğan zarardan sorumlu tutulabilmesi için kiralanandaki ayıbın
711 Çabri, Kira, s. 305; Zevkliler/Havutçu, s. 201; İnceoğlu, Kira, s. 216; Zevkliler/Gökyayla, s. 273; Aydoğdu/Kahveci, s. 443.
712 Yarg. 13. HD. T. 16.01.1979E. 1979/5570 ve K. 1979/60 Sayılı Karar, Tandoğan, Cilt I/2, s. 122.
713 Eren, Borçlar Özel, s. 362; Acar, Kira, s. 256. 714 Gümüş, Kira, s. 133; Zevkliler/Gökyayla, s. 273. 715 Eren, Borçlar Özel, s. 362.
716 Gümüş, Kira, s. 133. 717 Çabri, Kira, s. 305.
kiraya verenin kusurundan doğmuş olmalıdır.718 Burada TBK md. 112’ye benzer
şekilde kiraya veren aleyhine bir kusur karinesi getirilmiştir.719 Ancak kiraya veren
kiralanandaki ayıbın ortaya çıkmasında kusuru olmadığını ispat ederek tazminat yükümlülüğünden kurtulabilir.720 Kiraya veren ifa yardımcılarından kaynaklanan
zararları da gidermekle yükümlüdür.721
Kiracının kiralanandaki ayıplardan dolayı tazminat talep edebilmesi için kiraya verenin kusurlu olması gerekmekle birlikte ayıbın ortaya çıkmasına kiracının kusurunun sebep olması belirlenecek tazminata etki edecektir.722 Kiralanandaki
ayıbın meydana gelmesinde kiracının kusuru varsa TBK md. 52/1’de düzenlenmiş olan ortak kusur hükümleri uyarınca tazminat indirilebilecek hatta tamamen kaldırabilecektir.723 Aynı şekilde kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıbın azaltılması
için veya artmaması için gereken önlemleri de almak zorundadır.724 Bunlara ek
olarak, kiracı TBK md. 318 uyarınca gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmemesi halinde kiralananda meydana gelen zararlardan dolayı sorumlu olduğunu daha önce belirtmiştik.725 Kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi
uğramış olduğu zarar ile ayıp arasındaki illiyet bağının kesilmesine sebep olabilecektir. Bu durumda kiracı uğramış olduğu zararı kiraya verenden talep edemeyecektir.726 Son olarak, kiracı konutu sigortalatmış ve ayıp nedeniyle uğramış
olduğu zararın bir kısmı sigorta tarafından karşılanmışsa bu kısmın727 da tazminattan
indirilmesi gerekecektir.
718 Yavuz/Acar/Özen, s. 414; Gümüş, Kira, s.133; Zevkliler/Gökyayla, s. 273; Aral/Ayrancı, s. 259; İnceoğlu, Kira, s. 218; Acar, Kira, s. 281.
719 Uygur, s. 1725; Gümüş, Kira, s. 133; Çabri, Kira, s. 306; İnceoğlu, Kira, s. 21; Aral/Ayrancı, s. 259; Acar, Kira, s. 281.
720 Gümüş, Kira, s. 133; Yavuz/Acar/Özen, s. 414; Zevkliler/Gökyayla, s. 273; Aral/Ayrancı, s. 259; İnceoğlu, Kira, s. 218; Acar, Kira, s. 261; Aydemir, .s104; Akyiğit, s.93; Uygur, s. 1725.
721 Gümüş, Kira, s. 133; Çabri, Kira, s. 307.
722 Zevkliler/Gökyayla, s. 273; İnceoğlu, Kira, s.217; Çabri, Kira, s. 309. 723İnceoğlu, Kira, s. 217; Aydoğdu/Kahveci, s. 442.
724 Çabri, Kira, s. 308; İnceoğlu, Kira, s. 217.
725 Zevkliler/Gökyayla, s. 245; Tandoğan, C. I/2; s. 115; Yavuz/Acar/Özen, s. 396. 726 İnceoğlu, Kira, s. 217; Çabri, Kira, s. 311.
8. Kiraya Verenin Ayıbı Gidererek Ayıptan Doğan Hakların