Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri açısından kanun koyucu tarafından farklı bir yan gider sorumluluğu düzeni getirilmiş olduğunu konunun başında belirtmiştik. TBK md. 341’ de yer alan düzenlenmeye göre, “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma, ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” Ancak hükümde yan giderler kavramı yerine kullanma giderleri kavramının kullanılması, yan gider kavramı ile kullanma gideri kavramları arasında bir farklılık olup olmadığı sorusunu akla getirmektedir. Sorunun cevabı TBK md. 303

244 İnceoğlu, Kira, s. 106.

245 Demircioğlu, Yan Giderler, s. 142; İnceoğlui Kira, s. 106; Gümüş, Yan Giderler, s. 10. 246 Gümüş, Yan Giderler, s. 10; İnceoğlu Kira, s. 106. Yargıtay kararına konu olayda, araç satışı ve otopark olarak kullanılmak üzere kiralanan arsaya ilişkin kira sözleşmesinde taraflar emlak vergisinin kiracı tarafından ödeneceğini kararlaştırmıştır. Emlak vergisinin ödenmemesi üzerine kiraya veren TBK md. 315’e dayanarak yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliye davası açmıştır. Yargıtay, yan gider niteliğinde olmayan vergi yükümlülüğünün sözleşmede kiracıya yükletilmesinin, yükümlülüğü yan gider haline getirmeyeceğini tarafların yan gider olmayan bir harcamayı sözleşmede yan gider olarak nitelendiremeyeceğini bu nedenle vergi yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracının TBK md. 315 uyarınca temerrüde düşmüş sayılamayacağı gerekçesiyle sözleşmenin feshinin geçersiz olduğuna karar vermiştir. Yarg. 6. HD. 20.09.2016 T. E. 2016/5242 ve K. 2016/ 5299 Sayılı Karar, (www.sinerjimevzuat.com.tr, 23.03.2019).

gerekçesiyle vermeye çalışırsak, “Yan giderlere katlanma borcu, Tasarının 340 mcı maddesinde247 _{de, konut ve çatılı işyeri kiralan bakımından, "kullanma giderleri"} başlığı altında, kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir.”.248 _Gerekçede belirtildiği üzere yan giderler konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından “kullanma gideri olarak düzenlenmiştir. Öğretide de TBK md. 341’ de düzenlenmiş olan kullanma giderlerinin TBK md. 303 anlamında bir yan gider yükümlülüğü olduğu kabul edilmektedir.249

İlgili düzenleme ile asıl tartışma ise hangi giderlerin kullanma gideri olarak kabul edileceği ile ilgilidir. Bir görüş, yan giderlerin ne olduğu konusunda kanun koyucunun örneklemeye gittiğini, buna göre ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderlerin bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiğini ancak bu giderlerle tüketim harcamaları ile karıştırılmaması gerektiğini, bu giderlerin ancak merkezi ısıtma, merkezi su sistemiyle kiraya veren tarafından sunulması halinde yan gider olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtmekle birlikte güvenlik görevlilerinin, bahçıvanların ve kapıcıların ücretlerinin bununla birlikte havuz spor salonu gibi sosyal tesislerin işletme masraflarında kiralananın kullanımıyla ilgili giderlerden olduğunu bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında bu giderlerin TBK md. 341 uyarınca kiracıya ait olduğunu belirtmektedir.250

Gümüş’e göre ise TBK md. 341 hükmünün lafzı çerçevesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında yan giderlerin, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderleri ile sınırlı olduğunu ve bu kapsamdaki giderlere kiracının katlanması gerektiğini belirterek hükmün sınırlayıcı lafzı göz önüne alındığında TBK m. 341/I'in kapsamına ısıtma, aydınlatma, su gibi, sadece "doğrudan kiralanan eşyanın kullanımı ile bağlantılı" yan giderlerin girdiğini bundan dolayı TBK m. 341 mevcut lafzı gereği, bahçenin bakım ve düzenlenmesi, güvenlik ücreti, asansör işletme ve servis

247 Tasarının 340. maddesi kanunun yasalaşan metnin 341. maddesine karşılık gelmektedir 248 Türk Borçlar Kanunu Gerekçesi, Dördüncü Bölüm, (www.sinerjimevzuat.com.tr, 23.03.2019).

249 Aydoğdu/Kahveci, s. 470; Gümüş, Yan Giderler, s. 13; İnceoğlu, Kira, s. 109; Murat Doğan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi, MÜHFHAD, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı 2011, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 503-504; Demircioğlu, Yan Giderler, s. 175.

harcamaları gibi işletme gideri oluşturan yan giderlere, aksine anlaşma yoksa TBK m. 303'teki genel hüküm uyarınca kiraya verenin katlanması gerektiğini kabul edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Buna karşılık, TBK m. 341/I hükmünün mehaz İBK m. 257b/I hükmünde yer alan251 _{"işletme gideri" kavramıyla birlikte okunması}

halinde bu giderlere aksine anlaşma veya adet yoksa kiracının katlanması gerektiğini belirtmektedir. İkinci görüşün hukukumuza daha uygun olacağı savunulmaktadır.252

Karşıt görüş ise TBK md. 341 hükmünde yer alan ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderlerinin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili harcamalar olduğunun göz önünde tutulması gerektiğini bu nedenle benzer nitelikte kabul edilebilecek telefon, internet, uydu yayını gibi kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili ihtiyaçların kiraya veren tarafından sunulması halinde kullanma gideri olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunmaktadır.253 _{Buna karşılık, ortak alanlar için}

yapılan ısıtma, soğutma ve benzeri harcamalar ile kapıcı, bahçıvan, güvenlikçi ücretleri, asansör veya yüzme havuzu, spor merkezi gibi sosyal alanların işletme masraflarının TBK md. 341/1 kapsamında kullanma gideri olarak değerlendirilmemesi gerektiğini savunmaktadır. Bunun gibi doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgisi bulunmayan yan giderlerin sorumlusu TBK md. 303 uyarınca kiraya verendir.254 _{Bu giderler katlanma yükümlülüğü kiraya verene ait olsa da ancak}

kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı takdirde kiracıya bırakılabilecektir.255

Bize göre, TBK md. 341’de yer alan kullanma giderleri sadece ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderleri kapsamamaktadır. Kiralananla ilgili olarak yapılacak

251 Konut ve çatılı işyeri kiralarında yan giderleri düzenleyen Mehaz İBK md. 257b/I hükmü şu şekildedir. “Madde 257b: Konut ve işyeri kiraları için yan giderlerden, kiraya verenin mevcut giderleri olan ısıtma giderleri, sıcak su giderleri, işletme giderleri, kiralananın kullanımıyla ilgili vergiler gibi giderler anlaşılmalıdır. Kiraya veren, kiracının talebi üzerine bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini vermek zorundadır.”. Ebru Ceylan, İsviçre Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmeleri İle İlgili Hüküm Çevirileri, İBD, C. 87, S. 2013/4, Y. 2013, s. 217.

252 Gümüş, Yan Giderler, s. 13.

253 Demircioğlu, Yan Giderler, s. 182; Aydoğdu/Kahveci, s. 181; Öktem Çevik, Diğer Borçlar, s. 181.

254 Demircioğlu, Yan Giderler, s. 182; aynı yönde, Aydoğdu/Kahveci, s. 181; Öktem Çevik, Diğer Borçlar, s. 181.

bahçe bakım ve düzenlenmesi, güvenlik ücreti, asansör işletme ve servis harcamaları gibi işletme gideri oluşturan yan giderlerden de kiracının sorumlu tutulması gereklidir. Zira uygulamada, taraflar arasında yapılan kira sözleşmelerinde kiracının ödediği bedel sadece kiralananın kullanımına karşılık olarak verilmektedir. Kiracı elektrik, su internet, doğalgaz ve televizyon yayınlarını ise kendi yapmış olduğu sözleşmelerle karşılamaktadır. Bu giderlerin de tüketim gideri olduğunu ve kiraya verenle ve kira sözleşmesiyle ilgisi bulunmadığını konunun başında belirtmiştik. Ancak bu hizmetler kiraya veren tarafından sağlanıyor ve kiracıya hizmet olarak sunuluyorsa yan gider olarak değerlendirilecektir.

İsviçre Hukuku’nda işletme giderlerinin de yan gider olarak değerlendirilmesi gerektiğine ilişkin görüş göz önünde tutulduğunda bu giderlerden kiraya verenin sorumlu tutulması kira sözleşmelerinde daha fazla sorun yaratmaktan başka bir işe yaramayacaktır. Hâlihazırda kira sözleşmelerinde de bu şekilde düzenlenmekte kiralananla ilgili yukarıda saydığımız bütün masraflar apartman aidatına dâhil bir şekilde kiracıdan tahsil edilmektedir. Gümüş’ün Türk Hukukuna uygun olur derken anlatmak istediği husus da budur. Zira ülkemizde bütün hizmetlerin aynı anda sunulduğu kiralama hizmeti yaygın değildir. İstisnası olan öğrenci yurtlarındaki oda veya yatak kiraları ise konut kirası niteliği taşıdığı ölçüde, adet gereği ısıtma, su ve aydınlatma gibi giderler kiraya veren yurt sahibine aittir.

Bu nedenle, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananla ilgili kullanma giderlerine sadece ısınma, aydınlatma ve su giderleri değil diğer harcamalar olarak sayılabilecek kapıcı, bahçıvan, bekçi ve güvenlik görevlileri gibi personel giderleri, ortak alanların aydınlatılması, tefrişi ve genel temizliği, asansör, havalandırma, soğutma makinelerin periyodik kontrol bakım masrafları gibi harcamalarının da kullanım gideri kapsamında değerlendirilmesi gereklidir.